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[영상] 상업용 부동산 시장은 ‘시한폭탄’?

 영상 시한폭탄 상업용 상업용 부동산

2023-05-19

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?     ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.   특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.   은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.   리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.   ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023-05-16

[부동산 이야기] 투자 부동산의 용어

주택은 물론이고 상업용 건물이나 창고, 토지 등 부동산 쪽으로 투자하는 한인들이 점점 많아지고 있다. 그러나 부동산 투자에 관심이 있는 분들을 만나 보면 전문가 이상으로 관련 지식을 갖고 있는 경우도 있었지만, 부동산 투자에 전혀 문외한인 채로 투자를 생각하는 사람도 자주 보인다. 오늘은 임대아파트에 투자하기 전에 알아야 할 기본 상식과 용어에 대하여 알아보자.     여느 부동산 투자와 마찬가지로 아파트도 가격 상승과 매월 고정적인 현금 수입이 보장되어야만 투자한 보람도 생긴다. 먼저 구매하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 임대 수입, 융자를 했을 때 월 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 예상 비용 등을 정확히 알아야 한다. 아파트를 비롯해 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 필요한 용어는 다음과 같다.     우선 1년의 총수입을 계산할 때, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 주차장이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입(Annual Gross Income)이 정해진다. 여기에 1년 동안 생기는 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다.   우선 기본적인 지출의 중요한 항목에는 재산세, 보험료, 수도세, 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다.     공실률(Vacancy Rate)도 있다. 1년 내내 아파트가 꽉 차 있어도 공실률을 3% 정도 잡아야 한다. 이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다.     그리고 은행 융자로 아파트를 살 때 이 순수입에서 페이먼트를 하고나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로우(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로우가 은행 예금 이자보다 많이 높아야 바람직한 투자라고 할 것이다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.     부동산 투자에 관심을 가지다 보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 된다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자 대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수익이 12만 달러 나오는 부동산이 300만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 4%이다.     GRM(Gross Rent Multiplication)이란 연 총수입에 비례한 배수를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교 할때 종종 사용한다. 부동산의 가격을 1년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 160만 달러짜리 아파트에서 들어오는 1년동안의 임대수입이 10만 달러이라면 그 매물의 GRM은 16이 되는 것이다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자가 상업용 부동산 렌트 수입

2023-05-10

[부동산 투자] 3월 NNN 투자 부동산 시장 동향

상업용 부동산에 대한 대출이 어려워졌고 매매시장이 부진한 모습을 보인다. 최근 LA 윌셔가에 위치한 고층 오피스 타워의 모든 사무실 세입자들은 관리사무소로부터 리스종료에 관한 노티스를 받았다.     빌딩 전체를 주거용 아파트로 리모델링하기 위한 조치로 이는 재택과 사무실 근무를 병행하는 혼합 근무 체제가 널리 퍼지면서 사무실 세입자들이 돌아오지 않고 사무실 공실률이 회복되지 않은 단면을 보여주고 있다.     다만 비단 타운 내 현상만은 아니다. 국내 사무공간 평균 점유 비율은 지난 2020년 3월 대비해서 절반을 밑도는 수준이다. 투자용 부동산 시장은 7% 육박하는 이자율, 가격 하락 가능성, 인플레이션으로 인한 경기침체와 주식시장의 약세 분위기 중에 할인율이 높은 특급 매물과 투자율 6% 이상의 NNN(트리플넷) 매물만이 간간이 거래되고 있다.   NNN 투자용 부동산은 세금, 보험, 유지보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리작업들은 신경 쓰지 않아도 된다는 이점이 있다. 그러나 무엇보다도 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 유동성이 심한 상황에서도 오히려 매우 인기 있는 투자처로 자리 잡고 있어 수요가 여전히 집중되어 있다. 맥도날드, 칙필레, 스타벅스, 레이징케인, 치폴레와 같은 유명한 식당 브랜드가 세입자로 입주한 부동산이 시장에서 그 진가를 발휘하면서 투자율 4%대에 여전히 높은 인기를 얻고 있다. 변동성이 적은 세입자가 장기계약으로 되어 있는 상가 또는 단독건물에 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다. 남가주에 매우 드물게 나오는 맥도널드 세입자의 사거리 코너 단독건물은 현재 투자율 3.27%, 250만 달러에 구입가능하고세리토스몰 인근 건설 중인레이징케인 단독 세입자의 건물은 투자율 3.65% 스퀘어피트당 4000달러 가까이 판매자가 요구하고 있다. 또한 오렌지카운티의 칙필레 세입자가 15년 리스한 건물의 투자율은 3.7%에 스퀘어피트당 1830달러다. 제한된 물량에 대한 많은 투자자가 경쟁하고 있어 가격과 수익률이 상승세다.     온라인 은행들이 현재 이자율 3.75~4.15% 이자율을 예금자에게 제공하고 있는 것과 비교해 보면, NNN 투자용 부동산 시장이 얼마나 인기가 있는지 알 수 있는 대목이다. 투자 시 위치적으로 유동인구가 많은지 분석해야 한다. 차량 통행이 잦은 사거리의 코너 또는 홈디포, 월마트, 코스코 등 대형 소매업체 테넌트가 있는 쇼핑센터, 근처 관광지 또는 대학교 위치를 확인해야 한다. 또한 인구수 성장세와 미래 주택단지 개발과 시설 유치 여부도 확인해야 한다. 세입자가 기업이 아닌 프랜차이즈 운영주라면 몇 개의 유사한 가게를 운영 중인지, 구입대상 위치의 가게 매상 기록을 받아 볼 수 있는지 등의 분석이 필수적이다.   타주 매물을 구입할 때는 테넌트, 리스 기간, 위치뿐만 아니라 건물 관리에 대한 고민을 당연히 더 하게 된다. 현지에 매니지먼트 회사를 고용하는 방법도 있지만, 만일 단독 테넌트이고 리스 계약이 테넌트가 지붕, 주차장, 건물구조, 건물 기초 등의 수리비용까지 모두 책임지는 Absolute NNN 형태로 되어 있다면 거리가 더는 문제가 안 되어 훨씬 수월하게 구입 결정을 내릴 수 있다. NNN 투자용 부동산 시장은 안정적인 임대료 수입을 추구하는 투자자들의 높은 수요에 이끌려 꾸준히 성장할 것으로 예상한다.   ▶문의: (213) 626-9790  해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 부동산 시장 투자용 부동산 상업용 부동산

2023-05-03

[투자의 경제학] 모럴 해저드

2008년도의 금융 위기 당시 주택 가격은  S&P 코어로직 케이스 실러 지수에 따르면 2006년도 최고치에서 2012년도 최저치까지 27.4% 하락했다고 한다.     지역에 따라 최악의 경우엔 최고치 대비 50% 이상 하락한 곳도 있다. 그 당시 여력이 안 돼 집을 포기할 수밖에 없는 경우도 많았으나 일부는 대출보다 집값이 더 낮아 집을 포기하는 경우가 있었다.  충분히 대출 상환을 할 능력이 있음에도 적자 나는 사업을 포기하듯 비즈니스 결정을 내린 것이다.     갚을 능력이 되는데도 대출을 갚지 않고 집을 은행에  넘기는 행위에 대해 '도덕적 해이(moral hazard)'라는 단어를 써가며 비난하는 기사도 접했던 기억이 난다.     납득이 안가는 대출해준 은행이 악성 대출로 인해 손해를 보는 것은 당연할지도 모르나 충분히 갚을 수 있는데도 부도를 내버리는 것은 도덕적인 기준으로 봐야 할지 투자자의 기준으로 봐야 할지 판단이 잘 서질 않는다.     블룸버그 통신에 따르면 2025년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 부채가 1.5조 달러에 달한다고 한다. 또한 데이타업체 트렙은 이 중 2700억 달러 정도가 올해에 만기가 된다고 한다. 여기에서 800억 달러 정도가 사무실용 부동산이다.     상업용 부동산 중에서 사무실 부분은 코비드로 크게 바뀐 업무 환경으로 인해 상업용 부동산 중에서도 가장 예의 주시하고 있는 부분이다.     상업용 부동산 업체 코스타에 따르면 LA의 사무실 공실률은 15.1% 다운타운은 코스타 기록상 최고치인 18.7%라고 한다.     전국 평균 12.9% 샌프란시스코 17.2%와 비교하면 이런 현실은 전반적인 트렌드라고 볼 수 있다. 대형 부동산투자사 브룩필드사의 다운타운의 777타워 부동산대출 부도는 악화한 사업 환경에서 옳은 사업 판단이라고 볼 수 있다.     브룩필드의 규모로 보아 자금 부족이라 하기는 어려울 것 같고 이런 자금이 풍족한 대기업의 자회사가 부동산 대출 부도를 내는 것이 브룩필드에만 한정된 것도 아니다.     투자회사 핌코의 자회사 콜럼비아 프로퍼티 트러스트도 지난 2월에 1.7억 달러의 오피스빌딩 대출을 부도냈고 세계 최대 사모 펀드사 블랙스톤은 5억7900만 달러의 유럽 부동산 관련 채권을 부도냈다. 좀 더 나은 대출 조건을 만들기 위해 전략 중 하나일 수도 있고 손익에 따른 냉정한 결정일 수도 있다.   또한 부도를 피하기 위해 많은 노력이 있었을 것이다. 하지만 대형 투자사들의 부도 기사에서 약속에 대한 책임을 거론하는 얘기가 없는 것은 씁쓸하다.   ▶문의:(213)434-7787  김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 해저드 모럴 777타워 부동산대출 부동산 대출 상업용 부동산

2023-04-26

"애틀랜타, 주택 매물 부족하고 가격 깎기 힘들어" 김영자 마스터 부동산 대표

27년 경력의 베테랑 부동산 전문인 김영자 '마스터 부동산' 대표는 요즘에는 매물 문의보다 부동산 시장 동향에 대한 질문을 더 많이 받는다고 말한다.       김 전문인은 "보는 관점에 따라, 분야에 따라 상당한 차이가 있는 것이 현실"이라며 최근 가장 궁금해하는 세 가지 질문을 들어 부동산 시장을 설명했다.     ▶ "집값이 떨어질까?"   한 달 전만해도 전문가들이 10~11월이면 모기지 이자가 떨어지지 않을까 전망했지만, SVB 사태가 터졌다. 예측 불가능한 상황이다. 한 가지 확실한 것은 '좋은' 매물은 많이 없다는 것이다.     10일 오전 기준 한인들이 선호하는 귀넷 카운티 스와니 지역의 단독주택 매물 수는 48개. 이중 기존 주택은 23개로, 신축 예정 주택이 25개다. 뷰포드는 단독주택 매물 수 총 94개 중 54개가 건축 예정이다. '정상적인' 마켓일 경우 매물 수는 70~100개인 것을 감안 했을 때 지난해부터 대단히 많이 줄었다. 작년 9월부터 올해 2월까지 집값이 조금 내려갔다고는 하지만, 스와니는 리스팅 가격을 거의 다 받고 팔았다. 몇 만불 깎을 기대는 하지 않는 것이 좋다. 다만 같은 귀넷이어도스와니와 스넬빌 쪽은 상황이 다르다.       ▶ "지금이라도 투자용 주택을 살까?" 세금 혜택을 받을 목적이거나 융자 없이 구매할 '캐시 바이어'일 경우 투자용 주택 구매를 추천한다. 경제 전문가들은 2023~24년 메트로 애틀랜타의 집값 인상률을 5~10%로 보고 있다. 애틀랜타는 렌트 공실률이 낮고 많은 인구가 유입되며 발전 가능성이 높아 적당한 가격의 매물을 찾을 수 있다면 상대적으로 안전한 투자가 될 수 있다.       ▶ "커머셜 부동산은 어떤가?" 상업용 부동산은 올해 타격이 크기 때문에 구입보다는 보유 부동산을 어떻게 할 것인가에 대한 문의가 많다.  한인들이 많이 찾는 상가건물(리테일)이나 사무용 건물은 현재 은행 융자를 받기 힘든 편이지만, 본인이 사용하는 건물이라면 SBA 융자를 아직 받을 수 있다.     메트로 지역에서 창고는 수요에 비해 인벤토리가 많지 않아 경쟁이 심하다. SBA 융자 면에서 커머셜은 투자 쪽보다 실수요자에게 좋은 기회일 수도 있다. 본인이 사용하려는 가게나 사무실이라면 사는 것도 나쁘지 않다.       김영자 대표는 "정보의 홍수 속에서 우왕좌왕하지 말고 부동산의 지역적 특성을 잘 살펴야 한다"며 "로컬 회계사, 은행, 부동산 전문인 등에게 조언을 구하는 것이 좋다"고 말했다.  윤지아 기자일문일답 김영자 커머셜 부동산 부동산 시장 상업용 부동산

2023-04-11

[부동산 투자] 급변 중인 한국 부동산 시장

한국의 2022년 연간 주택거래량은 약 51만호로 전년 대비 절반 수준으로 떨어지는 등 현재 한국의 부동산이 빠르게 변화하고 있다.   한국 부동산 시장은 미국 시장과 비슷한 시점인 작년 7월부터 월별 매매가격이 하락세로 뒷걸음을 시작했는데 올 1월 전국 주택 매매가격은 한 달 동안에만 1.31% 하락하면서 3개월 연속 월 1% 이상 하락 추세가 이어지고 있다.  경기도와 세종시에서 월 2% 넘어 하락 폭이컸으며 제주도 0.96% 하락하는 등 모든 지역으로확대되고 있다.   2월 2주에 경기도 내1주 사이의 최대 낙폭 지역은 하남시 1.2%, 수원 영통구 1.19%, 화성시 1.06%를 기록했다. 1년 전의 시세에 비하면 거의 40~50% 가격으로까지 내려간 급매물이 있을 정도로 충격적인 가격 내림세의 상황을 맞고 있다.   이러한 급격한 매수세 위축을 풀어보고자 정부는 각종 제한을 폐지하고 1월 30일 특례보금자리론을 공급을 발표했다. 9억원 이하 주택 최대 5억원 대출한도 LTV 최대 70%  우대형금리시 최저 3.23%의 파격적인 내용을 담고 있다. 한국의 금융위원회 또한 규체완화정책 기조를 잡고 있는 가운데 매수심리가 잠깐 소폭 회복되는 모습을 반짝 보여주기는 했지만  하락의 모멘텀을 바꾸어 주는 분위기는 이끌지 못하고 있다.   상업용 부동산 시장은 여전히 극심한 거래절벽 상태이다. 매매가 100억원 이상 300억원 미만 중소형 매물은 거래량이 작년 동기간 대비 90% 줄었고 매매가 100억원 미만인 꼬마빌딩 거래량은 전년동기 대비 82%가 줄었다.     주택산업연구원 자료에 따르면 올 1월 전국 아파트 입주율은 66%로 전달 12월보다 5% 하락했다. 전국적으로 아파트 3채 중 1채는 비어 있다는 뜻이다. 기존 주택 매각 지연과 세입자 미확보가 입주율 하락의 주원인이다. 전국 전셋값은 11월에서 올 1월 3개월간 월평균 1.66% 하락하면서 하락 폭이 2배 이상확대되었다.  임대차시장의 수요가 전세에서 월세로 이동하면서 월세는 상대적으로 높은 상승세가 지속하였으나 2023년 들어서 월세마저 상승세가 둔화하였다.   신규 주택분양 시장에서 청약 수요가 많이 감소하여 미분양아파트는 2022년 하반기 이후 가파르게 증가 중이다. 토지 거래량 또한 2022년 220만건으로 1년 전 대비 33% 감소했다. 이는 2012년 204만건 수준 이후 10년이래 최소거래량이다. 올 413개 단지 30만 2000 가구가 입주를 앞두고 있다. 적체된 미분양 물량이 많고 입주물량까지 동시에 늘어나는 지역권의 경우 전셋값 하락 기조영향까지 더해져 침체 분위기에서 쉽사리 벗어나기 어려울 것이란 전망도 나온다. 새 아파트가 집중되는 지역의 경우 매물적체, 전세수요 부족으로 전셋값 하락 폭 확대를 피할 수가 없을 것으로 보인다.     많은 전문가가 2023년 말 기준금리를 3.5% 가정하여 2023년 연간 아파트 가격은 30% 하락하여 2018년도의 가격 수준으로 회귀한 것으로 예상했다.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 부동산 급변 한국 부동산 상업용 부동산 연간 주택거래량

2023-03-01

"주택은 하향 안정, 상업용은 내년 소폭 성장"

올해 부동산 시장은 ‘조정’ 국면으로 가격과 수요가 하향 안정세를 이룰 것이라는 예상이다. 상업용 부동산(CRE)의 경우 내년부터는 소폭 성장할 수 있다는 전망도 나왔다.     16일 LA다운타운 에이온센터 오디토리움에서 열린 남가주한인부동산협회(회장 제이 장·이하 부동산협)가 주최한 ‘2023년 부동산 시장 변화 및 전망 세미나’에 100여명이 참석한 가운데 강사들은 주택과 상업용 부동산 시장에 대한 각각의 전망을 제시했다.     주택 시장은 ‘조정’   부동산협 회장인 제이 장은 “올해는 분명 조정국면이지 붕괴가 아니다”며 “봄에 판매 활동이 살아나 여름까지 활발해진 후 계절적 영향으로 다시 소강 국면으로 돌입하지만, 그 영향은 크지 않을 것”이라고 내다봤다.     그는 2023년 부동산 시장을 ▶매물은 여전히 낮은 수준을 유지하며 ▶판매 가격은 0~10%까지 하락하고 ▶구매자가 이자율과 가격에 적응하게 되고 ▶시장에 투자자나 투기 세력이 상당수 사라지게 될 것으로 예상했다.       CRE 전망은 긍정적   코러스 부동산의 마크 홍 대표는 향후 5년간 LA지역 상업용부동산(CRE) 시장은 1.5% 성장할 것으로 내다봤다.   그는 “높은 이자율에도 지난해 LA CRE 판매액이 63억 달러에 달해 전년보다 34억달러 늘었다”며 “리스크가 큰 시기임에도 투자 수요가 상승한다는 건 LA의 투자 매력도 매우 높다는 걸 보여 주는 방증”이라고 밝혔다. 따라서 투자자들은 LA시장에서 다양한 전략으로 활동을 늘려가는 추세라고 덧붙였다.     반면, 오렌지카운티의 경우 지난해 이자율 상승과 낮은 수익률(cap rate)로 어려움을 겪었다. 하지만, 2024년에는 수익률이 다시 상승할 수 있다는 긍정적 전망도 나오고 있다.     융자 기준은 보수적   뱅크오브호프 윌셔-하버드 지점 데이비드 이 지점장은 부동산 시장의 침체 여파로 모기지 및 상업용 융자에 대한 은행들의 대출 기준이 엄격해지고 있다고 말했다.     이 지점장은 “불안정한 경제 상황, 고금리 여파 등으로 최근 들어 각 은행이 CRE 융자에 있어서 이전보다 더 보수적인 관점에서 심사하고 있다”고 강조했다.     그는 또 “은행마다 설정한 최소 다운페이먼트가 있으나 건물에서 발생하는 현금 흐름(cash flow)을 고려하면 최소 다운페이먼트로는 융자가 안 되는 경우가 많다”며 “건물 구매에 따른 융자 신청 시 바이어의 자산 상황, 크레딧 히스토리, 해당 건물의 현금 흐름 등이 심사대상인 만큼 꼼꼼히 확인하고 준비할 것”을 권했다.   양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com상업용 주택 la지역 상업용부동산 상업용 부동산 상업용 융자

2023-02-16

타운 '더버몬트' 비싼 거래 3위…올해 LA 부동산 거래 톱10

부동산 전문 매체 ‘어바나이즈LA’가 거래가 기준으로 2022년 톱 10딜(deal)을 선정했다. 1위와 3위 모두 LA지역의 주상복합 아파트였다.   가장 비싸게 거래된 것은 LA다운타운 ‘메트로폴리스’ 주상복합 단지로 5억400만 달러에 거래됐다. 부동산 투자 기업인 ‘노스랜드’가 중국 국영기업인 ‘그린랜드그룹’으로부터 구매한 것이다. 당초 그린랜드가 기대한 호가는 6억9500달러였지만 27.5%나 낮은 가격에 팔려 헐값 매각 논란이 일기도 했다.   LA한인타운 내 윌셔 불러바드와 버몬트 애비뉴에 위치한 주상복합 아파트 ‘더 버몬트(3150 윌셔 불러바드)’의 거래가도 3번째로 비쌌다.  버지니아에 본사를 둔 하버그룹은 464유닛의 주상복합 건물을 유닛당 56만5000달러가 넘는 2억3500만 달러에 매입했다. 이는 매각회사인 카프리 캐피톨파트너즈의 2014년 구매당시보다 5000만 달러 이상 오른 금액이다.     이외에도 3억3000만 달러에 팔린 샌타모니카 소재 건물(1221 오션 애비뉴)과 에코파크 인근의 200유닛 아파트인 ‘더 바하이’가 유닛당 68만5000달러인 1억3800만 달러에 매각됐다.     상업용 부동산 업체인 마커스밀리챕(Marcus & Millichap) 보고서에 따르면 2022년에 LA지역에서는 50건 이상의 아파트 프로젝트가 시공을 시작했으며, 내년도에도 1만개가 넘는 유닛이 공급될  예정이다.   양재영 기자부동산 타운 상업용 부동산 부동산 투자 부동산 전문

2022-12-29

[부동산 가이드] 1031 Exchange

어느덧 11월을 시작으로 쌀쌀한 날씨를 대면하고 있다.   돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 구입할 수 있는 최적의 기회였지만, 너무 많은 경쟁으로 뒤로 밀리고 그러면서 부동산 가격이 급격히 오르자 주저하다가 이제는 모기지 금리의 상승으로 주택 가격에 변동이 있어도 선뜻 사는 바이어가 많이 줄고 있다.   오늘은 인컴유닛에 매매 교환인, 즉 부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리는 1031교환(1031 Exchange)에 대해 말하려고 한다. 가장 많은 문의와 현재의 시장 상황에서 아마 가장 많이 활용하고 있는 투자 방법의 일종이라 할 수 있겠다.   우선 법적으로는 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째, 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 완벽한 교환이 이루어진다. 둘째, 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 혜택을 볼 수가 없다. 그리고 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 하는 것도 조건 중의 하나다.   현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자하지 않는다면 매매시 국세청(IRS)에 세금을 지불해야 한다. 세금은 양도소득세(Capital Gain Tax)와 감가상각공제환수세(Recapture Tax) 두 가지인데, 그동안 건물에 대한 감가상각(depreciation)을 받아 온 금액을 매매 차익과 더해서 해마다 받아 왔던 세금 혜택의 액수를 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 내는 것을 말한다.   이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것을 1031교환이라 한다. 즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로 사용된다. 또한 1031교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게 더 큰 재산을 남길 수 있다.     부동산 교환을 연결해주는 회사 즉, 인증된 중간서비스회사(Qualified Intermediary)를 통하여 이 법이 진행된다. 정해진 횟수나 빈도에 관계없이 적용이 가능하여 비록 매번 부동산을 팔고 살 때 차액을 통한 이익이 생기더라도, 여러해 시간이 지나서 최종적으로 부동산을 처분하여 현금화하기 전까지는 세금을 유예받을 수 있는 것이다.   이처럼 1031교환을 통하면 양도소득세, 감가상각공제환수세, 순투자소득세(Net Investment Income Tax) 모두 지연시킬 수 있는 장점이 있다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 exchange 부동산 부동산 교환 상업용 부동산 양도소득세 감가상각공제환수세

2022-11-23

[부동산 투자] 상업용 부동산 구매의 첫걸음

한인사회의 이민 역사가 길어지면서 한인들의 경제력 역시 과거에 비해 많이 상승하였다.   이에 따라 부동산 임대 수입을 기대 할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은 그 어느 때 보다 높아졌다. 그러므로 임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할 수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Environmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보 상업용 부동산 구입자들이 신경 써서 알아봐야 한다.   우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경조사(Environmental Survey)가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다 땅의 오염문제가 가장 중요한 요소이다. 아무리 좋은 물건이라도 건물이 위치한 곳의 토질 등의 오염여부는 가치에 영향을 줄 수 밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의 깊게 관심 갖고 알아봐야 한다.     이 환경조사보고(Environmental Survey Report)는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 ‘Phase I’ Report 를 제공한다. 하지만 만약 오염이 의심된다면 ‘Phase II’ 를 해야 된다.   ‘Phase II’ 는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 토양(Soil) 샘플을 채취하여 분석해서 오염여부를 확인하는 것이다. 참고로 ‘Phase I’ 검사비용은 2500~3500달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는 것이 일반적이다.     하지만 ‘Phase II’까지 해야 할 경우 셀러와 바이어의 합의에 의해서 비용을 부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와 바이어간의 비용 부담을 계약상으로 정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이 일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구입하려는 매물의 땅이 오염되어 있다면 토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생 할 수도 있다.   임대 수입과 관련된 서류는 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴야 한다. 예를 들면 휴대폰 안테나 설치를 위해 대형 전화 회사와 건물 옥상 사용에 대한 장기 계약을 하는 경우가 있는데 이럴 경우 바이어는 계약에 명시된 조항대로 건물 옥상의 사용이나 관리에 제한을 받을 수도 있다. 물론 추가로 임대 수입이 생겨서 긍정적일 수도 있지만 건물에 대한 사용을 다른 업체가 갖고 있는 부분에 대해서는 구매하고자 하는 목적에 잘 부합하는지 여부를 따져 보아야 한다.   최근 인플레이션에 따른 가파른 금리 인상으로 부동산 시장을 관망하는 바이어들이 많아졌다. 하지만 높아진 이자는 차후 상업용 대출이 만기되어 재융자를 해야 하는 건물주에게는 부담이 될 것이며 이에 따른 시장의 변화를 잘 감지하면 좋은 투자 기회가 될 수도 있는 것이다.   ▶문의:(310)227-0066   케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 부동산 임대

2022-11-23

부동산 조각투자와 리츠, 무엇이 다를까

개인의 상업용 부동산 투자가 늘어나고 있다. 2021년 상업용 부동산 거래 규모는 총 27.6조원으로, 역대 최고치를 기록한 2020년(25.2조원)의 110% 수준으로 집계되었다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스 코리아(Savills Korea)에 따르면 오피스의 경우 2015년부터 2019년까지 전체 거래액의 80%에 해당했던 국내투자자 비중이 최근 2년간 91%로 증가하였다.   상업용 부동산은 일반적으로 주거용 부동산에 비해 정책의 영향을 덜 받을뿐더러, 매달 임대료를 받을 수 있는 것이 장점이다. 하지만 투자 규모가 커 일반적인 개인 투자자가 접근하기에는 무리가 있다. 또한 부동산의 특성상 유동성이 낮기 때문에, 큰 금액이 묶이게 된다는 단점도 존재한다.   큰 목돈 없이도 상업용 부동산에 투자하고, 안정적으로 임대수익을 받을 수 있는 방법으로는 조각투자와 리츠가 있다.   리츠(Real Estate Investment Trusts)는 소액 투자자들이 부동산에 투자하기 위해 자신들의 자금을 신탁하는 회사나 그 회사의 금융상품을 말한다. 여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자하고 운영하는 간접투자 방식의 회사 및 투자신탁이다. 간단히 말해 투자자 개인이 건물을 일일이 확인하고 매입하는 대신 복수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 투자 뒤 운영, 거기서 발생하는 수익을 투자자에게 돌려주는 것이다.   조각투자는 2인 이상이 하나의 자산을 나누어 구매하는 방식의 투자 형태를 말한다. 부담되지 않는 수준의 투자 금액으로 고가 상품의 투자에 참여할 수 있기 때문에, 초기 자금이 부족한 MZ 세대 사이에서 인기를 끌었다. 투자 대상은 부동산, 그림, 명품, 한우 등으로 다양하다.   둘 다 복수의 투자자로부터 자금을 모아 고가의 부동산에 투자·운영 한 뒤 발생 수익을 돌려주는 방식을 사용한다. 복수의 투자자를 모으기 때문에 소액으로도 개인이 원하는 만큼만 조절해 투자할 수 있으며, 투자건물의 가치 및 상품성에 대해 여러 자료를 통해 정보를 공시한다.   조각투자는 전자자산증권화를 통해, 리츠는 지분증권화를 통해 상장된 후 매매가 가능하다. 또한 실물자산에 투자하는 것이므로 안정적이며, 장기적으로도 실제 상업용 부동산처럼 안정적인 수익률을 보인다.   그럼 부동산 조각투자와 리츠의 차이점은 무엇일까? 리츠는 ‘고배당’을 내세우고 있다. 부동산투자회사법상 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당하도록 되어 있기 때문에 리츠는 일반적인 주식보다 배당률이 높은 편이다. 시가배당률은 보통 5~8% 수준으로 웬만한 주식시장의 배당주들보다 높다. 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단이 제한되어 있어 빚 혹은 증자 등으로 추가 자금 조달을 한 뒤 새 부동산을 구입하는 식으로 성장한다.   조각투자가 리츠와 다른 점은 ‘매각차익’이 발생한다는 것이다. 리츠가 배당 위주라면 조각투자는 배당뿐만 아니라 건물을 매각하게 될 때 공모 시점 기준으로부터의 시세차익을 자신이 보유한 전자자산증권의 지분만큼 나눠받게 된다. 또한 조각투자는 투자자 특성에 따라 상품 선택지가 매우 다양하다. 현재 부동산 조각투자 시장에는 오피스뿐만 아니라 부티크 호텔, 유명 F&B 입점 건물, 대형 물류센터, 지역 랜드마크 등이 나와 있다.   부동산 조각투자 플랫폼 ‘소유’는 유명 F&B 기업인 GFFG와 업무협약을 체결하고 수제버거 가게 ‘안국 다운타우너’를 1호 상품으로 공모를 진행했다. 안국 다운타우너는 MZ 세대 사이에서 많은 사랑을 받는 브랜드로, ‘소유’는 안국 다운타우너에 투자한 고객에게 바우처 및 10% 할인 혜택 등을 주며, 투자자의 매장 방문을 유도한다.   ‘카사’는 주로 강남지역 일대 오피스 건물을 위주로 상장을 진행해왔으나, 최근에는 부띠끄 호텔, 물류센터 등 다양한 건물로 포트폴리오를 확장하고 있다. 특히 최근 물류센터 완판으로 부동산 포트폴리오를 다각화시켰다는 평을 듣고 있다.     ‘펀블’의 경우 강남의 대표 랜드마크라 할 수 있는 잠실 롯데월드타워의 시그니엘 1개 호수를 조각투자 상품으로 내놓아 주목을 받았다. 특이한 것은 건물 하나 단위가 아닌 1개 호수를 상품화한 것으로, 조각투자의 묘미를 느낄 수 있는 부분이다.   소유 운영사 루센트블록의 허세영 대표는 “항상 고객의 편의를 고려하고, 사용자 기반의 서비스를 제공하여 더욱 안전하고 편리한 부동산 조각투자 플랫폼으로 자리매김하는 것이 목표이다”라며 “안심하고 서비스를 이용할 수 있도록 제도적 절차에 앞장서고 소비자보호를 최선의 가치로 삼는 금융서비스를 제공하겠다”라고 강조했다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com조각투자 부동산 부동산 조각투자 부동산 투자 상업용 부동산

2022-10-19

메트로지역, 산업용 부동산 900만 Sq. ft 추가

  메트로 애틀랜타에 지난 3분기, 단일 분기 사상 최대 규모인 약 900만 스퀘어피트의 물류, 유통, 제조 등의 시설을 포함한 산업용 공간이 신설됐다.     애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 상업용 부동산 서비스 회사인 '존스 렌지 라살(JLL)'과 'CBRE'의 통계 자료를 인용, "올해 3분기에 900만 스퀘어피트 규모의 산업용 공간이 메트로 지역에 추가됐다"며 "2분기에 생긴 공간은 이에 절반에 불과했다"고 보도했다.     JLL에 따르면 신설된 산업용 공간 대부분은 85번과 985번 고속도로를 따라 메트로 북동부 지역에 들어섰다. 이 지역은 귀넷, 홀, 잭슨 카운티를 포함하며, 특히 잭슨 카운티는 최근 몇 년간 대형 산업 시설의 거점으로 성장했다.     또 바르토, 캅, 체로키 카운티가 있는 메트로 북서부 지역의 약 150만 스퀘어피트 공간은 배송 물류 창고로 사용되고 있는 것으로 집계됐다.     스테판 브릿지스 JLL 이사는 ABC에 "코로나19 팬데믹 후 온라인 쇼핑의 증가로 기업은 물류, 유통 및 제조 역량을 확장했고, 이에 해당 메트로 지역에 산업이 급격히 성장하며 인구 또한 증가했다"고 전했다.       하지만 산업용 시설이 메트로 지역에 쉽게 자리잡은 것은 아니다. 공급망 문제로 자재 조달이 어려워 건물을 완공하기까지 시간이 오래 걸렸다.     또 개발자들은 창고 건설을 반대하는 지역 주민들과의 마찰도 해결해야 한다. 리비안도 애틀랜타 동쪽 2000 에이커 부지에 대규모 전기차 공장을 건설할 때 반대 집회를 연 인근 주민들과 대립한 바 있다.   브릿지스는 "금리 인상, 건설비용 상승, 경기 침체 가능성 등 상업용 부동산 모든 측면에서 경제적인 우려가 있지만, 산업 시설 개발 분야는 다른 분야보다 더 잘 버텨낼 것"이라고 전망했다.     그는 임대할 수 있는 가용 공간이 적기 때문에 꾸준히 증가하는 임대료는 개발자가 토지 취득, 부채 확보 등의 건설 비용을 확보하는 데 큰 도움이 된다고 분석했다.     JLL에 의하면 기업은 스퀘어피트당 평균 5.55달러의 임대료를 지불하며, 이는 전년 대비 26%의 성장률을 기록하며 사상 최대 성장률을 보였다.     JLL의 조사에 따르면 올해 3분기에 건설된 공간의 약 75%는 개발자가 특정 임차인을 염두에 두지 않고 건설에 착수했지만, 이 중 절반 이상이 건물이 완공되기 전에 임대되었다.     ABC는 JLL의 조사를 인용하여 "현재 건설 중인 4500만 스퀘어피트 이상의 산업 공간 중 대부분은 메트로 북동부와 북서부 지역에 있으며, 85번과 75번 고속도로의 북부 지역은 아직 개발되지 않은 땅이 많기 때문에 산업 시장에서 주목하고 있다"고 보도했다.   윤지아 기자메트로지역 산업용 산업용 공간 산업용 시설 상업용 부동산

2022-10-17

중국 자본, 미국 부동산 시장서 철수

맹렬한 기세로 미국 상업용 부동산에 투자했던 중국 자본이 최근 몇 년간 철수 분위기로 급변한 것으로 나타났다.   월스트리트저널(WSJ)은 시장분석 업체 MSCI의 부동산 통계를 인용해 2019년 이후 중국 자본이 보유한 국내 상업용 부동산 규모가 총 236억 달러 감소했다고 20일 보도했다. 2013년부터 2018년까지 5년간 중국 자본이 보유한 국내 상업용 부동산 규모는 모두 520억 달러 증가했다.   이 같은 분위기가 바뀌기 시작한 것은 중국 당국이 자국 업체의 해외 투자에 대한 규제를 강화한데다가 과도한 차입금에 의존해 공격적으로 사업을 벌이던 일부 중국 업체가 자금난에 빠졌기 때문이다.   또한 미국과 중국의 관계 악화도 중국 자본의 투자심리에 부정적인 영향을 미쳤다.   특히 중국 자본은 미국의 상업용 부동산을 매각하면서 손해를 보고 있는 것으로 나타났다.   파산구조조정 절차에 들어간 중국 대형 민영기업 하이난항공(HNA)그룹은 지난 2017년 맨해튼 파크애비뉴의 대형 빌딩을 22억 달러에 매입했지만, 최근 18억 달러에 되팔았다.중국 미국 자본 부동산 상업용 부동산 부동산 통계

2022-09-20

[대학과 학자금] 임대 주택과 상업용 부동산은 학자금 산정에 큰 영향 미쳐

지난번에는 각종 재산별 순자산 가치가 학자금 산정에 미치는 영향으로 현금성 자산과 주택 소유에 대해서 알아봤다. 이번에는 임대주택과 상업용 부동산 소유, 사업체, 은퇴연금과 생명보험이 미치는 영향을 알아보기로 한다.   ▶임대 주택·상업용 부동산   같은 부동산이지만 대표적인 여유자산으로 분류되어 학비부담에 주는 영향이 매우 큰 편이다. 보통 임대 주택(Rental Home)은 임대소득을 증가시키는 영향이 매우 적어서 별다른 영향이 없을 것이라고 오해하는 경우가 많다. 하지만 소득이 아닌 재산 측면에서는 학비 부담을 많이 증가시키는 성격을 가지고 있다.   임대주택(상업용 부동산 포함)을 보유하는 경우, 소득을 계산할 때는 손실로 기록되는 경우도 많다. 그 이유는 임대료 수입에서 관련된 각종 비용(재산세, 모기지 이자 납부금액, 유지보수비, HOA) 뿐만 아니라 감가상각 항목도 비용으로 공제되어서 오히려 손실로 기록되어 소득을 줄여주는 역할을 하기도 한다.   하지만 재산의 순자산가치 측면이 존재함을 잊어서는 안 된다. 현재 시점에서 매각할 경우의 가격(Current Market Value)에서 관련된 부채를 제외한 순자산가치는 매우 큰 금액이 되는 것이 일반적이다. 이들 항목 순자산가치의 20% 이상까지 학비 부담으로 증가할 수 있다.   FAFSA에서도 Net Worth of Current Investments를 기록할 때 이들 항목의 순자산가치를 포함하도록 하고 있다. CSS Profile에서도 현재 시장가치와 관련된 부채들을 표시하도록 하고 있다.     ▶사업체의 학비 부담 증가   FAFSA에서는 Net Worth of Businesses를 기록할 때 소규모 사업체(Small Business)를 보유한 경우 그 순자산가치를 제외하고 기록하라고 안내하고 있다. 여기서 소규모 사업체는 종업원 100인 이하의 사업체라고 정의하고 있다.     하지만 CSS Profile에서는 사업체의 현재 가치와 여기에 관련된 부채를 모두 적도록 하고 있다. 따라서 일정 비율 학비 부담을 증가시키는 역할을 하게 된다. 주의할 점은 현재가치를 적을 때는 장부상의 가치를 적지 말고 현재 이 사업체를 매각할 경우 받을 수 있는 금액(Current Market Value)을 적도록 안내하고 있다. 하지만 사업체가 부동산 또는 기계장치 등을 보유하지 않는 경우라면 역시 필수자산으로 분류되어서 생각보다 학비 부담에 크게 영향을 주지 않는다.   ▶은퇴연금과 생명보험   은퇴연금(401K, IRA, Annuity 등)은 학자금에 영향이 없다고 알려져 있다. 하지만 해당 연도(Current Year)에 납부된 금액은 소득을 계산할 때 다시 합산(add back)하게 된다. 반면 그동안 납부되어서 누적된 금액에 대해서는 부모도 은퇴하면 먹고 살아야 하니 계산에서 제외한다고 알려져 있다.   FAFSA에서는 은퇴연금과 관련된 재산들은 투자자산(Investment)에서 제외하고 기록하라고 되어 있다. IRA로 납부된 자금이 주식투자를 하는 경우에도 투자 금액에서 제외되어야 한다.   하지만 CSS Profile 서류에는 현재 보유 중인 금액이 얼마인지를 적도록 하고 있다. 하지만 대부분의 경우에 누적된 은퇴연금 금액은 별다른 영향이 없다고 보면 된다.   생명보험은 FAFSA에서는 투자 자산에 포함할 필요가 없으며, CSS Profile 서류에서도 모든 학교에서 물어보는 공통질문이 아닌 일부 학교만 요청하는 질문에만 나온다.   학교별 질문에서 생명보험의 유무와 현재가치를 적도록 하고 있다. 보험의 가치를 적을 때 주의할 점은 사고에 의해서 보험금을 받는 상품은 현재 가치가 없지만 저축의 성격을 갖고 있는 부분은 현재 가치를 적도록 하고 있다. 최근의 보험 상품들은 대부분 불의의 사고 대비와 함께 일정 기간을 납부하면 일정 금액을 주는 저축의 성격 2가지를 모두 가지고 있다. 따라서 저축 부분의 가치를 적어야 한다. 하지만 현재 해지하면 받을 수 있는 금액(Cash Surrender Value)을 적지는 말라고 되어 있어서 어떻게 현재가치를 적어야 하는지 매우 어려운 문제가 된다.   전반적으로 이 항목들은 학비 부담에 영향이 없다고 보면 된다.   ▶문의: (213)507-4272   aimfac@hotmail.com        마이크 이 / CPA·Aim FAC & CPA 대표대학과 학자금 상업용 부동산 상업용 부동산 순자산가치 측면 학자금 산정

2022-09-18

[부동산 투자] 투자 부동산의 세금혜택

요즘은 한인사회의 성장과 인식의 변화로 부동산의 거래 건수가 많이 늘었다. 특히 투자 부동산 규모가 대단히 커졌다.     부동산에 투자하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 언제나 그렇지는 않지만 대부분의 투자자들이 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있다. 투자 부동산 거래가 끊이지 않는 이유다.     한편 대부분의 부동산 투자가는 다음의 세 가지를 잘 활용해 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다. 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고 자신이 가지고 있는 돈의 2~3배가 넘는 투자를 하는 ‘지렛대(Leverage)’ 효과이다. 그 다음 부동산을 소유하는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세 할 수 있다.     마지막으로 ‘1031교환(Exchange)’이다. 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다.     투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않아도 된다. 이를 연기해가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다.   예를 들면 10년 전에 50만 달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5000달러에 산 후 올해 150만 달러에 팔았다고 해보자. 매매 차익 100만 달러에 대한 양도세와 그동안 감가상각을 통해 매년 1만 달러 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급적용하여 10만달 러가 추가 소득으로 간주된다. 합계 110만 달러의 매매 이득에 대한 양도세를 내야 한다. 그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 ‘1031교환(Exchange)’이다.     즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식할 좋은 방법이다.   1031교환은 부동산 경기를 활성화하기 위한 방편으로 도입됐다.     1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해 시작되었다. 또한 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다.   부동산 교환이지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다.   하지만 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째 새로 구입하는 부동산의 가격이 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 한다. 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 한다. 둘째 구매 기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 매입할 부동산을 선정해야 한다. 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안된다. 끝으로 교환대상, 즉 구입하려는 부동산의 융자 금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 한다.   즉 부동산을 팔고 더 큰 부동산에 재투자하면 양도소득에 대한 세금이 유예되는 것이다. 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 더 큰 부동산에 재투자를 할 수 있게 되는 것이다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 세금혜택 부동산 부동산 투자가 투자 부동산 상업용 부동산

2022-09-07

부동산 시장 전망 웨비나…KCS 24~25일 무료 개최

부에나파크의 코리안커뮤니티서비스센터(이하 KCS.총디렉터 엘렌 안)가 오는 24~25일 오후 2시~3시30분, 경제 상황과 부동산 시장 흐름을 파악하고 향후 전망을 알아보는 무료 웨비나를 개최한다.   웨비나 주제는 24일 ‘현 경제 상황과 부동산 시장 전망’, 25일 ‘상업용 부동산 실무’다.   김원석 ‘김 리얼이스테이트(Kim Real Estate)’ 대표가 강사로 나온다.   지난 1월부터 연방중소기업청(SBA) 후원으로 스몰 비즈니스 관련 한국어 서비스를 제공 중인 KCS 측은 이번 웨비나가 한인 스몰 비즈니스 업주의 사업장 관련 궁금증 해소에 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있다.   참가 신청은 김한석 KCS SBA 커뮤니티 내비게이터에게 이메일(hakim@kcsinc.org) 또는 전화(714-449-1125)로 하면 된다.  부동산 시장 부동산 시장 상업용 부동산 스몰 비즈니스

2022-08-18

500만불 이상 부동산 거래 '부유세' 추진

LA 시가 500만 달러 이상 부동산 거래에 새로운 세금을 부과하는 방안을 추진한다. 해당 세 수입으로 주거난 해소에 나서겠다는 구상인데 찬반 논쟁이 뜨거워질 분위기다.   LA 시 의회는 고액의 주거용 및 상업용 부동산의 거래 또는 소유권 이전 시 세금을 부과하는 내용의 ‘하우스 LA’ 조례안을 오는 11월 주민투표에 부치기로 15일 결정했다.   주거안정 시민단체 ‘유나이티드 투 하우스 LA’를 비롯한 100여개 비영리단체가 나서 지난달 초 9만8000건 이상의 주민 서명을 받은 조례안은 이날 시 의회에서 14대 0 만장일치로 통과돼 오는 11월 유권자들의 선택을 받게 됐다.   투표 통과 시 신설될 세금은 일회성 부유세의 성격으로 조례안에 따르면 500만~1000만 달러 부동산에는 거래액의 4%를, 1000만 달러 이상은 5.5%를 과세하게 된다. 오직 예외는 저소득층 주택 공급 목적으로 일정 기준을 충족할 때만 세금 면제가 허용된다.   이번 주민투표 상정을 성공으로 이끈 유나이티드 투 하우스 LA는 “하우스 LA 조례가 시행되면 궁극적으로 8억 달러의 기금을 마련, 2만6000유닛의 저소득층 주택을 확보해 6만9000명의 주거 안정을 도울 것”이라며 “기금은 부동산 개발과 건축에 주로 쓰여 장기적으로 수 만 개의 일자리도 창출할 것”이라고 밝혔다.   LA 시의 500만 달러 이상 주거용 및 상업용 부동산 비중은 건수 기준 약 3%로 조례안 지지자 측은 과세 대상을 연평균 1021건으로 추산했다. 실제로 인터넷 부동산 업체 ‘레드핀’에 따르면 지난 2년 동안 LA 시의 500만 달러 이상 단독주택 거래는 1000건 정도로 파악됐다.   기금은 개발과 건축 이외에 기존 부동산의 인수와 개조, 운영비로 쓰이고 저소득층에 대한 재정 지원과 교육 등에도 지출될 예정이다. 특히 조례안은 기금의 투명한 운영을 위해 시민감시단을 두는 내용도 담고 있다.   하우스 LA 캠페인을 이끄는 시민단체 ‘ACT-LA’의 로라 레이먼드 디렉터는 “일부 부동산 개발업자에게 스퀘어피트당 8~15달러로 부과하는 개발분담금(Linkage Fee)으로는 턱없이 부족하다”며 “현실적인 문제 해결 방법으로 막대한 재원이 시급하다”고 강조했다.   반면 비즈니스 단체 등에서는 반발기류가 감지된다.   LA 카운티 비즈니스 연맹인 ‘비즈페드’의 트레이시 에르난데즈 CEO는 “하우스 LA 조례안에 공식적으로 반대한다”며 “고액 부동산 소유주가 늘어난 세금 부담을 세입자와 스몰 비즈니스에 전가하며 다른 문제를 야기할 것”이라고 말했다.   증세 반대 성향의 정책 분석 비영리단체인 ‘하워드 자비스 납세자 연합’의 존 쿠팔 회장도 “보다 나은 대안을 기대하며 이번 조례안은 반대한다”며 “LA는 이미 세금 부담이 큰 도시인데 자본 유출만 가속할 것”이라고 밝혔다. 류정일 기자부동산 부유세 상업용 부동산 부동산 개발 인터넷 부동산

2022-06-16

[부동산 가이드] 부동산 구입

미국에서 부동산을 사기 원하는 경우, 적은 다운페이로도 구입이 가능하기 때문에 일정한 월급을 받고 크레딧을 꼼꼼히 쌓는다면 불가능한 일은 아니다.     또한 부동산 구입 후 시간이 지나면 가격 상승으로 인해 재산이 늘어날 뿐만 아니라 이를 담보로 또 다른 부동산을 구입할 수도 있고, 은퇴 후에도 노후자금에 큰 도움을 준다.   부동산에는 손쉬운 콘도나, 단독주택, 아파트, 상업용 상가, 오피스건물, 호텔, 공장 등 다양한 종류가 있다. 그렇다면 나는 어떤 부동산 투자가 적당할까?     콘도는 간편하다. 파킹과 시큐리티 시설이 잘 되어있고 기본적인 유지는 관리비(HOA) 안에 포함되어 있다.     집 안을 제외한 콘도 전체의 보험, 수리비, 청소비, 쓰레기 처리비 등이 포함되어 있어 따로 신경 쓰지 않아도 된다. 물값 포함은 콘도마다 다르다.     보통 2~4유닛은 레지덴셜로 일반 주택과 동일하게 취급된다.     주인이 한 유닛을 거주하고 다른 유닛에서  렌트비를 받는다면  모기지 페이먼트의 부담을 덜 수 있다. 투자용으로 구입할 경우 한 세대가 사는 것 보다는 여러 세대에 렌트비를 받을 수 있다.     하지만 각각 테넌트가 다르기 때문에 테넌트와의 문제들도 고려해야 한다. 처음 투자하는 경우 세대수가 많은 아파트보다는 유닛 수가 작은 것부터 시작을 권하고, 나중에 관리에 자신이 생긴다면 유닛이 많은 아파트 투자도 가능하다.     앞마당, 뒷마당이 있는 단독주택은 LA시 경우 R1인 싱글 패밀리도 주거용 보조 유닛(ADU)으로 더 지을 수 있고, SB9으로 단독주택에서 4유닛까지 지을 수도 있기 때문에 땅이 넓은 집을 찾는다. 새로 집을 짓는다는 것은 여러 가지 시행착오를 겪을 수 있으므로 무조건 쉽다고 볼 수만은 없다.     경험이 있는 바이어라면 여러 가지 포텐셜이 있으나 넓기만 하고 관리가 안 되는 것보다는 뒷마당이  넓지 않아도 파킹 문제가 없는 적당한 비율의 정원도 현명한 선택이다.     지역(Location)을 잘 선택하는 것이 뒷마당보다 더 중요할 수도 있다.     쇼핑몰 경우, 식당 장비를 갖춘 레스토랑이나 코인라운드리 등 앵커 테넌트가 있는 경우도 좋고, 정부가 부동산을 렌트하고 있다면 유명 프렌차이즈가 테넌트인 경우도 부동산 가치에 영향을 준다.     상업용 부동산 구입을 원하면 무조건 친구나 지인의 말을 듣기보다는 부동산 전문가와 의논해야 한다.   본인 비즈니스와 관련된 부동산을 구입하면 선택에 도움이 될 수 있다. 웨어하우스를 구입 경우 의류업이라면 컨테이너 사이즈 등을 고려하고, 식품업에 관계되었다면 냉동시설 등과 장비, 교통 등도 고려해 선택하면 시행착오를 줄일 수 있다.     주택 관리 및 인테리어 감각이 있다면 내 집이 없더라도 수리하는 낡은 집을 구입해 리모델링해 렌트 수입을 만들 수 있다. 경험이 없다면 시행착오를 겪을 수 있으니 주의해야 한다. 부동산 구입은 내가 거주하지 않아도 렌트비 수익을 볼 수 있기 때문에 관망만 하기보다는 적당한 시기를 결정하는 것이 중요하다.     비싸고 멋진 집이 아니라도 무리하지 않고 적절한 투자를 한다면 지금 보다는 몇 년 후 몇십 년 후 웃을 수 있다.   ▶문의: (213)379-3886 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 부동산 구입 부동산 투자가 상업용 부동산

2022-05-18

[부동산 투자] 부동산 투자에 성공하는 습관

아마도 꽤 많은 사람이 아침에 늦게 일어나 헐레벌떡 자신의 직장으로 출근해 이메일을 체크하고 휴대폰을 들여다보기도 하며 커피를 마시는 것으로 아침 시간의 많은 부분을 낭비하고 있는 것은 아닐까? 이런 무의식적인 습관 중에 단 하나의 나쁜 습관을 바꾸는 것으로만 해도 그 사람의 행복지수가 올라간다고 한다. 그러나 우리 대부분은 하루하루 무의미하게 반복되는 일상에 지겨워하고 후회하면서도 같은 습관을 반복하며 살고 있다. 그런데 습관이 운명을 바꿀 만큼 중요하다고 한다. 좋은 습관이 건강하고 행복한 삶을 살기 위하여 필요한 덕목이고 성공의 조건이란다.     부동산 투자에서도 마찬가지로 성공하기 위한 가장 쉽고 기본적인 방법은 좋은 투자 습관들을 갖는 것이다. 그러면 이미 성공한 부동산 투자자들은 어떤 좋은 습관을 지니고 있는지 그 노하우를 알아보고 따라 해 보는 것은 어떨까.     우선 많은 전문가와 성공한 투자자들이 이야기하는 상업용 부동산 투자의 첫째는 같은 종류의 부동산에 집중해서 투자하는 것이다. 성공한 작은 상가의 주인은 바로 쇼핑센터에 투자하는 것이다. 마찬가지로 큰 아파트 투자에서 성공한 사람은 아파트 투자에 있어서만큼은 항상 최고이며 현명하다. 그들은 다른 분야로 힘과 지식을 분산하지 않으며 자기 분야에서 최선을 다하는 습관을 가졌다.   그다음이 적당한 선에서 융자하는 습관이 매우 중요하다. 100만 달러짜리 아파트를 불과 30~40만 달러만 가지고 나머지 자금을 은행 융자를 받아 살 수 있는 지렛대효과가 부동산 투자의 가장 큰 매력이긴 하지만 최대한도로 융자를 받는 것은 그만큼 위험부담률이 높아지니바람직하지 않다. 상업용 부동산 투자에 있어서 과도한 빚은 항상 수익을 줄이고 에퀴티를낮추어 투자의 위험요소가 되기 쉽기 때문이다. 그러므로 부동산의 종류에 따라 다르지만, 일반적으로 반 정도의 융자를 하여야 적당한 수익이 발생하고 위험부담이 적어진다.   이제 자기가 잘 알고 있는 종류의 부동산을 무리하지 않는 선에서 융자하여샀다면 항상 효과적으로 관리를 해야 한다. 매입한 부동산을 건물주가 직접 관리하거나 전문관리업체에 맡기거나 항상 최고로 관리하여야 투자에 성공할 수 있다. 그리고 최고의 관리란 렌트수익을 최고치로 유지하고 운영비용은 최소로 줄이는 것도 중요하지만, 장기적으로 볼 때 항상 테넌트와 좋은 관계를 유지하고 건물을 깨끗하게 관리, 보수하는 습관을 지녀 건물의 가치를 높이는 것이 더 중요하다. 그리고 위에 더하여 운영비용을 효율적으로 관리하고 정확한 재무처리가 습관이 되어야 한다.     그리고 부동산 투자에 성공하려면 오래 참을 줄 아는 습관을 지니고 있어야 한다. 항상 인내심을 가지고 꼼꼼하게 준비하여 건물을 매매하여 실수하지 않도록 해야 한다. 보통은 부동산경기의 사이클이 약 10년 정도라고 하니 최소한 그 정도의 시간을 염두에 두고 계획해야 한다.     인생의 가장 큰 성공은 사람을 얻는 것이라고 하는데 사람은 누구든지 언제, 어디서나 다른 사람들과 서로 도움을 주고받으며 살아간다. 그러므로 부동산 투자에서도 주위 사람을 존중하고 아끼는 습관이 중요하다. 특히 단위가 큰 부동산을 사고유지하는 데는 공동으로 투자할 수 있는 파트너가 필요하다. 또 자기가 소유하고 있는 건물을 관리하는 매니저와도 긴밀한 유대를 갖고 소통해야 한다. 어느 분야의 성공도 좋은 관계에서 나오기 때문이다.     끝으로 개인이나 회사를 보호하기 위하여 항상 보험을 들고, 세금보고 준비를 잘하여야 한다. 크고 작은 모든 일을 철저히 준비하는 습관이 실수를 예방하여 큰 실패를 방지하기 때문이다.     ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 투자 부동산 투자자들 투자 습관들 상업용 부동산

2022-04-20

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