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다운타운 상업용 건물서 대형화재 발생

    LA 다운타운 시그널 힐(Signal Hill) 지역 상업용 건물에서 1일 새벽 대형 화재가 발생했다.   LA 소방국에 따르면 이날 화재는 오전 5시 30분경 405번 프리웨이 남쪽의 이스트 28번 스트리트에 있는 건물에서 발생했다.   화재는 빠른 속도로 번지며 2급 경보 화재로 커졌으나 소방관들의 적극적인 진화작업으로 완전 진화됐다.   이날 화재가 발생한 건물에 사람이 있었는지, 또 화재 원인은 무엇인지 등은 알려지지 않았다.  김병일 기자다운타운 대형화재 다운타운 상업용 대형화재 발생 la 다운타운

2023-06-01

에너지엑스, 국내 첫 상업용 플러스 제로에너지빌딩 건설

      지속가능 건축 플랫폼 에너지엑스가 국내 최초로 상업용 플러스 제로에너지빌딩을 건축 중이다. 5월 말 준공 예정인 에너지엑스 DY빌딩은 국내 건축 시장의 기념비적 건물이 될 것으로 보인다.   기후위기의 심각성이 커지면서 모든 산업 분야에서 탄소중립의 바람이 불고 있다. 전 산업 분야에서 탄소를 가장 많이 배출하는 건축 분야 역시 예외가 아니다. 건축 분야는 건물에서 직접 에너지를 생산하고 에너지 소비량은 최소한으로 하는 제로에너지빌딩 의무화가 진행되면서 대대적 변화를 요구받고 있다.   설계사와 시공사 중심이었던 기존 건축 과정과 달리 지속가능 건축 과정에서는 친환경 컨설팅, 에너지 효율화 엔지니어링, 에너지 기자재 확보 등의 중요성이 커지고 있다. 그러나 이런 에너지 분야는 생소하고 어려운 것으로 여겨졌기에 발전이 더디었는데 에너지엑스는 이런 시장을 투명하고 체계적으로 만들어 하나의 플랫폼에 통합시켰다. 지속가능 건축에 필요한 모든 과정을 플랫폼에서 한 번에 처리할 수 있게 되면서 에너지엑스는 국내 1위 지속가능 건축 플랫폼이 되었다.     ‘에너지엑스 DY 빌딩’은 플랫폼을 통해 축적된 에너지 기술들의 집약체로 에너지 자립률이 118%에 달하는 국내 최초 상업용 플러스 제로에너지빌딩이다. 플러스 제로에너지빌딩이란 에너지 생산량이 에너지 소비량을 능가한다는 것을 의미한다. 이 건물은 현재 아직 공공 주도로 이루어지고 있는 지속가능 건축으로의 흐름을 민간이 가져오는 마일스톤의 역할을 할 것이라는 게 전문가들의 의견이다.   또한 에너지엑스는 최근 ‘제로 에너지 건축물 과 BIPV’라는 책을 출간했는데 지속가능 건축에 필요한 배경지식과 에너지엑스 DY빌딩을 건설하는 과정에서의 현장 경험을 담아냈다.     에너지엑스 박성현 대표는 “건축시장의 에너지 전환은 지속가능한 미래를 위해 그 어떤 분야보다 필수적이고 시급한 이슈”라며 “국내 최초 플러스 제로에너지빌딩의 건설과 실제 현장 경험을 담은 책을 시작으로 지속가능 건축 시장을 이끌고자 한다”고 밝혔다.   한편, 에너지엑스는 중앙일보ㆍ중앙선데이가 5월 16일 주최한 '2023 고객사랑브랜드 대상'에서 건축부문 대상을 수상했다.    박원중 기자 (park.wonjun.ja@gmail.com)에너지엑스 상업용 에너지엑스 국내 에너지엑스 dy빌딩 에너지엑스 박성현

2023-05-25

[열린광장] 옛 AT&T 한인 부서 동료들

아주 오랜만에 옛날 함께 일했던 동료들과 우연히 마주쳤다. 솔직히 지금 하는 주 하원의원 수석보좌관 일이 분주한 관계로 옛 추억을 생각할 여유도 없었던 것이 사실이다.   얼마 전 주 하원의원 사무실에서 함께 일하는 동료와 오랜만에 한국식당을 찾았었다.  그는 나와 함께 의원 풀러턴 지역사무실에서 수석보좌관으로 일하다 지금은 새크리멘토에서 법안 제정 담당자로 근무하고 있다. 그는 사이프러스에 거주하는 부모님을 뵈러 종종 왔고 그때마다 짬을 내어 한국 음식을 같이 먹곤 한다.   그런데 그 식당에서 옛날 통신업체인 AT&T 한인 부서에서 함께 일했던 직원들을 우연히 만났다. 무척이나 반가웠다. 35년 전인 1988년 AT&T는 처음으로 한인부서를 만들었고 나는 첫 매니저가 됐다. 한인 직원들을 뽑고, 교육시키며 약 2년 동안 함께 일했던 기억이 주마등처럼 스쳐 갔다.   얼마나 많은 한인이 AT&T의 한인 부서를 거쳐 갔을까? 한인부서에 평사원으로 입사해 부사장급이나 국장급까지 승진한 한인들도 꽤 있었던 것으로 알고 있다.     그러다 나는 2년 만에 한인부서를 떠났고 2004년, 26년간 일했던 AT&T에서 퇴직했다. 원래 한인부서에서 정년퇴직까지 일할까도 생각했지만 2년 만에 북가주에 있는 컴퓨터 부서로 발령이 나는 바람에 가족들과도 3년간 생이별을 해야 했다.     아무튼 이날 만난 분들 중에는 30년 넘게 아직 일을 하고 있는 분들도 있었다.     당시 AT&T에 한인 부서가 생긴 것은 영어가 불편한 한인 고객 서비스를 위해서였다. 나는 한인들의 가정용 및 상업용 전화 신청이나 요금 설명 등을 위해 회사 측에 한국어 서비스가 필요하다고 건의했고 그 결과 1988년에 먼저 가정용 전화 부서가 만들어진 것이었다. 이는 한인들의 새로운 취업 기회가 되었고 AT&T가 한인사회 각종 사업을 지원하는 계기도 돼 큰 보람을 느낀다.   1990년 북가주로 전근 갈 때 한인 직원들에게 가능한 한 빨리 LA로 돌아오겠다고 한 약속은 지키지 못했다. 그러다 한인 상업용 부서 창설에 일조하여 1993년 한인 상업용 부서 개설과 함께 다시 LA로 돌아올 수 있었다.     반갑게 만난 한인 직원들은 사무실에 한 번 오라는 말로 작별 인사를 대신했다.  그리고 동료 보좌관에게는 10월21일을 ‘한복의 날’로 제정하는 일에 힘써 달라는 당부를 하고 집으로 향했다. 박동우 / 샤론 쿼크-실바주 하원의원 수석 보좌관열린광장 한인 한인 상업용 한인 부서 한인 직원들

2023-05-23

[영상] 상업용 부동산 시장은 ‘시한폭탄’?

 영상 시한폭탄 상업용 상업용 부동산

2023-05-19

뉴욕시 식당, 쓰레기 봉투 길가에 못 내놓는다

이르면 올 여름께부터 뉴욕시 식당이나 식품 관련 업체들은 쓰레기 봉투를 길가에 내놓는 것이 금지될 예정이다.   18일 시 청소국(DSNY)은 시 행정서비스국(DCAS) 공고를 통해 식당이나 델리, 식품 도매상 등은 쓰레기 봉투를 길가에 내놓는 대신 '꼭 맞는 뚜껑이 있는 컨테이너'에 담아 배출해야 한다는 규칙을 발표했다. 각 사업체마다 상업용 쓰레기를 배출할 밀폐된 쓰레기통을 마련해야 한다는 뜻이다. 시 청소국은 관련 공청회를 다음달 22일 실시하고, 여론 수렴을 거쳐 실행할 예정이라고 밝혔다.   뉴욕시가 이와 같은 규칙을 발표한 이유는 급증한 쥐 때문이다. 팬데믹을 겪으며 쥐 개체 수가 급증했고, 길가에 쌓인 쓰레기 봉투 때문에 쥐는 더 늘고 있는데다 악취도 심해졌다. 쓰레기 봉투를 길에 노출하지 않고, 밀폐된 쓰레기통에 담아두면 쥐나 벌레가 덜 들끓을 수 있다는 아이디어에서 착안했다. 올해 초부터 '쥐와의 전쟁'을 선포한 뉴욕시는 길가에 쓰레기를 배출할 수 있는 시간도 조정하고, 쓰레기 수거박스 파일럿 프로그램도 시행하고 있다.     이 규칙이 실제로 시행되면 약 2만3000개 레스토랑, 1만3000개 보데가, 1만개 슈퍼마켓이 영향을 받게 된다. 현재 이들은 매일 쓰레기를 검은색 비닐봉지에 담아 길거리에 내어두고, 밤새 시 청소국 등이 수거해가는 방식을 따르고 있다.   하지만 이 규칙이 발표되자마자 레스토랑 등 업계는 크게 반발하고 나섰다. 앤드류 리지 뉴욕시접객연맹 사무총장은 "레스토랑에는 크고 냄새나는 쓰레기를 넣어둘 실내 공간이 없을 뿐만 아니라, 보도에 영구적인 컨테이너를 설치하기도 어렵다"며 "보행자들의 통행을 막고, 시각적으로도 좋지 않은 못생긴 장애물만 거리에 늘게 되는 셈"이라고 밝혔다. 레스토랑 업주들은 직원들이 쓰레기통에 큰 쓰레기를 집어넣는 작업을 해야 하기 때문에 추가적인 일거리가 생긴다고도 전했다. 쓰레기 수거 속도 역시 오히려 느려질 것이라는 지적도 있다.     다만 쥐 문제가 심각한 만큼, 뉴욕시는 강경한 입장이다. 뉴욕시에서 상업용 쓰레기 규모는 연간 쓰레기 생산량의 절반 이상을 차지하며, 약 80억 파운드에 달하는 것으로 집계되고 있다.   김은별 기자 kim.eb@koreadailyny.com쓰레기 식당 쓰레기 봉투 쓰레기 수거박스 상업용 쓰레기

2023-05-18

[부동산 이야기] 에스크로 조건 항목(Contingencies)

계약서가 사인이 되면 계약금이 기한 내에 에스크로 트러스트 계좌에 입금이 되면서 정식으로 오픈이 되는 것이 일반적인 순서이다. 계약일로부터 약속된 일정한 기한 이내에 바이어와 셀러는 각각 제공해야 할 서류들이 있고 일반적으로 지켜야 할 절차들이 있으며, 만약 이중 서로가 동의하지 않을 경우 계약이 흔들리거나 취소가 되기도 한다.   우선 주택이나 상업용 에스크로를 살펴보면, 셀러는 주변 환경 조사서와 HOA 서류 그리고 세입자와의 계약서 등을 바이어에게 자료를 제공하여야 하고 바이어는 건물의 감정과 융자에 대한 진행으로 승인을 기한내에 받아야 하는 Due Diligence를 마쳐야 한다. 예를 들어 바이어가 RV를 소유하고 있는데 단지 내주차가 허락되지 않는 경우 매매가 곤란하기도 하고, 상업용 건물인 경우 메인 테넌트가 우선 구매 권한(Right of first refusal)으로 바이어가 구매를 못하게 되는 리스 조항이 있을 수도 있다.     몇 년 전 에스크로 중인 샤핑몰 매매에건물 내 최대 입주자인 프랜차이즈 업주가 위의 조항을 행사함으로 구매를 못하게 된 일로 인해 소송으로 연결이 되기도 하였다. 이런 경우 셀러는 리스의 조항이 있으므로 테넌트가 구입할 우선권 조항이 리스에 있을 수 있다는 것을 사전에 바이어에게 알려주어야 하는 것을 간과한 것이므로 큰 배상을 지불하였다.     요즘은 타이틀 리포트에 모든 등기된 서류를 열람해볼 수 있도록 링크(Hyperlinked)로 되어 있어서 쉽게 바이어가 주택이나 건물에 등기된 모든 관련 서류를 쉽게 조사해 볼 수 있다. 통행권 (Easement)이나 지하에 묻힌 모든 송수관 정보를 비롯해서 개발업자의 택지매입에 관한 100년 가까이 된 서류까지 모두 조사해 볼 수 있도록 시스템이 구축되어있다. 이러한 모든 서류를 바이어가 검토한 후, 이의가 있을 시에는 서면으로 자신의 변호사나 에이전트를 통해 제출하여야 하며 셀러와 협상을 통해 진행을 하게 되기도 한다.     주택이나 콘도 매매시, 단지 내 리모델링으로 혹은 계획으로 자금조달을 위해 특별 징수나 플랜이 등기되어 있다면 앞으로 현재의 관리비보다 부담스러운 금액이 추가될 수도 있다는 것을 바이어가 문제를 삼기도 한다. 타이틀 리포트를 통해 재산세 외에 학교를 위한 스페셜본드나 공원조성 등으로 펀드를 위한 시조례안에 따른 추가 징집세가 반영되어 재산세가 부과되는 일도 있으므로 자세히 살펴볼 필요가 있다. 주로 새로 조성되는 신도시나 개발부지에 건축되는 건물에 해당되는 것이 일반적이며, 이를 상세히 알아보고자 하면 시청의 Planning Dept에서 조회해 보는 것이 가장 정확한 방법이며 더불어 앞으로 근처에 계획된 당국의 조성단지까지 열람해 볼 수 있으므로 매우 유효하다.     재산을 증식시키고 보호하는 데에 남의 힘을 빌리기보다 직접 발품을 팔아 정확한 정보를 직접 수집하는 것이 빠르고 현명한 방법이라고 생각된다. 다른 사람은 해당 건물만 보이지만 직접 찾아볼 기회가 된다면 근처의 향후 시의 계획까지도 열람함으로써 시야를 크게 가질 수 있다. 미국은 공공기관에서 누구나 자유롭게 정보를 오픈해서 찾아볼 수 있도록 좋은 시스템을 우리의 세금으로 조성해 놓았다. 다음 편에서는 사업체 매매에 대한 조건들에 대해 살펴보도록 하겠다.     ▶문의: email@primaescrow.com   제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 contingencies 에스크로 상업용 에스크로 에스크로 트러스트 에스크로 조건

2023-05-16

리버스 모기지 은행들은 안전한가 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=요즘 은행들이 파산하거나 큰 곤란을 겪고 있는데 리버스 모기지 은행들은 안전한지 궁금합니다. 또 예금은 FDIC에서 보증을 받는데 리버스는 어떤 식으로 안전을 보증할 수 있나요?     ▶답=짧은 기간 내 금리 차이가 심하게 날 경우 은행들은 고전을 하게 됩니다. 예금과 대출 간 금리 차이를 통해 수익을 얻어야 하는데 금리 변동이 심하면 그 마진이 박하거나 단기적으로는 오히려 역전 현상마저 일어나기 때문입니다. 하지만 현재보다 더 큰 위기는 상업용 대출이라고 생각합니다.   특히 상업용 부동산 융자는 대개 주택 모기지 보다 만기 기간이 짧아서 잔액을 완납하거나 재융자를 해야 하는데 지금처럼 금리가 높은 상태로는 재융자를 받기 힘듭니다. 또 재융자를 받더라도 금리가 너무 높아 페이먼트를 내기가 힘듭니다. 대출이든 채권 형태이든 이렇게 기업들이 빌려 쓴 돈의 비용이 10%를 넘는다면 생존하기가 어렵습니다. 그런데 현재 상업 대출의 금리가 10%를 육박하고 있습니다. 이렇게 길게 설명드리는 이유는 은행들이 지금보다 더 어려워질 수 있다는 것을 설명드리기 위함입니다.   은행들의 신용 경색이 오게 되면 앞으로 모든 대출이 어려워질 겁니다. 현금 흐름이 차고 넘치는 자산가가 아니라면 사실 대출을 선택 옵션에서 완전히 빼기가 어렵습니다. 대출 옵션이 언제든 필요할 수 있습니다. 주택융자 모기지도 마찬가지여서 앞으로 점점 더 어려워질 겁니다. 이자로 그 비용을 전가하고 모든 대출 조건을 까다롭게 바꿀 가능성이 높습니다. 벌써 크레딧 스코어나 대출 담보 비율 등은 상당 부분 불리하게 조정했습니다. 앞으로는 점점 더 심해질 거라고 봅니다. 아마도 금융위기 발생 직후인 2010년대 초반과 비슷한 상황이 있지 않을까 생각해 봅니다.   리버스 모기지도 신용경색 기간 중에는 조건이 까다로워질 수 있습니다. 2010년대 초반의 기억을 더듬어 보면 리버스도 감정평가나 심사 기준이 현재 보다 까다로웠습니다. 그렇지만 리버스의 경우 은행의 리스크는 없다는 점이 장점입니다. 리버스는 연방정부 FHA가 보증하기 때문에 비록 은행이 파산을 하거나 업무를 중단한다고 해서 혼란이 전혀 일어나지 않습니다. 주저 없이 연방정부 FHA가 직접 그 은행을 대신하거나 아니면 지정한 다른 은행으로 서비스가 똑같은 조건으로 대체됩니다. 이렇게 정부가 보증하는 것은 리버스 모기지를 신청할 당시의 페이먼트 금액 혹은 라인의 금액 증가 등을 그대로 보증하는 것은 물론입니다.   ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지도 주택융자 모기지 상업용 부동산

2023-05-16

[부동산 이야기] 투자 부동산의 용어

주택은 물론이고 상업용 건물이나 창고, 토지 등 부동산 쪽으로 투자하는 한인들이 점점 많아지고 있다. 그러나 부동산 투자에 관심이 있는 분들을 만나 보면 전문가 이상으로 관련 지식을 갖고 있는 경우도 있었지만, 부동산 투자에 전혀 문외한인 채로 투자를 생각하는 사람도 자주 보인다. 오늘은 임대아파트에 투자하기 전에 알아야 할 기본 상식과 용어에 대하여 알아보자.     여느 부동산 투자와 마찬가지로 아파트도 가격 상승과 매월 고정적인 현금 수입이 보장되어야만 투자한 보람도 생긴다. 먼저 구매하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 임대 수입, 융자를 했을 때 월 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 예상 비용 등을 정확히 알아야 한다. 아파트를 비롯해 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 필요한 용어는 다음과 같다.     우선 1년의 총수입을 계산할 때, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 주차장이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입(Annual Gross Income)이 정해진다. 여기에 1년 동안 생기는 총지출(Annual Expenses)의 정확한 금액 산정이 중요하다.   우선 기본적인 지출의 중요한 항목에는 재산세, 보험료, 수도세, 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나온다.     공실률(Vacancy Rate)도 있다. 1년 내내 아파트가 꽉 차 있어도 공실률을 3% 정도 잡아야 한다. 이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을 계산한 것이다.     그리고 은행 융자로 아파트를 살 때 이 순수입에서 페이먼트를 하고나서 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로우(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로우가 은행 예금 이자보다 많이 높아야 바람직한 투자라고 할 것이다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있다.     부동산 투자에 관심을 가지다 보면 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 된다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자 대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수익이 12만 달러 나오는 부동산이 300만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 4%이다.     GRM(Gross Rent Multiplication)이란 연 총수입에 비례한 배수를 얘기하며 부동산의 가치를 단순비교 할때 종종 사용한다. 부동산의 가격을 1년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 160만 달러짜리 아파트에서 들어오는 1년동안의 임대수입이 10만 달러이라면 그 매물의 GRM은 16이 되는 것이다.     ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 부동산 투자가 상업용 부동산 렌트 수입

2023-05-10

뉴욕시 외곽보로 소상인 렌트부담 커졌다

브루클린·브롱스·퀸즈 등 뉴욕시 외곽 보로 소상인들의 렌트 부담이 갈수록 커지고 있다. 특히 아시안과 흑인, 히스패닉 커뮤니티가 형성된 지역의 상점 주인들의 부담이 커지면서 점점 밀려나고 있고, 젠트리피케이션(지역개발로 원주민이 쫓겨나가는 현상) 우려도 커지고 있다는 설명이다.   8일 뉴욕타임스(NYT)는 비영리단체인 ANHD(Association for Neighborhood and Housing Development)의 재무부 데이터 분석 결과를 인용, 2019년 대비 2021년 상업용 렌트가 맨해튼에선 11% 하락했지만 외곽 보로 지역은 일제히 올랐다고 전했다. 브루클린은 23%, 브롱스 14%, 퀸즈 9% 등의 상승세를 보였다. 이들 보로에선 유색인종 인구가 전체 인구의 72%를 차지하고 있다. 퀸즈 로커웨이 지역 상업용 렌트는 같은 기간 38% 뛰었고, 브롱스 하이브리지 상업용 렌트도 33% 올랐다. 통상 상업용 렌트 연간 인상 폭이 3%라는 점을 고려하면 큰 폭의 상승세다.   팬데믹으로 맨해튼 인구밀도는 줄어든 반면, 브루클린·퀸즈 등 외곽지역 거주자 수는 회복세를 보이면서 이같은 결과가 나타났다. 외곽보로 내 신규사업신청 건수는 팬데믹 이전대비 약 30% 증가했다. ANHD가 100여개 소기업을 대상으로 조사한 데 따르면, 이들은 최대 우려 사항으로 ‘렌트 상승’을 꼽기도 했다.   다행인 점은 아직까지 한인 밀집지역인 퀸즈 플러싱·베이사이드 상업용 렌트는 큰 폭의 상승세를 보이지 않았다는 점이다. 퀸즈에서 목 좋은 가게 렌트는 약 1000스퀘어피트당 1만 달러 수준이다. 통상 상업용 리스는 5년, 연 상승폭을 3% 수준으로 계약하기 때문에 아직 큰 폭의 상승세는 나타나지 않았다는 것이 중론이다. 물론 리스 계약이 끝날 때 팬데믹 이후 상승세를 반영해 대폭 올릴 수는 있다. 박광민 뉴욕한인식품협회 회장은 “리스 계약이 끝날 때 큰 폭으로 올릴 수는 있겠지만, 그렇게 될 경우 플러싱 일대에선 가뜩이나 어려운 소상인들이 계약을 연장하지 않을 가능성이 크기 때문에 그런 위험을 감수하면서까지 렌트를 무리하게 올리긴 어려울 것”이라고 전했다. 김은별 기자렌트부담 소상인 소상인 렌트부담 박광민 뉴욕한인식품협회 상업용 렌트

2023-05-08

롱비치 빈 건물서 화재, 2명 사망 1명 중태

    롱비치에서 4일 밤 입주자 없이 비어있는 상업용 건물에서 화재가 발생해 2명이 숨지고 1명이 중태에 빠졌다.   롱비치 소방국에 따르면 화재는 이날 오후 9시경 1700블록 롱비치 불러바드에 위치한 이전에 자동차 정비소 차고로 사용했던 상업용 건물에서 발생했다.   소방국 측은 신고전화를 받고 현장에 긴급출동해 화재를 진압한 뒤 잔해물 등을 점검하는 과정에서 한 남성이 숨져있는 것을 발견했다고 밝혔다.   여성 2명도 심한 화상을 입은 채 발견돼 병원으로 옮겼으나 1명은 치료 중 숨지고 다른 1명은 중태인 것으로 알려졌다.   LA 카운티 검시소는 이날 화재로 숨진 남성은 이스라엘 벤자민 곤잘레즈(28)이고, 여성은 크리스티나 리베라(49)라고 밝혔다. 하지만 이들이 어느 지역에 거주하는 주민인지는 공개되지 않았다.   희생자들이 노숙자이고 빈 건물을 자신들의 숙소로 사용했는지 여부는 확인되지 않았다.   이날 진화작업에서 다친 소방관은 없는 것으로 전해졌다.  김병일 기자롱비치 건물 롱비치 소방국 1700블록 롱비치 상업용 건물

2023-05-05

커머스 상업용 창고서 오늘 새벽 대형 화재

    커머스 지역 상업용 건물에서 5일 새벽 대형 화재가 발생했다.   LA 카운티 소방국은 이날 화재가 오전 4시 직전 가필드 애비뉴 인근 6500블록 플로티야 스트리트에 있는 플라스틱 의자 저장 창고에서 일어났다고 밝혔다.   화재는 10만 스퀘어피트에 달하는 창고 사방으로 옮겨 붙으며 화염과 함께 검은 연기를 내뿜어 20마일 정도 떨어진 곳에서도 연기를 볼 수 있었던 것으로 전해졌다.   이날 화재는 3급경보 화재로 그 규모가 컸고 100명이 넘는 소방관이 진화작업에 동원됐다.   다행히 인명피해는 없는 것으로 알려졌다.   정확한 화재 원인은 현재 조사 중이다.  김병일 기자커머스 상업용 커머스 상업용 오늘 새벽

2023-05-05

[부동산 투자] 3월 NNN 투자 부동산 시장 동향

상업용 부동산에 대한 대출이 어려워졌고 매매시장이 부진한 모습을 보인다. 최근 LA 윌셔가에 위치한 고층 오피스 타워의 모든 사무실 세입자들은 관리사무소로부터 리스종료에 관한 노티스를 받았다.     빌딩 전체를 주거용 아파트로 리모델링하기 위한 조치로 이는 재택과 사무실 근무를 병행하는 혼합 근무 체제가 널리 퍼지면서 사무실 세입자들이 돌아오지 않고 사무실 공실률이 회복되지 않은 단면을 보여주고 있다.     다만 비단 타운 내 현상만은 아니다. 국내 사무공간 평균 점유 비율은 지난 2020년 3월 대비해서 절반을 밑도는 수준이다. 투자용 부동산 시장은 7% 육박하는 이자율, 가격 하락 가능성, 인플레이션으로 인한 경기침체와 주식시장의 약세 분위기 중에 할인율이 높은 특급 매물과 투자율 6% 이상의 NNN(트리플넷) 매물만이 간간이 거래되고 있다.   NNN 투자용 부동산은 세금, 보험, 유지보수 등 모든 부동산 비용을 입주자가 부담하므로 부동산 투자를 하면서도 다른 귀찮은 관리작업들은 신경 쓰지 않아도 된다는 이점이 있다. 그러나 무엇보다도 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문에 유동성이 심한 상황에서도 오히려 매우 인기 있는 투자처로 자리 잡고 있어 수요가 여전히 집중되어 있다. 맥도날드, 칙필레, 스타벅스, 레이징케인, 치폴레와 같은 유명한 식당 브랜드가 세입자로 입주한 부동산이 시장에서 그 진가를 발휘하면서 투자율 4%대에 여전히 높은 인기를 얻고 있다. 변동성이 적은 세입자가 장기계약으로 되어 있는 상가 또는 단독건물에 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다. 남가주에 매우 드물게 나오는 맥도널드 세입자의 사거리 코너 단독건물은 현재 투자율 3.27%, 250만 달러에 구입가능하고세리토스몰 인근 건설 중인레이징케인 단독 세입자의 건물은 투자율 3.65% 스퀘어피트당 4000달러 가까이 판매자가 요구하고 있다. 또한 오렌지카운티의 칙필레 세입자가 15년 리스한 건물의 투자율은 3.7%에 스퀘어피트당 1830달러다. 제한된 물량에 대한 많은 투자자가 경쟁하고 있어 가격과 수익률이 상승세다.     온라인 은행들이 현재 이자율 3.75~4.15% 이자율을 예금자에게 제공하고 있는 것과 비교해 보면, NNN 투자용 부동산 시장이 얼마나 인기가 있는지 알 수 있는 대목이다. 투자 시 위치적으로 유동인구가 많은지 분석해야 한다. 차량 통행이 잦은 사거리의 코너 또는 홈디포, 월마트, 코스코 등 대형 소매업체 테넌트가 있는 쇼핑센터, 근처 관광지 또는 대학교 위치를 확인해야 한다. 또한 인구수 성장세와 미래 주택단지 개발과 시설 유치 여부도 확인해야 한다. 세입자가 기업이 아닌 프랜차이즈 운영주라면 몇 개의 유사한 가게를 운영 중인지, 구입대상 위치의 가게 매상 기록을 받아 볼 수 있는지 등의 분석이 필수적이다.   타주 매물을 구입할 때는 테넌트, 리스 기간, 위치뿐만 아니라 건물 관리에 대한 고민을 당연히 더 하게 된다. 현지에 매니지먼트 회사를 고용하는 방법도 있지만, 만일 단독 테넌트이고 리스 계약이 테넌트가 지붕, 주차장, 건물구조, 건물 기초 등의 수리비용까지 모두 책임지는 Absolute NNN 형태로 되어 있다면 거리가 더는 문제가 안 되어 훨씬 수월하게 구입 결정을 내릴 수 있다. NNN 투자용 부동산 시장은 안정적인 임대료 수입을 추구하는 투자자들의 높은 수요에 이끌려 꾸준히 성장할 것으로 예상한다.   ▶문의: (213) 626-9790  해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 부동산 시장 투자용 부동산 상업용 부동산

2023-05-03

[투자의 경제학] 모럴 해저드

2008년도의 금융 위기 당시 주택 가격은  S&P 코어로직 케이스 실러 지수에 따르면 2006년도 최고치에서 2012년도 최저치까지 27.4% 하락했다고 한다.     지역에 따라 최악의 경우엔 최고치 대비 50% 이상 하락한 곳도 있다. 그 당시 여력이 안 돼 집을 포기할 수밖에 없는 경우도 많았으나 일부는 대출보다 집값이 더 낮아 집을 포기하는 경우가 있었다.  충분히 대출 상환을 할 능력이 있음에도 적자 나는 사업을 포기하듯 비즈니스 결정을 내린 것이다.     갚을 능력이 되는데도 대출을 갚지 않고 집을 은행에  넘기는 행위에 대해 '도덕적 해이(moral hazard)'라는 단어를 써가며 비난하는 기사도 접했던 기억이 난다.     납득이 안가는 대출해준 은행이 악성 대출로 인해 손해를 보는 것은 당연할지도 모르나 충분히 갚을 수 있는데도 부도를 내버리는 것은 도덕적인 기준으로 봐야 할지 투자자의 기준으로 봐야 할지 판단이 잘 서질 않는다.     블룸버그 통신에 따르면 2025년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 부채가 1.5조 달러에 달한다고 한다. 또한 데이타업체 트렙은 이 중 2700억 달러 정도가 올해에 만기가 된다고 한다. 여기에서 800억 달러 정도가 사무실용 부동산이다.     상업용 부동산 중에서 사무실 부분은 코비드로 크게 바뀐 업무 환경으로 인해 상업용 부동산 중에서도 가장 예의 주시하고 있는 부분이다.     상업용 부동산 업체 코스타에 따르면 LA의 사무실 공실률은 15.1% 다운타운은 코스타 기록상 최고치인 18.7%라고 한다.     전국 평균 12.9% 샌프란시스코 17.2%와 비교하면 이런 현실은 전반적인 트렌드라고 볼 수 있다. 대형 부동산투자사 브룩필드사의 다운타운의 777타워 부동산대출 부도는 악화한 사업 환경에서 옳은 사업 판단이라고 볼 수 있다.     브룩필드의 규모로 보아 자금 부족이라 하기는 어려울 것 같고 이런 자금이 풍족한 대기업의 자회사가 부동산 대출 부도를 내는 것이 브룩필드에만 한정된 것도 아니다.     투자회사 핌코의 자회사 콜럼비아 프로퍼티 트러스트도 지난 2월에 1.7억 달러의 오피스빌딩 대출을 부도냈고 세계 최대 사모 펀드사 블랙스톤은 5억7900만 달러의 유럽 부동산 관련 채권을 부도냈다. 좀 더 나은 대출 조건을 만들기 위해 전략 중 하나일 수도 있고 손익에 따른 냉정한 결정일 수도 있다.   또한 부도를 피하기 위해 많은 노력이 있었을 것이다. 하지만 대형 투자사들의 부도 기사에서 약속에 대한 책임을 거론하는 얘기가 없는 것은 씁쓸하다.   ▶문의:(213)434-7787  김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 해저드 모럴 777타워 부동산대출 부동산 대출 상업용 부동산

2023-04-26

"애틀랜타, 주택 매물 부족하고 가격 깎기 힘들어" 김영자 마스터 부동산 대표

27년 경력의 베테랑 부동산 전문인 김영자 '마스터 부동산' 대표는 요즘에는 매물 문의보다 부동산 시장 동향에 대한 질문을 더 많이 받는다고 말한다.       김 전문인은 "보는 관점에 따라, 분야에 따라 상당한 차이가 있는 것이 현실"이라며 최근 가장 궁금해하는 세 가지 질문을 들어 부동산 시장을 설명했다.     ▶ "집값이 떨어질까?"   한 달 전만해도 전문가들이 10~11월이면 모기지 이자가 떨어지지 않을까 전망했지만, SVB 사태가 터졌다. 예측 불가능한 상황이다. 한 가지 확실한 것은 '좋은' 매물은 많이 없다는 것이다.     10일 오전 기준 한인들이 선호하는 귀넷 카운티 스와니 지역의 단독주택 매물 수는 48개. 이중 기존 주택은 23개로, 신축 예정 주택이 25개다. 뷰포드는 단독주택 매물 수 총 94개 중 54개가 건축 예정이다. '정상적인' 마켓일 경우 매물 수는 70~100개인 것을 감안 했을 때 지난해부터 대단히 많이 줄었다. 작년 9월부터 올해 2월까지 집값이 조금 내려갔다고는 하지만, 스와니는 리스팅 가격을 거의 다 받고 팔았다. 몇 만불 깎을 기대는 하지 않는 것이 좋다. 다만 같은 귀넷이어도스와니와 스넬빌 쪽은 상황이 다르다.       ▶ "지금이라도 투자용 주택을 살까?" 세금 혜택을 받을 목적이거나 융자 없이 구매할 '캐시 바이어'일 경우 투자용 주택 구매를 추천한다. 경제 전문가들은 2023~24년 메트로 애틀랜타의 집값 인상률을 5~10%로 보고 있다. 애틀랜타는 렌트 공실률이 낮고 많은 인구가 유입되며 발전 가능성이 높아 적당한 가격의 매물을 찾을 수 있다면 상대적으로 안전한 투자가 될 수 있다.       ▶ "커머셜 부동산은 어떤가?" 상업용 부동산은 올해 타격이 크기 때문에 구입보다는 보유 부동산을 어떻게 할 것인가에 대한 문의가 많다.  한인들이 많이 찾는 상가건물(리테일)이나 사무용 건물은 현재 은행 융자를 받기 힘든 편이지만, 본인이 사용하는 건물이라면 SBA 융자를 아직 받을 수 있다.     메트로 지역에서 창고는 수요에 비해 인벤토리가 많지 않아 경쟁이 심하다. SBA 융자 면에서 커머셜은 투자 쪽보다 실수요자에게 좋은 기회일 수도 있다. 본인이 사용하려는 가게나 사무실이라면 사는 것도 나쁘지 않다.       김영자 대표는 "정보의 홍수 속에서 우왕좌왕하지 말고 부동산의 지역적 특성을 잘 살펴야 한다"며 "로컬 회계사, 은행, 부동산 전문인 등에게 조언을 구하는 것이 좋다"고 말했다.  윤지아 기자일문일답 김영자 커머셜 부동산 부동산 시장 상업용 부동산

2023-04-11

[보험상식] 상업용 자동차 보험에 대한 이해

미국생활을 하면서 누구나 접해보는 것이 자동차 보험이다. 반면, 제대로 가입하지 못한다면 내게 불이익이 바로 돌아올 수 있는 것이 자동차 보험이다. 자동차 보험은 담보 받고자 하는 차량의 종류와 용도, 소유권 그리고 운전자 등에 따라 어느 보험에 가입해야하는지가 결정된다. 개인용 자동차 보험은 익숙하지만, 상업용 자동차 보험에 대해서는 잘 모르는 경우가 있어 정확한 이해가 필요하다.   상업용 자동차 보험(commercial auto)은 차량을 업무용으로 사용하기 위하여 사업체 명의로 구매 또는 리스한 자동차를 가입 대상으로 한다. 우선 개인용 차 보험은 상업용 차 보험보다 사고에 노출될 위험이 낮아 보험료도 저렴하며 사고 시 보상되는 한도도 비교적 낮다. 차량의 수리비와 운전사 및 탑승자의 치료비를 보상하는 조항을 포함할 수 있으며, 운전사의 과실에 의한 책임 한도는 각 주의 법률에 정한 최소 가입금액 이상으로 책정할 수 있다.   한편 상업용 자동차는 운행시간이 길고 운전자도 다수일 뿐 아니라, 운전경력이 확인되지 않은 직원에 의한 운행, 차량의 크기 등 사고의 위험이 개인용 자동차에 비하여 크며, 보험에 가입하는 배상책임한도 또한 높게 책정하는 것이 일반적이다.   간혹 이 두 가지 보험 간에 어느 범주에 속하는가 하는 질문이 있을 수 있으며 그 경계가 명확하지 않을 경우 보험 전문인과의 상의가 필요하다. 동료 직원들의 점심을 픽업한다든가 친구들에게 라이드를 제공하든지 혹은 멀리 떨어진 작업장에 출퇴근하는 등의 운행은 개인용 보험에 해당한다고 볼 수 있으나, 손님에게 피자를 배달한다든가 보수를 받고 라이드를 하는 것, 일하는 작업장에 공구나 건설 물품을 실어 나르는 업무와 관련되어 사고가 발생하면 개인용 보험에서는 보상을 못 받을 수 있으니 주의가 요망된다.     일반적으로 개인 자동차 보험에서는 가입된 차량을 상업용으로 사용할 경우에는 보상하지 않는 것으로 보험증권에 명시하고 있다. 단, 해당 차량이 개인 승용차거나 픽업트럭, 밴 그리고 이들 차량에 사용된 트레일러의 경우에는 해당 면책에서 제외되는 사항으로 담보의 여지를 두고 있지만, 일부 보험증권에서는 이러한 내용에 대하여도 제한적으로 적용되도록 하고 있으므로 가입하는 증권에 대한 내용 확인이 필요하다.   개인용 차량 보험은 보상한도를 통상 사고 피해자 1인당 10만 달러 또는 그 이하로 잡지만, 상업용 자동차보험의 보상한도를 100만 달러로 책정되는 것이 일반적이다. 추가 한도가 필요한 경우 엄브렐라 보험으로 한도를 올릴 수도 있다.   상업용 자동차 보험은 개인용 보험보다는 광범위한 내용을 포함할 수 있게 되어있는 것이 특징이다. 사업 운영상 노출된 위험에 따라 다양하게 설계하여 가입할 수 있도록 하고 있다. 그만큼 가입내용에 대한 이해가 필요하며 설계되는 내용에 따라 보상 범위와 담보가 달라진다. 다양한 설계가 가능하다는 것은 그 설계에 따라 담보의 범위뿐만 아니라 보험료에도 상당한 차이가 발생한다는 뜻이므로 보험 전문가와 충분한 검토 후 결정해야 한다.   ▶문의:(213)387-5000     calkor@calkor.com  진철희 / 캘코보험 대표보험상식 상업용 자동차 상업용 자동차보험 자동차 보험 개인용 자동차

2023-04-09

반도, 타운건물<3020 Wilshre> 3천만불 매입

한국의 반도건설이 LA한인타운 건물(사진)을 3000만 달러에 매입했다.   부동산 업계에 따르면 반도건설은 지난달 28일 한인타운 윌셔(3020 Wilshire Blvd.)에 위치한 건물을 3000만 달러에 인수했다.     이번 반도건설이 구매한 건물은 1958년에 건축됐으며 총 대지 면적(lot size)은 1.208에이커 규모다. 건물은 지난해 6월까지 전주현대옥이 영업하던 곳이다.     현재 해당 부지에는 2개의 상업용 건물이 자리하고 있으며 윌셔양로보건센터와 한인교회 등이 들어와 있다.   셀러는 한인 최대 부동산 개발사 제이미슨(3020 윌셔 LLC)이다. 제이미슨사는 당초 8층 높이 262유닛 주상복합 아파트로 개발할 계획이었다. 1층 5000스퀘어피트 크기에 상가 공간도 마련된다. 현재 최종 설계 및 인허가 과정을 진행 중이며 올 하반기에 공사를 시작해 2026년 하반기에 완공을 목표로 하는 것으로 알려졌다.     반도건설은 지난달 21일 LA 한인타운 올림픽 불러바드와 세라노 애비뉴에 8층 높이로 총 5만1223스퀘어피트 부지에 252유닛의 ‘더 보라’를 준공했다. 또 ‘3355 올림픽 불러바드’에 153유닛으로 구성된 고급 콘도미니엄 프로젝트도 진행하는 등 공격적인 행보를 이어가고 있다.  글·사진=우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com반도건설 현대옥 현대옥 건물 이번 반도건설 상업용 건물

2023-04-05

오헤어-다운타운 항공택시 2025년 상용화

"2025년 시카고에 교통정체를 피해갈 수 있는 새로운 길이 열린다."   시카고에 본사를 둔 대형 항공기업 유나이티드항공이 캘리포니아주의 전기 수직이착륙항공기(eVTOL) 스타트업 '아처 에비에이션'(Archer Aviation)과 손잡고 추진 중인 상업용 항공택시 운행 계획이 공개됐다.   아처는 유나이티드항공이 자금을 지원하는 도심항공교통(UAM) 네트워크 구축 프로젝트의 첫 사업으로 오는 2025년부터 시카고 오헤어국제공항과 시카고 도심을 연결하는 전기구동 항공택시를 운행할 계획이라고 지난 23일 밝혔다.   항공택시는 오헤어공항과 다운타운 웨스트룹의 '일리노이 메디컬 디스트릭' 소재 헬기 이착륙장 '버티포트 시카고'(Vertiport Chicago)를 오가게 된다.   유나이티드항공과 아처는 이 서비스가 현재 1시간 이상이 소요되는 이동시간을 10분으로 단축할 수 있다고 기대했다. 이들은 "2025년부터 시카고 대도시권 거주자들과 여행객들에게 안전하고 지속 가능하며 소음이 적고 비용 경쟁력이 있는 대체 교통수단을 제공하는 것이 목표"라고 밝혔다.   이어 "시카고는 미국에서 3번째로 인구가 많은 도시이자 교통 중심지, 비즈니스 혁신 투자의 중심지, 유나이티드항공의 본사가 있는 곳"이라며 특히 오헤어공항은 유나이티드항공의 허브공항으로, 유나이티드와 아처가 UAM 사업을 확대해나갈 수 있는 이상적인 입지"라고 강조했다.   탑승 요금은 고급택시 서비스 '우버 블랙'(Uber Black)과 경쟁할 수 있는 수준으로 맞춰보려 한다고 아처 측은 밝혔다. 현재 시카고 오헤어공항에서 버티포트까지 가는 우버블랙 탑승 요금은 100달러 선이다.   아처는 이 노선에 양산형 eVTOL '미드나잇'(Midnight) 기종을 투입할 예정이다.   아처 측은 "이 기종은 조종사 외에 4명의 탑승객을 태울 수 있으며 최대 150mph 속도로 100마일까지 갈 수 있다. 현재 조지아주 애틀랜타 인근 커빙턴의 공장에서 제작되고 있다"며 이 설비는 연간 최대 650대의 eVTOL을 생산할 수 있다고 소개했다.   아처는 상용화에 앞서 연방항공국(FAA)의 인증을 받아야 한다.   이와 관련 연방 항공국(FAA) 대변인은 "미드나잇 기종에 대한 인증 작업을 진행 중"이라고 밝혔다.   유나이티드항공과 아처는 시카고 외에 뉴욕 맨해튼과 뉴어크 리버티 국제공항을 연결하는 서비스를 2025년 개시할 목표를 세우고 있다.    아처 설립자 겸 최고경영자(CEO) 애덤 골드스틴은 "시카고를 우리의 초기 사업지에 포함할 수 있어 기쁘다"면서 우선 오헤어공항과 도심을 연결하는 서비스에 중점을 두고 사업을 추진하되 간선 노선이 자리잡은 후 주변 지역 연결을 위한 지선 경로를 구축할 것이라고 말했다.   전기구동 항공택시 운행 지원을 위한 전력 인프라 구축은 일리노이주 전력공급업체 '컴에드'(ComEd)가 맡게 된 것으로 알려졌다.   업계 관계자들은 이번 발표가 전기구동 항공택시 상용화를 위한 인프라 구축에 중요한 진전을 불러올 것으로 기대했다.   한편 브라질 항공기 제조업체 엠브라에르가 UMA 미래를 겨냥해 설립한 eVTOL 개발업체 '이브 에어 모빌리티'(Eve Air Mobility)는 UAM 사업체 블레이드(Blade)와 손잡고 작년 9월부터 시카고에서 모의운항 서비스를 실시하고 있다.   이브는 2026년 이전에 항공택시 서비스를 도입한다는 목표로 4인승 eVTOL 개발에 주력하고 있다.     Kevin Rho 기자•시카고=연합뉴스 김 현 기자다운타운 항공택시 전기구동 항공택시 시카고 오헤어국제공항 상업용 항공택시

2023-03-24

[부동산 투자] 급변 중인 한국 부동산 시장

한국의 2022년 연간 주택거래량은 약 51만호로 전년 대비 절반 수준으로 떨어지는 등 현재 한국의 부동산이 빠르게 변화하고 있다.   한국 부동산 시장은 미국 시장과 비슷한 시점인 작년 7월부터 월별 매매가격이 하락세로 뒷걸음을 시작했는데 올 1월 전국 주택 매매가격은 한 달 동안에만 1.31% 하락하면서 3개월 연속 월 1% 이상 하락 추세가 이어지고 있다.  경기도와 세종시에서 월 2% 넘어 하락 폭이컸으며 제주도 0.96% 하락하는 등 모든 지역으로확대되고 있다.   2월 2주에 경기도 내1주 사이의 최대 낙폭 지역은 하남시 1.2%, 수원 영통구 1.19%, 화성시 1.06%를 기록했다. 1년 전의 시세에 비하면 거의 40~50% 가격으로까지 내려간 급매물이 있을 정도로 충격적인 가격 내림세의 상황을 맞고 있다.   이러한 급격한 매수세 위축을 풀어보고자 정부는 각종 제한을 폐지하고 1월 30일 특례보금자리론을 공급을 발표했다. 9억원 이하 주택 최대 5억원 대출한도 LTV 최대 70%  우대형금리시 최저 3.23%의 파격적인 내용을 담고 있다. 한국의 금융위원회 또한 규체완화정책 기조를 잡고 있는 가운데 매수심리가 잠깐 소폭 회복되는 모습을 반짝 보여주기는 했지만  하락의 모멘텀을 바꾸어 주는 분위기는 이끌지 못하고 있다.   상업용 부동산 시장은 여전히 극심한 거래절벽 상태이다. 매매가 100억원 이상 300억원 미만 중소형 매물은 거래량이 작년 동기간 대비 90% 줄었고 매매가 100억원 미만인 꼬마빌딩 거래량은 전년동기 대비 82%가 줄었다.     주택산업연구원 자료에 따르면 올 1월 전국 아파트 입주율은 66%로 전달 12월보다 5% 하락했다. 전국적으로 아파트 3채 중 1채는 비어 있다는 뜻이다. 기존 주택 매각 지연과 세입자 미확보가 입주율 하락의 주원인이다. 전국 전셋값은 11월에서 올 1월 3개월간 월평균 1.66% 하락하면서 하락 폭이 2배 이상확대되었다.  임대차시장의 수요가 전세에서 월세로 이동하면서 월세는 상대적으로 높은 상승세가 지속하였으나 2023년 들어서 월세마저 상승세가 둔화하였다.   신규 주택분양 시장에서 청약 수요가 많이 감소하여 미분양아파트는 2022년 하반기 이후 가파르게 증가 중이다. 토지 거래량 또한 2022년 220만건으로 1년 전 대비 33% 감소했다. 이는 2012년 204만건 수준 이후 10년이래 최소거래량이다. 올 413개 단지 30만 2000 가구가 입주를 앞두고 있다. 적체된 미분양 물량이 많고 입주물량까지 동시에 늘어나는 지역권의 경우 전셋값 하락 기조영향까지 더해져 침체 분위기에서 쉽사리 벗어나기 어려울 것이란 전망도 나온다. 새 아파트가 집중되는 지역의 경우 매물적체, 전세수요 부족으로 전셋값 하락 폭 확대를 피할 수가 없을 것으로 보인다.     많은 전문가가 2023년 말 기준금리를 3.5% 가정하여 2023년 연간 아파트 가격은 30% 하락하여 2018년도의 가격 수준으로 회귀한 것으로 예상했다.   ▶문의: (213) 626-9790 해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 투자 부동산 급변 한국 부동산 상업용 부동산 연간 주택거래량

2023-03-01

"주택은 하향 안정, 상업용은 내년 소폭 성장"

올해 부동산 시장은 ‘조정’ 국면으로 가격과 수요가 하향 안정세를 이룰 것이라는 예상이다. 상업용 부동산(CRE)의 경우 내년부터는 소폭 성장할 수 있다는 전망도 나왔다.     16일 LA다운타운 에이온센터 오디토리움에서 열린 남가주한인부동산협회(회장 제이 장·이하 부동산협)가 주최한 ‘2023년 부동산 시장 변화 및 전망 세미나’에 100여명이 참석한 가운데 강사들은 주택과 상업용 부동산 시장에 대한 각각의 전망을 제시했다.     주택 시장은 ‘조정’   부동산협 회장인 제이 장은 “올해는 분명 조정국면이지 붕괴가 아니다”며 “봄에 판매 활동이 살아나 여름까지 활발해진 후 계절적 영향으로 다시 소강 국면으로 돌입하지만, 그 영향은 크지 않을 것”이라고 내다봤다.     그는 2023년 부동산 시장을 ▶매물은 여전히 낮은 수준을 유지하며 ▶판매 가격은 0~10%까지 하락하고 ▶구매자가 이자율과 가격에 적응하게 되고 ▶시장에 투자자나 투기 세력이 상당수 사라지게 될 것으로 예상했다.       CRE 전망은 긍정적   코러스 부동산의 마크 홍 대표는 향후 5년간 LA지역 상업용부동산(CRE) 시장은 1.5% 성장할 것으로 내다봤다.   그는 “높은 이자율에도 지난해 LA CRE 판매액이 63억 달러에 달해 전년보다 34억달러 늘었다”며 “리스크가 큰 시기임에도 투자 수요가 상승한다는 건 LA의 투자 매력도 매우 높다는 걸 보여 주는 방증”이라고 밝혔다. 따라서 투자자들은 LA시장에서 다양한 전략으로 활동을 늘려가는 추세라고 덧붙였다.     반면, 오렌지카운티의 경우 지난해 이자율 상승과 낮은 수익률(cap rate)로 어려움을 겪었다. 하지만, 2024년에는 수익률이 다시 상승할 수 있다는 긍정적 전망도 나오고 있다.     융자 기준은 보수적   뱅크오브호프 윌셔-하버드 지점 데이비드 이 지점장은 부동산 시장의 침체 여파로 모기지 및 상업용 융자에 대한 은행들의 대출 기준이 엄격해지고 있다고 말했다.     이 지점장은 “불안정한 경제 상황, 고금리 여파 등으로 최근 들어 각 은행이 CRE 융자에 있어서 이전보다 더 보수적인 관점에서 심사하고 있다”고 강조했다.     그는 또 “은행마다 설정한 최소 다운페이먼트가 있으나 건물에서 발생하는 현금 흐름(cash flow)을 고려하면 최소 다운페이먼트로는 융자가 안 되는 경우가 많다”며 “건물 구매에 따른 융자 신청 시 바이어의 자산 상황, 크레딧 히스토리, 해당 건물의 현금 흐름 등이 심사대상인 만큼 꼼꼼히 확인하고 준비할 것”을 권했다.   양재영 기자 yang.jaeyoung@koreadaily.com상업용 주택 la지역 상업용부동산 상업용 부동산 상업용 융자

2023-02-16

다운타운서 화물용 엘리베이터 사고로 남성 숨져

    LA 다운타운의 상업용 건물 뒷편에 위치한 화물용 엘리베이터에서 한 남성이 숨진 채 발견돼 경찰이 수사에 나섰다.   LA 소방국에 따르면 해당 사건은 4일 오전 11시40분경 800블록 사우스 브로드웨이에 있는 건물에서 발생했다.   숨진 남성은 6층 높이 건물의 화물용 엘리베이터 2층 문에 몸이 끼여 있었던 것으로 전해졌다.   숨진 남성은 이 건물에서 근무하는 프랜시스코 오르두노 모타(68)로 확인됐다.   관계 당국은 현재 숨진 남성의 정확한 사망 원인을 수사하고 있다.  김병일 기자엘리베이터 다운타운 화물용 엘리베이터 la 다운타운 상업용 건물

2023-01-05

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