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[부동산 이야기] 팜데일, 랭캐스터 <45>

지난 8월 주택 거래량이 1년 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난 8월 전국 주택 매매 건수가 386만 건으로, 전월 대비 약 2.5% 감소했다고 전했다. 이는 1년 전보다는 약 4.5% 감소한 수준임과 동시에, 지난 10개월 만에 가장 낮은 수치였다. 이것은 주택 가격이 상승세를 이어가고, 모기지 금리가 7% 안팎을 보이면서 나온 현상이었다.     하지만 지난 9월 30년 만기 주택 모기지 금리는 평균 6%대 초반으로 낮아지면서 재융자 신청률이 급증했다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 9월 20일 마감된 주택 재융자 신청 건수는 전주 대비 약 20% 증가했다. 전체 주택 거래 가운데 약 56%를 차지하면서 지난 2022년 7월 이후 최고치를 기록했다. 아울러 저소득 대출자들이 주로 이용하는 연방 주택국(FHA)의 30년 만기 모기지 금리도 5.99%로 떨어졌다. 여름 내내 지속해서 하락한 30년 고정 모기지 이자율이 지난 9월19일 6.09%까지 떨어지면서 일반 대출과 정부 대출 모두 재융자 건수가 많이 늘어난 것으로 나타났다.     전문가들은 높은 주택 가격과 제한된 주택 공급으로 잠재적 주택 구매자들이 관망세를 보이다가 모기지 금리가 하락하면서 주택 소유주들이 재융자를 선택한 것으로 진단했다. 지역별로 주택 매매 동향에는 차이가 있을 수 있다. 하지만 주택 가격의 상승세는 한풀 꺾였으며, 금리 하락 국면 가운데 바이어들은 적극적으로 주택 구입에 나서면서 주택 시장이 오랜만에 활기를 되찾는 분위기였다.   상업용 부동산의 경우에는 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 형태의 근무형태가 안착한 탓에 공실률이 여전히 높은 상태다. 이에 따라 부동산 소유주들은 사용 용도를 변경하여 테넌트들을 받고 있다. LA의 경우, 아파트 렌트비의 지속적인 상승으로 인하여 상업용 부동산의 용도 변경으로 테넌트들을 모집하는 실정이다.     대도시보다 저렴하고 넓은 공간을 활용할 수 있는 발렌시아, 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인이 주택을 구입해서 이동한 것으로 판단된다. 포스트 팬데믹 시대에 다양하게 생활 방식에 변화를 주며 선입견을 없앤 주요한 시기라고 생각해 본다.   발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 아직 바이어들에겐 희망의 도시라고 할 수 있다. 다양한 소식통들을 통하여 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 시장이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞서 언급한 것처럼 특히 베이비부머 세대들(60~78세)의 이동으로 인해 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다.   ▶문의: (310) 408-9435 백기환 /뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 이야기 발렌시아 하락세 주택 재융자 주택 시장 주택 소유주들

2024-10-16

[부동산 이야기] 메디컬 오피스 투자

외래 진료 메디컬 오피스(Medical Outpatient Buildings· MOB)는 건물을 짓는 과정이 일반 오피스보다 복잡하고 비용이 많이 드는 과정을 가지고 있지만, 특히 오렌지카운티(OC)와 인랜드 엠파이어에서는 그 비용과 노력이 충분히 가치 있다고 평가받고 있습니다. 일반 오피스 빌딩과 달리 메디컬 오피스는 의료 임차인을 수용하기 위한 인프라가 더 광범위하며, 규제와 설계, 건설 기준을 충족해야 합니다. 또한, 의료 임차인에 맞춘 추가 주차 공간이 필요하다는 점도 특징입니다.   남가주에서 새로운 메디컬 오피스 빌딩을 건설하는 비용은 스퀘어피트당 200달러에서 300달러를 고려하는 반면, 일반 오피스 빌딩의 건설 비용은 스퀘어피트당 100달러에서 155달러로 메디컬 오피스 빌딩보다 저렴합니다. 이 비용 차이는 설비의 품질, 의료 용도의 특성에 따라 달라집니다. 특히 기계, 전기, 배관과 같은 건물 시스템이 의료 용도에 맞춰져야 하는 특수 요건이 추가 비용을 발생시키는 주요 원인입니다.   예를 들어, 메디컬 오피스 빌딩은 더 높은 HVAC(난방, 환기, 공기 조화) 요구 사항을 충족해야 하며, 감염 통제와 규제 준수, 비상 대비 등을 고려한 거의 모든 방에 싱크대를 설치할 수 있는 배관 시스템이 요구됩니다. 주차 공간도 일반 오피스보다 훨씬 많이 필요하며, 이는 환자와 방문객을 위한 접근성, 앰뷸런스 및 의료 운송 수단을 위한 공간을 확보해야 하기 때문입니다.   올해 2분기 기준, 오렌지카운티와 인랜드 엠파이어는 총 1억3000만 스퀘어피트의 일반 오피스 공간을 보유하고 있지만, MOB 공간은 1억6900만 스퀘어피트에 불과했습니다. 낮은 공급과 지속적인 수요, 특화된 건물 구성 및 긴 임대 계약 기간, 높은 이주 비용으로 인해 메디컬 오피스의 공실률과 가용성은 일반 오피스보다 훨씬 낮았습니다.   2020년 1분기 이후 오렌지카운티에서는 메디컬 오피스의 요청 임대료가 16.5% 상승했지만, 일반 오피스는 6.3% 감소했습니다. 인랜드 엠파이어에서도 유사한 경향이 나타났으며, 메디컬 오피스는 3.0%의 임대료 상승을 기록했지만 일반 오피스는 1.0% 상승에 그쳤습니다. 2024년 2분기 동안 건설 중인 메디컬 오피스 공간은 일반 오피스 공간보다 거의 4배 많았습니다.   메디컬 오피스 빌딩은 일반 오피스보다 높은 임대료를 요구할 수 있어 부동산 소유주에게 더 나은 투자 수익률을 제공합니다. 또한, 의료 임차인은 일반적으로 장기 임대 계약을 체결하므로, 이는 안정적인 소득을 보장하며 임대주가 부담하는 이사 비용을 줄여줍니다. 또한, 의료 서비스를 제공함으로써 커뮤니티에 기여하고, 이로 인해 부동산의 가치와 명성도 향상됩니다.   초기 건설 비용이 일반 오피스 빌딩보다 높더라도, 메디컬 오피스 빌딩은 안정적인 수익을 제공하는 투자 대상으로 평가됩니다. 경제 상황과 관계없이 의료 서비스에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 계속 증가 추세에 있기 때문에, 메디컬 오피스는 장기적으로도 매력적인 투자 기회를 제공할 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 오피스 메디컬 메디컬 오피스 일반 오피스 건설 비용

2024-10-09

[부동산 이야기] 다운사이징

다운사이징(Downsizing)은 주택 소유자들이 생활 공간을 축소하고 그로 인해 얻을 수 있는 혜택을 누리는 과정이다. 이 과정은 주로 자녀가 독립한 후 부부나 은퇴를 앞둔 사람들이 많이 고려하지만, 최근에는 젊은 층에서도 인기를 끌고 있다. 다운사이징의 주요 이점과 함께 고려해야 할 중요한 사항을 세분화해 살펴보겠다.   ▶경제적 이점   다운사이징의 가장 큰 매력은 경제적 혜택이다. 큰 주택을 작은 주택으로 교체하면 재산세, 주택 보험, 유지 관리비가 줄어든다. 특히 오렌지 카운티와 같은 주택 가격이 높은 시장에서는 이러한 비용 절감 효과가 더욱 크다. 주택 매각 후 남은 차액을 재투자하거나 은퇴자금으로 활용할 수 있다. 이는 재정적인 안정성을 중요시해서 미래를 계획 할 때 중요한 요소다.     ▶라이프스타일의 단순화   작은 공간에서의 생활은 관리가 훨씬 쉽다. 주택 청소, 정원 관리 등 시간이 많이 소요되는 작업이 줄어든다. 은퇴 후에는 여가 생활에 더 많은 시간을 할애 할 수 있다. 남는 시간을 취미에 투자할 수도 있다. 보다 간소한 라이프스타일로 전환함으로써 정신적인 여유를 찾고 스트레스를 줄일 수 있다.   ▶지역과 커뮤니티의 변화   다운사이징을 하게 되면 기존에 살던 지역에서 벗어나 새로운 지역으로 이사하는 경우가 많다. 이때, 지역 커뮤니티와의 거리감이 발생할 수 있다. 따라서 이사할 지역의 인프라와 커뮤니티, 편의 시설 등을 신중히 고려해야 한다. 특히 은퇴 후에는 병원, 공원, 대중교통 등 접근성이 중요한 요소가 된다.     ▶개인 소지품의 정리   다운사이징의 가장 어려운 부분 중 하나는 소지품 정리다. 작은 주택으로 이사하면서 그동안 모아둔 물건들을 정리해야 하는데, 이는 감정적으로 어려울 수 있다. 각종 추억이 담긴 물건이나 가족과의 유대가 깃든 물건들을 버리기가 쉽지 않기 때문이다. 따라서 미리 계획을 세워 체계적으로 물건을 분류하고, 중요한 물건만 남기는 것이 필요하다.   ▶미래 가치 고려   작은 집으로 이사할 때는 현재의 필요만을 고려하는 것이 아니라, 미래의 필요도 함께 생각해야 한다. 나이가 들어감에 따라 더 작은 공간을 선호할 수도 있고 편의 시설이 잘 갖춰진 주택이 필요할 수 있다. 또한, 해당 주택이 은퇴 후 생활에 적합한지, 나중에 재판매할 때 시장성이 있는지 검토하는 것이 중요하다.   다운사이징은 경제적, 정신적으로 많은 이점을 제공하지만, 사전에 충분한 계획과 고려가 필요하다. 주택의 규모를 줄이는 것은 단순히 집을 바꾸는 것이 아니라, 삶의 방식을 새롭게 재정립하는 과정이기 때문이다.   ▶문의: (714) 349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 다운사이징 은퇴자금 주택 소유자들 재산세 주택 주택 청소

2024-10-09

[부동산 이야기] 주택 구입 시 필요한 융자보험

요즘 주택 시장은 높은 가격과 대출 이자가 떨어졌다고는 해도 여전히 높은 이자율 때문에 예비 바이어들이 주택을 구입하기에 만만치 않다. 그러나 아파트 렌트보다는 집을 사고 난 후에 매달 내야 하는 비용이 더 많지만 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택도 많다.   보통 주택을 구입하려면 20% 정도를 다운해야 하는데, 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택 구입이 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 돈을 빌려주는 은행에서는 위험부담을 줄이기 위하여 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 모기지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)이라고 부르는 이 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제돼 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.   수입이 많은 젊은 바이어가 목돈이 없어서 적은 다운페이먼트로 집을 사야 할 때를 가정해보자. 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자 기관 입장에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우, 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 PMI에 가입하게 한다.     다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라서 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 구입한 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI를 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 면제 조건과 신청과정을 알아보자.   먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로, 주택을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 기관은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자금의 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당된다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70이나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.   그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 융자 기관에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 부족할 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만불 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.   하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 기관을 찾아서 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인하고 시작해야 한다. 보통 융자를 받은 후 2년 정도 안에 상환하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있다.   ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 융자보험 주택 주택 구입 주택 가치 보통 주택

2024-10-02

[부동산 이야기] 상업용 부동산 겨울철 대비

최근 몇 년간 LA 지역은 매년 기록적인 강우량을 기록하고 있습니다. 이번 겨울에도 많은 비가 오리라 예상되고 있습니다. 특히 산불이 발생한 지역에서는 산사태와 침수의 위험이 더욱 커질 수 있습니다.     이처럼 자연재해로 인한 피해가 예상되는 상황에서 상업용 부동산을 소유한 건물주들은 미리 대비해 피해를 최소화하는 것이 중요합니다.     그중에서도 가장 중요한 관리 대상은 지붕입니다. 이는 주거용 주택뿐만 아니라, 리테일 상가, 오피스, 창고, 호텔 등 모든 건물 유형에 해당하는 사항입니다.   지붕은 건물의 보수 비용 중 가장 큰 부분을 차지할 수 있는 요소입니다. LA같이 겨울철 외 강우량이 적은 지역에서는 비가 오기 전에 지붕을 청소하는 것만으로도 누수 같은 피해를 사전에 방지할 수 있습니다.     지붕의 물 빠짐을 원활하게 하기 위한 정기적인 청소와 패칭 작업은 필수입니다. 또한 시간이 지남에 따라 지붕의 코팅이 필요할 수 있으며, 너무 많은 코팅이 쌓이면 하중 증가로 인해 지붕이 위험해질 수 있기 때문에, 이런 경우 기존 지붕을 제거하고 새로운 지붕을 설치하는 등의 공사를 하게 됩니다.     지붕에 스카이라이트 창문이 있는 경우에는 이음새 부분에 미리 패칭작업을 하는 것도 추가로 공사가 커지는 것을 막을 수 있는 방법입니다.     지붕을 설치하거나 보수할 때는 보통 일정 기간 워런티를 받는 경우가 많습니다. 이러한 워런티는 건물 관리에서 비용을 절약할 수 있는 중요한 역할을 합니다.     구매 당시 받은 모든 워런티 문서와 관련 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 이 자료들은 필요할 때 건물 수리 비용을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.   예를 들어, 상업용 건물을 구매한 한 고객이 구매 당시 인스펙션을 통해 철저히 검증을 거쳤지만, 올해 초 발생한 폭우로 인해 지붕 일부가 손상되고 누수가 발생이 되었습니다. 이는 낙엽과 먼지가 배수구를 막아 물이 고이면서 약해진 부분이 문제가 되었기 때문입니다.     당시 고객에게 지붕 워런티가 유효함을 확인하고, 이를 통해 수리를 진행할 수 있도록 도왔습니다. 고객은 수리 비용과 시간을 크게 절약할 수 있었습니다.   상업용 부동산 소유주들은 겨울철 우기에 대비해 준비와 관리를 해야 합니다. 지붕 같은 주요 구조물에 대한 정기적인 점검과 보수 작업을 통해 자연재해로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 건물 구매 당시 받은 자료와 건물 보수를 할 때 받은 자료 등을 잘 보관해 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 현명한 방법입니다.     철저한 준비는 건물의 가치를 보호하고, 불필요한 비용을 절감하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 상업용 부동산 상업용 부동산 상업용 건물 겨울철 우기

2024-10-02

[부동산 이야기] 에스크로-비용정산(3)

“2024년도 주류 라이선스 갱신일이 에스크로 클로징과 같은 달인데 안 내도 괜찮겠지요?”   사업체 에스크로 고객들로부터 가장 많이 받는 질문 중의 하나다. ABC 주류라이선스를 비롯해서 사업체 비즈니스 라이선스, 소방서 퍼밋, CUP, 약국보드 등등 매년 혹은 몇 년에 한 번씩 갱신을 해야 하는 비용에 대한 질문이며, 이를 에스크로를 통해 바이어와 정산해줄 수 있는지다.     가장 보편적인 예로 ABC 주류라이선스 갱신일이 10월 15일인데, 에스크로 클로징이 10월 첫 주가 되는 경우,  갱신날짜를 바로 앞두고 셀러는 매우 불공평하다고 느끼게 되는 것이다.     에스크로가 클로징되기 위해서는 가주주류통제국에서 심사하는 여러 조건들 중에는 벌과금이나 미납금이 있는지의 여부이며, 만약 오픈된 상태면 단 며칠을 앞에 두고라도 납부가 완료되어야 있어야 한다. 이는 앞으로의 회계연도를 위한 것이므로, 당연히 셀러는 이를 바이어와 정산하기를 기대하게 되는 것이다.     라이선스에 대한 비용은 각 사업체마다 갱신일이 다른 것이 일반적이나, 카운티에서 발행하는 사업체 장비에 대한 세금고지서는 일률적으로 매해 1월에 감정가를 산정하여 그 고지서가 7월 정도에 발송되어 8월 말까지 납부하는 것으로 되어있다. 만약 에스크로를 통해 이 기간에 납부가 되지 않을 경우 혹은 셀러가 만약 이 고지서를 미납했을 경우에는 후에 바이어가 이전 셀러의 이름으로 고지서를 받게 된다. 이전 주인의 이름으로 받은 고지서를 바이어가 무심코 지나치게 되어 사업체에 담보로 올라가 있거나 연체료에 대한 독촉 고지서를 받게 되는 일도 매우 흔하다.     카운티에서는 1월에 세금가산정 시 사업체 명의로 고지서 데이터가 설정되기 때문에, 전주인의 명의로 나온 고지서라 하더라도 신중하게 검토하여 기한 내에 납부하는 것이 현명하다. 만약 7월 중순 클로징에, 셀러가 해당연도 세금고지서를 아직 받지 못했다면 전년도의 고지서를 기준으로 이미 정산된 금액을 셀러로부터 크레딧 받았으므로, 비록 셀러의 이름으로 나온 고지서라 하더라도 바이어에게 납부할 책임이 있는 것이다.   부동산의 경우, 만약 셀러가 정기 재산세 외에 추가 징집세(Supplemental Tax)를 미납인 상태로 에스크로가 클로징되었을 때, 이는 자동으로 무담보 세금(Unsecured Tax)으로 셀러 개인에게 담보(Tax Lien)가 된다.     대부분의 재산세는 타이틀을 통해 스크린이 되는 것이 일반적이나 간혹 클로징과 동시 혹은 직후에 발행된 추가징집세가 누락되는 경우가 있으니 주의해야 한다.  매매 후 우체국의 우편물이전 서비스를 통해 받은 재산세 고지서를 셀러는 반드시 납부하여 과한 벌과금에 위와 같은 불이익을 피해야 할 것이다.     에스크로를 통해 바이어와 정산되는 것은 일반적으로 정기재산세이므로 많은 주의가 필요하다. 그리고 건물의 수리나 보수에 대해 셀러로부터 받는 비용 혹은 크레딧에 대한 내용도 반드시 융자 은행으로부터 사전에 협의하는 것이 중요하다. 다운페이먼트나 비용을 셀러로부터 지원받는 금액과 상관없이 다운 금액을 에스크로에 입금해야 하는 경우도 있기 때문이다.   ▶문의:email@primaescrow.com   제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 비용정산 에스크로 클로징 사업체 에스크로 해당연도 세금고지서

2024-10-01

[부동산 이야기] 건물주의 직접 거래

부동산을 소유하고 있는 투자자라면, 한 번쯤 바이어로부터 직접 전화나 서한을 통해 건물 매매에 대한 문의를 받아본 경험이 있을 것입니다. 부동산 투자 전문 회사들은 자체 부동산 팀을 통해 셀러에게 직접 전화를 걸어 건물 매각을 요청하는 경우가 많습니다. 건물주가 직접 거래를 시도할 경우 여러 문제가 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 경우도 있습니다. 문제의 심각성을 깨닫는 것은 대부분 상황이 악화한 후입니다.   건물주가 직접 거래를 시도하는 주요 이유 중 하나는 에이전트 수수료를 절감하려는 의도입니다. 물론 건물주가 부동산 거래에 대한 경험이 풍부하고, 거래를 도울 전문가들이 주변에 있다면 직접 거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 이러한 시도는 커미션을 아끼기 위한 선택이며 상당한 위험을 동반합니다. 이에 대한 사례를 하나 소개하겠습니다.   어느 날, 한 건물주가 필자에게 전화를 걸어왔습니다. 그는 바이어와 직접 거래를 진행 중인데 문제가 생겼다고 했습니다. 이 건물주는 에이전트 없이 거래를 시작했고, 에스크로를 열어 매매 절차를 진행 중이었습니다. 그러나 거래 막바지에 바이어가 환경 문제와 건물 상태를 이유로 에스크로를 연기하고 시간을 끌기 시작했습니다. 이미 6개월 이상 거래를 진행해 온 건물주는 그사이 건물 가치가 더 올랐다고 생각했으며, 거래를 취소하고 싶어 했지만, 바이어와의 거래를 어떻게 종료해야 할지 몰라 난감해하고 있었습니다. 셀러가 일방적으로 에스크로를 취소할 경우 법적 문제가 발생할 수 있고, 바이어와의 분쟁이 더욱 복잡해질 위험이 있었습니다.   이러한 문제를 미리 예방할 수 있었을까요? 당연히 그렇습니다. 셀러가 에이전트를 통해 거래를 진행했다면, 거래는 보다 원활하고 안전하게 이루어졌을 것입니다. 에이전트는 거래 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 사전에 파악하고, 법적 절차와 계약 조건을 명확히 하여 안전한 거래를 돕습니다. 해당 사례에서는 건물주가 변호사 비용을 지불하며 바이어와의 협상을 이어갔고, 바이어는 두 달을 더 끌다가 결국 거래를 완료했습니다. 하지만 건물주는 추가 변호사 비용과 에스크로 지연으로 인해 새로운 좋은 기회를 놓쳤고, 자신의 건물을 시장 가격보다 낮게 판매하게 되어 결과적으로 손해를 본 셈이었습니다.   에이전트의 역할은 단순히 매매를 연결하는 것에 그치지 않습니다. 그들은 거래의 모든 과정을 관리하고, 양측의 이해관계를 조정하며, 문제가 발생했을 때 즉각적인 해결책을 제시합니다. 커미션을 절약하려다가 더 큰 문제에 봉착하기보단, 에이전트를 통해 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.   결국 건물주들이 커미션 절감을 위해 직접 거래를 시도하지만, 이는 장기적으로 더 큰 비용과 문제를 발생시킬 수 있습니다. 따라서 건물주들은 에이전트를 통한 거래가 더 안전하고 장기적으로도 이익이 될 수 있음을 명심해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137     렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물주 거래 부동산 거래 거래 과정 거래 막바지

2024-09-25

[부동산 이야기] 오픈 하우스

드디어 연방준비제도(연준)에서 기준금리를 인하했다. 많은 전문가는 경기 흐름에 따라 올해 안에 추가로 0.25%에서 0.5% 정도 금리가 더 내려갈 것으로 보고 있다. 이에 따라 모기지 금리도 올 상반기와 비교해 1% 이상 하락하고 있으며, 재융자도 다시 활발해지고 있다. 그러나 부동산 시장은 올해 초와 비교했을 때 거래량 면에서 큰 움직임을 보이지 않고 여전히 조용한 상황이다.   요즘 주말에 거리를 지나다 보면 여기저기에서 오픈 하우스 사인을 쉽게 볼 수 있다. 오픈 하우스란 무엇일까? 평상시에는 에이전트와 함께해야만 집을 볼 수 있지만, 정해진 시간 안에는 에이전트 없이도 자유롭게 집을 볼 수 있도록 일반인에게 집을 공개하는 것이 오픈 하우스다.     오픈 하우스는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫 번째는 주말에 하는 일반 오픈 하우스고, 두 번째는 부동산 에이전트들을 대상으로 하는 브로커스 오픈 하우스다. 일반 오픈 하우스는 많은 사람이 방문할 수 있는 주말에 열리는 경우가 많다. 지역마다 차이는 있지만, 브로커들의 오픈 하우스는 주중에 하루를 정해 진행된다. 예를 들어 한인타운의 경우 화요일, 패서디나는 목요일에 열린다.   일반적으로는 브로커스 오픈 하우스를 먼저 하는데, 이는 에이전트들에게 먼저 집을 보여주고 그들의 의견을 듣고 시장 반응을 살펴본 후, 이후 전략을 세우기 위함이다. 물론 일반인들도 브로커스 오픈 하우스에 방문해 구경할 수 있다.   리스팅 브로커들은 오픈 하우스가 열리는 날 아침부터 부지런히 집 주변에 오픈 하우스 사인을 설치하고, 주변을 깨끗이 정리하며 집 안팎을 누구에게나 매력적으로 보이도록 단장한다. 필자의 경험에 따르면, 오픈 하우스 시에는 이러한 내·외관 정리 외에도 집 안에 빵 굽는 향이나 향초로 좋은 향기를 풍기게 하고, 조용한 음악을 틀어놓는 것이 좋은 반응을 끌어낸다.   그렇다면 에이전트와 셀러의 입장에서 오픈 하우스를 여는 이유는 무엇일까? 우선, 오픈 하우스의 가장 큰 목적은 집을 더 많은 사람에게 보여주고, 이를 통해 최고가의 좋은 오퍼를 단시간 내에 받아보는 것이다.   그러나 에이전트에게는 다른 이유도 있다. 대표적인 이유 중 하나는 오픈 하우스가 그 자체로 광고 효과를 가져온다는 점이다. “내가 이 지역에 리스팅을 받았으니, 앞으로 집을 팔 때도 경험이 많은 나에게 리스팅을 맡겨달라”는 메시지를 전하는 것이다. 또한, 에이전트가 없는 고객을 만날 기회가 되기 때문에, 손님 확보 차원에서도 오픈 하우스는 도움이 될 수 있다.   셀러 입장에서 오픈 하우스는 어떤 의미일까? 당연히 많은 사람에게 집을 보여주는 효과도 있지만, 집을 내놓은 후 여러 시간대에 사람들이 집을 보러 오는 상황에서 마음 편히 집에 있기가 어려운 경우가 많다. 하지만 오픈 하우스를 통해 정해진 시간에 집을 보여주면 나머지 시간을 보다 편안하게 보낼 수 있다. 또한, 셀러는 오픈 하우스를 통해 “에이전트가 내 집을 팔기 위해 열심히 일하고 있다”는 것을 직접 확인할 기회가 된다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산부동산 이야기 하우스 오픈 오픈 하우스 일반 오픈 부동산 에이전트들

2024-09-25

[부동산 이야기] 무료 그랜트 프로그램

평생 한 번 있을까 말까 한 팬데믹기간 동안의 낮은 이자율에 미련을 버리지 못하고 아직도 이자율이 더 내려가기만을 바라는 첫 주택 구입자들이 있다. 지금도 연방준비제도(Fed)에서 0.5%P 이자율을 낮춘 것처럼, 집을 구입한 후에도 개인의 재정 상황과 융자 조건에 따라 이자율 재융자는 언제든지 가능하다. 어쩌면 지금도 이자율 때문에 집 구입을 망설일 수 있겠으나, 먼저 구입하고 몇 년 지나서 이자율 재융자를 통해 재정적 부담을 줄이는 것도 좋은 선택이 될 수 있다.     이자율이 집을 구입하는 데 절대적인 기준이 되어서는 너무 많은 기회를 놓치기 때문이다. 한 주 전만 해도 6%대 이자율이 높아서 집 구입을 망설였던 사람들이 있었지만, 지금은 이미 이자율이 내려갔음에도 불구하고 더 떨어지기만을 기다리는 홈바이어들도 있다. 하지만 이자율 하락은 매물 부족으로 더 많은 주택 구입자들과의 경쟁을 불러일으킬 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 여하튼 다운 페이먼트가 준비되어 있고, 지난 2년간 꾸준한 수입이 있었다면 다양한 정부 보조금을 통해 내 집 마련을 시도해 보길 바란다.   정부에서 제공하는 CalHome 프로그램을 신청하는 것도 좋겠다. 10만 달러까지 지원받고, 그랜트로 은행에 따라 5만 달러까지 지원받는 프로그램은 내 집 마련에 큰 도움이 되고 있다. 특히 샌디에이고 지역에서 제공하는 다양한 프로그램을 활용해 내 집 마련에 도전해보길 권한다.   아직도 구입 능력만 갖추면 적정한 주택 가격과 상대적으로 낮은 모기지 이자율, 그리고 WISH 그랜트 3만 달러 및 정부 보조금 26만5000달러 등 다양한 도움을 적극적으로 활용해 내 집 마련을 시도할 수 있다. 물론 다양한 정보가 있어도 어떻게 활용할 수 있는지는 시간을 내어 배워야 하겠다. 주택 구입이 우리 삶의 큰 투자라면 사전에 충분한 준비가 필요하며, 프로그램에 대한 기준들을 미리 숙지하고 대비하면 된다. 다만 기금이 한정적이기 때문에 다운페이 보조금을 받고자 한다면 서둘러 신청할 필요가 있다.   최근 정부 보조금 활용 비율이 매우 높다. 무료 그랜트나 정부 보조금을 활용해 집을 구입할 때 구입율이 높아지고 있다. 독자들이 주택을 구입할 때 다음의 3가지를 결정하여 내 집 마련을 적기에 실현하는 출발점이 되길 바란다.   ▶수입   대부분의 대출 기관들은 수입의 38% 이상을 집값으로 소비할 수 없게 하고 있으며, 빚을 포함하면 45%까지 허용된다. FHA는 45%까지의 DTI Ratio(부채 대비 소득 비율)를 허락한다. 집값에는 재산세(Property Tax), HOA, 보험 등이 포함된다.   ▶다운페이먼트   3%(첫 주택 구입자)만 준비되어 있으면 모기지 보험(PMI) 없는 프로그램을 통해 연간 5000달러 정도를 추가로 절약할 수 있다. BAC나 CNB 등에서 제공하는 2만 달러에서 5만 달러까지 무료로 제공하는 프로그램을 HUD 클래스 등을 통해 자세히 알아보고, 기금이 소진되기 전에 도움을 받길 바란다.   ▶빚   융자 은행들은 PITI 외에도 크레딧 카드, 학자금 대출, 자동차 대출 등 한 달에 지출되는 항목들을 본다. 또한 식료품 비용이나 교통비 등도 가족 수에 따라 다르므로 재정 상황을 분석해 융자가 이루어진다.   여하튼 다양한 프로그램들이 계속 존재하므로 집을 구입하려고 할 때, 먼저 준비해야 할 것들과 내게 맞는 적합한 프로그램을 통해 내 집 마련의 기회를 잡길 바란다.   ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 프로그램 그랜트 무료 그랜트 이자율 재융자 주택 구입자들

2024-09-24

[부동산 이야기] 첫 주택 장만 절차

2024년이 어느덧 9월로 접어들었습니다. 8월부터 시행된 새로운 부동산 에이전트 커미션 규정으로 인해 바이어들의 움직임이 다소 둔화되었지만, 9월에 금리가 소폭 하락하면서 오렌지카운티의 집값은 여전히 내릴 기미가 보이지 않습니다. 이번 기고에서는 최근 바뀐 커미션 제도를 포함하여 주택 구입 절차를 단계별로 알아보겠습니다.   ▶지역 및 주택 형태 결정하기   먼저 주택 구입을 고려할 때, 예산이 확정되었다면 위치를 결정해야 합니다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려할 필요가 있습니다. 하지만 한정된 예산 내에서 모든 조건을 만족하는 집을 찾기는 쉽지 않습니다. 따라서 우선순위를 정하고, 배우자와 가족 모두의 의견을 반영하는 것이 중요합니다.   다음으로 주택 형태를 결정해야 합니다. 미국에는 싱글하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 유형이 존재합니다. 본인과 가족의 생활 스타일에 맞는 주택 형태를 신중하게 선택해야 합니다.   ▶에이전트 선정하기   한국에서 공인중개사를 통해 부동산 거래를 하듯, 미국에서는 부동산 에이전트를 통해 부동산 거래를 합니다. 지역에 경험이 풍부한 리얼터를 선택하면 부동산과 관련된 다양한 서비스를 받을 수 있습니다. 특히 첫 주택 구입의 경우, 에이전트와 함께 진행하는 것이 도움이 됩니다.   ▶ 예산 범위 확인하기   미국에서 대부분의 주택 구매자는 모기지론을 이용합니다. 특히 금리가 높은 현시점에서는 모기지 계산이 더욱 중요합니다. 모기지 대출의 승인 여부는 다운페이먼트, 소득, 그리고 신용 점수에 따라 결정됩니다. 주택 구입을 고려하고 있다면 최소 6개월에서 1년 전부터 이 요소들을 점검하고 모기지 대출 가능 금액을 파악해야 합니다. 또한, 집 구입 1년 전에는 자동차 구입을 자제하는 것이 좋습니다.   ▶사전 융자 승인받기 (Pre-approval)   사전 융자 승인(Pre-approval)은 모기지 대출 가능 금액을 확인하는 과정입니다. 하지만 승인 금액이 실제 대출 금액과 일치하지 않을 수 있기 때문에, 여유 자금을 마련해 두는 것이 중요합니다. 사전 융자 승인을 받지 않고 집부터 찾는 경우가 종종 있는데, 사전 융자 승인이 없으면 오퍼를 넣을 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 따라서 집을 찾기 전에 사전 융자 승인을 받는 것이 필수입니다.   ▶집 찾기 및 에이전트 계약   사전 융자 승인을 받은 후에는 본격적으로 주택을 찾기 시작할 수 있습니다. 새롭게 바뀐 부동산 법에 따르면, 바이어는 집을 보기 전에 바이어 에이전트와 ‘Buyer Representation and Broker Compensation Agreement’에 서명해야만 주택을 볼 수 있습니다. 또한, 오픈하우스에 참석할 경우에도 리스팅 에이전트가 제시하는 서류에 에이전트 도움 여부를 기재해야 합니다.    ▶문의: (714)909-4433  애니 윤/ 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 주택 절차 주택 구입 부동산 에이전트 주택 형태

2024-09-18

[부동산 이야기] 투자의 시간가치

상업용 부동산 투자에서 중요한 개념 중 하나는 돈의 시간가치(time value of money)입니다. 이는 현재의 투자와 미래의 수익을 비교하여 현재 건물의 가치를 평가하는 데 사용됩니다.  돈의 시간가치를 이해하기 위해서는 복리와 할인의 개념에 대해서 이해를 해야 합니다. 복리와 할인에 대해서 짚어보겠습니다.   복리는 원금과 이자가 함께 쌓여서 시간이 지날수록 예상 수익률보다 실제로 얻는 금액이 더 커지는 것을 말합니다.     예를 들어, 10만 달러를 연 10% 이율로 투자했을 때, 5년 후에는 단순히 10만 달러의 10% 수익인 1만 달러가 5번 더해져서 15만 달러가 되는 것이 아닙니다. 매년 원금에 이자가 더해진 금액에 대한 이자가 추가로 붙어서 우리가 쉽게 생각하는 것보다 더 많은 약 16만1000달러를 받게 됩니다.     할인은 미래에 기대할 수 있는 수익을 현재의 가치로 환산하는 방법입니다. 이 과정에서는 투자 기간, 이자율, 미래의 기대 수익률, 그리고 현재의 가치라는 네 가지 변수가 고려됩니다. 예상되는 투자 기간과 이자율, 기대 수익률을 정할 수 있다면 투자 대상 매물의 현재의 가치를 계산할 수 있습니다.     현재 부동산 시장은 고금리와 불확실성 등으로 인해 10년 이상 상승하던 곡선이 주춤해 있는 상황입니다. 시장 전망이 불투명할 때 부동산 판매나 구매를 해야 할지 결정하기는 쉽지 않습니다. 투자를 적극적으로 고려하고 있다면 돈의 시간가치를 적용해  미래의 수익성까지 감안한 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 이때 투자 기간이 가장 큰 변수입니다. 투자자가 특정 상업용 부동산에 투자할 때, 투자 기간 미래에 도달할 가치를 추산하고, 현재의 수익으로 그 가치를 달성할 수 있는지를 계산해야 합니다.  이러한 분석을 통해 투자자는 현재의 시장에서도 투자 목적에 부합하는 매물을 찾을 수 있습니다.   현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 확신이 없는 상황에서는 기존 자산을 활용한 투자가 권고됩니다. 현재 소유한 부동산의 가치가 이미 상승한 상태라면, 이를 판매하고 원하는 투자 매물을 사는 것이 효과적일 수 있습니다. 이는 시장 상황이 변하더라도 동일한 조건에서 교환구입을 진행할 수 있기 때문에, 투자자가 가격 변동에 크게 영향을 받지 않는다는 장점이 있습니다.     예를 들어, 현재 소유한 매물로 목표 수익률을 이미 달성한 상황을 가정해보겠습니다.  투자자가 소유한 건물과 구매 대상 건물의 가격이 같은 조건인 마켓에 적정한 가격에 매매가 된다면 이는 투자자에게 불리한 매매라고 볼 수 없습니다. 투자자가 새로운 투자 매물에서 기회를 찾고 계획한 투자 기간 내 원하는 수익률을 얻을 수 있다는 판단이 선다면, 여전히 좋은 투자 기회를 찾을 수 있습니다.     ▶문의: (213)613-3137    렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 시간가치 투자 투자 매물 투자 기간 투자 기회

2024-09-11

[부동산 이야기] 하락기의 상업용 부동산 투자

국내 상업용 부동산은 높은 오피스 공실률과 높아진 대출 이자율로 인해 본격적으로 하락기에 접어들었다. 타운 내 아파트 등 주거용 유닛은 올 초까지만 해도 싸게 나온 매물을 중심으로 거래가 간간이 있었으나 이제 아예 거래가 사라진 상태가 됐다.  미라클 마일에 위치한 리모델링이 잘 되고 월 1만2000달러가 넘는 임대료가 나오는 4유닛이 235만불에 나와 있지만, 바이어 찾는데 이전보다 시간이 오래 걸리고 있다.     높은 모기지 비용과 더불어 최근에는 퇴거 소송 등 세입자와의 분쟁이 더 많아졌다. 이로 인한 관리비 부담 때문에 55% 다운 페이먼트를 해야 겨우 모기지 페이먼트만을 맞출 수 있다.  주거용 유닛 투자자는 다운 페이먼트를 70% 이상 늘려야 한다. 투자율 6% 이상으로 거래를 하고 공실이 적은 유닛을 선택하는 등 철저히 수입 구조 분석 후 구매를 해야만 한다. 낮은 임대료를 가진 아파트를 플립하는 투자 전략이 어려운 이유는 유닛이 거의 안 팔리고 있어 장기 보유해야 하는 사태가 생기기 때문이다. 장기적인 관리의 부담이 가중되는 것이다. 직접 매니지먼트를 하면서 발생하는 스트레스를 감당할 수 있고 장기 보유가 가능한 분들께만 권한다.       퇴거 소송이 진행 중인 세입자가 있는 아파트를 팔려는 경우, 임대료 수익이 아파트 판매 가격과 직결되기 때문에 퇴거 소송 절차를 완료하고 새로운 세입자를 찾은 후에 판매하여야 한다. 급하게 판매할 경우, 적법한 퇴거 소송 절차를 시작해 관련 서류를 바이어에게 디스클로징 하여야 하고, 이는 판매 가격에 치명적인 악영향을 미친다.     1031 교환을 해야 할 상황이거나 또는 여유자금을 부동산에 투자해야 한다면, 팬데믹 이후 지금까지 꾸준히 팔리고 있는 투자 분야인 그로서리 마켓, 병원, 칙필레와 같은 퀵서비스 레스토랑, 편의점 등의 Corporate 회사가 NNN 리스 된 부동산에 주목하시길 권해 드린다. 안정된 세입자, 코퍼레이션 세입자 등 안정적인 테넌트와 탄탄한 비즈니스를 선택해야 한다.   투자 부동산을 선택할 때에 지역적인 고려와 그 부동산의 위치가 매우 중요하다. 국내 여러 도시에서 주요 기업들의 대규모 투자가 이루어지고 일자리가 증가하고 있는 곳들을 주목해 보자. 남가주 호손에 위치했던 스페이스 X와 북가주 댄빌에 위치한 셰브런은 모두 텍사스 오스틴으로 이전한다.  네바다 리노와 스파크 인근에 있는 테슬라 기가 팩토리에서 최근 세미트럭 조립 공장을 짓기 시작했다. 아마존은 테네시 내슈빌에 새로운 운영 센터를 열었다. 세계 최대의 반도체 제조업체인 TSMC는 피닉스에 새로운 반도체 공장을 건설하고 있다.   한국 기업들도 국내 다양한 지역에서 활발히 공장을 건설하고 있다.  현재 조지아 둘루스 가까운 커머스와 테네시 스탠턴에 배터리 공장을 가지고 있는 SK온은 포드사와 합작해 초대형 배터리 공장을 켄터키 엘리자베스타운 인근 지역에 건설 중이다. 몽고메리와 조지아 웨스트포인트에 현대와 기아 공장을 가지고 있던 현대가 현재 조지아 사바나 인근에 전기자동차 조립공장을 추가하고 있다.   침체기 부동산 투자 전략은 근본적이고 다양한 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 한다. 상가 부동산, 주거용 유닛, 리테일 시장 동향, 그리고 대규모 공장 건설 등 여러 가지 요인을 종합적으로 분석하여 현재 시장의 변화를 잘 파악하고 적절한 투자 전략을 세우는 것이 성공적인 부동산 투자로 이어질 것이다.       ▶문의:(213) 626-9790   해리 정 / 한바다 부동산 대표부동산 이야기 하락기 상업용 투자 부동산 투자 전략 대규모 투자

2024-09-11

[부동산 이야기] 주택 구매와 임대 비교

주택을 임대할 것인가, 아니면 구매할 것인가? 이 질문은 많은 이들이 인생에서 한 번쯤 고민해보는 중요한 선택이다. 각 선택은 개인의 재정 상황, 생활 방식, 그리고 미래 계획에 따라 다양한 장단점을 가지고 있다. 이번 칼럼에서는 주택을 임대하는 것과 구매하는 것의 장단점을 비교해보겠다.   ▶초기 비용과 재정적 유연성   임대의 가장 큰 장점 중 하나는 초기 비용이 상대적으로 낮다는 점이다. 집을 구매할 때는 일반적으로 상당한 금액의 다운 페이먼트가 필요하며, 이는 많은 사람에게 부담이 될 수 있다. 반면, 임대할 경우 보증금과 첫 달의 월세만 있으면 되므로 초기 부담이 적다. 또한, 집을 구매하면 모기지, 재산세, 보험료 등 다양한 비용이 지속해서 발생하지만, 임대할 경우 월세와 기본적인 유지비용만 지출하게 되어 재정적인 유연성이 더 크다.   ▶자산 형성과 장기적 안정성   주택을 구매하는 가장 큰 장점은 자산 형성이다. 모기지를 상환함에 따라 주택의 소유 지분이 점점 늘어나고, 장기적으로 집값이 상승하면 자산의 가치도 상승할 수 있다. 이는 주택 소유자가 재정적으로 안정적인 노후를 준비하는 데 큰 도움이 될 수 있다. 반면, 임대는 매달 지출되는 월세가 자산으로 전환되지 않기 때문에 장기적으로 재정적 이득을 기대하기 어렵다. 또한, 주택을 구매하면 이사를 자주 다닐 필요가 없고, 원하는 대로 집을 리모델링하거나 꾸밀 수 있는 자유가 있다.   ▶유지 관리와 책임   집을 구매하면 주택과 관련된 모든 유지 관리와 수리를 직접 책임져야 한다. 이는 예상치 못한 큰 비용이 발생할 수 있다는 것을 의미하며, 특히 오래된 주택의 경우 이러한 비용은 상당할 수 있다. 반면, 임대할 경우 집주인이 대부분의 유지보수와 수리에 대한 책임을 지므로, 임차인은 그러한 부담에서 벗어날 수 있다. 이는 특히 주택 유지에 대한 경험이 부족하거나 시간적 여유가 없는 사람들에게 큰 장점으로 작용할 수 있다.   ▶생활 방식과 유연성   임대는 생활 방식의 유연성을 제공한다. 임대 계약이 끝나면 쉽게 이사할 수 있고, 직장이나 생활 환경의 변화에 따라 주거지를 신속하게 이동할 수 있다. 이는 특히 젊은 층이나 직업적 이동이 잦은 사람들에게 중요한 요소일 수 있다. 반면, 집을 구매하면 한 곳에 정착하는 안정감을 얻을 수 있지만, 이사를 원할 경우 집을 팔거나 임대해야 하는 과정이 번거로울 수 있다.   ▶시장 상황과 투자 위험   주택을 구매하는 것은 부동산 시장에 대한 투자로 볼 수 있다. 시장 상황이 좋을 때 집을 사면 자산 가치가 상승할 가능성이 크지만, 반대로 시장이 불안정하거나 하락세일 경우 큰 손실을 볼 수도 있다. 일반적으로 주택 시장은 장기적으로 상승하는 경향이 있으나, 시장 리스크를 고려해야 한다. 반면, 임대할 경우 이러한 시장 리스크에서 자유로우며, 경제적 안정성을 유지할 수 있지만, 자산 형성의 기회를 놓칠 수 있다.   임대와 구매는 각각의 장단점이 뚜렷하기 때문에 어떤 선택이 더 나은지에 대한 답은 개인의 상황에 따라 다르다. 만약 재정적 여유가 있고 장기적인 자산 형성을 원한다면 주택을 구매하는 것이 좋은 선택일 수 있다. 반면, 생활의 유연성을 중시하거나 초기 자본이 부족한 경우 임대가 더 적합할 수 있다. 무엇보다도 자신의 상황과 목표를 면밀히 분석한 후 신중한 결정을 내리는 것이 중요하다.     ▶문의:(714) 349-0505   제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 구매 임대 주택 시장 주택 소유자 임대 계약

2024-09-11

[부동산 이야기] 상업용 부동산 리노베이션

상업용 부동산을 소유한 건물주들은  건물의 가치를 높이고 수입을 증대시키기 위해 리노베이션(개량 공사)을 고려합니다. 개량공사는 단순히 페인트칠을 새로 하는 것부터 화장실 개조, 건물 내부 리모델링까지 다양할 수 있습니다. 그러나 개량공사에 들어가는 비용과 그로 인한 투자 수익을 제대로 파악하지 않고 무작정 공사를 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 따라서, 보다 체계적인 계획과 비용 산정이 필수적입니다.   가장 먼저 고려해야 할 점은 공사를 통한 인컴 증대 잠재성을 평가하는 것입니다. 주변의 다른 건물들과 비교하여 눈에 띄는 장점을 제공하거나, 임대료를 인상할 수 있는 여건을 만들어 준다면, 공사를 하는 게 가치가 있을 것입니다. 반면, 개량공사의 결과로 시장 경쟁에서 우위를 제공하지 못하거나 임대료 상승효과가 적다면 그 공사는 가치를 제대로 보이지 못하는 비용이 될 수 있습니다.   투자와 수익 규모를 파악하는 것 역시 중요합니다. 상업용 부동산 시장에서는 일반적으로 ‘비용 대비 수입공식’을 사용합니다. 1000달러를 개량공사에 투자하면 매년 200달러 정도의 추가 수입을 기대할 수 있는 것을 기본으로 생각합니다. 이는 연 20%의 투자 수익률을 의미하지만, 이 수익률은 지역 및 건물주의 기대치에 따라 10%에서 30%까지 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 만약 건물주가 건물의 외벽을 새로 페인트 하는 데 1만 달러를 투자하고, 그로 인해 매년 2000달러의 추가 수익을 창출할 수 있다면, 이 개량공사는 성공적이라 할 수 있습니다. 이는 연 20%의 수익률을 기록하는 것이므로, 건물주에게는 충분히 가치 있는 투자였다고 저는 조언합니다.   개량공사를 결정하기 전에 현재 건물의 렌트비를 지역 내 유사한 조건의 건물들과 비교하는 과정을 거치는 것 역시 중요합니다. 이미 지역의 평균 렌트비보다 높은 렌트를 받고 있다면, 추가적인 개량공사는 큰 효과를 보지 못할 수도 있습니다. 반면, 개량공사를 통해 렌트비를 인상할 수 있는 여지가 생긴다면, 이는 수익 증대에 직접적인 기여를 할 수 있습니다.   또  건물의 입주자 질을 높이고, 이들이 장기적으로 머무를 수 있는 환경을 조성하는 데도 기여할 수 있습니다. 입주자  만족도가 높을수록 오래 거주하기 마련입니다. 이는 안정적인 수입으로 이어질 수 있습니다.   건물 개량공사는 건물의 가치를 높이고, 인컴을 증대시킬 수 있는 중요한 투자입니다. 그러나, 이러한 공사를 진행하기 전에는 철저한 시장 조사와 비용 대비 수익 분석이 필요합니다. 단순히 비용을 절감하는 것이 아니라, 투자한 금액이 실제로 수익으로 이어질 수 있는지를 판단해야 하며 그에 따라 신중하게 계획을 세워야 합니다. 이렇게 체계적인 접근을 통해 개량공사를 진행한다면, 건물의 가치를 극대화하고 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 리노베이션 상업용 투자 수익률 건물 개량공사 상업용 부동산

2024-09-04

[부동산 이야기] 에스크로 비용 정산(2)-크레딧과 데빗

클로징 비용 중 큰 비중을 차지하는 항목으로는 셀러와 바이어가 함께 부담해야 하는 재산세와 HOA 관리비 혹은 렌트비용과 시큐리티 디파짓 등이 있다. 클로징 시기에 따라 이런 비용들은 적절하게 지급 혹은 크레딧을 에스크로에서 계산하게 된다.   우선 재산세 회계연도는 7월 1일부터 다음 해 6월 30일 기간까지를 말하며, 고지서는 매해 9월에서 10월경에 발행된다. 1분기와 2분기로 나뉘어 각각 11월 1일과 2월 1일이 납부일이나 연체의 시작은 12월 10일과 4월 10일로 우편 소인이 찍힌 메일에 한하여 납부된 것으로 처리된다.  만약 9월 초 아직 재산세 고지서가 발행이 안 된 상태에서 건물이나 주택을 매매할 때는 바로 전년도 재산세 2분기 금액을 기준으로 정산하여 7월 1일부터 클로징일까지 셀러가 정산된 부분을 바이어에게 크레딧하게 된다.  혹시 셀러가 재산세 고지서를 받아서 이미 납부한 상태이면, 반대로 그 남은 기간에 대해 바이어가 크레딧을 주는 것으로 정산한다. 클로징을 대략 2~3주 전에 재산세를 납부해야할 경우에는 반드시 에스크로와 등기보험사를 통해 카운티에 직접 내는 것이 안전하므로 에스크로 중에는 주의하여야 한다.  메일로 접수된 재산세의 처리 기간이 상당히 걸리므로 간혹 이중으로 홀드를 해야 하는 경우도 있다.  모기지 페이먼트도 마찬가지이므로 연체료와 필요 이상의 이자를 피하기 위해 에스크로와 긴밀하게 소통하는 것이 바람직하다.  세입자 렌트비의 경우에는 매달 1일 기준으로 지급된 것으로 간주하게 되어 클로징일로부터 말일까지의 기간을 바이어에게 크레딧을 주는 것이 일반적이다.  시큐리티 디파짓의 경우 셀러는 리스 계약서에 명시된 전액을 크레딧으로 전해야 하며 미납된 렌트에 대해 반드시 명세를 전하는 것이 필요하다.   콘도는 물론 단지 내 주택의 공동관리비와 같은 항목도 마찬가지로 클로징날짜에 맞추어 정산되며, 이와 함께 셀러는 모든 공동 규칙과 조항, 그리고 예산집행에 대한 서류들을 정해진 기한 내에 바이어에게 전달하여 동의를 구하는 조건사항이 있는 것이 일반적이다. 관리회사들은 이러한 서류 제공비용으로 상당한 금액을 에스크로에 청구하며, 요즘은 대부분 선금으로 크레딧카드로 지급해야만 진행을 해주는 회사가 많다. 단지에 따라서 스페셜 정산금액의 잔금이 남아있는 경우, 클로징에 일시불로 셀러가 지급해야 하는 수도 있으므로 미리 염두에 두는 것이 예산집행을 잘 계획할 수 있다.  바이어는 클로징 후 첫 달의 관리비를 대게 에스크로를 통해 지급하게 되며, 셀러는 어카운트 이전비용을 지급해야 한다.  이는 계약서 작성에 따라 그 경우가 다를 수 있으나, 은행 차압 부동산이나 경매 매물을 제외하고는 대부분 위와 같이 지급되는 것이 일반적이다.  그 외에 건물 인스펙션을 통해 발견된 보수 사항이나 결함에 대해 양측의 동의에 의해 수리를 하지 않고 그 비용을 크레딧/데빗을 하는 것으로 처리하는 경우가 많으며, 일정 금액 한도에 따라 융자에 영향을 미칠 수 있으므로 은행의 승인이 필요하다. 이러한 모든 조항은 계약서 이후 에스크로 수정본을 통해 양측이 사인하여야 그 효력을 발생하게 된다.   ▶문의: email@primaescrow.com  제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 크레딧 에스크로 비용 대게 에스크로 스페셜 정산금액

2024-09-04

[부동산 이야기] 애너하임

가주 오렌지카운티의 애너하임은 따뜻한 기후와 다채로운 문화로 유명한 도시입니다. 1857년에 독일계 이민자들에 의해 설립된 애너하임은 초기에는 포도주 양조업이 주력 산업이었습니다. 도시명은 독일어로 ‘홈 바이 더 리버(Home by the river)’를 의미하는 ‘애너(Ana)’와 ‘하임(Heim)’의 결합어입니다. 애너하임은 20세기 중반까지 농업이 부흥했으나, 1955년 디즈니랜드 리조트가 개장하면서 대대적인 변화를 맞이했습니다.   디즈니랜드 리조트는 애너하임의 경제에 큰 영향을 미쳤습니다. 애너하임은 지금도 매년 전세계에서 수백만 명이 찾는 관광 명소입니다. 자연스레 관광업이 발전했고, 많은 일자리가 창출됐습니다. 애너하임에는 디즈니랜드 말고도 에인절 스타디움과 혼다 센터 등 주요 스포츠·엔터테인먼트 시설도 있습니다. 스포츠 팬들에게 역시 인기가 많은 이유입니다.   수준 높은 교육기관도 도시의 자랑거리입니다. 애너하임 통합교육구는 지역 내 다수의 고등학교와 중학교를 운영합니다. CSU 풀러턴 등 수준 높은 고등 교육기관도 있습니다.   부동산 시장 역시 꾸준한 성장세를 보입니다. 비교적 저렴한 주택 가격과 높은 생활 수준 탓에 많은 사람이 애너하임 거주를 원합니다. 최근 몇 년 동안 이어진 주택 가격 상승세는 지역경제 성장과도 밀접한 관련이 있습니다. 많은 부동산 전문가들은 앞으로도 애너하임의 부동산 시장이 안정적인 성장을 이어갈 것이라고 전망하고 있습니다.     부동산 시장 가운데에도 특히 관광 명소 인근 임대 전용 부동산들의 수익률이 높습니다. 예를 들어, 디즈니랜드 주변의 단기 임대 부동산은 관광객의 꾸준한 수요로 인해 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 상업용 부동산 수요 역시 높습니다. 도시에 다양한 기업과 산업이 진출해 있는 영향입니다. 특히 애너하임 컨벤션센터 일대 상업용 부동산은 비즈니스 이벤트와 박람회 등이 빈번하게 개최되는 탓에 수요가 상대적으로 더 높습니다.   교통 인프라도 강점입니다. 애너하임은 주요 고속도로와 철도 노선이 교차하는 교통의 요충지입니다. 먼저, LA와 샌디에이고를 포함한 남가주 지역으로의 접근이 용이합니다. 또한 주민들과 방문객들은 편리한 공공 교통수단을 이용할 수 있습니다. 애너하임 교통국이 대중교통 서비스를 제공하기 때문입니다.   부동산 투자자에게 애너하임은 매력적인 선택입니다. 디즈니랜드와 같은 세계적인 관광명소부터 다양한 스포츠 및 엔터테인먼트 시설, 높은 수준의 교육기관, 안정적인 성장 전망과 부동산 시장 등 팔색조의 매력을 고루 갖춘 도시입니다.     특히 안정적인 수익을 기대할 수 있는 임대 주택시장과 상업용 부동산 시장은 투자자들에게 보다 선명한 매력으로 다가올 겁니다. 애너하임은 성장과 발전을 거듭하여 한층 더 매력적인 도시로 거듭날 겁니다.   ▶문의: (714)909-4433 애니 윤 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 애너하임 지역경제 애너하임 컨벤션센터 애너하임 통합교육구 애너하임 거주

2024-08-28

[부동산 이야기] 주택소유주를 위한 세금 혜택들

지난 7월의 미국 주택 거래가 수치상으로 부진하고, 실제로 가주를 비롯한 전국 주택시장이 얼어붙고 있다. 특히 온라인 부동산 플랫폼인 레드핀(redfin)의 보고에 따르면, 주택 매매계약의 16%가 계약이 파기됐다고 한다. 주된 이유는, 주택의 높은 가격과 11월에 열리는 대선과 관련한 경제적인 불확실성 때문이다.   보통 모기지 이자율이 떨어지면 주택거래가 활발해지는 데, 30년 고정 모기지 평균 이자율이 7.22%에서 6.49%로 내려갔음에도 연방준비제도(Fed·연준)가 9월 중에 금리 인하에 대한 언급하면서 모기지 이자율 역시 더 내려갈 가능성이 매우 높은 상황이라 예비 바이어들이 선뜻 움직이지 않는 것으로 보인다.   그러나 미국은 주택 소유자들에게 적극적으로 여러 가지 세금을 감면하여, 경제적 혜택을 주고 있으므로 주택구매는 언제나 옳은 결정이다. 먼저 연방국세청(IRS)은 융자하여 주택을 구입한 홈오너에게 모기지 이자비용과 재산세를 소득세 상의 공제대상으로 하여 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.   IRS에 소득을 보고할 때 모기지 이자비용에 대한 세금을 공제받을 수 있다. 우선 매달 지불하는 주택 융자의 상환액의 내용은 보통 원금과 이자로 구성된다. 대출 초기에는 원금 상환보다 이자의 비중이 상당히 높은 데, 주택 융자에 대한 이자 공제는 가장 큰 세금 감면을 받을 수 있는 항목 중 하나이다.     결혼한 부부는 최대 100만 달러까지 대출금의 이자가 감면된다. 공제액은 모기지가 시작되는 초기에는 원금이 삭감되는 것보다는 월 페이먼트의 대부분이 이자이므로 새로 집을 사는 사람들이 특히 많은 혜택을 볼 수 있다. 둘째, 보통 해마다 2번에 걸쳐 내야 하는 재산세도 역시 세금 보고 시의 공제 항목에 포함된다. 세금보고를 할 때 공제 항목을 기재한 납세자들은 주거용 부동산에 대한 부동산 세금 공제를 받을 수 있으며 과세연도 중반에 집을 샀다면, 판매일 이후에 납부한 모든 세금을 공제받을 수 있다. 자신이 거주하는 집(principal residence)에 대한 재산세를 1만 달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 특히 1가구 2주택 이상의 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 공제를 받을 수 있다.   특히 주택을 증·개축을 하여 개조하면 주택의 가치도 높일 수 있고 함께 세금공제 혜택을 받을 수 있다. 주택을 살 때와 마찬가지로 집을 증·개축을 할 때도 역시 주택의 담보대출이 가능하고 동일한 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 주택으로 인하여 지불한 세금이나 가격보다 더 높은 금액에 팔린다면, 추가비용은 일정기준과 규칙에 따라 양도소득이 되어 과세대상으로 간주할 수 있다.     그러나 주택을 보수할 때의 비용이 공제되어, 매도할 때 집값이 올랐으면 세금 공제 혜택을 볼 수 있다. 그 외에 모기지 이자 크레딧이나 포인트 공제 등을 통하여도 세금 감면의 혜택을 볼 수 있으니 전문가와 상의하여 볼 것을 권한다. 특별히 본인이 거주하는 주택이 지난 5년 동안 2년 이상 살았다면 1인당 25만 달러씩 부부 합하여 50만 달러까지 세금이 공제된다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택소유주 세금 세금 공제증 모기지 이자비용 모기지 이자율

2024-08-28

[부동산 이야기] 내 집 마련 적기 찾기

다양한 종류의 정부 다운페이먼트 보조 프로그램들이 지역별로 널려있다.     내 집을 마련할수 있도록 모든 기금은 준비되었는데 문제는 활용도이다. 잘 몰라서 활용하지 못하는 경우도 있지만, 기회를 기회로 못 보고 구입 시기를 놓치고 후회하기를 반복하고 부의 창출을 놓치는 첫 주택구입자들을 볼 때 안타깝기만 하다.   물론 수입이 워낙 낮고 가진 빚이 많아서 시간이 좀 필요한 홈바이들도 있는건 맞지만 이자가 떨어지고 집값이 떨어지기만을 기다려 주택구입의 적기로 판단하는 것은 개인적으로 바른 판단이 아닌듯싶다.   요즈음, LA 시 정부에서 도와주는 LIPA(Low Income Purchase Assistance) 프로그램을 통해 16만1000달러의 기금을 활용하고 카운티 지역에서 지원해 주는 Calhome(지역에 따라서 지원금액은 차이가 있음) 10만 달러의 기금을 합치고 위시 그랜트 3만 달러를 더하고 은행에서 지원해주는 클로징 비용을 모두 합치면 30만 달러 넘게 다운페이 지원을 받아서 첫 집 장만을 하는 가구가 늘고 있는 추세다.     이러한 도움은 리버사이드카운티 그리고 샌디에이고카운티에서도 다양한 프로그램을 통해서 받을 수 있겠다. 하지만, 사전에 충분한 준비 없이 남이 도움을 받으니까 나도 받을 수 있겠다고 아무런 내 집 마련 사전 준비 없이 서두르는 것은 좋은 방법이 못 된다.     요즘 밀레니얼 세대들이 학자금 융자 부채를 가지고도 수입 높아서 집구입의 대세를 이루는 연령층이 되고 있다. PMI도 없이 다운페이 그랜트와 클로징 비용까지 지원해주는 프로그램은 밀레니얼 세대들에게 유용한 프로그램이 되고 있다.     집 구입을 시도하다 보면 여러모로 부족한 부분을 발견하게 되는데 이러한 내 집 마련의 장애물들을 극복하는 방법의 하나는 다운페이 프로그램을 20% 이상 활용하여 집을 구입하던가 낮은 다운페이를 하고도 PMI를 안내고 월 페이먼트가 현재 렌트비용과 별 차이가 없는 정도로 페이먼트가 가능하다면 굳이 구입 시기를 늦출 필요가 없다고 본다.     정부 혜택은 저소득한테만 제공한다는 잘못된 관념을 깨고 수입이 오히려 많아야 내 집 마련이 가능하다는 생각의 변환이 필요하다. 물론 저소득은 저소득에 맞는 지원이 있고 중상층은 나름대로 수입에 합당한 도움을 받을 수 있음을 기억하고 다양한 융자 옵션을 알아보고 최상의 융자를 선택해서 내 집 마련을 시도해보길 권한다.   이러한 정부 보조 없이 첫 주택 구입자들이 주택 구입이 어렵다는 것을 정부도 인식하고 있다. 문제는 준비가 안 돼서 못 받는 경우가 대부분이다.     따라서 다양한 정보들을 지혜롭게 활용해서 시간을 갖고 차근차근 계획하고 대비해서 내 집 마련의 꿈을 이루는 귀한 기회가 되길 바란다.     ▶문의:(213)380-3700 이지락 샬롬센터소장부동산 이야기 적기 융자옵션 정부 다운페이먼트 다운페이 프로그램 다운페이 지원

2024-08-27

[부동산 이야기] 인컴유닛 장점과 특징

인컴유닛이란 보통 2유닛(듀플렉스)부터 4유닛까지의 주거용 부동산을 가리킨다. 최대 4유닛인 탓에 일반 주택과 동일하게 취급하며, 구매조건 역시 비슷하다. 또 최소 35% 이상을 다운페이먼트로 지불해야 하는 아파트 등 5유닛 이상의 매물과 비교하면, 구매조건 역시 까다롭지 않다. 이에 더해 낮은 이자율 역시 인컴유닛 투자의 장점으로 꼽힌다. 세입자 한 명이 나가더라도 총수입에 미치는 여파가 상대적으로 적다는 점 역시 인컴유닛 투자의 장점이다.   인컴유닛은 일반 주거용 주택과 달리 주변 부동산 시세에 따라 가격이 책정되지 않는다. 투자에 따른 수익률이 가격에 반영되는 탓에 주요 수입원인 렌트 수입 규모를 파악하는 것이 중요하다. ‘테넌트 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 렌트 수입을 정확히 확인해야 하는 이유다.     렌트 수입 못지않게 매물의 가치에 영향을 주는 요소가 경비지출 규모다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴유닛은 소유주가 재산세, 보험료, 수리 비용 등을 부담하는 경우가 많다. 따라서 수입에서 경비를 차감한 실질수익을 파악하는 것이 중요하다. 실질수익은 총 렌트수입에서 모기지, 운영경비 등의 지출요소를 차감해 산출할 수 있다. 실질수익을 파악하고 나면 운영수익(NOI·Net Operating Income)과 자본화비율(CAP Rate·Capitalization Rate) 등을 활용해 수익률도 가늠할 수 있다. 이 가운데 자본화비율(Cap Rate)은 매수가격 대비 1년 동안 벌어들이는 수익을 측정하는 데 활용된다. 자본화비율은 부동산의 가치를 반영하며,  연간 순수입을 매수가로 나누어 산출할 수 있다. 비교적 신축이며, 안정적인 임차인이 들어선 경우에 낮은 자본화비율을 나타내는 경향이 있다. 이외 매매 시점 기준 렌트 수입의 규모, 매물의 위치와 사이즈 및 컨디션을 비롯한 조닝 종류 등의 요소들이 매각 가격에 반영된다.   납세 혜택을 받을 수 있는 가격대가 비교적 낮은 인컴유닛에 투자하는 것도 추천한다. 자본화비율이 높은 매물 대신 세금공제 혜택이 더 많이 주어지는 매물에 투자하는 게 효과적일 수 있기 때문이다.   예를 들어 1031교환(1031 Exchange)를 통한 세금 납부 연기 및 자산 증식을 꾀할 수 있다. 1031 익스체인지는 부동산 매각 시 발생한 순이익금에 대한 세금을 재차 부동산매매 자금으로 사용한 경우에 한해 국세청(IRS)에서 납세 혜택을 제공하는 제도다. 매각하고자 하는 부동산의 가치가 높아질수록, 납부해야 하는 세금의 규모 역시 불어난다는 점을 공략하는 것이다. 제도를 활용해 납세 기한을 연장하고, 부동산을 구매하여 자산을 불려 나가는 전략을 고려해 볼 수 있다.   인컴유닛은 꾸준한 수요가 있다는 특징이 있다. 따라서 임차인과 좋은 관계를 가지고, 쾌적한 주거 환경을 유지한다면 리스크를 최소화한 투자처가 될 수 있다.    ▶문의:  (213)-718-7733  윤소야 / 뉴스타부동산 풀러턴 명예부사장부동산 이야기 장점 다운페이먼트 부동산매매 자금 주거용 부동산 부동산 매각

2024-08-21

[부동산 이야기] 주택 보험

가주의 주택보험료가 화재, 폭우, 지진 등 자연재해로 인해 급등하고 있다. 주택 소유주와 구매자는 필수적으로 주택 보험에 가입해야 하며, 이 보험은 주택과 개인 소유물 보호, 재건축 비용, 임시 주거비용, 그리고 개인손해 배상까지 보상한다. 지진이나 홍수 같은 자연재해에 대한 추가 보험 가입도 권장된다. 홈오너들이 필수적으로 들어야 하는 주택 보험은 어떤 역할을 하는지 보험의 보상 범위 등을 알아보자.     보통 보험은 자신의 재산을 보호하는 부분과 상대방을 위한 책임 부분으로 나누어진다. 먼저 자신의 재산을 보호하는 범위는 가족이 거주하는 본 건물과 차고나 수영장 패티오 등을 포함한 기타 건축물, 그리고 주택 내 개인 소유물 등이 해당되는 데 먼저 본 건물과 기타 건축물은 화재 및 기타 천연재해로 발생한 손실에 대비하기 위한 것으로 주로 건축 연도나 건물 유형 등에 따라 재건축 비용이 커버된다. 그러나 지진, 홍수, 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물 관리에 의해 발생된 손실은 보상하지 않으므로, 필요하다면 지진이나 홍수에 대한 보험을 따로 들어야 한다.   옷이나 가구 등 주택 내 모든 개인 소유물도 본 건물 가치의 50% 정도의 범위 안에서 보상이 되며, 특히 거주지 밖에서의 손실도 혜택을 받을 수 있다. 그러나 디덕터블과 보상이 이루어진 후에 인상될 보험료를 잘 알아보고 보상 청구를 해야 안전하다. 화재나 천재지변으로 훼손된 거주지를 재건축하거나 수리하는 기간 주택에 거주할 수 없을 때 지출되는 호텔비, 식비, 이사 비용 등의 비용을 보상해주는 임시 주거비도 본 건물 보상액의 20% 한도 내에서 커버된다.   이 외에도 개인손해 배상이 있는 데 손해를 당했을 경우 사용되는 법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비 등을 광범위하게 보상을 받을 수 있다. 예를 들어 보험을 든 주택의 주인이 우연히 남의 건물에 손상을 입혔을 때나, 집 앞에서 넘어진 외부인의 치료비용 등이 이에 해당한다. 그리고 주택에서 거주하지 않는 외부인이 본 건물 내에서 부상을 입었거나, 음식물 등을 먹고 질병이 발생할 경우 손해배상 청구를 하지 않고도 환자의 병원비용을 보상받을 수 있다.     한편 콘도나 타운하우스 등은 HOA가 건물 자체에 대한 보험을 일괄 가입하여 별도로 건물 손상에 대한 보험에 가입할 필요가 없으나 각 소유주는 건물 내부에 대한 손해배상 보험에 반드시 가입해야 한다. 그러므로 주택 구매 시 에스크로를 통하여 제공되는, HOA에서 가입한 보험의 조건과 보상 범위 등 자세한 내용을 알아두어야 만약의 사태에 신속히 대비할 수 있다. 그리고 만약 구입하여 살고 있던 콘도나 주택을 세입자를 구하여 렌트를 줄 경우에 테넌트가 주택 내부에 관한 보험을 들게 되면 집주인이나 테넌트 모두에게 안전하고 유리하다. 테넌트에게 인테리어에 관한 보험을 들도록 요구하여 보험을 들게 할 수 있다. 특히 가주는 환태평양 지진대에 속하여 있어 언제 지진이 날지 몰라서 일반 주택보험과 함께 지진보험에 가입하면 유사시에 혜택을 볼 수 있으므로 지진 보험에 가입하는 것도 필요하다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 보험 주택 가주의 주택보험료 주택 보험 손해배상 보험

2024-08-21

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