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“한 달 안에 집 팔려면 호가 5~10% 낮춰야”

올들어 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리가 4%까지 껑충 뛰고 30년 고정 모기지 이자율이 7%선을 오르내리면서 코로나19 팬데믹 기간 동안 활황세를 보였던 부동산 시장이 꽁꽁 얼어 붙었다.     부동산 시장에 관심이 많은 한인을 위해 남가주한인부동산협회(이하 부동산협)가 현장에서 일하는 에이전트들과 융자 전문가의 입을 통해 현 시장에 대한 냉정한 분석과 바이어와 셀러에게 권하는 조언들을 들을 수 있는 시간을 가졌다.   좌담회에는 부동산협 제이 장 차기회장 사회로 레이 장 레드포인트 명예부사장, 제프리 박 뉴스타부동산 부사장, 멜리사 김 웰스파고 모기지 융자 오피서, 박경주 뱅크오브호프 모기지 융자 오피서와 이수경 에이전트와 일라이자 신 드림부동산 에이전트가 참석했다.     LA와 오렌지카운티 부동산 현장에서 일하고 있는 이들은 한결같이 “지금이 바이어에게 최적기”라고 입을 모았다. 현장에서 일하는 부동산 전문가들이 전하는 2023년 바이어와 셀러 마켓에 대한 의견을 들어봤다.     -남가주 시장 현 상황은.   제프리 박(이하 제): 현장에서 매매가 급감했음을 피부로 느끼고 있다. 올해에만 매매 건수가 32% 정도 떨어졌다. 내년에도 10% 더 떨어질 것이다. 바이어들이 내년까지 기다리는 분위기가 강하다.     이수경(이하 이): 바이어들이 겨울이 지나면 부동산 값이 떨어지지 않을까 하는 기대에 홀드하고 있다. 셀러는 렌트로 돌리면서 관망하고 있다. 매물이 없어 부동산 시장이 얼어붙었다.     -집값 40% 하락한 금융위기 때처럼 되나.   레아 장(이하 장): 그 시절을 겪었다. 그때 이후 정부가 크레딧점수와 소득 기준 등 대출 기준을 까다롭게 상향 조정했다. 즉, 주택소유주의 재정 상황이 전처럼 취약하지 않다는 말이다. 또 집값이 평균 10~20% 내려갔다고는 하지만 주택 에퀴티가 충분해 차압사태도 일어날 가능성은 희박하다. 내년에 집값이 큰 폭으로 조정된다 하더라도 20% 정도다. 사실 그렇게까지 가지도 않을 듯하다.  2008년의 금융위기 때와 같이 집값이 폭락하지 않을 것으로 본다.     -바이어에 대한 조언은.   장: 첫주택 구매자들에게 좋은 시기이다. 과거 투자자들로 인해 경쟁이 심해 첫주택 구매자들이 끼어들 자리가 없었다. 하지만, 투자자가 사라진 지금은 5~10% 낮게 오퍼해도 구매가 가능하다. 최근 2개의 매물이 있었는데 모두 5~10% 정도 낮게 오퍼했다.     일라이자 신(이하 신): 바어이들은 장기 투자한다고 생각하면 사는 게 좋다. 고공행진하는 렌트비를 고려하면 소유가 이득이다. 주택 소유자는 세금 혜택이 있다. 렌트에는 없다. 향후 시세 차익도 얻을 수 있다.     멜리사 김(이하 김): 현재는 바이어스 마켓이다. 이자는 1년 정도면 내려갈 것이며, 재융자를 통해 조정할 수 있다. 융자 시장에서 점보융자 이자율도 생각해 볼 필요가 있다. 64만9000달러에서 1달러만 올라가도 점보융자 이자율을 받을 수 있다. 융자금액이 큰 점보융자의 이자율이 상대적으로 낮다. 그 외에도 다른 프로그램들이 많이 있기 때문에 바이어들은 자신에게 맞는 프로그램을 찾을 수 있다.     박경주(이하 박): 과거 셀러들은 5% 정도 다운 페이먼트 하던 첫주택 구매자들에게 큰 관심을 두지 않았다. 하지만, 지금은 그렇지 않다. 구매 경쟁이 덜하여 시장가보다 싼 가격에 구매할 수 있다. 100만 달러 물건은 지금 95만 달러에서 최대 90만 달러까지 할인이 가능하다. 지금이 바이어에게 가장 좋은 때이다.   -셀러에 대한 조언은.   장: 정말 집을 매각해야 하는 셀러는 호가를 5~10% 정도 낮추는 게 좋다. 안 팔리는 것은 1달 이상 간다. 스테이징(인테리어 디자인 작업)과 수리, 리모델링 등을 통해 바로 이사할 수 있는 상황으로 만들지 않으면 팔기 어렵다. 최소한 깨끗이 페인트칠하고, 바닥수리와 스테이징을 할 필요가 있다. 스테이징을 안하면 손해가 많다.     김: 여전히 핫한 지역은 복수로 오퍼가 들어오고 있다. 호가를 낮추면 구매 수요가 살아난다.     -내년 시장 전망은   박: 내년에는 스퀘어피트당 70달러 정도 더 떨어질 것으로 본다. 코로나19 팬데믹 전과 같은 가격으로 정리될 것이다. 스퀘어피트당 가격이 하락하니 많은 바이어에게 호기가 될 수 있다. 내년은 시장 조정 기간이 될 것이다. 가격이 내려가겠지만, 바이어의 기대처럼 큰 폭의 하락은 없을 가능성이 크다.     이: 금융위기 때와 다르게 셀러는 풍부한 에퀴티를 보유하고 있는데다 렌트 수요도 여전하다. 따라서 주택 가격이 큰 폭으로 떨어질 가능성은 매우 낮다.     -2028년 올림픽 특수는?   제: LA한인타운은 계속 괜찮았다. 위치에 따라 차이가 있지만, 2028년 올림픽과 관련된 지역은 가격이 오를 것이다. USC 인근 빌리지 개발 허가가 많이 나오고 있다. 2026년쯤 되면 윤곽이 나올 것으로 본다. LA한인타운 남쪽으로 도시개발계획을 살펴보는 것도 좋을 것이다. 이미 투자를 시작하고 있는 한인도 있다.     신: LA한인타운은 이미 인기가 있는 지역이다. 올림픽 특수를 생각한다면 사우스LA 지역을 눈여겨 봐야 한다. 올림픽 때문에 개발은 늘어나겠지만, 홈리스와 범죄에 대한 대책도 절실한 시점이다. 양재영 기자호가 남가주한인부동산 드림부동산 에이전트 부동산 시장 뉴스타부동산 부사장

2022-11-23

내년 집값 "20% 하락" vs "연말 상승률 정상화"

지난 반 년새 금리 인상과 집값 하락에 경기침체 우려까지 겹치면서 부동산 시장 둔화세가 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 그러면서 최근 부동산 침체가 내년까지 이어져 집값 하락이 장기화될 것이라는 전망도 제기되고 있다. 이미 지난 9월 글로벌 부동산 컨설팅 업체 '쿠시먼 앤드 웨이크필드'는 경기 침체와 함께 전국 집값이 올해 하반기 8.2% 하락 후 내년에 11.2%가 더 빠져 내년까지 약 20% 정도 하락할 것이라고 내다봤다. 또 지난 15일 댈러스 연방준비은행은 모기지 이자율 상승 여파로 집값이 최대 20%까지 하락할 수 있다는 전망을 내놓으면서 부동산 시장 전망을 어둡게 했다. 현재 전국적으로 집값이 소폭 하락하고 있는 가운데 집값 하락이 언제까지 지속될 것인지, 현 부동산 시장 현황과 전망을 알아봤다.     ▶부동산 시장 조정     최근 뉴스를 보면 부동산 시장 조정(housing market correction)이란 용어를 심심찮게 볼 수 있다. 일반적으로 부동산 시장 조정이란 집값이 10% 이하로 소폭 하락할 때 사용하는 단어다. 따라서 집값 조정 혹은 부동산 시장 조정이란 단어가 등장했다는 것은 현재 집값이 계속 유지될 수 없는 상황에서 수요와 공급에 따라 가격이 하향 조정됨을 의미한다. 질로(Zillow) 니콜 바차드 수석 이코노미스트는 "시장 조정의 사전적 의미가 집값 소폭 하락을 의미한다고하나 현실 부동산 시장에선 가격 조정은 급격히 진행되는 경향이 있고 그와 함께 부동산 시장도 빠르게 둔화됨을 의미한다"고 설명했다.    ▶집값 하락 현황     이미 몇몇 지역에선 집값 하락이 뚜렷해졌고 일부 지역에선 집값 하락 조짐이 보이는 곳도 있다. 그러나 현재 경제 상황에선 전국적으로 부동산 시장 조정, 즉 집값 하락을 예측하는 경제 지표들이 속속 보고되고 있다. 그 첫번째는 바로 지속적인 금리 인상. 국책 모기지 기관 프레디맥 발표에 따르면 지난 3일 30년 고정 모기지 이자율은 6.95%였지만 10월 마지막주 평균 이자율은 10년만에 처음으로 7%를 돌파한 바 있다.     모기지 금리 인상 여파로 집값은 계속 하락세를 보이고 있다. 전미부동산협회(NAR)에 따르면 9월 기존 주택판매 중간값은 38만4800달러로 7월 41만8800달러보다는 하락했지만 2021년 9월보다는 8.4% 올랐다. 이처럼 전월 대비 집값 하락은 현 부동산 시장이 조정 기간을 거치고 있다는 신호다. 그러나 일부 지역에선 집값 하락이 나타나지 않고 있다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 다니엘 헤일 수석 이코노미스트는 "집값이 하락하지도 않고 오르지 않는 상황이라면 그 지역은 집값이 안정기에 접어들었다고 볼 수 있다"며 "그러나 현재 전국적으로 이런 지역들은 거래량이 줄고 있다"고 분석했다.   그러나 일부 부동산 전문가들은 현재 전국적으로 수요에 비해 주택 재고 부족으로 집값 하락이 그리 오래 가지 않을 것이라 예측한다. 이는 최근 금리 인상으로 인해 신규 주택 건설 역시 속도를 내지 못하고 있기 때문. 지난 10월 웰스파고 주택시장 지수(HMI)는 38로 이는 건설업체가 신규 주택 판매에 대한 신뢰도가 매우 낮은 수준임을 반증하고 있다. 그리고 이는 신규 주택 건설 둔화로 이어지고 있다.     바차드 수석 이코노미스트는 "향후 부동산 시장을 예측하기는 힘들겠지만 늦어도 2023년말부터 2024년 들어서면서는 다시 집값 상승률이 정상화 될 것"이라고 내다봤다.   ▶집값 하락 언제까지   집값이 언제까지 하락할지, 언제 다시 반등할지 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없다. 바차드 수석 이코노미스트는 “다만 우리가 예측할 수 있는 것은 일정 기간이 지나면 다시 오를 것이라는 것 정도”라고 말했다.     만약 현재 거주하고 있는 지역의 집값이 소폭 하락 후 여전히 반등하지 않는다면 주택 수요가 여전히 감소하고 있음을 의미한다. 과거 데이터를 바탕으로 봤을 때 집값 하락은 2개월 정도로 짧은 시간 왔다 갈 수도 있고 1년 이상 지속될 수도 있다. 바차드 수석 이코노미스트는 “2018년 하반기부터 2019년 초반 발생한 집값 하락은 상대적으로 짧은 시간에 끝났다”며 “당시엔 이미 높은 집값에 금리 상승이라는 악재가 겹치면서 바이어 수요가 줄면서 집값 상승 둔화를 가져왔다”고 말했다. 또 그는 “그러나 당시 경제가 호황이어서 집값 상승폭 둔화 기간은 매우 짧은 편이었지만 만일 내년 경기 침체가 본격화되면 집값 하락은 꽤 장시간 지속될 수도 있다”고 내다봤다.     ▶집값 폭락 오나     집값 하락이 폭락으로 이어질까. 대공황 시기 집값이 30% 이상 하락한 적이 있기 때문에 현 시장에서 폭락에 대한 불안도 없지 않다. 그러나 부동산 전문가들은 집값 폭락은 일어나지 않을 것으로 보고 있다. 대공황 시기와 달리 현재 주택 소유자들은 상대적으로 안정적인 재정 상태를 유지하고 있기 때문이다. 또 서브프라임 모기지 사태처럼 모기지 상환이 불가능한 상태도 아니다. 따라서 대다수 경제 전문가들은 향후 집값 폭락은 없을 것이라고 말한다. 전문가들은 "2008년 집값 폭락은 잘못된 대출 결정과 밀접한 관련이 있었다"며 "그러나 최근엔 대출심사가 엄격하고 모기지 금리 상승까지 있어 부동산 시장이 2008년처럼 취약하게 무너지지는 않을 것"이라고 전망했다.   이주현 객원기자상승률 정상화 집값 하락 부동산 시장 집값 조정

2022-11-23

[부동산] 부동산 침체와 투자 기회

도시부동산연구단체인 'Urban Land Institute(ULI)' 가 최근 ‘2023년 이머징 트렌드’ 보고서를 발표하면서 부동산 전망을 하고 있다. 부동산 업계는 슬럼프는 현실이지만, 이는 단기적이며, 지속적 성장과 강한 수익을 올릴 수 있는 또 다른 시절로 가기 위한 전환점으로 보고 있다. 현재 이자율 상승으로 경제 구름은 어두워지면서, 부동산 시장은 구매자와 판매자가 가격 합의가 안 되면서 부동산 거래가 줄고 있다. 하지만 ULI 인터뷰 응답자들은 골치 아픈 위험들이 존재하지만, 장기적 전망은 상당히 낙관적으로 보고 있다.   역사적으로 부동산의 주기적 역풍을 넘으려는 업계의 의지는 놀랍다. 부동산은 기획하고 개발하는 데 오랜 시간이 걸린다. 하나를 구매하는 데도 다른 금융 자산보다 더 많은 시간과 노력이 필요하다. 보유기간도 길어, 불황에 빠지면 단기적으로 빠져나오기가 힘들다. 그러나 과거 10년의 교훈을 돌이켜 보면, 지금의 천문학적 부동산 가격은 10년 후에는 다시 저렴한 가격으로 보인다.     미국 경제에 대한 이중적인 평가가 존재한다. 국내총생산은 1분기에 -1.6%, 2분기 -0.6%를 기록했다. 그러나 같은 기간 중 미국 국민이 해외에서 벌어들이는 수입까지 합친 국민총소득은 플러스를 기록했다. 이러한 이중성으로 미국 경제 연구국(NBER)은 아직 경기 침체라고 부르지 않고 있다. 3/4분기 국내총생산은 2.6%로 플러스로 돌아섰지만, 다시 내려갈 전망이다. 미국 경제의 긍정적 측면을 보자. 실업수당 청구 건수는 1960년대 이후 최저 수준이고, 일자리는 여전히 증가하고 있다. 집값과 임대료는 기록적인 수준이면서 여전히 오르고 있다. 경제의 2/3를 차지하는 소비자 지출은 올 7월까지 매월 약간의 플러스를 기록했다.   그렇다고 미국 경제의 모든 것이 만족스러운 것은 아니다. 주요 경기 전망 지표는 경기 침체 범위에는 속해 있지 않더라도 작년 중반 이후 하락세다. 소비자 신뢰는 하락 폭이 더 가파르다. 긍정과 부정이 섞이면서 경제 전문가들의 의견도 나뉘고 있다.     연준의 연속된 금리 인상이 실물 경제를 깨지 않고 인플레를 잡을 수 있느냐에 전 세계 관심이 쏠리고 있다. 많은 사람이 지난여름 물가 상승이 완화되면서 최악의 상황이 끝나고, 연준이 곧 긴축 통화 정책을 완화할 걸로 믿었다. 그러나 그 기대는 빗나갔다. 연준은 인플레가 여전히 통제되지 않고 시장을 흔들고 있다고 보고 있다. 이로 인해 사람들은 고금리의 끝은 시작조차도 안 했다는 인식이 퍼지면서 내년을 걱정하고 있다.   이자율 상승과 미래 시장의 불확실성은 이미 부동산 거래를 방해하고 있다. 경제 성장 둔화는 부동산 임차 수요를 위축시킨다. 높은 금리는 개발 수익을 줄이며, 취득 비용을 증가시켜 자산 가치를 감소시킨다. 부동산 구매자는 가격 인하를 요구하지만, 판매자는 굴복할 준비가 안 되어 있다. 경제학자들은 높은 이자율이 계속되면, 본격적인 경기 침체의 위험이 증가할 수 있다는 데 공감하고 있다.  전미 경제학 협회(NABE)가 경제학자들을 대상으로 한 설문 결과를 보면, 응답자의 1/4만이 연준이 경기 침체 없이 물가를 잡는다는데 '다소' 확신하고 있을 뿐이다. 대부분이 경기 침체를 걱정하고 있다. 하지만 미국 경제와 부동산 전문가 대부분은 경기 침체가 짧고 얕을 걸로 예상한다. 현재 상황을 건강한 다운사이클로 가고 있는 정화 과정으로 보고 있다. 또한, 경제학자 슘페터의 주장처럼, 경제(부동산 시장 포함)는 주기적으로 청소가 필요하고, 비현실적이고 지속 불가능한 가치를 털어내는 과정으로 생각하고 있다. 비록 경기 침체는 겪겠지만, 과거 심각했던 침체보다 상대적으로 온화할 것이며, 2008년 금융위기 같은 상황은 일어나지 않을 거라는 게 대세다.     경제가 재설정되는 시기에는 불확실성이 있지만, 새로운 기회도 생긴다. 역사는 이런 식으로 반복되었다. 과거에 행동하지 않은 것을 후회하지 않으려면, 이 시기를 새로운 투자의 적기라는 시각을 갖고, 어려운 시기를 극복해 나갈 방법을 찾아야 하겠다.   ▶문의: (213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 투자 부동산 시장 부동산 업계 부동산 거래

2022-11-15

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

연준의 계속되는 금리 인상과 세계적인 인플레이션이 지속되는 가운데 계속 이자가 올라간다면 주택 경기에 영향이 미치므로 이자를 앞으로도 지속적으로 올리는 데는 한계가 있을 것이다. 따라서 현금을 보유한 바이어라면 지금이 부동산을 구입할 가장 좋은 기회라고 판단된다. 지금처럼 수요가 몰리지 않을 때 경쟁력 있게 집을 구매한 다음, 금리가 내려가는 시점에 이자율을 하향 조정해서 재융자를 하는 것도 하나의 방법이라고 할 수 있다. 또한 지속적인 렌트비 인상으로 임대료로 지불하는 비용이 집을 구매하여 모기지를 지불하는 비용보다 더 커질 수 있다. 내 집 마련에 대한 수요는 여전하다는 것이 전문가들의 분석이다. 모기지 사전 승인을 받고도, 매물들이 나오기만을 기다리는 잠재 바이어들이 여전히 많다는 것이다.     미국의 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 가장 악명 높았을 때는 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이다. 2021년 미국의 30년 고정 주택담보대출 평균 금리는 3%였는데 최근 6.7%로 급등했고 일부 상품은 20년 만에 최고 수준인 연 7%를 넘어섰다. 시중은행의 주택담보대출 금리 7% 돌파는 2011년 이후 처음 있는 일이니 공포심을 느낄 만하다.   미국은 경제구조는 저축의 경제가 아닌 소비의 경제라고 생각한다. 본인 집을 가지고 있으면 집의 가격이 연간 평균 5~7% 정도 건전하게 오르는 가정하에 에퀴티(Equity) 금액을 가지고 집을 수리하거나, 학비를 지불하거나, 자동차를 구입 혹은 결정적으로 부동산에 투자하는 시드머니(seed money)로 사용되면서 또 다른 소비로 이어지게 된다. 따라서 Equity가 이뤄지지 않는 마켓이 되면 미국경기에 영향을 끼치며 부담으로 이뤄지게 된다.   부동산 시장은 폭락할 것인가? 아무도 알 수 없다. 올 초만 해도 집값이 상승할 거라는 의견이 대세였음을 고려할 때 집값이 앞으로 어떻게 될 것인지, 집값의 저점 시점을 거론하는 것은 부질없는 일이다. 가격을 예측하는 것은 홀짝 게임처럼 도박에 가깝기 때문이다. 무디스 에널리틱스는  블랙스톤과 브룩필드 같은 대규모 펀드가 임대 수익을 위해 주택을 매입하고 있고, 이런 트렌드가 지속될 것으로 보인다며 결과적으로 기관들이 많은 현금을 투자할 곳이 필요하고, 부동산에 장기적으로 투자할 것으로 내다봤다고 말했다.   바이어들 사이에서 ‘지금 집을 사는 것은 바보짓’이라는 인식 때문에 집을 구입할 수 있는 여력이 있으면서도 거래를 꺼리는 심리도 있다. 현 상황에서 집값이 소폭 하락하고 있고, 바이어들 간 경쟁이 없다. 집값이 내려가고는 있지만, 2009년 금융 위기와 같은 폭락 상황으로 가지는 않을 것으로 보인다. 연준의 기조에 따라 가격 상승세가 재개될 수도 있다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 부동산 시장 주택담보대출 금리

2022-11-09

모기지 "9% 육박" vs "연말 5.4% 하락"

올 한해 부동산 시장은 격변하고 있다. 모기지 이자율이 급등하면서 팬데믹동안 고공행진 했던 주택 가격이 주춤하고 있으며 셀러와 바이어들은 급변하는 부동산 시장에서 눈치 게임이 한창이다. 그렇다면 내년 주택 시장은 어떻게 변화할까. 이 질문에 정확한 예측을 내놓기란 쉽지 않다. 특히 부동산 전문가들 사이에서 집값 전망이 엇갈리고 있는데 2008년과 같은 폭락 사태는 없을 것이란 관측과 경기 침체 진입시 최대 20%가 빠질 것이라는 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 부동산 전문가 및 경제 전문가들이 예측하는 내년 부동산 시장 전망을 알아봤다.   ▶모기지 금리     내년 모기지 금리 전망은 혼조세다. 리빙룸리얼티(Living Room Realty)는 "인플레이션으로 인해 모기지 이자율도 상승할 것"이라며 "전문가들 사이에선 내년 모기지 이자율이 9%에 이를 것으로 보고 있다"고 전했다. 그러나 모기지은행협회(MBA)는 모기지 금리가 내년말에는 5.4% 수준으로 떨어질 것으로 전망했다. 주택융자 업체 칼포인트의 박치훈 시니어 론오피서는 "업계에서는 내년 2분기까지 현 금리 수준을 유지하거나 소폭 상승에 그쳤다 하반기엔 하락할 것으로 보고 있다"고 전했다. 그리고 높은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 동안 천정부지로 치솟았던 집값은 안정세를 찾을 것으로 보인다. 리빙룸리얼티는 "팬데믹 동안 구매 수요가 증가하면서 호가보다 25% 이상 비싸게 팔리던 기현상은 내년에는 사라질 것"이라며 "금리가 상승하면서 공급과 수요 모두 감소해 어느 한쪽이 열쇠를 쥐고 있는 것이 아닌 균형잡힌 시장으로 되돌아 오게 될 것으로 보인다"고 말했다.     ▶바이어 현황       이처럼 모기지 금리 및 주택 가격이 높은 상황에서 바이어들은 집 구매를 꺼려하고 있지만 지난 수 십년간 미국 부동산 역사가 말해주고 있듯 매년 30대 초반 신규 주택 구매자는 꾸준히 유입되고 있다. 그럼에도 불구하고 올 하반기부터 주택 구매자 수요는 감소하고 있는 추세. 부동산 전문가들은 "잠재 바이어들은 지금 집을 샀다가 앞으로 집값이 하락하지 않을까 하는 걱정에 선뜻 집 구매를 못하고 있다"며 "그러다보니 현재 잠재 바이어들은 집을 당장 구매하기 보다는 시장 상황을 관망하며 추이를 지켜보고 있는 것으로 보인다"고 설명했다.   그러나 이렇게 시장 상황을 지켜만 보고 있다해서 잠재 구매자들이 좋은 타이밍에 집을 구매할 수 있는 것은 아니다. 시간이 흘러도 집값이 하락하지 않을 경우, 집 구입이 필요한 이들이 동시에 시장에 진입하면 결국 재고는 그리 많지 않은 상황에서 집값 상승 및 입찰 전쟁과 맞닥뜨릴 수 있기 때문이다.     ▶집 사야 하나     일부 부동산 전문가들은 만약 빠른 시간 안에 주택 구매를 결정해야 한다면 지금 시장에선 바이어들이 조금 더 대담해져야 할 필요가 있다고 조언한다.   리빙룸리얼티 메리사 도먼 중개인은 "현 부동산 시장에서 바이어에게 유리한 부분은 셀러와 협상 여지가 많고 경쟁자가 적다는 것"이라며 "따라서 가까운 시일내 집을 구입할 것이라면 지금이 적기일 수 있다"고 말한다. 즉 현 부동산 시장의 장점인 재고가 충분해 원하는 집을 경쟁 없이 이전보다 싼 가격에 구입할 수 있다는 것이 잠재 바이어들에겐 가장 매력적인 요소라는 것.     또 집 판매가 활발하지 않은 요즘, 셀러들은 하루라도 더 빨리 집을 팔기 위해 협상 테이블에서 바이어에게 많은 양보를 하고 있어 바이어들에겐 이 역시도 유리한 조건. 도먼 중개인은 "내년 경기 침체와 함께 금리는 낮아질 것으로 보이므로 일단 경쟁이 없는 현 시장에서 집을 구입한 후 향후 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 이를 보완하는 것도 고려해볼 만하다"고 조언했다.     ▶집값     골드만삭스는 최근 몇 년간 상승했던 집값이 급락하기보다는 향후 1년간 상승률 정체가 올 것이라고 전망했다. 얀 하지우스 골드만삭스 수석 이코노미스트는 "2023년엔 집값 상승이 정체돼 상승률 0%대를 기록할 것"이라며 "집값 하락을 피할 순 없겠지만 전국 어느 지역이든 대폭락은 발생하지 않을 것"이라고 진단했다. 여전히 주택 수요는 많고 공급은 제한적이기 때문이다. 또 팬데믹 동안 주택 건설이 제한되면서 매물 부족 현상도 집값 하락에 제동을 걸고 있다는 분석이다. 이코노미스트들은 "과거에는 경기 침체와 부동산 시장 침체가 동반돼 수요가 늘면서 재고가 넘쳐났다"며 "그러나 현재는 노동 시장이 견고해 현금 확보를 위해 급하게 매물을 내놓는 셀러들이 없기 때문에 수요가 공급을 앞지를 가능성은 거의 없다"고 설명했다.   ▶내년 봄 전망     부동산 전문가들은 현 시장을 관망하던 바이어들이 빠르면 내년 1월부터 부동산 시장에 진입할 것으로 관측하고 있다. 그러면서 봄부터 주택 구매를 원하는 바이어들이 늘면서 초여름까지 꾸준히 수요가 증가할 것으로 내다보고 있다. 박치훈 시니어 론오피서는 "일부 지역에선 주택 가격이 정체되거나 떨어질 수 있지만 이런 변화는 올 하반기에 겪었던 침체와는 다른 양상을 보이면서 내년 하반기엔 부동산 시장이 다시 안정세를 되찾을 것으로 보인다"며 "내년 하반기 금리가 하락하면서 다시 부동산 시장이 균형을 되찾을 것으로 보인다"고 전망했다.  이주현 객원기자모기지 육박 모기지 금리 부동산 시장 부동산 전문가들

2022-11-09

[부동산 시장, 기회는 있다] 내집 마련, 경쟁 급감한 지금이 적기

인플레이션과 연준의 금리 인상 등으로 첫 주택구매자의 집 장만은 더욱 어려워졌다는 조사가 발표됐다.     전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 올해 첫 주택구매자의 평균 연령은 36세로 1981년 이후 최고치를 기록했다. 지난해 생애 첫 주택구매자의 평균연령(33세)에서 3세가 늘어났다.     전체 주택 구매자 중에서 첫 주택구매자 비율은 전년도(34%)에 비해 8% 감소한 26%를 기록했다. 통계조사가 시작된 이후 가장 낮은 수준이다.  그만큼 주택 시장 접근이 어렵다는 의미로 해석된다.   다운페이먼트를 내기도 쉽지 않았다. 첫 주택구매자의 다운페이먼트 비율은 평균 6%였다.   NAR은 “주택 가격 상승과 매물 감소로 수요자 간 경쟁이 치열해졌기 때문”이라고 분석했다.     부동산 전문가들은 주택 가격 하향세를 보이면서 정부와 은행의 첫 주택구매자 지원 프로그램을 잘 활용하면 되레 내 집을장만할 기회도 될 수 있다고 전했다. 높은 모기지 이자로 투자자가 사라진 것도 일조한다고 덧붙였다. 중산층 및 저소득층은 특별 프로그램을 이용하면 3%대의 모기지 이자로 대출을 받을 수도 있다는 설명이다. 다만, 정부 프로그램마다 소득 기준 등 수혜 기준이 다르고 양도차익 발생 시 상환 또는 공유 규정이 달라서 미리 확인하는 것이 바람직하다는 조언이다.   HUD(연방주택도시개발부) 승인 비영리단체인 ‘샬롬센터’의 이지락 소장은 “역으로 생각하면 높은 모기지 이자율로 투자자를 포함한 바이어가 줄면서 주택 매입 경쟁이 급감한 지금이 주택 구매의 적기가 될 수 있다”고 말했다. 그에 따르면, 현재 모기지 이자율은 7%를 상회하고 있지만, 첫 주택구매자는 CRA(Community Reinvestment Act) 프로그램을 통해서 3.75%(현재 퍼스트 리퍼블릭 은행 기준)의 낮은 이자율을 받을 수 있다. CRA 모기지 프로그램은 중산층과 저소득층을 돕기 위한 특별 융자프로그램으로 3%만 다운페이먼트하면 되고 모기지 보험(PMI)을 내지 않아도 된다고 한다.   이지락 소장은 또 “낮은 모기지 이자에다 소득 기준 등 특정 요건만 충족한다면 최대 14만 달러의 저소득층 대상 첫 주택구매자 다운페이먼트 보조 프로그램도 이용할 수 있다”고 강조했다.     LA주택부(LAHD)는 지난 7월 저소득층 다운페이먼트 보조프로그램(LIPA)의 지원 금액을 최대 9만 달러에서 14만 달러로 5만 달러 증액했다. 중산층 대상 다운페이먼트 지원 프로그램(MIPA) 역시 11만5000달러로 늘었지만 기금이 소진됐다.   가주 정부는 대신에 비긴(BEGIN) 프로그램을 통해서 첫 주택을 사려는 중산층을 지원하고 있다. 지원 금액은 MIPA와 동일한 최대 11만5000달러다. 소득 기준은 기존의 LA시 중간 소득 기준보다는 적다. 단, 보조금은 무이자가 아닌 3%의 단리가 적용된다.   중산층의 한 한인은 샬롬센터를 통해서 62만5000달러짜리 집을 장만할 수 있었다. 그가 낸 다운페이먼트 금액은 5만 달러이며, 비긴 프로그램을 통해서 11만5000달러의 다운페이먼트를 지원받았다. 또 CRA를 통해서 45만 달러를 3.25%(연초 기준) 이자율로 융자했다. 융자 은행인 퍼스트 리퍼블릭 은행이 1만 달러를 그랜트로 제공하면서 그의 아메리칸 드림은 이루어졌다.     이 소장은 “내년에 집값의 20%를 무상 지원하고 양도 차익을 정부와 나누는 가주 정부의 드림포올 프로그램도 시행할 예정”이라며 “정부는 물론 은행들의 지원 프로그램만 잘 활용하면 내 집 마련이 그렇게만 어려운 것은 아니다”고 설명했다.     한편, LA카운티개발국(LACDA)도 첫 주택구매자 재정 보조프로그램인 ‘홈오너십프로그램(HOP)’의 지원 규모를 1만 달러 늘린 8만5000달러로 상향했다. 양재영 기자부동산 시장 기회는 있다 내집 경쟁 주택구매자 지원 주택구매자 비율 모기지 프로그램

2022-11-03

부동산 양극화 시대, 똘똘한 한채에 주목…동대구역 센텀 화성파크드림 1,458세대 대단지

부동산 시장의 혼조세가 장기화 되고 있는 가운데 제대로 된 집 한 채를 찾아나서는 수요자들이 분양률이 높은 단지에 주목하고 있다. 이들 단지는 입지조건이 탁월하고 대단지 등 상품성이 높은 단지라는 공통점을 가지고 있다.     부동산 전문가들은 “대규모 미분양 사태에서는 미분양이 제일 적게 남고 빨리 소진될 것 같은 단지를 사야 향후 리스크가 적다며 계약률이 높은 단지를 주목해야된다”고 말했다.   이런 가운데 계약률이 80%이상인 동구 신암뉴타운에 위치한 동대구역 센텀 화성파크드림이 똘똘한 한 채로 큰 관심을 받고 있다.     동대구역 센텀 화성파크드림은 대구광역시 동구 일원에 지하 3층, 지상 최고 15층, 총 1,458세대로 진행되는 대단지이며, 평면은 전용면적 39㎡, 59㎡, 75㎡ 84㎡A, 84㎡B, 111㎡로 구성된다. 주차공간 지하화로 지상에 힐링을 담은 조경특화를 비롯해 채광과 통풍을 고려한 단지배치가 돋보인다. 공간활용성을 극대화한 실용적인 혁신평면과 휘트니스, 필라테스, 골프, 맘&키즈카페 등 대단지만의 특화 커뮤니티 시설도 마련해 완성도 높은 상품성으로 높은 주거만족도가 기대된다.   ‘동대구역 센텀 화성파크드림’은 도심 속 신흥주거지 형성으로 주목받고 있고 신암재정비촉진지구에서도 교통환경과 쾌적한 공원을 품은 입지로 조정대상지역 해제전 어려운 분양환경 시장속에서도 많은 수요자들이 선택을 하였다. 단지 바로 옆 신암공원을 비롯해 신암1가로공원(기부채납부지)을 걸어서 쾌적하게 누릴 수 있으며 도시철도 1호선 동대구역과 동구청역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 자랑한다.     뿐만 아니라 KTX/SRT 동대구역, 동대구역 복합환승센터, 동대구로와 아양로도 인접해 있으며 신세계백화점, 파티마병원, 동구청, 평화시장, 신성초, 경북대학교와 동부도서관 등 풍부한 생활인프라도 더할 나위 없다. 미래가치 또한 높은 평가를 받고 있다. 예비타당성 심사를 통과한 엑스코선을 비롯해 파티마병원~신암북로 약 0.8km 구간 지하도로 개설사업이 국토교통부 제4차 대도시권 교통 혼잡도로 개선계획(2021년~2025년)에 선정되어 향후 교통환경도 더욱 편리해질 전망이다.     수요자 니즈에 맞춘 혁신적인 평면과 상품으로 호평을 받은 ‘동대구역 센텀 화성파크드림’은 현관중문을 비롯해 엔지니어드스톤 싱크대 상판과 벽체, 하이브리드 쿡탑, 거실 아트월 등 소비자 선호도가 높은 품목 9가지를 기본으로 제공한다.   동대구역 센텀 화성파크드림 분양관계자는 “최근 똘똘한 한 채를 찾는 소비자의 문의가 많아졌다며, 탁월한 입지조건과 상품성에 더해 중문, 하이브리드 쿡탑 등 9가지 기본제공품목을 제공하고 고금리 시대임에도 불구하고 중도금 대출이자를 2%대의 효과를 기대할 수 있어 더욱 메리트가 있는 사업지”라고 전했다.     견본주택은 대구 북구에 운영 중이다.  강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com동대구역 화성파크 동대구역 동대구역 부동산 전문가들 부동산 시장

2022-10-26

[부동산 시장, 기회가 온다] “내년까지 관망하며 신용점수·자금 준비”

전국 주택 시장이 급랭하면서 바이어의 교섭력이 커지는 바이어스마켓으로 전환됐다.     집값의 하락세가 나타나면서 주택 구매 여건이 나아지는 분위기이지만 모기지 이자가 7%를 돌파하면서 내집을 장만해야 하는 바이어는 매입 여부를 두고 고민에 빠졌다.     일부 부동산 전문가는 집값 내림세를 들며 내년까지 관망하는 걸 추천하고 다른 에이전트는 집이 필요하다면 준비를 잘해서 주택을 장만하는 지혜가 필요하다고 조언하기 때문이다.   최근 부동산 시장의 상황을 가늠케 하는 통계와 지표를 보면, 국내 주택 시장은 집값 하락, 거래 위축, 모기지 급등에 따른 매입 비용 증가로 요약할 수 있으니 바이어가 고민할 만도 하다.   일단 업계는 집값의 하락 폭이 확대는 좋은 소식이라고 설명한다.     주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 8월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수가 전월보다 0.9% 하락했다. 지난 7월 10년 만에 처음으로 하락세로 돌아선 이후 두 달 연속 집값이 내려갔다. 하락 폭은 7월(0.2%)보다 훨씬 커졌다. 특히 20개 주요 도시 주택가격지수는 전월보다 1.3% 떨어져 지난 2009년 3월 이후 13년 만에 최대폭 하락을 기록했다.     20대 도시의 집값이 모두 전월보다 떨어진 가운데 샌프란시스코(-4.3%), 시애틀(-3.9%), 샌디에이고(-2.8%) 등 집값이 비싼 서부 해안 대도시들이 하락세를 주도했다. 다만, 그동안 집값이 워낙 급등한 탓에 1년 전보다는 여전히 두 자릿수대의 상승률을 이어가고 있다. 즉 집값이 하락세이긴 하지만 그동안 상승한 폭에는 미치지 못한다는 것이다.   또 주택 거래는 빠르게 얼어붙고 있다. 9월 신규 주택 판매가 전월보다 큰 폭으로 감소했다. 연방 상무부는 9월 신규주택 판매가 전월 대비 10.9% 감소한 연율 60만3000채를 기록했다고 26일 집계했다. 지난 8월의 67만7000채와 비교하면 감소세가 뚜렷하다.     반면, 구매 비용 부담을 결정하는 모기지 이자는 급등세다.  모기지 30년 고정 평균 이자가 20여년 만에 7%를 넘어섰다. 모기지은행협회(MBA)가 집계한 지난주 이자는 일주일 새 0.22%포인트 상승한 7.16%를 기록했다.     부동산 전문가들은 “주택 거래가 한산해지는 겨울이라는 계절적 요인과 함께 경기 침체 가능성이 커지면서 집값 내림세가 한동안 이어질 것”으로 봤다. 바이어마켓이지만 내년까지 관망세를 유지하라는 이유다. 그런데도 집을 매입해야 한다면 ▶자신의 재정 상태를 점검하고 ▶신용점수를 올려야 하며 ▶다운페이먼트를 넉넉하게 준비해야 한다. 또 긴급 자금도 고려해야 한다.   자신의 재정을 파악해서 다운페이먼트와 집페이먼트 등의 예산을 미리 세워서 매입 자금을 준비해야 나중에 하우스푸어 신세를 면할 수 있다.  딘 카라쉬 공인회계사는 “주택 구입 이후 모기지와 세금, 보험 등을 포함해 월 지출이 본인 수입의 25~28%를 넘어서는 안 된다”고 조언했다.       특히 신용점수가 높고 다운페이먼트를 많이 하면 더 좋은 이자율을 받아서 집 매입 비용을 줄일 수 있다. 부동산 업체 질로(Zillow)에 따르면, 30년 고정 모기지의 경우, 신용 등급이 ‘최고 등급(Excellent)’은 ‘낮은 등급(Very poor)’에 비해 10만4000달러(주택가격 35만4200달러 기준)까지 절약할 수 있다.     이 밖에 주택구매 시 필요한 모기지 수수료, 세금, 타이틀 비용과 예기치 않은 지출에 대비해 3~6개월 정도의 월페이먼트를 마련해 두는 게 안전하다.   양재영 기자부동산 시장 기회가 온다 신용점수 내년 신규주택 판매가 모기지 이자 집값 하락

2022-10-26

[부동산 가이드] 투자용 인컴 유닛

어느덧 10월말을 맞이하며 날씨도 많이 선선해진 듯하다. 오늘은 가장 많은 관심을 가진 투자용 인컴유닛(Multifamily Property)에 대해 말하려고 한다.   세계 부동산 투자용 시장은 현재 11조4000억 달러에 달하고 있으며, 2031년에는 30조6000억 달러에 달할 것으로 예상한다. 얼라이어드 마켓 리서치(Allied Market Research) 분석에 따르면 2021년 부동산 시장에서 창출된 11조4000억 달러 중 북미가 세계 시장의 40%에 가까운 점유율을 차지했다. 그리고 부동산 가치의 증가, 도시화의 증가, 인구의 증가, 그리고 기술의 진보 등 많은 요소가 부동산 투자용 시장의 성장을 계속 촉진하고 있는 듯하다.   단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 집이 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입의 변동성이 많지 않다는 것을 나타내는 것이다. 이 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 '1031 익스체인지'를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다.  '1031 익스체인지'는 굉장히 매력적인 수단이기에 나중에 다시 한번 설명해 보기로 하겠다.   건물주로서 세탁기나 자판기를 설치하거나 주차비를 청구하거나 상업적인 목적으로 공간을 임대함으로써 추가적인 수입 수단을 창출할 수 있다.     그렇다면 단점은 무엇이 있을까? 인컴 유닛을 구입하는 바이어는 갑자기 여러 가구의 집주인이 된다. 특히 처음 소유하는 부동산 소유자라면, 많은 업무와 좌절이 수반될 수 있다. 작업 부하를 줄이기 위해  관리(Property Manager) 또는 관리 회사(Property Management Company)를 고용하기로 결정하면 수익이 약 10% 감소하게 된다.     거주자가 상처를 입을 위험이 높은 기타 공간과 같은 시설이나 편의 시설이 다수 있는 경우에는 높은 책임 위험을 감수해야 한다.   이러한 안전 및 보안 검사와 컴플라이언스 요건은 부담스럽고 비용이 많이 들 수 있다. 주식으로 안전하게 투자했을 때보다 투자 부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 높을 수도 있다. 또한, 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다. 그렇다 하더라도 부동산 투자에 제일 큰 장점 중의 하나가 인컴 유닛이기도 하다.   이처럼 투자용 부동산 구매가 까다롭고 어렵긴 해도 매물들을 비교·분석하고, 가격과 위치 그리고 지역 상황 등 집을 확실히 알고 잘 살피면서 부동산 전문가와 함께 충분히 상담한다면  좋은 결실을 볼 것이라 생각한다.   ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 투자용 유닛 투자용 부동산 부동산 투자용 부동산 시장

2022-10-26

"시장 요동…혹독한 시간 될 듯" 제이 장 부동산협 회장

“협회 회원은 물론 한인사회 소비자에 대한 교육도 강화하겠습니다”   제이 장 34대  남가주한인부동산협회 신임회장이 밝힌 협회 운영 계획이다.   장 신임회장은 비한인 은행에서 근무하다 30대 중반에 부동산 업계에 뛰어든 베테랑이다. 그는 5000여명의 회원을 둔 부동산협의 위상을 제고하고 교육, 친목, 장학금 등 협회의 핵심 사업을 한층 더 업그레이드해서 협회 회윈들의 권익 신장과 함께 실질적인 혜택을 줄 계획이다.   이에 더해 한인 에이전트들과 소비자들을 위한 교육의 기회도 확대해서 불확실성 해소에 일조하겠다고 덧붙였다.   20년 경력의 장 회장은 팬데믹 이후의 부동산 시장에 대해 전례가 없는 특이한 현상이 이어지고 있다고 분석했다.     그는 “팬데믹 이후에는 집을 팔려는 사람들이 모든 것을 좌지우지 하는 시장이 형성됐다. 이런 현상은 처음 겪어보는 것이었다. 그런데 올해 초부터는 구매자 중심의 시장으로 급변했다. 이것 역시 신기하고 기이한 현상이다”고 말했다.     최근 연방준비제도의 결정이 부동산 시장에 바로 적용되고 있다는 점 역시 현 시장의 특이점이라고 지적했다.     장 회장은 “연준의 결정이 이렇게 부동산 시장에 바로 영향을 주는 경우는 보지 못했다. 시장이 심하게 요동치고 있다. 구조조정도 피할 수 없을 것이다. 업계로서는 가장 혹독한 시간이 될 것 같다”고 진단했다.   내년 초 8%에 달하는 고금리 시기를 예상하며, 소비자 입장에서 에이전트 선별이 가장 중요한 포인트가 될 것임을 강조했다. 에이전트 선별에 유용한 몇가지 팁도 제시했다.     에이전트를 선별할 때는 ▶터무니 없는 금액을 제시하지 않고, ▶정확한 시세와 함께 매매 전략을 제시하고, ▶계약서 내용을 물었을 때 자세히 설명할 수 있어야 한다는 점을 확인할 것을 주문했다.     협회는 12월 24일 LA다운타운의 더시티클럽에서 신임회장 취임식을 진행할 예정이다. 양재영 기자부동산 시장 남가주한인부동산협회 신임회장 부동산 시장 시장 요동

2022-10-20

부동산 시장도 한정판이 대세…알펜시아 빌라쥬 700 분양 예정

 경기 불황에도 한정판 제품은 지갑을 열게 한다. 제한된 기간에 정해진 물량만 판다는 말에 사람들이 몰린다. 완판은 기본이고, 높은 가격대의 제품도 없어서 못 팔 정도다.   소비재 시장에서 비롯된 ‘한정판’의 소유욕은 부동산 시장에서도 통하고 있는 모습이다. 높은 희소가치가 남과 다른 나만의 특별함을 갖고 싶어하는 부호들의 소비 성향과 맞는 ‘럭셔리’, ‘조망’, ‘차별화’ 등의 요소를 갖춘 부동산에 부자들의 관심이 집중되고 있는 것이다.   실제 강남구 청담동 최고급 빌라 ‘에테르노청담’은 아이유가 130억원에 분양 받아 화제가 된바 있다. 국내 공동주택 사상 최고가 350억원의 분양가를 자랑한 서울 강남구 청담동의 '워너(ONE.R)청담'의 슈퍼펜트하우스도 올해 주인을 찾았다. 두 곳 모두 29,16세대로 세대수가 적어 희소성이 높으며 각각 한강뷰와 거실에 주차를 할 수 있는 스카이가라지 등을 제공해 관심을 끌었다.     업계 관계자는 “부자들이 선호하는 남다른 상품성을 지닌 부동산은 규제나 금액과 상관없이 계속적으로 인기를 끌고 있다”며 “특히 최근 ‘똘똘한 부동산’에 대한 선호 현상이 주택시장뿐만 아니라 부동산 전반에 확산되면서 한정판 요소를 갖추고 있는 부동산이 계속적으로 주목을 받을 것으로 보인다”고 말했다.     이처럼 희소성과 상징성에 대한 가치가 하루가 다르게 오르는 가운데 ‘알펜시아 빌라쥬700’은 수요자들 사이에서 주목도가 높아지고 있다.     알펜시아 빌라쥬700이 자산가들에게 최적의 상품이라고 평가받는 것은 골프장 내에 들어서고, 레저와 휴식, 여가, 문화를 한 번에 즐길 수 있기 때문이다.   알펜시아 빌라쥬700은 평창 알펜시아 리조트에 들어서는 최고급 골프빌리지로 골프장이 바로 앞에 위치해 쾌적한 정주여건과 희소성에 입소문이 퍼지면서 관심이 높아지고 있다.     알펜시아 빌라쥬700은 골프 단지와 스포츠 빌리지 단지에 들어설 예정으로 골프 단지는 연면적 3만 1200여㎡에 총 60개 동으로 구성되며 전용면적 476~780㎡ 규모로 조성된다, 스포츠 빌리지 단지에는 연면적 1만 400여㎡에 총 50개 동 전용면적 198~387㎡ 규모이며 전원형 생활숙박시설로 조성된다.   단지가 들어서는 알펜시아 리조트는 지난해 강원도 관내 사업에서 민간으로 넘어오면서 고객의 니즈와 관광 트렌드를 결합한 콘셉트형 리조트로 개발이 한창이다. 현재 1단계 사업으로 골프 단지와 스포츠 빌리지단지의 유휴부지를 개발하는 것으로 이번 알펜시아 빌라쥬700이 그 시작점이다. 이어 2단계에서는 리조트 지구에 레저 스포츠 테마파크를 조성하고 상업시설을 확충해 리조트의 부가가치를 높일 예정이다.   알펜시아 빌라쥬700은 골프장을 품고 있어 청정 자연을 만끽하기 좋다. 단지 앞으로 각각 알펜시아C.C, 700G.C가 펼쳐져 있어 내 집에서 골프장 페어웨이 뷰를 영구적으로 감상하며 힐링을 즐길 수 있다. 또한 해발 750m에 위치해 7~8월 평균 기온이 영상 20도 대인만큼 한여름 휴식 공간으로 활용하기 좋다.   사계절 내내 즐길 거리가 풍부한 점도 강점이다. 알펜시아 리조트 내에 스키장, 워터파크, 골프장 등을 비롯해 알파인 코스터, 루지, 오프로드 버기카 등 야외 스포츠 레저 시설이 마련되어 있다. 또한 용평리조트, 발왕산 관광 케이블카, 알파카 골드팜 등도 인근에 위치한다.   서울 접근성도 좋다. 서울에서 영동고속도로를 이용하면 차량으로 2시간 대면 도달 가능하고, 인근에 KTX진부역도 자리해 서울 청량리역에서 KTX를 타고 이동하기 편리하다. 이 밖에도 강릉, 양양 해변으로도 차량으로 빠르게 이동이 가능하다.   한편, 알펜시아 빌라쥬700은 10월 분양 예정이며, 현재 서울에 홍보관을 운영 중이다. 강동현 기자 kang_donghyun@koreadaily.com알펜시아 부동산 알펜시아 리조트 부동산 시장 평창 알펜시아

2022-10-19

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

미국뿐 아니라 전 세계의 부동산 하락이 심상치 않다. 금리는 앞으로 더 올라갈 예정이니 향후 부동산 시장은 쉽게 짐작할 수 있다. 미국의 집값이 10년 만에 떨어졌다. 1년 전보다는 여전히 훨씬 높은 가격이지만, 그 상승세는 꺾이는 추세다.   모기지 금리 상승과 더불어 이미 미국의 집값이 지나치게 높은 상태라는 점도 수요를 위축시키는 원인으로 지목된다.   금리는 높고 주식 시장은 요동치고, 주택 가격은 하락하더라도, 부동산은 그것을 감당할 수 있는 사람들에게 여전히 유망해 보이기 때문에, 부동산을 소유하는 것은 옳다고 볼 수 있다.     돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저 금리로 주택을 살 수 있는 최적의 기회였지만, 부동산 가격이 오르자 주택 가격이 내려가기만을 기다리고 있다. 이는 본인 의지라기보다 시장의 급격한 변화로 인해 구입 시기를 놓쳐버린 것이다.   감내할 수 있는 수준에서는 금리 인상이 부동산 가격 하락에 큰 영향을 주지 못하고, 반대로 부동산 상승했다는 학습효과가 사람들에게 이미 자리 잡고 있다는 것을 주목해야 한다. 금리만이 미국 부동산 가격을 결정하는 절대 변수가 아니라는 뜻이다.   과연 금리보다 미국 부동산에 더욱 중요하게 작용했던 부분은 무엇이었을까.    미국은 세계 금융위기 이후 공급 물량의 부족이 매년 지속하고 있다. 게다가 지난 2년간 대출 금리도 낮았으니 부동산 가격 상승을 부채질하기에 충분했다. 금리 상승으로 인한 부동산 가격의 하락보다는 주택 재고의 부족으로 인한 부동산 가격의 상승에 무게가 더욱 실린다.   부동산 시장은 잠시 둔화하였다가 기준 금리 인상이 연준이 원하는 수준에 도달하여 종료되면 모기지 이자율의 인하와 함께 다시 성장할 가능성이 높다. 오히려 준비된 바이어들에게는 기회의 시간이 될 수 있어 보인다.   사실 공급이 부족하다 보니 미국 부동산 가격은 서브프라임 시기를 제외하고는 지속해서 상승할 수 있었다. 이런 와중에도 누군가는 새로운 투자처를 찾아 나선다. 하락세라고 해도 지난 10년간 오른 집값을 상쇄하기는 어렵다. 오히려 저렴한 급매물은 ‘내 집 마련’을 원하는 실수요자들에게는 기회가 될 수 있다는 분석이 많다.     또한 바이어로서는 변동 금리로 모기지 이자를 받아서 정말로 현금 여력이 없는 소수의 셀러가 파는 매물 또는 다른 도시로 이사를 가야 하는 셀러의 매물들만 구입 여력이 있다.   그리고 바이어는 상황이 유리해지면 확실히 제대로 치고 나갈 수 있도록 대출 가능 여부와 대출 가능 대략적인 금액의 정보가 포함된 사전승인서(Pre-Approval Letter)를 받아두어야 한다.     인생도 투자도 큰 그림을 그리며 가야 하는 건 맞다. 잠시 쉬어가는 것. 그 기다림에 끝에 자신이 원하는 가치를 찾을 수 있는 것! 지금 부동산은 기다림의 미학이 필요한 시기이다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 리얼 부동산 하락 부동산 시장

2022-10-12

집값 하락 지역별 편차 커진다

모기지 금리 인상이 가속화되면서 부동산 시장이 냉각되고 있다. 질로(Zillow) 8월 주택 보고서에 따르면 전국 집값이 내년 7월말까지 2.4% 상승할 전망이다. 이는 현재 16% 상승률에서 급감한 것. 또 보고서에 따르면 올해 총 530만채 주택이 판매 될 것으로 예상하고 있는데 이는 지난해보다 14.1%나 감소한 수치다. 잠정주택 판매 지수 및 모기지 신청자 수 역시 예상보다 낮은 수치를 기록하고 있어 부동산 시장 침체는 계속되고 있다. 그렇다면 올 하반기 주택 시장 동향은 어떨까. 셀러들에게 상황이 불리해지면서 판매 자체가 힘들어질까? 첫 주택 구입자들에겐 지금 상황이 유리할까 아니면 불리한 걸까? 모기지 금리가 계속해서 오르면 부동산 시장 상황은 지금보다 더 나빠져 주택 매매가 계속해서 감소하게 될까? 이에 대해 부동산 전문가들은 올 가을 부동산 시장은 유동적이라고 관측하고 있다. 부동산 전문가들이 전망하는 올 하반기 부동산 시장 동향을 알아봤다.   ▶공급 증가   부동산 시장이 활기를 띠는 때는 학교가 시작하는 봄과 여름. 따라서 바이어 입장에선 거래가 한풀 꺾인 가을이 여름보다 좋은 가격에 집을 구매할 수 있는 시기다. 헌팅턴 비치 소재 콜드웰뱅커 부동산 제프 스미스 중개인은 "최근 주택 재고가 2020년 수준으로 복귀하고 구매자 수요는 줄면서 부동산 시장이 팬데믹 이전 정상 수준을 되찾았다"며 "또 부동산 시장이 가장 바쁜 시기도 지난 올 하반기 바이들은 경쟁없이 더 많은 선택의 기회를 갖게 됐다"고 전했다.     또 부동산 시장 둔화로 인한 집값 하락도 바이어들에겐 집 사기 좋은 기회를 제공한다. 필라델피아에서 부동산을 운영하는 알렉스 카포콜로 대표는 "7월 주택 재고가 31%나 증가했다"며 "재고량이 증가하면서 셀러들은 가격을 내리고 바이어들에게 옵션을 다양한 제공하고 있어 첫집 구매자들에겐 좋은 시기"라고 전했다.     ▶모기지 금리   그러나 아무리 재고가 증가하고 집값이 하락한다 해도 모기지 금리가 6%대를 넘어서고 7%까지 치솟을 것이라는 관측이 나오면서 바이어들 역시 집 구매를 주저하고 있다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 금리는 6월 5.52%였다 계속 상승해 9월 말 6.29%까지 치솟았다. 지난해 같은 기간의 2.88%와 비교하면 두 배 이상 급등한 것이며 2008년 이후 최고치다. 디지털 부동산 플랫폼 베터닷컴(Better.com) 닉 테일러 부사장은 "모기지 금리가 이렇게 계속 오름세를 보이면 하반기에도 수요는 악화될 것"이라며 "이처럼 수요가 줄면 일반적으로 월별 재고가 증가하면서 바이어는 협상 폭이 커진다"고 설명했다. 팬데믹 동안 낮은 금리가 수요를 늘려 집값 상승을 주도한 것과는 반대 현상이 발생하고 있는 것이다.  테일러 부사장은 "만일 앞으로도 연준이 계속해서 금리를 인상한다면 앞으로도 계속 셀러 중심의 시장이 형성될 수 밖에 없다"고 말했다   ▶지역별 상황   리얼터닷컴(Realtor.com) 8월 보고서에 따르면 전국 셀러 5명 중 1명은 집값을 하향 조정한 것으로 나타났다. 8월 전국 주택 리스팅 중간값은 43만5000달러로, 7월 44만9000달러에서 1만4000달러 하락했다. 또 판매 기간도 전년 대비 5일 더 늘었다. 이처럼 부동산 시장이 냉각하면서 매매가도 하락하고 있다.   부동산 업체 레드핀은 최근 8월 평균 주택 거래가는 17개월래 처음으로 호가보다 낮게 판매됐다고 밝혔다. 이런 거래가 하락 현상은 리버사이드, 치노힐, 밸리 등 LA외곽에서 이미 시작됐다. 그러나 한인 밀집 거주 지역의 부동산 시장은 여전히 식을 줄 모르고 있다. 한인 부동산 업계에 따르면, 라카냐다, 라크라센터, 풀러턴 등 한인 거주 선호 지역의 매매가는 6개월 전과 비교해 큰 차이가 없다.   이처럼 전국적으로 부동산 시장이 침체되고 집값이 하락하면서 집 매매 건수는 줄고 있다고 하지만 지역별 편차는 크다.     부동산 전문가들은 "부동산 시장이 침체되고 있다지만 실제 상황은 지역마다 편차가  매우 크다"며 "일부에서는 집값 및 매매 건수가 크게 줄고 있지만 일부 지역은 여전히 복수 오퍼가 있을 만큼 크게 식지 않았다"고 말한다.   뉴스타부동산 미셀 정 명예부사장은 "LA 한인타운은 항상 유입 인구가 많은 곳"이라며 "최근 부동산 경기 둔화 소식에 매물이 이전보다 줄었다고 하지만 타운 내 구매를 원하는 수요는 큰 차이가 없으니 가격이 크게 떨어지지 않은 데다 셀러간 매입 오퍼 경쟁도 치열해 매매가는 반년 전과 비슷한 수준"이라고 밝혔다.     LA뿐 아니라 전국적으로도 사정은 비슷하다.     매사추세츠주 홉킨턴 소재 맥시멈 부동산 빌 가세트 대표는 "보스턴 서쪽 지역은 여전히 셀러 중심 마켓"이라며 "매사추세츠 외곽 지역도 입찰 전쟁이 있어 여전히 복수 오퍼가 18건이나 있는 리스팅도 있다"고 전했다.   이런 상황들을 살펴봤을 때 결국 하반기 부동산 시장에 정답이 없음을 알 수 있다. 따라서 셀러든 바이어든 집을 판매하거나 구입하려할 때 무조건 현 시장 상황만을 보고 포기하기보다는 경험있는 부동산 중개인과 상담을 통해 계획을 진행시키는 것이 가장 현명한 방법이다.      이주현 객원기자지역별 하락 부동산 시장 하반기 부동산 집값 하락

2022-10-12

2022년 10월 부동산 전망 및 융자 현황 [ASK미국 커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 2022년 10월 부동산 전망 및 융자 현황은 어떤가요?   ▶답= 미국 중앙은행(Fed)은 오는 11월 회의에서도 기준금리를 0.75포인트 인상할 것으로 전문가들이 예상했습니다. 하지만 최근에 나온 제조업 지표 등에서 경기 둔화세가 뚜렷하게 나타나면서 Fed의 고강도 긴축이 더 이상 지속되기 어려울 것으로 보이고 있습니다.   미국의 8월 노동자 채용 건수가 크게 줄어들면서 급격한 이자율 상승에 대한 전망이 약해지고 있는 것입니다. 미 노동부의 구인과 이직에 대한 보고서를 보면 8월 채용공고는 전월대비 10%가량 감소했는데 이는 미국 10년물 국채금리를 3.56%까지 하락시켰다가 최근에는 3.89%까지 다시 올라간 상태입니다. 통화정책에 민감한 2년물 국채금리는 최저 4.01%까지 하락했다가 현재는 4.32%를 유지하고 있습니다.   다음으로 최근의 미국 모기지 이자율을 살펴보면 10월 11일 750점 정도의 크레딧 점수일 때 30년 고정으로 6.375%-6.625% 정도가 가능하며 15년 고정으로는 10월 11일 현재는 크레딧 점수 750점 정도일 때 6-6.25% 정도의 이자율을 받을 수 있습니다.   현재 미국 모기지 이자율은 9월 말 이후에도 미국 제조업 지표의 둔화와 노동자 채용 건수의 하락으로 인해 이자율의 급격한 상승이 지연되고 있습니다. 이자율의 급격한 상승이 아닌 점차적 상승은 부동산 시장이 급변하는 상황 속에서 시장을 관망하고 있는 수요자들 중에 꼭 주택이 필요한 사람들 중심으로 다시 서서히 주택을 구매하려는 움직임이 보이고 있습니다.     최근 플러튼과 얼바인을 중심으로 한 남가주 부동산 시장은 높은 이자율로 인해서 융자를 통해서 주택을 구매하려는 분들이 많이 줄었지만 여전히 바이 다운 프로그램으로 융자를 진행하려는 분들이 있고 캐시로 주택을 구매하는 분들도 증가하고 있습니다.   캐시 바이어들은 높은 이자율 속에서도 이자율과 상관없이 캐시 파워로 집 가격을 조정해서 구입하고 있습니다. 현재 얼바인 지역만 보면 90만 달러에서 150만 달러 대의 부동산 시장에 나온 주택의 40% 정도가 에스크로 들어가 있는 실정입니다. 이자율이 6% 중반 정도로 높은 상황이지만 부득이 캐시아웃이 필요하신 분들이나 지금까지 많이 쌓여있는 에큐티를 통해서 리버스 모기지를 생각하시는 분들의 계속적인 문의가 있습니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 전문가미국 융자 비지니스 융자 융자 현황 부동산 시장

2022-10-11

[부동산 가이드] 팜스프링스 부동산 시장

현재 팜스프링스의 부동산 시장은 이자율 상승과 무더웠던 날씨로 인해 바이어들의 발길이 매우 적다.     주말마다 오픈하우스를 하고 있는데 요즘은 바이어가 거의 오지 않지만, 11월이 되면 날씨가 따뜻하고 살기 좋은 이 지역에 바이어들이 조금씩 찾아 오지 않을까 기대한다. 수요가 줄어서 집 가격이 하락하지 않을까 기대하는 바이어들이 선뜻 집을 구입하지 않고 기다리고 있는데 물가 상승으로 인한 현금가치의 하락과 건축 자재 부족 현상으로 인해서 집 가격이 쉽게 떨어 지지는 않고 있는게 현실이다.     언제 집을 사면 좋을까 문의하는 손님들이 있는데 나의 대답은 항상 같다. 내가 집이 필요하다고 느낄때가 바로 집을 구입하기 제일 좋은 시기이다. 부동산은 시간이 지나면 항상 오르게 되어 있고 렌트비로 없어지는 돈을 쓰기 보다는 이자를 내더라도 내 집값을 갚아 나가는 것이 현명하기 때문이다. 좋은 크레딧을 유지하고 있으면 이자율이 떨어지면 다시 재융자를 하면 된다.   이자율이 높은 이런 상황 가운데에서도 에어비앤비와 같은 단기 렌탈을 비지니스로 하고자 하는 주택 구매자들이 아직 많이 있다. 경제가 어려워지고 개스값이 올라 가면서 장거리 여행이 부담스러운 여행자들이 근거리 여행을 선호하게 되면서 팜스프링스 지역이 안성맞춤이기 때문이다. 온천, 골프, 카지노를 즐기고 인근 카바존 아울렛에서 쇼핑을 할 수 있으며 조슈아트리 국립공원으로 가는 길목에 위치하고 있으며 코첼라 뮤직 페스티벌, 각종 골프와 테니스 대회 같은 굵직한 행사들이 있어서 에어비앤비가 비교적 잘 되는 편이다. 이로 인해서 뷰가 좋거나 수영장이 있는 에어비앤비가 가능한 집들은 바이어들 사이에 경쟁이 붙어서 리스팅가보다 비싸게 팔리기도 한다.   최근에 125도 미네랄 온천물을 개발 할 수 있는 30에이커 땅을 리스팅으로 받았다. 코로나로 인해서 온천장 가기를 꺼리는 많은 시니어들이 건강에 좋은 미네랄 온천물이 나오는 모빌홈을 구매하는 붐이 일었다. 하지만 대부분 모빌홈들이 지은지 오래 돼 새로 지은 모빌홈 단지가 생긴다면 정말 좋겠다고 생각해 왔었는데 이 30에이커 땅에 모빌홈 단지를 개발 한다면 얼마나 좋을까 기대가 된다.     또한 교회 수양관으로 쓰면 좋을 건물과 6.5에이커에 모빌홈 공원을 지을 수 있는 허가를 신청해 놓은 온천이 있다. 실내 온천 수영장과 스파가 있고 3500스퀘어피트의 2층집, 예배가 가능한 큰 홀과 찜질방으로 사용 가능한 넓은 온돌방이 있으며 모빌홈이나 RV 주차가 가능한 넓은 땅이 있어 수양관으로 사용하든지 온천 비지니스로 사용해도 나무랄데가 없을 것 같다. 요즘은 나이가 들면서 건강을 잃으면 모든 것을 잃는 것이라는 어르신들의 말씀에 귀가 기울여 진다.   ▶문의:  (760)895-7755 소피 리 / 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장부동산 가이드 골프 부동산 부동산 시장 미네랄 온천물 모빌홈 공원

2022-10-05

[부동산 이야기] 부동산 경기의 변화

올해 초부터 이자율의 상승으로 인해 부동산 시장의 급작스러운 변화를 현장에서 매우 실감하고 있는데, 십수 년 전의 경기 변화나 주기와는 사뭇 다른 느낌이 들게 되는 것이 사실이다.     대체로 바이어의 마켓이거나 셀러의 마켓으로 시장은 몇 년의 주기를 거치면서 시장이 안 좋을 때는 좋은 이자율이 뒷받침되거나 혹은 과열일 때에는 조정되는 이자율로 비교적 미국 부동산은 꾸준한 발전을 해왔다고 볼 수 있다.     그러나 지난 2년 반 동안 탄탄한 미국 경제는 팬더믹이라는 특수 상황을 맞아 엄청난 유동 자금과 변화된 작업시장 그리고 사람들의 삶의 패턴이 바뀌면서 과거에 경험에 보지 못한 상황을 맞고 있다.   지난봄부터 은행이나 인베스터들이 감정가를 매우 원칙적으로 매김 함으로 다운을 더 요구하는 경우가 생기기 시작했고, 바이어들이 셀러들에게 요구하는 사항들이 많이 늘어나면서 바이어에게 크레딧이 주어지는 경우가 늘어나기도 하면서 시장은 바이어의 마켓으로 변화되는 느낌도 받았다.     그러나 워낙 낮은 이자율로 혜택을 누리고 있는 주택 소유자들은 치솟은 렌트비에 대한 부담감으로 과감한 결정을 내리지 못하고 매물로 내놓지를 못하다가 바이어를 놓치고 마는 분들도 많았다.     일반적으로 사람들의 마음은 내 집은 혹은 투자건물은 최고가를 받고 매입 물건은 좋은 가격에 낮은 이자율로 사고 싶어 하지만 요즘은 모든 예측이 어려운 상황이 되었다.  무엇보다 지난 경기 주기에서도 경험해 보지 못한 매우 특이한 상황인 것이 사실이어서 판단을 내리기가 어렵다고들 한다.   이번 여름은 덥고 지루한 날씨만큼이나 계약의 파기와 경기 둔화로 부동산 관련 업체에 암흑 같은 시간이었다.  다행인 것은 사업체 매매는 매우 활발하여서 기본적인 산업에는 융자와 은행 대출에 적극적인 좋은 이자율로 많은 거래가 이루어지고 있는 것이 매우 고무적인 일이다.     사업체 매매의 이자율은 주택 융자 이자율과 달리 상대적으로 SBA와 한인 은행들의 많은 지원이 한인 경제는 물론 타인종에까지 좋은 영향을 미쳐서 많은 거래가 이루어지고 있다.     흔히들 요즘은 ‘셀러도 없고 바이어도 없다’ 고 하는데, 투자 목적의 거래는 움츠러들었다 해도 자연스러운 사람들의 이동과 변화로 인해 주택의 거래는 있을 수밖에 없다.     다만 높은 이자율로 인해 바이어들의 예산과 맞는 거래 금액 산정이 내려가고, 또한 거래 성사를 위해 셀러가 공조하는 과정에서 대체로 바이어의 목소리가 강해지는 것을 자주 보게 되며 에스크로 과정에 그에 맞는 Amendments들이 작성되고 있다.  이런 때일수록 앞을 내다보는 셀러의 안목과 필요한 주택에 대한 기본 원칙을 지키며 바른 판단을 하는 바이어의 지혜가 절실한 때인 듯하다.  지난 30여년이 넘는 세월 동안 많은 부동산 주기를 겪으며 일해 온 경험으로는 언제이든 꼭 필요한 프로퍼티는 사는 것이 맞고, 팔아야 하는 상황이면 빠른 판단으로 상황을 대처하는 것이 정답이라고 생각하고 있다.     작년에 최고가에 콘도를 팔았다는 A 선생님의 말씀이 생각난다.  “최고가로 팔았더니 최고가로 사야되네요”.  결국 언제든 상황을 잘 판단해서 진심 어린 조언과 도움을 줄 수 있는 경험 많은 전문가와 함께 일하는 것이 중요하다고 본다.   ▶문의: email@primaescrow.com 제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 부동산 경기 부동산 경기 경기 변화 부동산 시장

2022-10-04

[부동산 가이드] 올 하반기 미국 부동산 전망

최근 변동된 부동산 시장에서 꼭 알아야 할 것들을 살펴보도록 하자.     먼저 금리에 대한 정보부터 알아보자. 올해 금리는 낮은 3%에서 출발해서 급하게 올랐고 5월 말부터는 심한 변동성을 보여주기 시작했다. 그리고 9월에 들어서면서 5.66%를 기록했다. 9월 중순인 현재는 2008년 이후 14년 만에 가장 높은 금리인 6%대에 들어섰다. 그렇다면 앞으로 금리는 어떻게 움직일까? 사실상 프레디맥의 예측만 놓고 본다면 금리는 5%대에 머무를 것으로 본다. 이것은 2018년 말의 금리 상황과 비슷하다고 할 수 있으며, 이 숫자는 주택 시장에서 정상적으로 간주하는 금리 환경인 5~6%에 해당한다.     최근 주택 가격과 금리는 주택 구매 경제성에 매우 큰 영향을 미치고 있다. 현재 모기지 페이먼트 인상은 지난 1년 전과 비교하면 54% 정도 인상됐다. 빠른 속도로 인상된 상황에 주택 구입자들은 당황하지만, 이 숫자는 평균 소득의 25% 정도 되며, 모기지는 소득의 28% 이하로 유지해야 한다는 '28% 룰'에는 여전히 못 미치고 있다.   이렇게 모기지 금리가 인상되고 있는 상황 속에서 프레디맥, 페니맥 또는 NRA 등 미국의 부동산 전문가들은 지금의 주택 시장이 식어가고 있는 것처럼 보이지만 주택 가격의 계속된 인상을 예측하고 있다. 그 사실을 보여주는 것이, 올 1월부터 금리가 빠르게 올라 주택 시장은 식었지만, 내려가야 할 주택 가격은 둔하지만 오르고 있었다는 것이다. 또한 금리도 생각보다 덜 빠르게 인상되고 있다. 즉 연준의 금리 인상과 부동산 시장의 금리는 다르게 움직이고 있다는 것이다.   과거 2007~2008년에 서브프라임의 상황을 생각하며 부동산의 폭락을 기대하면 안 될 것이다. 사실 은행들도 지난 경험으로 많은 준비를 했으며, 현재는 엄격한 검증을 통해 융자를 내주기 때문에 모기지 연체로 나오는 집들은 적을 것으로 보인다. 현 상황에서 집값이 최고가를 찍었던 올 4~5월에 비해 10~15% 정도 내려가는 것도 당연하다.   미국의 인플레이션은 6~7월에 정점을 찍었고 8~9월 들어 내려가고 있다. 연말까지는 부동산 금리가 약간의 오름세를 보일 수 있으나, 내년 초부터는 부동산 금리가 다시 낮아질 것과 내년 7월쯤엔 팬데믹 이전의 평균 부동산 인상률을 4%로 돌아갈 것이라는 강한 예측도 나오고 있다. 전문가들이 부동산 가격의 인상을 예측하는 이유는 매물의 양이 예전에 비해 현저히 적다는 것이다. 현시점을 같은 시점이었던 지난 3년의 매물량과 비교해 보면, 작년보다 26.3% 더 많지만, 2020년보다는 5.4% 낮고, 펜데믹 이전보다는 24% 정도 매물이 적기 때문이다.   주택 시장에서 만약 미래 주택 가격에 대해 최대한 정확하게 알고 싶다면 수요와 공급을 잘 살펴보면 알 수 있다. 여전히 낮은 공급과 높은 수요가 주택 가격 하락을 허락하지 않다는 사실을 인지해야 한다.   ▶문의: (657)222-7331 애니윤 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트부동산 가이드 미국 하반기 부동산 금리 하반기 부동산 부동산 시장

2022-09-21

주택건설업계 “부동산 전망 어두워”

주택건설업계가 향후 주택시장을 어둡게 보는 것으로 나타났다. 건설업체는 비싼 토지 가격과 인건비에도 불구 신규 주택 가격 인하의 압박을 받고 있기 때문이다.   19일 CNBC에 따르면 9월 주택건설지수(Homebuilder Sentiment Index)가 46으로 집계됐다. 전국주택건설업협회(NAHB)가 집계한 이 지수는 전월치 49와 비교해 3포인트나 떨어졌고, 전문가 예상치인 47도 밑돌았다.   특히 주택건설지수는 9개월 연속 하락해 건설업계 우려를 키우고 있다. CNBC는 이 지수가 50 이하일 때는 주택건설 경기를 부정적으로 본다고 전했다.     이 지수가 계속 하향곡선을 보임에 따라 향후 신규주택 공급 환경도 부정적 영향을 받을 것으로 보인다.   NAHB는 모기지 이자 인상, 인건비 인상, 건축자재비 인상 등이 건축비용 상승으로 이어져 전체 주택시장에 부정적 영향을 준 것으로 판단했다. 동시에 부동산 시장이 둔화하면서 신규주택 공급가격도 인하 압박도 커졌다.     실제 건설업자 약 25%는 모기지 이자 인상과 맞물려 신규주택 가격을 낮췄다고 답했다. 상당수 건설업자는 부동산 시장 불안정이 당분간 계속될 것으로 전망했다.   김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com주택건설업계 부동산 부동산 시장 현재 주택건설지수 부동산 전망

2022-09-19

[부동산 가이드] 바이어 마켓

지난 팬데믹 동안 주택 공급이 턱없이 부족한 반면, 사상 최저의 이자율로 인해 바이어들이 주택 구매에 대거 나서는 바람에 수요 공급 법칙에 따라 가격이 폭등했었다. 그야말로 부동산 시장은 전쟁터였다. 그것도 셀러가 유리한 전쟁터. 하지만 올 여름 초입부터 2배 가까이 오른 이자율 때문에 바이어들이 주택 쇼핑을 멈추고 관망세로 돌아서자 뜨거웠던 부동산 시장에 김이 빠졌다. 올초 셀러와 바이어의 힘겨루기가 팽팽했는데 여름을 거치면서 완연히 바이어 마켓으로 분위기가 바뀌었다.   이는 통계로도 바로 확인을 할 수 있다. 부동산 포털 사이트 회사인 레드핀의 부동산 판매 통계에 따르면 8월 한 달 동안 리스팅 가격 대비 판매 가격이 약 99.8%로 내렸다. 작년 같은 기간에는 101.4%로 리스팅 가격보다 판매 가격이 더 높았다. 지난 수년 동안 한번도 리스팅 가격 밑으로 판매된 적이 없었다. 그리고 리스팅 매물중 약 7.5%가 판매를 위해 가격을 내렸다. 이는 바이어 마켓으로 진입을 뜻한다. 바이어 마켓으로의 문을 연 촉진제는 바로 이자율 상승이다. 이자율 상승이 주택 구매 능력을 떨어뜨려서 바이어들의 주택 구매를 막고 있기 때문이다. 이러한 바이어 마켓으로의 진입은 주택 시장에 여러 신호를 보내고 있다.     첫째, 향후 수 개월 동안은 그동안 끝도 없이 오른 주택 가격의 조정이 본격화 될 것이라는 것이다. 특히 대도시 교외 지역의 경우 팬데믹으로 인해 전례없는 큰 가격 상승이 있었는데 높이 오른 만큼 교외 지역부터 가격 하락이 일어날 것으로 예상된다. 하지만 팬데믹 기간 동안 과열되지 않았던 지역인 LA 도심의 경우 큰 조정은 없을 것으로 전망된다. 8월 한 달 리스팅 가격 대비 판매 가격은 100.5%로 오히려 리스팅가보다 더 비싸게 팔렸다.   둘째, 바이어들의 주택 구매가 전보다 더 여유로워 질 것이다. 셀러 위주의 시장에서 경매처럼 오퍼를 넣었던 것과 달리 시간을 두고 판매 가격 및 여러 조건들을 셀러와 협상을 할 수 있게 되었다. 특히 급한 셀러와 협상을 할 때 더 유리한 협상을 이끌어 낼 수 있다. 타주로 이사를 가거나 집이 오래 동안 비어 있을 경우, 더 낮은 가격으로 매매를 할 수 있는 기회가 많아졌다.   셋째, 렌트용 부동산의 판매에 성공하지 못한 투자자들이 다시 임대를 시작해서 렌트 시장의 과열도 어느 정도 진정되리라 예상된다. 그동안 렌트 매물들을 판매하기 위해 시장에 내놓다보니 렌트 매물이 부족해서 렌트 시장 가격이 올랐는데 이젠 렌트 시장도 안정될 것으로 보인다.   셀러 마켓과 바이어 마켓의 추이는 수요 공급 뿐만 아니라 고용 정도, 경제 동향, 이자율 추이, 해당 지역의 주택 시장에 대한 정책과 방향, 새주택 건설 착공수 등 다양한 요인에 의해 결정된다. 그러므로 정확한 부동산 매매를 위해서 전문적 지식과 경험이 있는 부동산 에이전트의 서비스가 그 어느 때보다 필요한 시기이다.   ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 바이어 마켓 바이어 마켓 부동산 시장 부동산 판매

2022-09-14

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