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보험 비싸 에스크로 포기…주택시장 '보험 리스크'

캘리포니아의 주택보험 대란으로 인해 부동산 거래가 직격탄을 맞고 있다.     한인 부동산 업계 관계자들은 “주택 감정과 인스펙션에는 문제가 없지만, 주택 보험 가입을 하지 못하거나 고액의 보험료 때문에 매매 계약이 성사되지 않는 경우가 꽤 된다”며 보험 대란 상황의 심각함을 알렸다.   일례로 오렌지카운티 지역 80만 달러 단독주택의 연간 주택 보험료가 1만 달러가 나오면서 에스크로가 깨졌다. 주택 보험료로만 월 833달러를 부담해야 하므로 바이어가 구입하지 않기로 했다는 것이다. 이 금액은 30년 고정 모기지로 환산하면 15만 달러에 해당한다.     진 홍 레드핀 오렌지카운티 담당 에이전트는 “주택보험을 찾는 것이 힘들어지면서 컨티전시에서 최근 주택보험이 강조되고 있다”며 “에스크로를 오픈하면 주택보험을 먼저 신청하는 것이 현명하다”고 강조했다.   이런 현상은 가주에서 전반적으로 나타나고 있다.     가주부동산중개인협회(CAR)의 2023년 주택시장조사에 따르면, 중개인의 17%는 주택 보험료가 너무 높거나 가입이 거부돼 주택 매매에 애를 먹은 경험이 있는 것으로 나타났다. 특히 주택보험 문제로 거래의 약 7%는 에스크로가 중단됐다. 주택 보험 대란은 대형 보험사가 가주 시장에서 빠져나가면서 벌어졌다.   캘리포니아에서는 2022년부터 상위 12개 보험사 중 최소 7개가 신규 가입을 중단하거나 완전히 철수했다.   주택 보험에 가입하지 못하면 마지막으로 선택할 수 있는 게 가주페어플랜이다.     소비자 교육 및 옹호 단체인 유나이티드 폴리시 홀더의 에이미 바흐 이사는 “많은 주택소유주가 들어본 적도 없는 보험 회사를 이용하거나 화재보험인 가주 페어플랜(FAIR Plan)에 가입해야 한다”고 설명했다.     페어플랜은 주택이나 사업체 모두 가입이 가능하다. 화재. 가스 폭발 사고 등의 화재로 주택 내의 물품과 손실에 대한 보상을 받을 수 있다.     보험료는 주택가격과 거주 지역에 따라 천차만별이다. 온라인을 통해서 본인이 직접 보험에 들거나 보험 에이전트를 통해서도 가입할 수 있다. 보험 에이전트는 가주 페어플랜 가입을 도울 때 수수료를 청구하지 못하게 돼 있다는 게 업계가 전하는 말이다.     가주정부는 지난 6월 기준 페어플랜 가입 건수가 40만8000개가 넘었다고 밝혔다. 이는 2019년 대비 164%나 증가한 수치다.     최근 예비 바이어들이 주택보험 가입이 어려워지자 점점 페어플랜으로 대체하고 있다.     크리스틴 신 노스웨스턴 캐피탈 대표는 “최근 클로징까지 평균 21~25일로 짧아지고 있는데 페어플랜 가입에는 3주 정도 걸려서 제때 주택 매매를 클로징하기가 어렵다”고 말했다. 또 “셀러들이 멀티 오퍼를 받아 거래를 빨리 끝내는 것을 선호하면서 올캐시 바이어가 매우 유리한 상황”이라고 덧붙였다. 페어플랜 보험료도 가파르게 상승하면서 예비 바이어와 주택보유자들의 부담도 커지고 있다고 한다.     주택보험료가 상승하면서 임대료도 올라가고 있다.  이은영 기자주택보험 부동산 주택보험 부동산 타격 주택보험 부동산 시장

2024-09-29

"집값 싼 도시서 내집 장만 할래요"

최근 부동산 시장에서 Z세대가 신흥 강자로 떠오르고 있다. 1997년 이후 태어난 Z세대가 사회인이 되면서 부동산 시장에 진입하기 시작한 것이다. 태어나면서부터 디지털 기기에 둘러싸여 생활한 '디지털 네이티브(Digital Native)'인 Z세대는 주택 쇼핑과 구매에서도 기존 세대와는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 그러나 Z세대가 직면한 현 부동산 시장 상황은 녹록지 만은 않다. 급등한 주택 가격과 높은 모기지 금리는 이들 세대가 주택 시장에 진입하는 데 있어 가장 큰 걸림돌이다. 현재 Z세대 주택 구매 현황과 이들이 겪는 어려움, 그리고 이들만의 구매 양상에 대해 알아봤다.   ▶구매 현황   AZ빅미디어가 Z세대를 대상으로 조사한 결과, Z세대 상당수는 내집 장만에 부모 세대 못지않게 진심인 것으로 나타났다. 이번 조사에서 응답자의 약 44%가 15만~25만달러 사이의 주택을 구매할 의향이 있다고 답했다. 그러나 현재 전국 주택 중간값이 36만달러가 넘는 것을 고려했을 때 Z세대 예비 바이어들은 주택 구매를 위해 그들이 생각하는 것보다 더 많은 자금이 필요한 실정이다. 상황이 이렇다보니 이들은 상대적으로 집값이 싼 지역에서 내집 장만 계획을 세우고 있다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 보고서에 따르면 Z세대는 솔트레이크시티(Salt Lake City), 오클라호마시티(Oklahoma City), 피닉스(Phoenix) 등 비교적 집값이 싼 대도시에 내집 장만을 계획 중인 것으로 나타났다. 특히 솔트레이크 시티는 Z세대 바이어에게 가장 인기 있는 도시인데 지난 2020~2022년 사이 이곳 모기지 융자 신청자중 8.5%가 Z세대였으며 이들의 평균연령은 21.5세로 집계됐다. 또 평균 다운페이먼트 액수는 3만3000달러, 평균 모기지 대출금은 24만4365달러였다.     ▶구매 트렌드   Z세대는 부모 세대와는 확연히 다른 방식으로 주택을 구매하고 있다. 부동산 정보 플랫폼 클레버 리얼이스테이트(Clever Real Estate) 보고서에 따르면 Z세대는 주택 구매 시 온라인 플랫폼이나 앱을 통해 리스팅 검색과 구매를 진행하는 것으로 나타났다. 이 보고서에 따르면 Z세대 응답자의 약 67%가 온라인 플랫폼이나 앱을 통해 주택을 구매할 의향이 있다고 답했으며 이는 밀레니얼 세대 응답자의 39%보다 높은 수치다. 그래서 Z세대 예비 바이어들에겐 질로(Zillow), 레드핀(Redfin) 등 온라인 플랫폼을 통해 리스팅을 검색하고 가격을 비교해서 구입까지 진행하는 것이 그리 낯선 풍경이 아니다. 이들은 부동산 플랫폼을 선호하는 이유에 대해 "짧은 시간 내 매물을 검색하고 가격을 비교할 수 있어 편리하다"며 "또 주택 정보 및 가격 역시 투명하게 제공돼 믿을 수 있다는 것도 장점"이라고 말한다.     또 Z세대는 주택 구매 과정도 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 이들은 부동산 에이전트, 융자기관 등이 제공하는 서비스 품질을 중요시하는데 특히 버추얼 투어, 디지털 커뮤니케이션 등 디지털 서비스 제공 여부도 업체 선정에 중요한 기준이라고 답했다. 이외에도 Z세대는 주택 구매 시 장기적 재정 계획보다는 현재의 경제적 상황에 맞춘 구매 전략을 선호해 낮은 융자 상환금보다는 낮은 다운페이먼트에 관심이 컸다. Z세대 응답자 57%가 가능한 다운페이먼트 액수로 집값의 3~5% 정도라 응답했다. 또 모기지 금리를 낮추기 위해 포인트 구매(buying points) 옵션도 적극 고려하는 것으로 나타났다.   ▶선호하는 주택은   Z세대는 도심 인근 소형 콘도, 타운하우스 등을 선호하는데 이는 직장과 문화 시설에 대한 접근성이 좋기 때문이다. 이런 선호도는 환경 문제에 대한 관심이 큰 Z세대가 자차 소유보다는 우버나 리프트 등 공유 차량 및 대중교통 이용을 선호하는 것과도 연관이 있다. 또 이들은 친환경 및 스마트홈에 대한 관심도 커 친환경 및 스마트홈 시스템이 갖춰진 주택을 선호했다. 이외에도 커뮤니티센터, 피트니스 센터, 공용 라운지 등 공용 시설이 잘 갖춰진 주거 단지도 이들에게 인기가 많다.       ▶전망   이들이 현 부동산 시장에 진입할 때 맞닥뜨리는 가장 큰 장애물은 비싼 집값과 고금리다. 그래서 이들은 저렴한 도심 외곽 지역이나 신흥 주거 지역을 비롯해 공유 주택과 같은 새로운 주거 모델에도 관심이 크다. 특히 공유 경제에 익숙한 Z세대는 전통적인 주택 소유 방식을 벗어나 새로운 형태의 주거 공간을 적극 수용하고 있다. 부동산 전문가들은 Z세대가 재정적 어려움에도 불구하고 내집 장만을 위해 다양한 전략을 모색하며 부동산 시장의 주요 소비층으로 자리 잡을 것으로 내다봤다. 또 Z세대의 시장 진입으로 인해 부동산 시장의 패러다임이 크게 바뀔 것으로 보인다. 넥스젠 인사이트 크리스틴 메세를리 대표는 "Z세대 바이어들뿐 아니라 디지털 기기와 SNS를 적극 활용하는 Z세대 에이전트들이 주택 거래 전 과정을 혁신적으로 변화시키고 있다"며 "이런 부동산 업계 변화는 앞으로도 지속될 것"이라고 내다봤다.  이주현 객원기자집값 도시 주택 구매 주택 시장 부동산 시장

2024-09-25

최근 부동산 시장 핫 키워드…도심 근교 친환경 스마트홈 관심 높다

최근 부동산 시장 트렌드는 이전과는 조금 다른 양상을 보여주고 있다. 그 대표적 키워드로는 베이비부머 세대의 다운사이징을 필두로 친환경, 웰빙 공간 등이 있다. 특히 팬데믹 여파로 시작된 다양한 변화들은 이제 일시적 흐름이 아닌 부동산 시장의 새로운 표준으로 자리 잡아가고 있다. 최근 부동산 시장을 뜨겁게 달구고 있는 트렌드를 키워드별로 알아봤다.   ▶다운사이징   베이비부머의 다운사이징이 가속화되고 있다. 베이비부머 세대가 집을 줄여 이사하는 가장 큰 이유는 경제적 요인이지만 이동과 관리가 편한 작은 규모의 자택에서 노년을 건강하게 보내겠다는 강한 의지가 담겨 있는 것이기도 하다. 전미은퇴자협회(AARP) 조사에 따르면 베이비부머 40% 이상이 다운사이징을 고려하고 있으며 다운사이징 고려 이유로는 '경제적 부담을 줄이기 위함'이 가장 많았다. 그리고 이런 미국 인구의 상당 부분을 차지하는 베이비부머의 다운사이징으로 인해 중소형 주택 시장이 활기를 띠고 있다. 질로(Zillow) 보고서에 따르면 2024년 상반기 중소형 주택 거래량이 전년 대비 15% 증가했는데 이는 베이비붐 세대의 다운사이징 수요가 크게 기여한 것으로 분석됐다. 또 이들은 다운사이징 시 주택 크기뿐만 아니라 병원과 의료기관 등 헬스케어 인프라와의 접근성을 중요하게 고려하고 있는 것으로 나타났다.   ▶도심 근교 주택     팬데믹 이후 재택근무가 줄었다고는 하지만 여전히 재택근무가 팬데믹 이전보다는 늘어난 상황. 그러다 보니 팬데믹 이후에도 꾸준히 집값이 저렴한 도심 외곽에 대한 주택 수요가 늘고 있는 추세다. 글로벌 워크플레이스(Global Workplace Analytics)에 따르면 2024년 상반기까지 재택근무가 가능한 직업 비율이 전체 직업의 30%를 넘어섰다.   따라서 앞으로도 도심 외곽 지역 개발은 더욱 활발해질 것으로 건축개발업자들은 전망하고 있다. 브룩킹(Brookings Institution) 보고서에 따르면 팬데믹 이후 대도시를 떠나 도심 인근 교외로 이주한 인구가 올해 상반기까지 20% 이상 증가했으며 이들은 주로 넓은 주거 공간과 자연 친화적인 환경을 선호하는 것으로 나타났다. 이런 변화는 교외 지역의 집값 상승 및 이 지역에 대한 투자 증가로 이어지고 있다.     ▶친환경 주택     가속화되는 기후 변화와 연료비 상승으로 친환경 및 에너지 효율이 높은 주택에 대한 수요도 증가하고 있다. 그래서 태양광 패널 및 이중창문이 설치돼 있거나 단열재 보수를 마친 주택에 대한 집값도 상승했다. 연방에너지부에 따르면 지난해 지어진 신규 주택 중 에너지 고효율 주택(energy-efficient home)이 차지하는 비율이 약 20%인 것으로 나타났다. 또 전국주택건설업협회(NAHB)에 따르면 주택 구매자의 80% 이상이 에너지 효율성이 구매 결정에 큰 영향을 미친다고 응답했다. 이처럼 고효율 주택에 대한 인기는 최근 많은 주정부가 에너지 효율성을 갖춘 주택에 세제 혜택을 제공하고 있는 것도 한몫했다. 현재 가주 정부는 에너지 절약형 주택에 대해 최대 30%의 세금 공제를 제공하고 있다.     ▶스마트홈     스마트홈은 최근 부동산 시장 트렌드에서 가장 핫한 키워드다. 글로벌 컨설팅사인 PwC 보고서에 따르면 최근 스마트홈 시스템을 갖춘 매물이 시장에서 5~10% 정도 높은 가격에 거래되는 것으로 집계됐다. 스마트홈 시스템에는 보안시스템, 조명 및 온도 조절 시스템, 스마트 가전 등이 포함되는데 이는 거주 환경을 안전하고 편리하게 만들어 줘 이에 대한 수요가 갈수록 증가하고 있다. 이 중에서도 바이어들에게 가장 인기를 끄는 것은 스마트 보안시스템. 유명 보안업체인 ADT는 스마트 보안 시스템을 통해 실시간 모니터링 및 원격 제어 기능을 제공하고 있다. 글로벌 통계 플랫폼인 스타티스타(Statista)의 2023년 조사에 따르면 미국 가구 약 30%가 스마트홈 시스템을 도입했으며 올해 말까지는 이 비율이 40% 이상으로 증가할 것으로 전망했다.     ▶웰빙 공간     올해 부동산 시장을 뜨겁게 달군 키워드 중 '웰빙 공간'도 빼놓을 수 없다. 팬데믹 이후 많은 홈오너들이 건강과 웰빙을 위한 공간의 중요성을 인식하게 됨에 따라 홈짐, 홈사우나, 홈스파 등 주택 내 웰빙 공간을 만드는 것이 인기를 끌고 있다. 한 통계에 따르면 웰빙 공간을 갖춘 주택이 일반 주택보다 약 15%  더 비싼 가격에 판매되는 것으로 나타났다.     ▶버추얼 홈투어     팬데믹을 거치면서 비디오를 통해 리스팅된 집을 둘러보는 버추얼 홈투어(virtual home tour)에 대한 수요가 증가함에 따라 리스팅 시 이 서비스를 제공하는 셀러들도 크게 늘었다. 그리고 현재 이 버추얼 투어는 단순히 비디오로 홈투어를 하는 수준을 벗어나 가상 현실(VR)과 증강 현실(AR) 기술을 활용한 단계로까지 발전했다. 특히 AR 또는 VR를 활용한 버추얼 홈투어는 해당 매물을 직접 방문하기 어려운 해외나 타주에 거주하는 바이어들에게 인기를 끌고 있다.  이주현 객원기자스마트홈 부동산 부동산 시장 친환경 웰빙 다운사이징 베이비부머

2024-09-18

인디애나 북서부 도시, 뜨거운 부동산 전미 9위

시카고서 약 30마일 떨어진 인디애나 주 하이랜드 타운이 미국서 가장 뜨거운 부동산 시장 중 하나를 꼽혔다.     부동산 전문 웹사이트 '리얼터 닷컴'(Realtor.com)은 최근 '올해 가장 뜨거운 부동산 시장 집코드 탑10'(America's Hottest ZIP Codes)을 발표했다.     이에 따르면 인디애나 주 북서부 지역 하이랜드(집코드 46322)는 미국서 9번째로 뜨거운 부동산 시장인 것으로 평가됐다.     리얼터 닷컴은 "활기 넘치는 인디애나 주 북서부 하이랜드 타운은 주거 지역과 산업 지구가 적절하게 섞여 있다"며 "이 곳은 시카고라는 대도시서 단 30마일  떨어져 있고, 작은 타운 특유의 강한 공동체 정신도 갖고 있다"고 전했다.     오하이오 주에 위치한 가하나(43230) 지역은 미국서 가장 뜨거운 부동산 시장을 보유한 집코드 1위에 올랐고 이어 볼윈(미주리), 살렘(매사추세츠), 배스킹 리지(뉴저지), 로체스터(뉴욕), 마운트 로렐(뉴저지), 리오민스터(매사추세츠), 웨스트필드(매사추세츠), 하이랜드(인디애나), 매쿤지(펜실베이니아) 등이 차례로 2위~10위에 선정됐다.     리얼터 닷컴은 올해 부동산 시장은 작년의 강했던 추세가 그래로 이어지고 있다며 "각 지역의 경제성 및 우수한 편의 시설 등으로 인해 주택 구입자들이 계속해서 미친듯이 빠른 오퍼를 넣는, '판매자 우위 시장'(Sellers' market)이 이어지고 있다"고 평가했다. 이어 "주택 구매자들이 원하는 가치와 기대를 모두 충족하는, 저렴한 중서부와 좋은 위치 및 편의시설을 갖추고 있는 북동부가 확실히 구매자들에게 큰 매력을 보이고 있다"고 설명했다.     Kevin Rho 기자인디애나 북서부 인디애나 북서부 부동산 전미 부동산 시장

2024-09-09

맥키니, 2024 미국 최고의 부동산 시장 순위 1위 등극

 개인금융정보 웹사이트인 ‘월렛허브’(WalletHub)가 미국내 300개 도시를 대상으로 ‘2024 최고의 부동산 시장’(2024 Best Real Estate Markets)을 선정한 결과, 맥키니가 전국 1위, 프리스코 2위, 덴튼 8위, 앨런은 9위에 각각 랭크됐다. 북텍사스 4개 도시가 톱 10에 듦으로써 이 지역이 가장 ‘핫’한 부동산 마켓임을 다시한번 입증했다.   달라스-포트 워스 abc 뉴스의 최근 보도에 따르면, 월렛허브는 부동산 시장과 적정 가격을 기준으로 미전국 300개 도시를 비교해 순위를 결정했다. 월렛허브의 연구원들은 연방센서스국, 연방노동통계국, 커뮤니티 및 경제 연구 위원회, 질로우, 트랜스유니언, 전미 부동산인협회 등의 각종 데이터를 토대로 주택 가치 예측, 주택이 시장에 나와있는 중간 일수, 압류율, 주택 적정 가격 및 성장과 같은 요소를 평가했다. 이번 조사에서 맥키니와 프리스코가 전국 1위(총점 74.09점)와 2위(73.03점)를 차지했으며 덴튼과 앨런은 전국 8위(67.53점)와 9위(67.29점)에 이름을 올렸다. 톱 10 도시 중 텍사스 주내 도시가 4개로 가장 많았으며 노스 캐롤라이나가 3개로 두 번째로 많았다. 월렛허브에 따르면, 맥키니는 근래들어 급성장으로 인해 미국에서 가장 좋은 부동산 시장으로 선정됐다. 텍사스 북부 서버브는 2010년에서 2021년 사이에 지어진 주택의 비중이 35%로 전국에서 두 번째로 높았다. 이는 신규 구매자가 유지 관리 비용이 적게 드는 주택을 구매할 수 있는 옵션이 많다는 것을 의미한다. 또한 맥키니는 주민 1인당 건축 허가증이 가장 많고 이에 따라 새로운 주택 옵션도 많다. 맥키니가 저렴한 주택 시장은 아니지만, 중간 주택 가격은 중간 소득의 약 353%로 다른 도시의 절반 이상보다 저렴하다. 프리스코는 신규 주택 비율, 상대적 저렴성 및 일자리 성장으로 인해 전국 2위를 차지했다. 프리스코는 2010년에서 2021년 사이에 지어진 주택의 비율이 42%로 전국에서 가장 높았다. 이들 4개 도시외에 텍사스 주내 도시들의 순위를 살펴보면, 오스틴이 전국 12위(총점 66.34점), 리차드슨이 17위(65.56점), 캐롤튼 20위(64.32점), 포트 워스 28위(63.16점), 어빙 31위(63.01점), 플레이노 34위(62.84점), 갈랜드 38위(62.39점), 그랜드 프레리 43위(61.80점), 달라스 59위(60.12점), 알링턴 88위(57.04점), 휴스턴 98위(56.76점), 메스퀴트 129위(55.05점), 엘 파소는 145위(54.16점)를 기록해 중상위권에 속했으나, 샌 안토니오 159위(53.66점), 아마릴로 232위(49.57점), 쿠퍼스 크리스티 261위(45.63점), 라레도 280위(42.68점) 등 4개 도시는 중하위권에 머물렀다.   한편, 미국 최고의 부동산 시장 톱 10 도시 가운데 3위는 노스 캐롤라이나주 캐리였고 4위는 테네시주 내쉬빌, 5위 노스 캐롤라이나주 더햄, 6위 애리조나주 길버트, 7위 노스 캐롤라이나주 샬롯, 10위는 플로리다주 포트 세인트 루시였다. 반면, 루이지애나주 뉴올리언스가 꼴찌인 300위였으며 매릴랜드주 볼티모어는 299위, 루이지애나주 쉬리브포트와 배튼 루즈가 각각 298위, 297위, 미시시피주 잭슨이 296위로 최하위권을 형성했다. 이밖에 주요 도시들의 순위는 시애틀 27위, 애틀란타 37위, 덴버 61위, 마이애미 87위, 라스베가스 106위, 보스턴 137위, 로스앤젤레스 296위, 샌프란시스코 253위, 디트로이트 256위, 워싱턴 DC 267위, 뉴욕 273위, 시카고 287위, 필라델피아 294위 등이다.                                                 〈손혜성 기자〉미국 부동산 부동산 시장 주택 시장 부동산 마켓

2024-08-29

[에이전트 노트] 불안한 하반기 부동산 시장

올해 하반기 부동산 시장이 매우 불안정할것으로 예상하는 가운데 경제에 ‘경기 침체’를 경고하는 적신호가 들어왔다.   7월 실업률이 4.3%를 기록하며 지난 4월의 3.4%보다 1%가량 상승했고 신규 일자리 창출도 둔화했으며 고용시장 약세에 기업들의 경제 보고서는 경기 침체를 우려하는 데이터가  증가하며 경제 위기의식이 급상승했다.     이 같은 경기 침체 우려로 인해 지난 5일 뉴욕증시는 2년 만에 최대 폭락을 기록했고 많은 경제 전문가들은 현 상황을 고려하면 이미 경기 침체기에 진입했을 가능성도 있다며 지난 7월에 당장 연방준비제도(Fed)의 금리 인하가 선행 돼야 했다는 책임론도 고개를 들고 있다.   이런 상황에 Fed가 오는 9월엔 무조건 금리 인하를 단행할 것이라고 예측되지만 9월 금리 인하가 경기 침체를 막을 수 있을지에 대해선 회의적인 견해도 있다.   일단 9월 Fed의 금리 인하는 확실할 것으로 예상하는데 다만 ‘베이비 컷’(0.25%포인트 인하)이 될 것인가, ‘빅 컷’(0.5% 포인트 인하)이 될 것인가인데 70%가 넘는 경제 전문가들이 ‘빅 컷’이 될 것으로 예상한다.   올해 하반기 부동산 시장은 금리 인하로 모기지 이자율이 다소 낮아질 수 있겠으나 낮아진 금리가 부동산 거래를 활성화 시킬 수 있을지에 대해서는 매우 비관적이다.   지난 5월 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 이후 부동산 가격은 내려올 기미를 보이지 않고 있으며 통상적으로 거래량이 크게 증가하는 여름철 성수기인데도 불구하고 주택시장의 거래는 완전히 냉각된 상태로 주택거래량이 증가하지 못하고 있다.   매물 부족 현상이 해결되지 않는 한 주택 가격 안정과 거래량이 증가하는 부동산 시장의 정상화를 기대하기 힘들 것으로 보인다.   특히 하반기인 7월 이후 새롭게 적용되는 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 적용되면서 조정된 새 규정이 시장의 혼란 없이 어떻게 정착될지가 관건이다.   가장 간단하고 단순하게는 예상하는 것은 셀러가 리스팅 에이전트가 비용을 부담하고 바이어는 바이어 에이전트의 비용을 부담하게 되면서 셀러의 비용감소만큼 부동산 가격이 다소 하락할 것이라고 예상하지만 그렇게 간단하게 해결되기에는 그동안 통상적으로 진행되어왔던 셀러, 바이어 그리고 에이전트들의 관계가 쉽게 바뀔 것으로 예상하기 힘들다.   바이어 입장에선 바이어가 지출하지 않던 바이어 에이전트의 수수료비용을 하루아침에 감당한다는 것이 쉽지 않을 것이기 때문이다.   그렇다면 리스팅 에이전트에 직접 바이어의 구매 관련 개인정보를 모두 넘겨주고 리스팅 에이전트에게 모든 구매절차를 맡겨야 하는 경우가 증가할 수밖에 없는데 이것 역시 바이어 입장에서는 엄청난 부담이 될 수 있으며 리스팅 에이전트 역시 바이어에게 일정 부분의 중개 수수료를 청구할 소지가 있어서 부담되는 것은 마찬가지일 것이다.   당분간 부동산 중개 수수료 관련 새 규정이 시장에 완전히 정착되기 위해선 얼마간의 시간이 필요하고 바이어의 인식변화가 요구될 것으로 판단된다.   여기에 11월 치러질 대선판이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가도 변수로 남아 있어서 올해 하반기 부동산 시장은 다양한 불안정 요소들이 산재해 있어서 셀러 바이어 모두 현명한 판단력이 어느 때보다 중요할 것으로 예상한다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 하반기 부동산 부동산 시장 바이어 에이전트 부동산 중개

2024-08-13

[부동산] 2024 하반기 부동산 전망

지난해 부동산 시장은 바닥에서 지하로 내려간 암울한 해였다. 거래가 급감했는데도 치솟은 금리로 인해 주택 가격은 더욱 올랐고 한때 내 집 마련을 꿈꾸던 잠재적 바이어는 다시 렌트 시장으로 돌아가야 했다. 기존 주택과 신규 주택 판매 모두 지난 부동산 경기 침체 이후 최저 수준에 도달했고 셀러들 역시 높아진 주택 가격과 금리에 이사를 포기하면서 리스팅(재고매물)은 역대 최저수준까지 크게 줄어들었다.     우선 시장의 흐름을 좌우하는 모기지 금리를 보자. 지난해 연초까지만 해도 대다수 모기지 업체들은 금리가 1분기 7% 선으로 오른 이후 꾸준히 내려 연말에는 6% 중반대에 도달할 것으로 예상했다. 그러나 예상은 크게 빗나갔다. 연초 6% 중반 선을 맴돌던 금리는 5월 이후 빠르게 상승하기 시작해 6~7월 6% 후반대에 도달했고 8월 7%마저 돌파한 다음 11월까지 이 수준을 이어가다 12월 말 6% 후반대를 겨우 회복했다.     남은 2024년의 부동산 시장에서는 과연 어떤 일이 일어날 것인가. 우선 시장의 흐름을 좌우하는 모기지 금리를 보자. 지난해 연초까지만 해도 대다수 모기지 업체들은 금리가 1분기 7% 선으로 오른 이후 꾸준히 내려 연말에는 6% 중반대에 도달할 것으로 예상했다.   2024년에도 그 끝에 가서야 정확도를 확인할 수 있겠지만, 현재까지 가장 우세한 의견은 6% 중·후반대의 모기지금리를 유지한다는 것이다. 이는 연준의 금리 인하 이후 5%대로 회복을 바라던 업계의 예상보다 높다.   모기지 업체 관계자들은 “연초 6~7% 초반대를 기록한 후 매 분기 소폭 하락해 연말 6.5~6.6% 선에 도달할 것”이라며 "2025년의 경우 아직 예상하기가 이르다”고 한다. 모기지금리가 5%대로 돌아가거나 8%를 넘긴다는 예상도 있다.   금리가 5%대로 떨어지는 것은 경기 침체가 심해질 경우 발생한다. 경기 침체로 실업률이 급증하고 수요가 급감하면 모기지 금리는 5% 또는 그 이하로 내려가겠지만, 가격은 약 3%가량 내리면서 거래 건수는 500만채를 넘길 수 있다.   반대로 시장의 예상과 달리 연준이 금리를 내리지 않고 물가 폭등이 계속되면 금리는 다시 8%를 넘볼 수 있다. 이 경우 집값은 5% 이상 떨어지고 기존 주택 거래 건수는 350만채를 밑돌 가능성이 커진다. 주택 거래 증가에 중요한 요소 중 하나인 재고물량도 증가세를 보일 전망이다.   이번 8월 17일 주택 판매시 에이전트에게 지급되는 중개 수수료 관행이 바뀐다. 지난해 전국부동산중개인협회(NAR)와 대형 부동산 중개업체들이 주택 판매 중개 수수료를 높이기 위해 담합했다는 혐의에 대해 유죄가 인정되면서 결정되었다.   앞으로는 수수료 관행이 주택 판매 시 셀러가 중개 수수료를 모두 부담하지 않고 셀러와 바이어의 합의에 따라 수수료 비율이 정해지고 이를 공동 부담하게 된다.   이 경우 주택 판매 가격은 인하될 가능성이 높다. 현재 부동산 중개 수수료는 대략 주택 판매가의 약 5~6%로 정해져 있다. 예를 들어 최종 판매가격이 30만 달러인데 수수료가 5%라면 셀러는 1만 5000달러를 부담해야 한다. 셀러의 입장에서 이 비율(%)은 큰 부담이 아닐 수 없다.   월스트리트저널 등은 이 판결이 최종 확정되면 매년 1000억 달러에 달하는 중개 수수료에서 최소 30%는 절감되며 부동산 에이전트의 약 절반에 해당하는 80여만명은 수입이 감소해 이직이 불가피할 것이라고 분석했고 있다. 단, 바이어들의 부담은 증가할 수 있다.   중개 수수료가 대폭 줄어들면 바이어 측 에이전트의 역할은 더욱 축소될 수 있고 바이어들의 초기 부담은 높아진다. 특히 자금력이 상대적으로 부족한 생애 첫 주택 구매자의 경우 수수료의 약 절반을 부담하게 될 경우 구매력이 더욱 낮아질 가능성이 높다.   ▶문의:(213)445-4989  현호석 / Master Realty and Investment 대표부동산 하반기 주택 판매가 지난해 전국부동산중개인협회 부동산 시장

2024-07-23

[부동산 이야기] 캘리포니아 부동산 세법의 새로운 변화

2020년 캘리포니아 유권자들은 부동산 세법에 중대한 변화를 가져온 프로포지션19(Proposition 19)를 통과시켰다. 이 법안은 고령자, 장애인, 자연재해 피해자 및 가족 상속 부동산 소유자들에게 다양한 혜택과 새로운 규정을 제공하여 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 이번 칼럼에서는 Proposition 19의 주요 내용과 그로 인한 변화를 자세히 살펴보고자 한다.   Proposition 19는 여러 측면에서 캘리포니아의 기존 부동산 세법과 차별화된다. 주요 변경 사항은 다음과 같다.     ▶고령자 및 장애인을 위한 혜택   55세 이상 고령자, 장애인, 자연재해 피해자는 주택을 이동할 때 최대 세 번까지 기존 주택의 세금 평가액을 유지할 수 있다. 이는 이들이 새로운 주택을 구입할 때 세금 부담을 덜어주는 중요한 혜택이 된다.   ▶자연재해 피해자 지원   자연재해로 인해 주택을 잃은 피해자들도 Proposition 19의 혜택을 받을 수 있다. 이 법안은 재해 피해자들이 새로운 주택을 구입할 때 기존 주택의 세금 평가액을 유지할 수 있도록 하여, 재정적 부담을 줄이고 재건을 도울 수 있다.   ▶상속 부동산의 세금 재평가   Proposition 19는 상속 부동산은 세금 평가액에 큰 변화를 가져왔다. 부모로부터 상속받은 부동산을 자녀가 거주지로 사용하지 않는 경우, 해당 부동산의 세금 평가액이 시장 가치로 재조정된다. 이는 상속 부동산이 임대용이나 상업용으로 사용될 때 세금 부담을 증가시켜 투명성을 높이는 효과를 기대할 수 있다.   ▶공공 서비스 재정 확보   Proposition 19는 지방 정부와 소방서 등 공공 서비스 제공에 필요한 재정을 확보하는 데 중요한 역할을 한다. 이는 지역 사회의 안전과 복지 수준을 향상하는 데 기여할 수 있다.   ▶주택시장의 유동성 증대   고령자와 장애인이 더 쉽게 주택을 이동할 수 있도록 함으로써 주택 시장의 유동성을 높일 수 있다. 이로 인해 주택 공급이 늘어나고, 다양한 주택 수요를 충족시킬 수 있다.     Proposition 19는 고령자와 장애인, 자연재해 피해자들에게 주택 이동 시 세금 부담을 줄여주는 긍정적인 영향을 미친다. 이를 통해 이들이 필요한 경우 더 적합한 주택으로 쉽게 이동할 수 있게 되어 생활의 질이 향상될 수 있다. 또한, 상속 부동산의 세금 평가액을 재조정함으로써 부동산 시장의 투명성을 높이고, 지방 정부의 재정확보에 기여할 수 있다. 그러나 Proposition 19의 시행으로 인해 일부 부정적인 영향도 발생할 수 있다. 상속 부동산을 거주지로 사용하지 않는 경우 세금 부담이 증가하여 상속인들이 해당 부동산을 유지하는 데 어려움을 겪을 수 있다. 이는 가족 재산 유지에 어려움을 줄 수 있으며, 일부 상속 부동산이 매물로 나올 가능성이 있어 부동산 시장의 변동성을 초래할 수 있다.   이처럼, Proposition 19는 장단점이 명확하기 때문에 이로 인한 영향을 주의 깊게 살펴보고, 필요한 경우 추가적인 조정과 개선을 통해 더 나은 부동산 세제를 구축할 필요가 있다.   ▶문의: (714)349-0505 제니스 박 / 콜드웰뱅커 베스트부동산부동산 이야기 캘리포니아 부동산 부동산 세법 상속 부동산 부동산 시장

2024-07-10

[부동산 이야기] 구매 타이밍

요즘 가장 많이 듣는 질문 중의 하나는 ‘돈은 준비되어 있습니다. 싸고 좋은 매물 있으면 소개해 주세요’라는 당부입니다. 이 말을 저에게 하시는 분들은 상업용 부동산 구매 경험이 없는 분인 경우가 많이 있습니다. 제가 마켓의 상황과 어떤 부동산이 구매하기에 좋다고 말씀을 드리면 돌아오는 답변은 너무 비싸다거나 너무 위험하다는 것입니다.  이러한 반응은 이분들의 잘못이 아니라 현재 부동산 시장을 그대로 반영을 하고 있다고 생각을 합니다.     현재의 부동산 시장은 ‘선수’들이 활발하게 쇼핑을 하는 시장입니다. 다시 말하면 현재의 시장은 처음으로 상업용 투자 부동산을 구매하려고 하는 초보 투자자들에게는 쉽지 않은 시장이라고 할 수 있습니다. 지금의 시장에서는 매물의 적정 가격을 판단할 수 있는 능력과 매물을 구매한 후의 상황을 그려나갈 수 있는 능력이 필요하기 때문입니다. 초보 투자자들은 당연히 남들이 다 좋아하는 부동산에만 눈길이 가고 그나마도 조심스럽게 사지 말아야 할 이유를 발견하려고 노력을 하다가 급기야 주변에 지인들에게 의견을 물어보면서 완벽하게 사지 말아야 할 이유를 발견하고 기분 좋게 포기하시는 경우가 많습니다. 제 경험상 주변 지인에게 특정 건물 구매에 대한 의견을 물어봤을 때 안 좋은 이야기를 할 확률이 100%라고 할 정도로 도움이 되는 경우가 많지 않습니다.  저는 이런 분들께 조바심을 가지기보다는 저와 함께 마켓을 공부하면서 좋은 매물에 안될 것을 알면서도 오퍼도 써보면서 감각을 익혀나가게 도움을 드립니다.       그렇다면 누가 이런 시장에서 거래하고, 또 거래를 생각하고 있을까요? 위에서 언급한 ‘선수’들인데, 이미 상업용 부동산을 소유하고 있고, 여러 차례 거래해본 경험이 많은 투자자입니다.     이들은 마켓의 가격이 올라가면 본인들이 가지고 있는 부동산의 가치도 올라가서 마음이 좋고, 마켓의 가격이 낮아지면, 소유하고 있는 부동산의 현금흐름을 이용해서 추가로 건물을 구매할 기회를 얻습니다.     경험이 많은 투자자들은 싸고 좋은 매물이 마켓에 나오지 않는다는 사실을 알고 있습니다. 싼 매물은 문제가 있는 매물이기 쉽고, 좋은 매물은 그만한 가치를 요구합니다. 경험이 많은 투자가들은 본인이 감당할 수 있는지를 판단하고 결정을 하는 데 시간이 오래 걸리지 않습니다.  서브프라임 사태가 재현된다 해도 초보 투자자들은 여전히 과감한 투자를 하지 못할 가능성이 큽니다. 반대로, 경험이 많은 투자자들은 이자율이 최저치를 기록하여 건물가격이 매일매일 최고치를 경신하는 시기에도 적절한 건물을 발견하고 과감히 투자했습니다.     부동산에 가장 중요한 것은 위치와 타이밍입니다. 이자율이 높으면 가격 하락 압력이 강해지고, 반대로 이자율이 낮아지기 시작하면 가격 상승 여력이 생깁니다.     가장 좋은 구매 시기는 당연한 이야기지만 개인의 상황에 따라서 다릅니다. 따라서 자신의 상황을 고려해 최적의 구매 타이밍을 찾는 것이 중요합니다.  좋은 부동산 전문가를 만나서 도움과 신뢰를 나누며 한 걸음씩 나아간다면, 어느 순간 본인이 경험 많은 선수가 되어 있으실 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 타이밍 구매 구매 타이밍 부동산 시장 상업용 부동산

2024-07-10

[부동산 이야기] 하반기 부동산 전망

하반기를 맞이하고 있는 부동산 시장의 현장에서 항상 발을 담그고 있는 에이전트로서 전망이 어찌 될 지를 궁금해하시는 분들을 많이 뵙게 된다. 그중에는 부동산 가격이 내릴 것이라고 믿는 분들도 꽤 되시고 또 폭락하게 될 거라는 분들도 계시다. 20년을 에이전트로 일하는 동안 그런 분들은 언제나 있었다. 이제 부동산 시장은 다시 폭락할 것이다. 또는 폭락까지는 아니어도 하락세로 돌아서서 가격 조정이 일어날 것이다. 시장이 상승세일 때도 하락세일 때도 이런 믿음은 항상 존재한다. 결론부터 말하자면 사실은 시장이 하락하는지 상승하는지가 중요한 것은 아니라고 본다.     현재 부동산 시장을 들여다보면 매물은 소폭 늘어나고 있는 듯하고 거래 성향은 지역에 따라 편차가 좀 있다. 풀러턴, 어바인 등 오렌지카운티 지역은 전반적으로 복수 오퍼에 내놓은 가격보다 더 비싸게 팔리는 매물들이 여전히 많고 움직임도 비교적 활발하다.     반면 한인타운과 다운타운 등 도심은 조금 조용한 편이다. 그 외의 외곽지역들도 ‘뜨겁다’고 까지 말하긴 힘들어도 꽤 많은 판매가 이뤄지고 있다. 라카냐다, 라크라센타와 같은 지역이나 엘에이 북쪽의 포터랜치, 발렌시아도 어렵지 않게 잘 팔리고 있는 모습이다. 물론 모기지 이자가 여전히 높은 탓에 바이어들이 눈치 보며 좀 관망세를 취하고 있는 것도 사실이다. 하지만 이자가 높이 오른 동안에도 가격이 내리지 않고 버티고 있자 이제는 관망세를 멈추고 내 집 장만을 하려는 바이어들이 많다. 캘리포니아 중간 주택가격이 90만 달러에 육박하면서 멀쩡한 집을 사려면 최소 100만 달러인 시대가 왔고 그러다 보니 연봉 10만 달러 이상의 적지 않은 소득수준이라도 다운 페이먼트가 많지 않은 이상 현재의 모기지 이자로는 70만 달러 정도의 매물이 살 수 있는 최대치인 듯하다. 그것조차도 빚이 많지 않은 경우에 한해서다.   이런 상황에서 모기지 이자가 내림세로 돌아설 경우 주택 시장은 다시 오름세로 갈 수밖에 없다. 현재로써는 커다란 변화가 있지 않은 한 주택공급이 부족한 상황이 지속될 것이다. 이전에 낮은 이자에 주택을 구매했거나 재융자를 한 경우라면 낮은 이자율을 포기하고 훨씬 높은 이자를 지불하면서 다른 주택으로 갈아타는 걸 가급적 피하려 할 것이다.     그렇기 때문에 주택을 구입하려는 생각이 있다면 굳이 기다릴 필요가 없다. 본인의 구매능력에 맞춰서 살 수 있는 집을 사고 후에 모기지 이자가 내리면 얼마든지 재융자로 갈아탈 수 있다. 현재 이자는 하반기까지는 소폭 인하할 것으로 예상하고 거래량도 그에 맞춰 소폭 늘어나게 되리라는 예상이 지배적이다. 주택 가격은 내림세가 아닌 오름세가 되리라고 예상하는 게 맞다.  시장의 움직임이 올라가든 내려가든 혹은 보합세를 보이던 너무 민감하게 반응하기보다는 준비가 됐다면 미루지 말고 어서 주택 구매에 나서는 게 좋을 거란 생각이다.    ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / 네오 집스부동산 이야기 하반기 부동산 하반기 부동산 부동산 시장 현재 부동산

2024-06-26

[부동산 이야기] 부동산 신장 현장

현재 모기지 이자율이 다시 고공행진을 이어가고 있다. 30년 고정 이자율은 7%를 넘기고 있어, 집을 구입하려고 하는 바이어나 재융자를 생각하는 집 소유주들에게는 큰 부담이 되고 있다. 최근 발표된 경제 데이터가 연준의 예상과 다른 방향으로 나타났기 때문이다.     올 초만 해도 3~4번 정도 금리를 인하할 것으로 예상했지만, 지금은 많아야 1~2번 정도 내리거나 시장의 움직임을 보고 결정될 것으로 보인다. 한마디로 평상시에는 좋은 데이터도 인플레이션과 연관되면, 오히려 안 좋은 뉴스로 여겨지고 있는 현상이 벌어지고 있다. 아직도 높은 물가 상승이 이어지고 있어, 지속해서 고용 시장 및 소비자물가지수(CPI)와 생산자물가지수(PPI)의 움직임도 예의주시해야 한다. 예상외로 다시 인플레이션이 진정되고, 동시에 고용 시장도 큰 동요 없이 안정적으로 유지된다면, 이자율도 내리고, 경기 침체를 피할 수도 있을 것이다. 하지만 현재 상황에 우리가 바라는 최상의 시나리오가 된다 해도, 커머셜 부동산만큼은 일정 기간 가격하락을 피하기 어려울 거라 보고 있다. 지난해에 이어서 아직도 많은 은행이 부실 대출 사태를 우려해, 신규 대출이나 재융자 조건들을 더 까다롭게 하고 있어서, 가뜩이나 높아진 이자율에 재융자를 앞둔 많은 커머셜 오너들에 부담을 안겨주고 있기 때문이다. 그리고 막상 팔려고 해도, 너무 높은 이자율로 인해 신규 바이어들을 찾기도 쉽지 않다.     그럼 올 5월까지의 부동산 시장을 점검해 보고, 하반기는 어떻게 될지 간단히 전망해 보기로 한다. 대다수 부동산 전문가들은 올해 전망을 전반기에는 지난해 말의 분위기가 이어져서, 부동산 시장이 지속해서 냉각될 거라는 의견이 대세였다. 하지만 뚜껑을 열어본 결과 지난해에 이어서 매물 부족으로 거래량은 줄어들었지만, 예상외로 가격은 보합을 보이고, 지역에 따라 상승하는 모습을 보이는 곳들도 있었다. 이유는 현재의 낮은 이자율로 집을 가지고 있는 셀러들이 굳이 팔 이유가 없다 보니, 마켓에 매물이 부족했고 모기지 이자율의 하락 등으로 그동안 마켓의 추가 하락을 바라며 기다리던 바이어들이 적극적으로 시장에 들오면서 벌어진 현상이다. 지난해에 이어서 공급이 부족하다 보니, 매물 부족 현상이 심화되고, 지역에 따라 경쟁이 심화된 것이다. 다만 대도시의 경우는 코로나19 팬데믹 이후에 바뀐 부동산 흐름으로 인해, 거래가 많지 않고, 가격으로 고전을 보인다.     올 하반기 역시 전반기와 마찬가지로 마켓이 흘러갈 확률이 높다. 인플레이션과 그에 따른 연준의 움직임, 모기지 이자율의 변동 그리고 고용 시장이 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 다만 대통령 선거와 금리의 하락 여부에 따라서 많은 변화가 있을 수 있다. 모기지 이자율 역시 인플레이션이 빠르게 진정되고, 연준이 금리 인하를 시작한다면, 매물의 부족 현상과 맞물려 가격이 추가 상승할 여지도 있다. 지금의 매물 부족 현상은 단기적으로 해결되기 어려운 상황이다. 다만 인플레이션이 지속하고 경기 침체가 예상보다 길어지고 이로 인해 고용 시장이 붕괴한다면 부동산 시장의 추가 하락은 피할 수 없을 것이다.   ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림부동산 부사장부동산 이야기 부동산 신장 부동산 시장 커머셜 부동산 부동산 흐름

2024-05-08

[경제 안테나] 상업용 부동산 위기 벗어났나

연방준비제도(Fed)의 금리 인하 시기 지연 가능성은 부동산 시장에도 부담이 될 것으로 보인다. 특히 상업용 부동산 시장에는 큰 악재다. 금리 인하가 늦어진다는 것은 신규 부동산 대출 수요가 줄고 기존 대출의 재융자는 더 어려워진다는 것을 의미하기 때문이다. 따라서 투자자나 관련 업계에서는 이에 대한 대비가 필요하다.     현재 미국의 상업용 부동산 대출 규모는 5조 달러에 달한다. 그 가운데 올해 상환 만기가 되는 대출액만 9290억 달러다. 그리고 2028년까지 상환 기간이 만기가 되는 대출액은 2조8000억 달러에 달한다. 이런 상업용 부동산 대출의 절반 이상을 은행과 저축기관들이 보유하고 있다. 은행 가운데는 한인 은행과 같은 리저널 뱅크나 소형 은행들의 보유 비중도 꽤 크다.         최근 은행들은 상업용 부동산 대출에 신중한 모습이다. 반면 대형보험사, 펜션 펀드 등 비은행권 금융기관의 상업용 부동산 대출 시장 진입이 늘고 있다. 이들 금융기관은 매력적인 고정이자율을 제시하며 대출 고객 확보에 나서고 있다. 현재의 금리 수준이라면 안정적으로 높은 수익을 올리는 것이 가능하기 때문이다. 반면 고객들은 향후 금리 인하를 예상해 변동 이자율을 선호하는 양상이다.       금리 인하 지연이라는 악재에도 상업용 부동산 시장에 당장 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 미국 경제가 워낙 호조를 보이는 덕분이다. 현재로써는 미국 경제의 불경기 진입 가능성을 알리는 신호도 없는 상태다. 하지만 분야에 따라서는 큰  차이가 있을 것으로 예상된다.     현재 가장 큰 어려움을 겪고 있는 것이 오피스 임대 시장이다. 기업들이 임대 공간을 줄이면서 수요가 급격하게 감소하고 있기 때문이다. 현재 오피스 빌딩의 평균 공실률은 20%에 이를 정도다. 여기에다 코로나19 팬데믹 기간 전후에 계획됐던 오피스 빌딩 신축이 지속해서 이뤄지면서 공급량도 늘고 있다. 한때 활발했던 오피스 빌딩의 아파트 전환도 건축 비용 상승으로 주춤한 모습이다. 다만 마이애미, 내슈빌, 라스베이거스 등 최근 경기가 호조를 보이고 있는 일부 대도시는 고급 오피스 공간을 중심으로 임대 수요가 늘고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.     반면 아파트 등 다가구 주택과 산업용 부동산은 투자자들에게 여전히 매력적이다. 낮은 수준의 공실률이 유지되는 상황에서 수요도 여전해 임대료가 꾸준히 오름세를 보이기 때문이다. 현재 신규 공급이 가장 활발한 부문이 다가구 주택이다. 주택가격과 임대료 상승의 영향이다. 하지만 최근 일부 공실률 상승 현상도 나타나고 있어 투자에는 주의가 필요하다. 또한 투자자는 정부의 렌트 컨트롤 강화, 대도시 지역의 경우 방범 문제 등의 변수도 고려해야 한다.     고급 소매 공간도 공급 부족으로 수요가  늘고 있는 분야다. 고용 호조와 임금 상승으로 소매 매출 부문이 강세를 보이지만, 소매업 공간의 신규 공급은 감소한 영향이다. 특히 최근에는 도심에 있는 몰 형태보다 교외 지역의 대형 몰들이 더 주목을 받는 것으로 나타났다.   창고와 산업용 부동산은 팬데믹 시작 이후 가장 호황을 누린 분야다. 하지만 창고 건물 신축 등으로 공급량이 늘면서 주춤하는 상황이다. 이들 분야의 공실률이 오름세를 보이면서 금융 기관들이 신규 대출을 꺼리고 있어 공급 물량은 줄어들 가능성이 높다.   최근 인공지능(AI) 분야에 대한 투자가 늘면서 데이터 센터가 각광 받고 있다. 수요 증가로 가격도 크게 올라 수익률은 하락하고 있지만 지속적인 가격 상승이 예상된다.   고금리 상황은 상업용 부동산 시장에도 악재가 되고 있다. 분야에 따라 다소 명암이 엇갈리기는 하지만 위기를 벗어난 상황이라고 보기는 어렵다. 전망도 쉽지가 않다. 다만 당분간 더 혼란을 겪을 것은 분명해 보인다. 손성원 / 로욜라 매리마운트대 교수·SS이코노믹스 대표경제 안테나 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 시장 신규 부동산

2024-04-21

[부동산] 상업용 부동산 시장

지난달 골드만삭스는 미국 상업용 부동산 시장이 앞으로 수년간 회복되기 힘들다고 전망했다. 팬데믹으로 시작된 원격근무로 줄어든 상업용 부동산 수요가 늘어날 조짐이 보이지 않기 때문이다.     골드만삭스가 발간한 보고서에서 슈타인 반 니우어버그 컬럼비아 경영대학원 부동산 및 금융학 교수는 미국 상업용 부동산 시장 전망이 어둡다고 주장했다. 그는 “사무실 임대 시장이 안정되려면 몇 년이 걸릴 수 있다”며 “상업용 부동산 시장을 느리게 침몰하는 난파선이라고 표현하는 이유”라고 말했다.     니우어버그가 시장을 부정적으로 바라보는 이유는 구체적으로 네 가지다. 첫째로 팬데믹 이전에 맺은 임대차 계약이 만료되었을 때 같은 조건으로 갱신할지 불투명하기 때문이다. 미국 사무실 임대 계약은 보통 5년이기 때문에 팬데믹 이전 지금보다 임대인에게 유리한 환경에서 맺은 거래가 다수 존재한다.     하지만 만료 시기가 다가오면 임차인은 계약을 그대로 갱신하는 대신 침체된 부동산 시장에서 더 나은 임대 조건을 찾아다닐 가능성이 크다. 니우어버그는 “많은 임차인이 아직 미래의 임대 계획을 세우지 않았으며, 임대 공간을 줄이거나 더 나은 조건으로 계약을 협상하기 위해 기다리고 있다”며 “두 가지 모두 몇 년간 임대인의 재무 상태에 악조건으로 적용할 것이다”고 설명했다.   두 번째는 증가하는 공실로 하락하는 임대료다. 줄리 웰란 CBRE 글로벌 임차인 연구 책임자는 포춘에 사무실 부동산 공실이 30년 만에 최고치를 기록했다고 밝혔다. 니우어버그는 “가까운 장래에 시장 임대료가 하방 압력을 맞이할 것”이라고 예측했다.   세 번째로 임대인의 주택담보 대출이 꼽힌다. 미국에서 집주인은 일반적으로 30년 만기로 주택담보 대출을 받는다. 대부분 10년 정도쯤 기간이 지나면 상황에 따라 재융자를 받으며 대출을 이어 나간다. 하지만 금리가 수십 년 만에 최고치에 도달하고 있다. 예전보다 불리한 조건으로 재융자받을 가능성이 커졌다. 니우어버그는 “이자율이 두 배 이상 올랐고, 공실로 보유 현금에 문제가 생겼으며, 자택 근무의 확산과 높은 이자율로 건물 가치도 하락했다”고 설명했다. 이어 “모든 것은 대출 기관이 만기가 돌아온 부채의 상환을 그대로 연장하지 않도록 만든다”고 덧붙였다.   마지막으로 정부에서 실시하는 부동산 가치 평가 빈도가 낮아 문제라고 지적했다. 재산세 징수 기관은 상업용 부동산 가치를 측정할 때 최신 매출이 아닌 최근 5년간 수익을 기준으로 책정한다고 밝힌 바 있다.     니우어버그는 줄어든 사무실 수요가 다시 증가하려면 과거처럼 직원들이 사무실에 출근하는 형태로 바뀌어야 한다고 강조한다. 그는 “하이브리드 근무 및 원격 근로 정책이 기업에 부정적으로 작용한다는 합의가 이루어져야 한다”고 했다.   요즘  부동산 투자자들은 비어가는 사무실을 주거용 주택으로 전환하는 사업을 추진하고 있다. 니우어버그는 이런 대응이 근본적인 해결책이 되기 힘들다고 지적했다. 그는 “공실이 많은 도심 지역 사무실 중 주택으로 전환하기 적합한 건물은 약 10% 정도”라며 “모든 주택 전환 프로젝트가 경제적인 것은 아니다”고 경고했다.   ▶문의: (213)445-4989   현호석 마스터 리얼티 대표부동산 상업용 상업용 부동산 부동산 시장 사무실 부동산

2024-04-02

[부동산 이야기] 주택시장에 미치는 외부 요인

부동산 플랫폼인 레드핀은 2024년 금리가 인하하고, 집값도 1% 정도 하락할 것이라는 반가운 전망을 발표했었지만, 한편으론 부정적인 전망도 있다.   올해는 11월 5일에 있을 대통령 선거, 대규모 해외 전쟁, 구글, 아마존 등 잇따른 기업들의 해고 발표 등 연방준비제도(Fed·연준)가 경제를 연착륙으로 이끌 수 있을지에 대한 우려로 가득 차 있다.   2024년 대선이 다가옴에 따라 LA의 많은 주민은 그 결과가 지역 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금해하고 있다. 다가오는 선거 등 외적인 요인들이 부동산에 미치는 몇 가지 주요 요인과 잠재적 영향을 살펴보자.   집을 사고파는 것은 대부분의 사람이 하는 가장 큰 금융 거래 중 하나다. 누가 대통령이 되느냐에 따라 달라지는 정책들로 인해, 불확실한 미래가 걱정되어 주택 시장에서 손을 떼고 그 자리에 기다리는 경우도 있을 것이다. 전문가들도 불확실성은 경제를 둔화시켜, 투자 결정을 늦추거나 멈추어 소비자 지출을 방해할 수도 있다는 예상을 내놓고 있다.   하지만 선거는 재정 및 통화 정책의 변화로 이어질 수 있으며, 이는 결국 금리에 영향을 미칠 수 있다. 낮은 이자율은 대출을 더 저렴하게 만들어 잠재적으로 주택 수요를 자극할 수도 있을 것이다. 이렇게 선거는 정책 변화, 시장 불확실성, 저렴한 주택 계획 및 금리 변동을 통해 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 가능성이 있다. 새로운 정책을 갖춘 새 정부의 가능성과 그에 따른 모든 불안으로 인해 일부 예비 구매자와 판매자는 자신이 선호하는 정당과 관계없이 일시 중지 버튼을 누를 수도 있다.     그러나 선거가 주택 시장에 미치는 영향은 일시적인 현상이 될 것이다. 선거가 있는 해에는 11월이 다른 해보다 주택거래의 양이 떨어진다고 한다. 주택판매는 11월을 제외하면 선거가 없는 해에 비해 변동이 없다.     그리고 실업률이 주택시장에 타격을 줄 수도 있다. 주택 시장에 대한 또 다른 위협은 경기 침체로 인한 높은 실업률이다. 직업의 안정은 소비자 신뢰에 영향을 미치는 요소이다. 실업을 걱정하면서, 다운페이에 필요한 많은 현금과 15~30년 동안 모기지 지불을 책임져야 하는 주택을 구입하는 것은 거의 불가능한 일이다.   그리고, 전쟁은 미국 주택 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 우크라이나와 중동의 치명적인 전쟁은 미국 주택 시장에 영향을 미쳐 모기지 금리가 높아질 가능성이 있다. 만약 천연자원과 무역 중단이 발생한다면 그때가 미국 경제에 영향을 미칠 수 있으며, 이로 인해 비용이 더 많이 발생할 수 있을 것이다. 상품 가격과 휘발유 가격이 오르면 인플레이션이 다시 상승할 것이고, 연준이 금리를 빠르게 인하하고 모기지 금리를 인하할 것이라는 희망을 버려야 할 수도 있다. 중동 지역의 분쟁이 확대되면 가스 가격이 상승하고 인플레이션이 역전될 수 있다는 걱정스러운 의견을 말하기도 한다.   이와 같은 모든 우려에도 불구하고 현재는 여전히 집을 사려는 사람이 더 많다.     ▶문의: (818)497-8949     미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택시장 외부 외부 요인 주택 시장 부동산 시장

2024-03-13

IL 락포드, '인기 있는 부동산 시장’ 4위

미국 전체적으로 주택 수요가 높은 가운데 일리노이 주 도시 3곳이 '가장 인기 있는 부동산 시장’ 30위에 포함됐다.     투자 정보 매체 '24/7 월스트릿'(24/7 Wall St)은 최근 미국서 가장 인기 있는 30곳의 부동산 시장을 발표했다.     매체는 부동산 웹사이트 리얼터닷컴(realtor.com)에서의 데이터와 수요•공급 등을 계산해 각 도시 부동산 시장의 인기도를 매겼다고 설명했다.     이에 따르면 일리노이 주 북부에 위치한 락포드는 총점 98.15점(100점 만점)으로 미국 전체 4위에 올랐다.     락포드의 주택 평균 값은 20만 달러로 부동산 시장에 매물로 나온 후 평균 40일 안에 거래가 이뤄지는 것으로 알려졌다.     이 외에도 일리노이 주에서는 시카고 남서 서버브 피오리아와 일리노이 중부 스프링필드가 각각 15위, 25위에 올랐다. 88.43점을 받은 피오리아는 평균 주택 값 15만 달러와 평균 부동산 매물 기간 48일을 기록했고, 85.91점을 받은 스프링필드는 16만9000달러의 평균 주택 값과 49일의 평균 부동산 매물 기간을 기록했다.   미국서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 평가 받은 도시는 뉴욕의 로체스터(24만9900달러, 35일)가 차지했고, 이어 매사추세츠 주 스프링필드(31만6950달러, 38일), 뉴햄프셔 주 맨체스터-내슈아(54만9900달러, 43일), 락포드, 코네티컷 주 하트포드(38만9900달러, 45일) 등이 2위~5위를 기록했다.     뒤를 이어 매사추세츠 주 워체스터, 오하이오 주 에이크론, 위스콘신 주 오시코시, 펜실베이니아 주 랜캐스터, 로드아일랜드 주 프로비던스가 차례로 상위 10위권에 포함됐다.     이 외에도 미시간 주 몬로(11위), 오하이오 주 콜럼버스(12위), 위스콘신 주 레이신(13위), 위스콘신 주 밀워키(17위), 인디애나 주 라파에트(21위) 등이 명단에 포함되는 등 북동부와 중서부 지역이 부동산 시장에서 강세를 보였다.     '24/7 월스트릿'의 조사에 따르면 미국 전체 평균 주택 값은 2020년 4월 31만 달러에서 코로나19 팬데믹 이후 2021년 7월 40만6000달러로 올랐고, 이후 계속해서 40만 달러 이상의 평균 값을 유지하고 있는 것으로 나타났다.     Kevin Rho 기자락포드 부동산 부동산 시장 락포드 인기 도시 부동산

2024-02-26

주택시장에 역대급 '실버 쓰나미' 닥칠까

베이비부머의 은퇴 가속화가 부동산 시장 판도를 바꿔놓을 수 있을까. 이 질문에 대해 2008년 금융 위기를 정확하게 예측해 월가에서 '신의 예언자'로 불리는 '휘트니 어드바이저리 그룹' 메러디스 휘트니 대표는 베이비부머 세대의 사망과 다운사이징 등으로 공급 급증을 의미하는 '실버 쓰나미'가 올해 시작될 수 있다고 전망했다. 그는 "수요는 많고 공급은 부족한 수급 불균형이 장기화되고 있다"며 "그러나 베이미부머의 주택 판매 또는 다운사이징으로 인해 상황이 반전될 것"이라고 말했다. 부동산 전문가들 사이에서 의견도 많고 이견도 많은 실버 쓰나미의 현황 및 파급 효과에 대해 알아봤다.     ▶현황     부동산 시장에서 베이비부머들의 영향력은 막강하다. 작년 8월 발표된 레드핀(Redfin) 보고서에 따르면 2023년 1분기 기준, 밀레니얼 세대가 소유한 주택 총액이 5조달러인 반면 베이비부머는 18조달러에 달했다. 이에 따라 수년 전부터 베이비부머의 은퇴 가속화에 따른 '실버 쓰나미(Silver Tsunami)' 발생 가능성이 대두됐다.     미국은퇴자협회(AARP) 보고서에 따르면 전국 50세 이상 인구의 80%가 주택을 소유하고 있는 것으로 나타났다. 그리고 이 보고서는 이들 중 51%가 향후 수년 내 소유하고 있는 집을 팔고 집을 줄여 이사할 것이라고 예측했다. 이를 뒷받침하듯 2019년 질로(Zillow)는 보고서를 통해 베이비부머의 노령화로 2037년까지 2000만채 이상의 주택이 시장에 매물로 나올 것이라고 전망했다. 여기에 휘트니 대표는 3000만 채까지 전망한 상황이다.     그러나 일부 부동산 전문가들은 이 실버 쓰나미가 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것이라고 말한다. '퍼스트아메리칸 파이낸셜 코퍼레이션' 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 "베이비부머 주택이 시장에 나온다고 어느 날 갑자기 가격이 뚝 떨어지지는 않을 것"이라며 "베이비부머는 20년에 걸친 세대여서 이들의 내놓은 주택이 시장에 영향을 미치려면 수년은 족히 걸릴 것"이라고 설명했다. 또 베이비부머가 사망한다 해도 그들의 집이 자녀 또는 가족에게 상속될 수 있다는 것도 고려해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.     그래서인지 2022년 모기지은행협회(MBA)와 미국주택연구소가 발표한 '주택공급 보고서'에서는 실버 쓰나미 여파가 그리 크지 않을 것으로 전망했다. 이 보고서에 따르면 향후 수 년간 연간 공급량은 현 수준인 25만여 채를 유지할 것이며 가격 인하 효과도 미미할 것으로 보인다고 내다봤다.     ▶영향받는 지역은   이처럼 향후 수년 내 눈에 띄는 효과가 없다 하더라도 플로리다, 애리조나처럼 베이비부머 인구가 많은 지역은 이야기가 달라질 수 있다. 질로 보고서에 따르면 2037년까지 베이비부머의 주택 공급 과잉이 예상되는 지역은 마이애미 템파와 플로리다 올랜도로 나타났다. 특히  애리조나 투산, 오하이오 데이튼(Dayton)은 2037년까지 현 주택의 33%가 시장에 나올 것이라고 질로는 전망했다. 한편 집값이 비싼 뉴욕시는 이와는 조금 다른 양상을 보일 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 콜드웰뱅커 뉴욕점 관계자는 "현재 뉴욕시에서 가장 인기 있는 고급 아파트 소유주 대부분이 베이비부머"라며 "전통적으로 부촌인 파크 애비뉴와 5번가 아파트 중 상당수를 70대 후반 혹은 80대들이 소유하고 있는데 이 매물들이 시장에 나온다면 공급 증가는 물론 바이어들에게도 실질적인 혜택이 돌아갈 것"이라고 설명했다.   ▶전망   공급과 수요의 불균형으로 인해 주택 시장은 지난 20년이 넘게 비싼 집값과 주택난에 몸살을 앓았다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 현재 주택 공급이 수요를 따라가려면 약 550만 채가 더 있어야 하는 실정이다. 특히 현 부동산 시장에서 가장 큰 타격을 받은 세대는 바로 밀레니얼과 Z세대. 지난해 연말 임대부동산 정보 플랫폼 렌트카페(RentCafe)가 발표한 보고서에 따르면 밀레니얼 세대 20%와 Z세대 68%가 부모나 친척 집에서 거주 중인 것으로 나타났다. 이처럼 아직 독립하지 못한 MZ 세대는 실버 쓰나미 여파로 공급이 풀리고 가격이 떨어지기를 기대하고 있다.     질로 보고서는 전국 사망률 데이터를 기반으로 2030년까지 매년 60세 이상 사망자 수가 2020년 이전보다 크게 늘면서 실버 쓰나미가 본격화될 것이라 예측했다. 보고서는 전국 주택소유 데이터를 바탕으로 2037년까지 현재 소유 중인 주택의 27.4%가 시장에 나올 것이라 추정했다.     60세 이상 시니어들은 2007년부터 2017년까지 10년간 매년 73만여 채를 시장에 내놓았는데 2017~2027년에는 92만 채, 2027~2037년까지는 117만 채로 증가할 것이라고 내다봤다.   그러나 많은 부동산 전문가들은 실질적인 실버 쓰나미는 향후 1~2년 안에는 일어나지 않을 것이라고 전망한다. 또 실버 쓰나미로 향후 10년에 걸쳐 공급난이 해소된다고 해도 높은 집값이 금방 내려가기는 힘들 것으로 보여 실버 쓰나미가 MZ 세대들의 첫 집 장만에 얼마나 큰 도움이 될지는 아직 불투명한  상태다. 게다가 베이비부머가 집을 줄여간다면 이 규모는 젊은 세대가 원하는 비슷한 크기, 가격대일 가능성이 커 이 시장에 수요가 더 늘어나면서 가격 상승을 부채질할 수 있다는 우려의 목소리도 있다.  이주현 객원기자주택시장 쓰나미 실버 쓰나미 베이비부머 주택 부동산 시장

2024-02-21

[에이전트 노트] LA·한인타운 부동산 결산 및 전망

새해 부동산 시장의 최대 관심사는 모기지 이자율의 하락세로 모든 시선이 몰리고 있다.   지난해 말부터 하락세에 들어선 모기지 이자율은 최근 6%대 중반을 유지하고 있는데 지난해 10월 한때 7.8%대까지 치솟았던 것과 비교하면 1% 이상 하락한 수치로 최근 '올해 내 집 마련 성공'에 대한 기대감도 크게 증가하고 있다.   지난 2022년 부동산 시장을 종합해 보면 ‘고물가’에 ‘고이자율’ 그리고 크게 상승한 주택가격과 부동산시장의 극심한 매물 부족 현상까지 4가지 악재가 서로 물고 물리면서 부동산 시장은 급격히 얼어붙었다.   그래서 지난해 LA카운티와 한인타운 부동산 매매 상황이 얼마나 축소되었는지는 조사해 보았다.     분석 자료는 MLS자료를 바탕으로 LA카운티와 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 확인한 결과이다.   먼저 LA카운티 전체 2023년 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만9421건이 성사됐는데 이는 지난 2022년의 매매 건수인 6만 4765건에 비해 24%나 축소된 것으로 밝혀졌다.   또한 LA카운티 지역 내 현재 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 총 7289개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 1.7개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기에 유지되고 있는 1.7개월 치에서 조금도 늘어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다.   그리고 한인타운의 2023년 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 512건이 매매됐으며 지난 2022년의 매매 건수인 825건에 비해 무려 38%나 급감했다.   또한 현재 마켓에 나와 있는 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 126개에 불과하며 지난해 상반기에 유지되던 140개에서 더 줄어든 것으로 조사됐다.   그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 내 2023년 매매 건수는 총 4943건으로 지난 2022년의 매매 건수인 7083건과 비교하면 30%가 급감했으며 한인타운의 2023년 거래 건수는 201건으로 2022년의 369건에 비해 46%나 급감하며 LA카운티 수치보다 크게 앞선 것으로 알려졌다.   그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1979개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 4.8개월 치로 지난해 상반기의 4.3개월 치를 보다 다소 증가한 것으로 알려졌고, 한인타운의 매물 건수는 158개로 지난해 하반기에 유지하던 163개보단 다소 감소한 것으로 조사됐다.   종합적으로 비교해 볼 때 시장 상황을 낙관하기는 다소 빠를 수도 있으나 많은 전문가가 올해 초 모기지 이자율의 하락세가 뚜렷한 상황으로 올 한해 부동산 시장의 회복세가 예상보다 빠르게 나타날 수 있다고 조언하고 있으며 모기지 이자율이 올해 하반기까지 5%대 진입에 성공한다면 정상적인 시장으로 회복이 가능할 것으로 보고있다.   다행히도 부동산 시장 내 매물 부족 현상이 지난해 하반기보다 더 악화되진 않고 있는 상태로 모기지 이자율이 하락하면 매물 역시 소폭 증가할 가능성이 예상되기 때문에 낙관적이라고 할 수 있다.   다만 LA지역에 높아진 부동산 가격은 1% 미만의 모기지 이자율 하락으로 낮추기는 어려울 것으로 판단되기 때문에 올해 부동산 가격 상승세는 주춤하겠으나 큰 하락세를 기대하기는 힘들 것으로 보인다.   ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 한인타운 부동산 한인타운 부동산 주택가격과 부동산시장 부동산 시장

2024-01-30

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 수년 동안 미국 부동산 시장은 ‘예측불허’ 그 자체였다. 몇 년 전에는 낮은 모기지 금리로 인해 시장이 매우 뜨거웠지만 2021년 8월부터 2023년 8월 사이 30년 고정 모기지 금리가 지속해서 상승해 현재 20년래 최고치를 기록 중이다.     그런데도 절대적인 매물 부족으로 주택가격의 고공행진은 멈추지 않고 있다. 향후 5년간 주택시장이 어떻게 펼쳐질지 전망해 본다.     전국부동산중개인협회(NAR)에서 지난해 12월 12일에 2024년 전망 보고서를 발표했다. 특이한 점은 내년 재택근무자들이 줄어들어 도시 지역 주택들의 수요가 늘 것으로 예상하고 있다는 것이다.   올해 주요 전망은 ▶올해 주택 매매 건수 회복 ▶30년 고정 모기지 금리 6.3% ▶모기지 금리 0.2%씩 하락할 때마다 약 95만 가구 주택시장 재진입 ▶예상 이자율 도달 약 450만 예비 주택구매자 증가 ▶이로 인해 부동산 가치 지난해 4.8% 혹은 그 이상 상승 등이다.     올해는 몇 년간의 불확실성 이후 주택시장이 더욱 안정될 것으로 예상한다. 모기지 금리가 예상보다 빠르게 하락함에 따라 주택가격은 올해 대부분 보합세를 유지할 가능성이 높다. 이는 시장 진입을 위해 잠시 방관하고 기다려온 구매자들에게 좋은 소식이 될 것이다.     그러나 가장 집값이 비싼 지역 중 하나인 캘리포니아주의 경우 향후 1년 동안 집값이 10% 정도 오르거나 내릴 수도 있다고 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 전망했다. 캘리포니아는 모기지 금리에 따라 주택가격이 큰 영향을 받는 것으로 알려졌다. 향후 5년 동안 캘리포니아주 주택가격은 15~25% 상승할 것으로 예측됐다. 비록 고정 모기지 금리가 높은 수준이긴 하지만 주택가격은 거의 꿈쩍도 않고 있다.     올해 일부 예비 주택구입자는 주택 구매에 더 좋은 해가 될 수 있다. 주택 가격은 계속 상승할 가능성이 높다. 일부 시장에서는 상승할 가능성도 있지만, 특정 지역에서는 가격이 하락할 것으로 예상한다. 억눌린 수요와 낮은 재고는 일반적으로 가격을 상승시킬 것이다.   그러면 이제 주택 구입 준비는 어떻게 하면 좋을까. 가장 중요한 것은 자금이다. 지난해 퓨 리서치센터가 직장을 바꾼 미국인들을 대상으로 설문조사를 한 결과 응답자의 60%는 직장을 옮긴 후 봉급이 인상됐다고 밝혔다. 셀러와 바이어 모두 완벽한 타이밍을 기대하는 것도 좋지만 그러다가 좋은 기회를 놓치는 경우도 많다.     ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 가구 주택시장 부동산 시장 모기지 금리

2024-01-17

[부동산] 2024년 부동산 전망

새해 부동산 시장 전망은 전체적으로 밝아 보인다. 이런 전망이 나오게 된 배경, 가장 먼저 눈에 띄는 현상으로는 한동안 높았던 이자율이 드디어 고개를 숙이기 시작한다는 것이다. 한동안 정말 환상적인 이자율을 누렸었다. 그리고 우리가 누렸던 것보다 훨씬 혹독하게 갑자기 상승한 고이자율로 인해서 아주 큰 어려운 시간을 보내야 했다. 다행히 부동산 시장은 꾸준한 수요 증가로 인해서 기존의 수요가 잠시 숨 고르기를 하고 있던 시간 동안에도 꾸준한 수요가 있었다. 덕분에 매매는 많이 줄어들었지만, 가격은 기대치만큼은 떨어지지 않았다. 전국적으로 볼 때도 남가주 지역은 아주 특수한 지역이었다. 가격이 내려가기는커녕 고이자율로 미국 전체가 불경기로 힘들어할 때도 꾸준한 상승을 유지하였다.   이렇게 이자가 떨어진다는 것은 바이어들이 본격적으로 다시 움직이기 시작한다는 것이다. 빠르면 3월 말에서 늦어도 7월 전에는 6%의 이자율을 기대할 수 있는 상황이다 보니 아마 겨울이 끝나기 전부터 부동산 시장에는 봄이 찾아올 것이란 기대를 한다. 한동안 메말라 있던 매물들이 나오기 시작하겠지만 늘어나는 바이어들 때문에 새해에도 집 구입은 그리 만만하지만은 않을 것으로 보인다.   단순히 이자율만 떨어지는 것은 아니다. 이제 대선도 또한 다가오기 시작한다. 대선이 있는 해의 부동산 시장은 아주 활발해진다. 현 정부에서도 대선이 있는 해에는 어떻게 해서든지 경제적으로 좋은 결과를 내기 위해서 여러 가지 정책을 시행한다. 그리고 이런 정책에는 부동산의 부흥이 밑바탕이 되어 있어야 한다. 연방준비제도(Fed.연준)가 제로 수준으로 기준금리를 떨어뜨리고 도널드 트럼프 전 대통령이 재선에 성공할 경우 오는 2024년까지 부동산 침체는 없을 것으로 보인다. 트럼프 전 대통령이 부동산을 기반으로 한 사업가 출신이기 때문에 임기 중에는 부동산 친화적인 정책을 펼칠 수밖에 없어 보이고 단순히 이자율을 떨어뜨려서 부동산 시장에 활기를 불어넣는 것이 아니라 그 외에도 여러 가지 정책을 통해서 부동산 시장에 활력을 불어넣게 될 것이다.   이보다 가장 중요한 것은 바로 심리적 요인이다. 환상적으로 낮은 이자율로 오랫동안 길들어 있다가 갑자기 상승한 이자율에 겁먹고 숨만 고르던지 아니면 아예 포기해버린 바이어들이 아주 많다. 그런데 이제 높은 이자율에 어느 정도 적응이 되는 상황에서 현실적으로 안정적인 6%대의 이자율과 여러 가지 부동산 정책으로 인해서 바이어들의 마음에는 이제는 부동산을 구입해도 괜찮은 시기란 인식이 들기 시작한다. 그리고 이런 인식은 아주 빠르게 펴지게 되어 있어서 바이어들이 움직이기 시작하고 셀러들도 이제는 본인의 아주 낮은 이자율을 가지고 있는 집을 팔고 조금은 높아지지만 그래도 현실적으로 얼마든지 나쁘지 않은 새로운 이자율로 다른 집을 구입하고 이사 갈 준비를 하기 시작할 것이다. 이런 과정을 통해서 매물은 자연스럽게 늘어나게 되고 매매 건수도 증가하게 되는 것이다.   상업용 부동산 가운데 특히 비즈니스호텔 산업이 호황을 누릴 것으로 보인다. 팬더믹 후 해외 여행객과 내국인 여행객의 지속적인 증가로 인해 호텔 초과 수요가 상당 기간 지속될 전망이다. 특히 LA 지역을 중심으로 한 가주에 주목하고 있다. 꾸준히 유입되는 아시아계 이민자로 인해 수요와 자금이 풍부하고, 벤처산업과 함께 관광산업이 발달해 호텔의 지속적인 성장이 기대되는 지역이기 때문이다.     ▶문의:(213)445-4989 현호석 대표/매스터 리얼티부동산 비즈니스호텔 부동산 시장 새해 부동산 상업용 부동산

2024-01-09

[부동산 가이드] 2024년 부동산 전망

2007년 금융위기 이후 팬데믹 등의 글로벌 위기 상황을 거치면서도 부동산 시장은 2022년까지 거침없이 상승세로 올라왔다. 하지만 2022년 3분기를 지나면서 연준의 기준 금리 인상과 함께 2023년 말까지 부동산 시장은 어떠한 방향으로 흐를지 예측하기 어려운 상황 속에서 방향을 결정하지 못한 투자자들의 관망 속에 한 해가 마무리 되었다.     기업 혹은 개인 고객 모두 가장 궁금해 하는 것은 부동산 투자의 적합한 시기와 좋은 매물 투자 기회가 오면 알려 달라는 것이다.     많은 사람들이 기대하는 부동산 가격의 대조정의 시간이 앞으로 올 수도 있지만, 그러지 않을 가능성이 더 많다라는 것이 전문가들의 의견이다. 실제로 이미 마켓의 가격은 10~20% 정도 조정이 되어 있지만, 은행의 고금리 저축 상품과 더 큰 가격 하락에 대한 기대감으로 이러한 가격 조정은 좋은 기회를 기다리는 투자자들에게는 매력적으로 다가오지 않고 있다. 또한 주택시장은 여전히 수요가 많고 매물이 많지 않아 선호도가 높은 지역들의 주택 가격은 여전히 상승그래프를 그리고 있다.     많은 금융보고서들은 2024년 금리 인하 가능성을 매우 높게 예상하고 있다. 금리가 인하한다는 것은 시장 경제가 안 좋다고 판단을 했기 때문이고, 실제로 금리 인하가 되는 시점에는 미국의 많은 회사와 구성원들이 경제적인 어려움을 체감하는 시기가 될 것이다.     이러한 상황을 극복하기 위해 부동산 자산 매물을 처분하는 계획을 세울 수 있고, 증가되는 매물로 인해 부동산 가격이 하락할 가능성이 있다. 바이어 입장에서는 부동산 가격이 떨어지고, 이자율도 낮아지면서 구매력이 상승되어 부동산 구매를 더 적극적으로 고려할 것이다. 아마도 많은 부동산 투자를 원하는 많은 사람들이 기대하는 2024년의 전망이라고 생각된다.     하지만 우리는 책으로 배웠던 많은 경제 이론들과 순환 시스템이 들어맞지 않는 시대에 살고 있다는 것도 잊지 말아야 한다. 미국은 서브프라임으로 인한 경제위기를 겪은 이후 많은 시스템의 개선과 새로운 경제 활성화 대책들로 불황이 없는 시대를 만들고 있다. 2024년 미국은 대통령 선거가 예정되어 있고, 어느 대통령이 되든지 경기 침체가 없는 경기 호황만 있는 시대를 만들려고 시스템을 조정해 갈 것이다.     힘들어진 사업체는 은행 융자금을 갚지 못하지만 정부는 은행이 차압을 하는 것을 막을 수도 있고, 어려운 사업체들을 재정적인 도움을 지원하여 어려운 상황을 극복하게 하거나 자연스럽게 사업을 정리할 수 있는 시간을 줄 수도 있다. 이 기간동안 소유하고 있던 부동산 자산은 마켓 가격에 판매를 하고 1031 익스체인지를 이용하여 수익용 부동산을 구매하여 계속 경기가 선 순환되게 만들 수 있다. 이 경우는 금리는 하락이 되지만 부동산 가격은 계속해서 상승 곡선을 그리는 시나리오이다.     2024년은 우리가 정신 없이 지나온 2023년보다 더 다양하고 다이나믹한 이벤트들로 지나갈 한 해가 되지 않을까 싶다. 필자는 2024년에 주어진 이 칼럼 공간을 통하여 한인커뮤니티에게 주류 부동산 투자자들이 당연히 알고 있는 기본기를 함께 공유해 미국에서 부동산 임대 혹은 매매를 할 때 몰라서 손해 보는 경우는 없도록 정보를 제공해 드리고자 한다.     ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE 코리아 데스크부동산 가이드 부동산 금융보고 부동산 투자 부동산 시장 부동산 자산

2024-01-03

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