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[부동산 이야기] LA산불과 부동산시장

LA 산불 발생 후 남가주 주택시장에서 나타나고 있는 여러 가지 영향을 살펴보고자 한다.   보험업계 관계자들에 따르면, 재건축 가능성과 관련 보험 옵션을 고려할 때 전체 피해 가구 중 약 70%는 복구를 포기하고 결국 개발업자들에게 남아있는 땅이나 피해 주택을 양도하는 방향으로 결론을 맺을 것으로 보인다.   주택이 전소된 경우 땅의 가치에 기반하여 매매가 이루어질 것이며, 피해가 심각하지만 일부 재건축이 가능한 경우에는 소요 경비와 기간 등을 고려하여 일정 부분 가치가 합산될 전망이다. 재건축이 가능하다고 해도 최소 3~5년 정도의 시간이 필요할 것으로 예상된다.   현재 급등한 건축비를 기준으로 단독주택의 경우 스퀘어피트당 336달러, 콘도의 경우 150달러가 상승했기 때문에 피해 주택의 재건축이 더욱 어려워질 것으로 보인다. 또한, 현지 정부의 관료주의를 고려하면 단독주택보다는 아파트나 콘도 단지 개발이 보다 현실적인 대안으로 여겨지고 있다.   LA 산불 이후 신규 주택 보험 가입 시 기존 보험과 더불어 주정부의 페어플랜(Fair Plan) 이중 가입이 요구되며, 물 누수 감지기 및 자동 가스 차단 장치 설치, 사후 인스펙션 의무화 등의 조건이 추가되었다. 이와 함께 보험료도 지속적으로 상승하고 있다.   최근 인랜드 지역의 한 4000스퀘어피트 이상의 주택의 경우 연간 보험료가 약 6500~7000달러에 육박하며, 융자 후 추가적인 인스펙션을 거친 뒤 약 5% 내외의 추가 보험료가 부과되는 사례도 발생했다. 주택 보험 가입의 까다로움과 갱신의 어려움은 이번 LA 산불 이후 더욱 심화되고 있다.   특히, 주택 가격이 300만 달러 이상이거나 주택 규모가 큰 경우 신규 보험 가입이 거의 불가능할 것으로 예상된다.   당장은 대규모 이주의 가능성이 낮지만, 완전한 이주보다는 렌트를 통한 주거 형태로의 이동이 늘어날 것으로 보인다. 피해 지역 인근뿐만 아니라 뉴포트비치 지역으로의 렌트 수요가 증가하고 있으며, 재건축을 포기하는 주택 소유주들을 중심으로 점진적인 이주 현상이 나타날 전망이다.   부동산 매매는 일정 부분 활발해질 가능성이 있다. 한편, 현 리스팅 가격에서 급격한 렌트비 인상을 시도하는 ‘가우징(Gouging)’ 사례에 대한 처벌 수위가 강화되면서, 최대 5만 달러의 벌금이 부과될 수 있다. 그럼에도 불구하고 렌트비 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다.   주택을 시장에 내놓기 전에는 해당 주택이 보험 가입이 가능한지 여부를 미리 확인하고, 예상 보험료를 파악하는 것이 중요하다. 또한, 과거 보험 클레임 기록인 Clue Report를 검토하여 최근 5년간의 클레임 이력이 있는 경우 미리 대비해야 한다.   특히, 고위험 지역으로 분류된 AB38 지역에서는 주택 매매 전 수년간 전문 업체를 통한 추가적인 준비 절차가 필수적이다.   해당 지역에서 활동하는 일부 인스펙터들은 보험 갱신 전 사전 점검을 통해 갱신을 돕는 서비스를 제공하고 있다.   ▶문의: (213)663-5392  곽재혁 / 퍼스트팀 부동산부동산 이야기 부동산시장 la산불 추가 보험료 주택 보험 남가주 주택시장

2025-02-19

[부동산 이야기] 부동산 차별 금지

올 초 플로리다 주에 기반을 둔 모기지 회사가 융자 관련 차별 금지법을 어겨서 법무부로부터 소송을 당했다가 150만 달러 합의로 소송이 종결됐다.     작년에는 대형 은행인 HBSC도 페어 렌딩 액트(Fair Lending Act)를 어겼다고 연방주택국으로부터 조사를 받았다.     이후 내셔널 리인베스트먼트 커뮤니티 콜리션이란 단체와 합의를 거쳐 저소득층 커뮤니티에 4년에 걸쳐 2500만 달러를 출자하기로 했다. 이처럼 부동산 거래나 부동산 융자와 관련해 개인, 커뮤니티, 지역에 대해 차별하는 행동이나 관행들이 계속 일어나고 있고 제재를 받고 있다.     부동산 거래에 있어서 차별 금지를 해야 할 것들이 어떤 것이 있는지 알아보자.   첫째, 가장 일반적인 부동산 차별 금지법은 페어 하우징 액트(Fair Housing Act)이다. 부동산 거래, 임대, 융자 등에 있어 차별을 금지하는 법이다. 모든 사람은 인종, 국적, 성별, 장애 등을 이유로 차별을 받아서는 안 된다. 부동산 에이전트는 물론, 셀러, 바이어, 임대주, 융자 관련 업무 종사자 모두 이 법을 어겨서는 안 된다.     둘째, 레드 라이닝(Red Lining)을 하는 차별 관행이다. 서두에서 언급하였듯이 저소득층 지역이 사는 곳의 주민들, 대체로 흑인이나 히스패닉 다수가 사는 커뮤니티 지역 주민들에게 높은 이자율을 매기는 등 공정하게 융자를 해주지 않는 관행이나 위법들이다. 이 법을 어기는 관행, 행동, 지침들에 대해 정부나 비영리 단체들이 소송 등을 통해서 제재를 가하고 있다.     셋째, 부동산 에이전트들이 빈번히 행하는 차별 행위로 스티어링(Steering)이 있다. 바이어가 원하는 지역을 차치하고 일부 지역의 매물만 보여주는 행위이다.     가령 흑인 바이어가 좀 더 안전하고 학군이 좋은 지역, 백인이 많이 거주하는 지역에 집을 사달라고 요청했는데에도 고의로 다른 지역의 매물만 보여주는 차별 행위이다. 주택 임대도 마찬가지다. 소득이나 직업이 분명한데도 다른 이유 없이 원하는 지역의 매물을 보여 주지 않고 다른 지역으로 눈을 돌리게 하는 행위이다.   넷째, 부동산 에이전트나 건축회사들이 쉽게 범하는 블록버스팅(Blockbusting) 행위이다. 블록버스팅은 이차 세계 대전 이후 일반적인 관행이었고 1980년까지 계속됐다. 요즘은 많이 줄어들었지만, 많은 에이전트가 무의식적으로 이런 행위를 지속하고 있다.     블록버스팅은 에이전트나 개발업자가 일정 지역의 주민들에게 해당 지역에 소수 인종들이 들어와 부동산 가치가 하락한다는 겁을 주어 낮은 가격에 부동산을 팔게 하는 수법이다. 이는 인종 차별에 기초한 불법이다.     이런 차별을 받아 권리가 침해를 당했다면 연방주택도시개발국(HUD)나 HUD에서 관리하는 차별 금지 센터에 연락해서 도움을 받을 수 있다. 부동산 전문가로부터 차별 금지에 대한 정보를 얻는 것이 필요하고 원만한 해결을 위해 법률 전문가로부터 조언을 받기를 바란다.   ▶문의 : (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 이야기 부동산 차별 부동산 에이전트들 부동산 차별 차별 금지

2025-02-19

[부동산 가이드] 주택 겨울 나기

비가 많이 오는 해는 예외 없이 여기저기서 비로 인한 피해를 상담하는 전화로 하루 일이 마비될 정도다.     지은 지 50~60년 된 주택들은 말할 것도 없거니와 새로 지은 주택들도 많은 문제가 발생한다. 제일 많이 발생하는 문제는 비로 인해 지붕과 굴뚝, 창문 등이 새서 지붕이나 벽으로 물이 흘러 천장과 바닥이 젖어 피해를 보는 경우이다. 이를 방지하기 위해서는 지은 지 오래된 주택이나 지붕을 수리한 지 오래된 주택은 미리 지붕 전문가에게 이상이 없는지 점검을 받아보는 것이 중요하다.     막상 일이 터지고 나면 지붕 전문가를 찾으려 해도, 연락 자체가 힘든 경우가 많고 어렵게 예약을 해도 일이 많아서 당장 고치기가 어려워  몇 일 동안은 물과 함께 보내야 하는 괴로움을 감수해야 하기 때문이다.     새 집 역시 물 피해의 예외가 될 수 없다. 아무리 좋은 자재로 주택을 지었다 하더라도, 누가 그 안에 살아보지 않는 한, 지붕이나 기타 문제를 안 다는 것이 거의 불가능하기 때문이다.     만약에 기존 주택을 구입해 에스크로에 들어갔다면, 셀러에게 지붕을 교체한 시기가 언제인지 한 번쯤 물어보는 것도 좋은 방법이다. 그리고 각자가 가진 보험의 커버리지를 미리 아는 것 또한 중요하다. 문제가 발생했을 때, 얼마까지 커버해 주는지를 알아야 한다. 그리고 지붕과 굴뚝 외에도 창틀과 뒷 마당의 배수 시스템도 함께 점검하는 것을 권한다. 의외로 창틀을 통해 비가 스며들어 피해를 보는 경우도 자주 접하게 되기 때문이다.     그리고 배수 시스템 역시 점검하지 않으면, 물이 빠지지를 않아 집 안으로 물이 흘러들어서, 더 큰 피해를 당할 수도 있다. 주변에 큰 나무가 있거나, 산 주변이라면 낙엽 등이 배수구를 막을 수 있어서 항상 물이 잘 빠질 수 있는지 배수구 주변을 점검해야 한다. 또한 일단 비 피해를 보게 되면, 몇 개월 후에 터마이트 검사도 함께 받아볼 것을 권한다.     겨울철 비 피해 만큼 자주 발생하는 문제는 바로 난방 시스템이다. 계속해서 히터를 사용할 때는 문제가 없지만, 일반적으로 봄이 되면 다시 겨울이 오기까지 거의 7~8개월간 히터를 사용하지 않기 때문에, 겨울이 오기 전에 미리 히터를 점검해야  갑자기 찾아올 추위에  대비할 수 있다.     새 주택의 경우 빌더들은, 특히 LA에서 에어컨이나 히터의 고장은 다른 고장과는 달리 긴급 상황에 속하기 때문에 연락하면 바로 해결을 해준다. 그리고 만약에 테넌트가 사는 경우라면, 역시 한 번쯤 연락해서, 집에 특별히 문제가 없는지 확인하는 것도 좋은 방법이다. 아무리 테넌트가 집을 깨끗하게 사용한다고 해도, 주인보다 더 많은 신경을 쓰지는 않기 때문이다.   이 밖에도 겨울철이 되면 집 안, 밖으로 해야 할 일들이 늘어난다. 집 주위를 차분히 점검해 보고 전문가에게 조언을 듣는 것도 좋은 방법이다. 귀찮다고 하루하루 내버려 두다가는, 속담처럼 소 읽고 외양간 고치는 일이, 남의 일이 아닌 나의 일이 될 수 있다는 것을 명심하기를 바란다.     ▶문의: (818)357-7694 에릭 민 / 드림 부동산부동산 가이드 주택 겨울 주택 겨울 기존 주택 지붕 전문가

2025-02-19

[부동산 이야기] 융자조정을 통한 위기 탈출

주택도시개발부(HUD)는 연방주택국(FHA)을 통해 융자를 받은 경우, 모기지 서비스를 제공하는 융자 기관에 페이먼트를 못 하는 주택 소유주들에게 주택을 유지하거나 압류를 피할 수 있는 옵션을 제공하고 있다.     특히 요즘, 융자조정으로 재정적 어려움을 탈출해 안정적 페이먼트로 집을 영구히 유지하기 위한 도움 요청이 늘고 있다. 실무에서 융자조정 업무를 작금에 처한 위기를 스스로 진단해보며 현재 처한 위기상황을 돌파해 나감으로써 탈출구를 찾아가며 미래를 대비하는 지혜를 가져보자.   HUD는 처음 집을 소유한 사람을 돕는 데 중점을 두고 있으며, 주택 소유주가 집을 유지할 수 있도록 돕는 데도 중점을 두고 있으며, 홈오너들을 돕기 위해 팬데믹 동안 만든 옵션을 기준으로 해서 여전히 도움을 제공하고 있다. FHA의 팬데믹 관련 융자 옵션은 2026년 2월 1일까지 유지된다. FHA는 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들이 주택을 유지하기 위해 최대 12개월까지 특별 재해 연기 옵션을 통해 추가적인 유연성을 제공한다.   옵션에는 FHA의 부분 청구(Partial Claim)를 통해 홈오너들에게 지불 감면, 즉 현재 월 모기지 지불을 감당할 수 없는 홈오너의 경우 모기지 지불의 원금 및 이자 부분에서 25% 감소를 목표로 하는 옵션이다. 융자조정은 전문성이 요구된다. 중요한 결정을 함에 있어 전문가의 도움은 필수다.     최근 과도한 모기지 페이먼트와 이자율 변동으로 모기지 페이먼트 연체로 차압 단계에 있는 홈오너들이 늘고 있다. 차압은 옵션이 아니다. 은행마다 창조적인 해결 방법을 동원해 융자조정을 하고 있다. 정부에게도 압류를 피하는 데 도움이 되는 융자조정 옵션을 통해 지역 안정화를 도모하는 것은 당연한 일이다.     융자조정을 진행하다가 흔히 발생하는 경우들을 주의해야겠다. 먼저, 융자 밸런스에 근거해 불충분한 수입은 렌더가 페이먼트 지불능력 부족으로 간주해 시간만 지체되지 실질적으로 조정을 못 받게 된다. 어떤 손님들은 “지금 나는 재정적인 어려움으로 수입이 없어서 융자조정의 도움을 받으러 왔다”고 말한다. 어떤 경우는 가구 수입이 있어도 주택 소유주(Borrower)가 아닌 비 거주인의 수입을 인정해 주지 않거나 비즈니스를 하는 경우 손익계산서(Profit and Loss Statement) 신뢰 부족으로 거절되는 경우가 많다. 효율적인 수입 증명제출은 결과에 큰 차이를 불러온다.     다음으로 도움을 못 받는 경우는 서류 부족으로 거절될 때가 많다. 대체로, 렌더들이 서류를 잘못 처리해 문제가 야기되는 경우를 발견하게 된다. 사전에 미리 예방하기 위해 서류를 은행에 전달하는 방법들을 잘 활용하면 이런 실수를 상당히 줄일 수 있다. 모기지 페이먼트를 못 하는 것은 홈오너들이 엄청난 정신적인 고통을 겪고 있다는 증거다. 경제적인 피해를 최소화하기 위한 노력을 아끼지 않고 최선을 다하면서 이러한 노력이 헛되지 않기를 소원해본다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)     ▶문의:(213)380-3700 이지락/샬롬센터소장부동산 이야기 융자조정 위기 융자조정 옵션 융자조정 업무 요즘 융자조정

2025-02-18

[부동산 이야기] 부동산 세금

가주에서 집을 처음 구입한 사람들에게 재산세(Property Tax) 이해는 매우 중요하다.     먼저, 가주의 기본 부동산 세율은 재산의 공정시장가치(fair market value)의 대략 1%에 해당한다. 이 1%는 주 정부가 설정한 기준으로, 각 카운티는 이를 바탕으로 일부 추가 세금을 부과할 수 있다. 예를들어 LA카운티는 1.25%이고 오렌지 카운티는 1.1% 의 세금을 낸다.     따라서 재산세는 주택 가격뿐만 아니라 지역에 따라서도 달라질 수 있다.   또한, 주택을 증축하거나 개조할 경우 새로운 가치 평가가 이루어지므로 세금이 인상될 수 있다. 따라서 주택 관리와 계획에 있어 이러한 점도 고려해야 한다.   많은 사람들이 잘 모르는 부분 중 하나가 Proposition 13이다. 이 법안은 1978년에 제정되었으며, 재산세의 기본 원칙을 규정하고 있다. 주택의 평가 기준은 구매 시점에서 결정되며, 매년 최대 2%까지만 증가할 수 있다. 이는 주택소유주가 재산 가치를 이유로 세금이 급격히 오르지 않도록 보호해 주는 장치다.   또한, 특정 지역에서는 Special Tax ‘Mello-Roos’라는 특별세가 부과될 수 있다. 이 세금은 주로 신규 개발 지역에서 공공 서비스 시설을 지원하기 위해 활용된다. 주택을 구매할 때, Mello-Roos가 포함된 세금 항목을 꼭 확인해야 한다. 이는 예상 외의 추가 비용이 발생할 수 있기 때문이다.     Proposition 19은 주택소유주들에게 세금 부담을 완화해주는 혁신적인 법안이다. 이 법안은 55세 이상, 심각한 장애가 있는 개인들 또는 산불이나 자연재해로 주택을 잃은 사람들에게 큰 도움이 된다. 가장 큰 장점은 주택소유주가 현재 주택의 세금 기준을 새로운 주택으로 이전할 수 있다는 점이다.     이 법안은 집을 팔고 2년 이내에 새 집을 구매하거나 새 집을 먼저 구입한 후 2년 내에 기존 주택을 팔 경우 적용된다. 주택소유주는 최대 3번까지 이 혜택을 활용할 수 있어 전략적인 주거 계획이 가능하다.     재산세는 매년 두 차례에 걸쳐 납부해야 한다. 첫 번째 납부는 12월 10일까지, 두 번째 납부는 이듬해 4월 10일까지다. 이 기한을 놓치게 되면 이자가 발생할 수 있으니, 잊지 말고 제때 납부해야 한다. 만약 재산세 고지서를 받지 못한 경우, 각 카운티의 재산국(County Assessor's Office) 웹사이트에 방문하면 온라인으로 세금 정보를 조회할 수 있다.     가주에서는 특정 조건을 충족하는 경우 세금 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있다. 장애인을 위한 세금 감면이나 저소득층을 위한 주택 프로그램 등이 이에 해당한다.     부동산 세금과 관련된 모든 운영은 각 카운티의 재산국에서 담당한다. 재산국은 부동산 세금 관련 질문이나 불복 절차에 대해 도움을 줄 수 있는 곳으로, 필요한 경우 항상 확인하는 것이 좋다.   ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 부동산 세금 주택소유주가 현재 세금 기준 세금 정보

2025-02-12

[부동산 가이드] 상업용 건물 용도 변경

상업용 부동산은 지역의 인구 구조 변화와 상권의 흐름에 따라 용도가 바뀌는 경우가 많습니다.     최근 LA 한인타운의 오피스 건물이 아파트로 전환되는 사례는 상업용 건물 용도 변경의 대표적인 예로 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라, 일반 주택을 오피스나 리테일로 전환하거나, 아파트를 콘도미니엄으로 개조하는 사례도 찾아볼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 기존 건물을 허물지 않고 리노베이션을 통해 용도를 변경하여 수익성을 개선하는 사례와 접근 방식을 소개하고자 합니다.   상업용 부동산의 용도 변경은 창의적이고 선구적인 투자자들에게 높은 투자 수익을 안겨줄 수 있습니다. 예를 들어, 한인 투자자들이 많이 보유하고 있는 아파트를 콘도로 개조하는 방식은 현실적으로 접근 가능한 투자 전략 중 하나입니다. 아파트를 콘도로 개조하려면 우선 투자 수익률을 면밀히 계산해야 합니다. 일반적으로 구입 가격 대비 약 2배의 분양가를 목표로 설정하는 것이 바람직합니다.   예를 들어, 유닛당 25만 달러에 구입한 아파트라면 개조 후 40만~50만 달러의 분양가를 받을 수 있어야 합니다. 이를 위해 리노베이션 비용, 공사비, 법적 절차 비용, 그리고 마케팅 및 분양 비용 등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.   개조 과정은 다음과 같은 단계로 진행됩니다. 우선 시정부의 개조 허가를 받아야 하며, 이 과정에서 주차 공간 추가나 화장실 증축 등 추가 요구 사항이 발생할 수 있습니다.     공사가 시작되면 내부 리모델링과 공용 공간 개선, 배관 및 전기 시스템 업그레이드 등 구체적인 작업이 진행됩니다. 이후, 분양 마케팅과 법적 절차를 통해 투자 수익을 실현하게 됩니다.   다음 사례를 통해 프로젝트의 수익성을 살펴보겠습니다. 20유닛 아파트를 500만 달러(유닛당 25만 달러)에 구입하고, 설계 및 허가 비용 20만 달러, 공사 비용 200만 달러(유닛당 10만 달러), 법적 절차 비용 20만 달러, 마케팅 비용 40만 달러 등 총 투자 비용은 780만 달러가 들었습니다.     이후 유닛당 50만 달러(총 1000만 달러)에 분양을 한다면 약 220만 달러의 투자 수익을 창출할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 이 아파트가 위치한 시장의 수요와 공급, 그리고 평균 매매가에 대한 충분한 검토입니다.   위의 사례에서와 같이 성공적인 용도 변경 프로젝트를 위해서는 지역 시장에 대한 철저한 분석이 필수적입니다. 경쟁 부동산의 가격과 수요를 조사하고, 예상치 못한 비용 초과나 공사 지연에 대비해야 합니다. 또한, 전문가와의 협력을 통해 리스크를 최소화하고 프로젝트를 원활히 진행해야 합니다.   상업용 건물의 용도 변경 리노베이션은 단순 투자 이상의 높은 수익성을 제공할 수 있는 기회입니다. 그러나 이러한 프로젝트는 철저한 계획과 준비 없이는 성공하기 어렵습니다. 지역 시장의 특성을 이해하고, 정확한 비용 분석과 전문가의 협력을 통해 효과적으로 진행한다면, 용도 변경은 투자 가치를 극대화할 수 있는 훌륭한 전략이 될 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137 렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 상업용 건물 상업용 건물 용도 변경 투자 수익률

2025-02-12

"집사기 좀 수월해지려나" 기업 투자용 주택 감소세

조지아주 메트로 애틀랜타에서 기업형 투자 주택이 줄어든 것으로 나타났다.   부동산 정보업체 앳톰데이터 솔루션스가 최근 발표한 2024년 부동산 투자 보고서에 따르면 메트로 지역에서 투자 업체 소유 주택 비율은 2023년 11.7%에서 지난해 9.9%로 낮아졌다. 그간 애틀랜타에서 기업이 단독주택과 아파트 등을 투자 목적으로 대거 사들이면서 집값 상승을 부추긴다는 지적을 받아왔다.   조지아 전체 투자업체 소유 주택 비율도 8.6%로 역시 2023년 10.3%에서 줄었다. 다만 콜럼버스 시는 11.1%에 달해 조지아에서 투자 주택 비율이 가장 높은 곳으로 꼽혔다.   전국적 추세로도 법인 소유 점유율은 6.9%에서 6.3%로 하락했다. 투자 목적의 기업 주택 거래가 활발한 인구 20만명 이상 대도시로는 테네시주 멤피스(전체 주택의 15.1%), 앨라배마주 헌츠빌(12.5%), 버밍햄(12.4%), 노스캐롤라이나주 페이엇빌(11.1%) 등이 있다. 모두 인구 신규 유입이 많고 주택가격이 저렴한 동남부 지역이다.   악시오스는 "기업 투자자가 줄어들면 구매 여력이 제한된 실수요자들의 주택 매입이 한층 쉬워질 것"으로 전망했다. 실제 2021년 기준 법인 부동산 거래 비중이 전체의 20%에 달한 사우스 풀턴, 디캡, 헨리 카운티 지역은 다음해 주택 중간가격이 25% 급등한 바 있다.   장채원 기자 [email protected]애틀랜타 법인투자 애틀랜타 부동산 법인 부동산 부동산 투자

2025-02-12

[부동산] 트럼프의 부동산 정책

도널드 트럼프 대통령의 임기가 시작되면서 많은 불체자에 대한 추방도 급속 진행 중이고 전체적으로 많은 변화가 있을 것으로 보인다.     현재 주택 시장은 높은 모기지 이자율 탓에 시장에 나오는 매물이 줄어들어서 주택 부족 현상이 더 심각해졌다. 이런 현상은 신규주택 공급 부족과 맞물려 주택 가격은 높은 수준을 유지, 많은 이들이 집을 사기 어려운 상황에 놓여 있다.   트럼프는 이번 선거에서 주택 문제를 해결하겠다고 약속했다. 그의 공약을 보면 주택 시장에 큰 변화를 일으킬 요소들이 있다. 트럼프의 주요 공약은 크게 두 가지로 나눌 수 있다.     첫째, 트럼프는 주택 건설 규제를 완화해서 주택공급을 늘리겠다고 했다. 현재 연방 및 주 정부의 다양한 규제가 신규주택 건설 비용을 높이고 있다고 보고 이러한 규제를 줄이면 주택 건설비용이 절감될 수 있다고 주장했다.     두 번째는 트럼프는 불법 이민 문제를 강력히 해결해서 주택 시장의 수요를 조절하겠다는 것이다. 트럼프는 불법 이민자들이 주택 수요를 증가시켜서 주택 가격을 올리고 있는 요인으로 생각하고 강력한 추방 작전을 추진하겠다고 말했다.     공화당은 주택 공급을 늘리기 위해서 규제를 줄이고 불법 이민을 줄여야 한다는 입장을 가지고 있지만, 민주당은 주택을 기본적인 권리로 보고 사회주택 건설과 저소득 지원을 통해서 주택 접근성을 높이는 방향을 선호한다.     한편 시장 전문가들의 평가 역시 냉정하다. 리얼터닷컴 같은 부동산 전문가들은 트럼프의 규제 완화가 주택공급을 늘리는데 긍정적일 수 있지만, 이민 감소 정책이 주택 건설에 필요한 노동력을 감소시키고 장기적으로는 인구 감소로 이어질 수 있다는 우려를 표하고 있다.     현재 주택 건설인력의 약 30% 외국 출신 노동자로 구성되어 있어서 이민 감소는 건설속도를 놓치고 공급을 줄일 수 있는 가능성이 있다는 것이다. 그리고 출생률이 2.1명 이하로 낮기 때문에 이민감소는 장기적으로는 인구 증가에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 염려가 있다.     트럼프는 규제를 완화하게 되면 주택 가격이 절반으로 낮아질 수 있다고 주장했지만, 전문가들은 규제비용이 실제로는 평균 주택 비용의 약 10에서 15% 정도를 차지한다고 보고 있다. 즉 규제 완화로 신규 주택 가격이 어느 정도 낮아질 수는 있겠지만, 절반 수준으로 줄이는 것은 현실적으로 어려운 이야기라는 것이다.     또한 트럼프는 모기지 이자율을 낮추겠다고 했지만 모기지 이자율은 시장환경과 연방준비제도의 금리 정책에 의해서 결정된다. 대통령이 직접 모기지 금리를 조정할 수 없기 때문에 이 공약이 실현될 가능성은 작다.     규제 완화로 인한 주택공급 증가는 일정 부분 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 다만 이민 감소와 같은 정책이 중단기적으로는 주택 건설 인력 부족을 초래하고 장기적으로는 인구증가율 감소로 인해서 주택 수요를 줄일 수 있다.     규제 완화와 이민 정책의 일정 부분 효과를 발휘할 수는 있겠지만, 근본적인 문제를 해결하기에는 부족할 수 있다. 주택 시장 문제를 해결하기 위해서는 신중한 접근이 필요하다.   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   ▶문의:(213)445-4989 현호석 마스터 리얼티 대표부동산 트럼프 사회주택 건설 신규주택 건설 주택 건설비용

2025-02-12

[부동산 스케치] 산불 이후 부동산 시장 전망

LA는 산불과 함께 살아가는 도시다. 매년 어김없이 불길이 언덕을 집어삼키고, 뉴스에서는 긴급 속보가 쏟아진다. 그리고 불이 잦아들면, 부동산 시장도 다시 움직이기 시작한다. 하지만 산불이 남긴 흔적은 단순한 폐허가 아니다. 사람들의 사고방식과 주거 패턴까지 뒤흔드는 큰 변수가 될 수 있다. 그렇다면 이번 산불 이후, LA의 부동산 시장은 어떤 방향으로 흘러갈까?   LA에서 산불이 가장 자주 발생하는 지역은 언덕과 산악 지대이며. 전망이 좋은 고급 주택들이 몰려 있는 곳이기도 하다. 한때 ‘드림 홈’이었던 언덕 지역의 매력은 산불이 날 때마다 퇴색되곤 한다. 과거 사례를 비추어 보면, 대형 산불이 발생한 직후에는 해당 지역의 집값이 일시적으로 하락하는 경향이 있다. 일부 바이어들은 “차라리 평지에서 안전하게 살겠다”며 내륙 지역이나 도심 쪽으로 이동하기도 한다.   하지만 LA 부동산 시장의 가장 큰 특징은 바로 회복력이다. 시간이 지나면서 사람들은 다시 뷰를 원하고, 매물 부족 현상이 지속하면서 가격이 점점 회복됩니다. 물론 화재 위험 지역에 대한 인식이 과거보다 훨씬 높아졌기 때문에, 산불에 대비한 건축 기술과 보험 정책이 가격 형성에 중요한 역할을 하게 될 것이다.   그리고 산불이 불러온 가장 큰 변화 중 하나는 화재 보험의 중요성이다. 최근 몇 년간 캘리포니아에서는 보험사들이 고위험 지역에 대한 보험 가입을 거부하거나, 보험료를 급격히 올리는 사례가 이미 속출하고 있었다. 예를 들어, 불과 몇 년 전만 해도 1500달러 정도였던 연간 보험료가 5000달러 이상으로 치솟는 경우도 있고, 일부 지역에서는 아예 보험을 구할 수 없는 사태까지 벌어지고 있다. 결과적으로, 보험 가입이 어렵거나 비용이 너무 비싸다면, 매매 자체가 어려워질 가능성 또한 크다     산불 이후, 부동산 시장에서 가장 크게 변하는 요소 중 하나는 바로 바이어들의 심리다. 예전에는 학군과 교통, 쇼핑센터 접근성이 주요 고려 요소였다면, 이제는 이 지역은 최근 10년 동안 몇 번이나 산불이 났는지와 같은 질문이 나올 것이다. 또한, 구매자들은 이제 단순히 이 집이 예쁜가를 보는 것이 아니라, 이 집이 안전한가를 먼저 고려하게 될 것이다. 이는 가격 변동뿐만 아니라, 매물의 공급과 수요에도 큰 영향을 미칠 것이라고 예상된다.   LA의 부동산 시장은 절대 쉽게 무너지지 않는다. 산불이 아무리 거세도, 이곳은 여전히 전 세계에서 사람들이 살고 싶어 하는 도시 중 하나이다. 물론 단기적으로는 산불 피해 지역의 거래량이 줄고, 보험료 문제로 인해 일부 지역에서는 가격이 조정될 가능성이 있다. 그러나 장기적으로는 LA의 부동산 시장이 회복력을 발휘할 것이라는 점은 의심의 여지가 없다.   그럼에도 불구하고, 우리가 잊지 말아야 할 것은 피해를 입은 사람들이다. 이번 산불로 인해 수많은 사람이 집을 잃고, 삶의 터전을 잃었다. 부동산 시장이 회복되든, 집값이 오르든, 결국 가장 중요한 것은 사람들이 다시 안전하게 정착할 수 있도록 돕는 것이다.     ▶문의:(424)359-9145 제이든 모 / Keller Williams Beverly Hills부동산 스케치 부동산 산불 부동산 시장 la 부동산 이번 산불

2025-02-09

[은퇴 준비] 평생연금 어뉴이티의 장점

많은 사람은 노후자금 준비를 위해 주식 투자나 부동산 투자 또는 그 외에도 다양한 금융 상품을 두고 고민을 합니다. 인간의 기대수명이 점점 길어지고 물가가 지속해서 상승하는 현대 사회에서, 이렇게 모아둔 노후자금이 바닥날지도 모른다는 불안감을 씻어주고, 재정적 안정을 보장할 수 있는 방법은 점점 더 중요해지고 있습니다. 이러한 문제를 해결할 수 있는 가장 효과적인 방법의 하나가 바로 평생연금 어뉴이티(Lifetime Income Annuity)입니다.   일반 주식 투자나 다른 투자 방식은 시장 변동성과 예측 불가능한 요소들이 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 주식 시장은 단기적인 급등락이 심해, 경제 위기나 불확실한 상황에서 큰 손실을 볼 위험도 존재합니다. 또한, 주식 투자로 얻은 이익은 연금처럼 지속적인 소득을 보장하지 않기 때문에, 장기적인 재정 계획을 세우기에 불안정한 요소가 많습니다. 반면, 평생연금 어뉴이티는 죽을 때까지 일정 금액의 인컴을 보장받을 수 있는 장점이 있습니다. 특히, 물가 상승에 대한 우려와 기대수명이 길어지는 현재 상황에서, 평생연금 어뉴이티는 수명이 길어져도 끊임없이 안정적인 연금 지급이 시장 상황과 관계없이 계속 유지됩니다.   예를 들어, 60세에 모아둔 자금 20만 달러를 평생연금 어뉴이티에 넣어두었다가 5년 뒤인 65세부터 인컴 지급을 시작한다고 하면, 매년 2만1188달러를 내가 죽을 때까지 게런티로 지급 받을 수 있게 됩니다. 이는 65세부터 90세까지 25년간 52만9700달러를 지급 받을 수 있게 되고, 혹은 더 오래 살았을 경우엔 훨씬 더 큰 이익이 됩니다. 다른 말로 표현해서 20만 달러에 매년 10.5% 정도의 수입이 평생 게런티로 지급 보장되는 셈이 됩니다. 만약 반대로 너무 일찍 돌아가셔서 내가 넣은 원금 20만 달러도 다 못 썼을 경우엔, 남은 금액 모두를 수혜자가 되돌려 받게 되니 그야말로 손해 볼 게 하나도 없는 플랜입니다.   경제적인 상황이 갈수록 어려워짐에 따라 많은 사람이 다가올 미래에 대한 재정관리에 관심이 높아지고 있는 지금, 재정 전문가들은 나이에 따른 점진적인 투자 전략과 자산 배분을 조정하는 것이 필요하다고 강조합니다. 젊은 시절에는 자산을 좀 더 적극적으로 불리기 위해 투자와 위험을 감수하는 것이 중요하고, 장기적인 목표 설정과 복리 효과를 활용해 자산을 키울 수 있는 방법을 찾아야만 합니다. 반면 60대 이후부터는 안정적인 수익과 자산 손실의 위험을 최소화할 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 특별히 은퇴 후에 수입원 확보와 의료비, 생활비 등을 고려해 가진 자산을 효율적으로 분배하고, 예기치 못한 상황에 대비할 수 있는 예비 자금을 충분히 준비하는 것이 필요합니다. 이처럼 개개인의 나이에 맞는 계획적이고 현명한 돈 관리가 중요합니다.   평생연금 어뉴이티는 단기적인 투자 수익을 추구하는 주식 투자나 다른 투자 방식보다 훨씬 더 안정적이고 예측 가능한 노후 재정을 마련하는 데 유리합니다. 물가 상승과 장수의 위험을 동시에 대비할 수 있는 평생연금 어뉴이티는 노후에 재정적 어려움을 피하고자 하는 사람들에게 최선의 선택이 될 것입니다.   ▶문의:(562)644-4560 라이언 우 / 블루앵커 재정보험은퇴 준비 연금 장점 주식 투자 투자 방식 부동산 투자

2025-02-09

재미부동산협회, 제15회 부동산 박람회 준비 본격화

 재미부동산협회 회장 제이 윤 재미부동산협회 부동산 박람회 재미부동산협회 준비 모임

2025-02-06

고객 돈 빼돌린 한인 변호사 중형…“부동산 대금 내 계좌 넣어라”

뉴욕 한인 변호사가 고객 돈을 횡령했다 중형을 선고받았다.     연방 법원 뉴욕 동부지법은 4일 고객의 부동산 매매 대금을 몰래 빼돌려 사용했다 송금사기 혐의로 기소된 마이클 이(51)씨에게 징역 4년 6개월을 선고했다. 법원은 또 327만 달러 몰수 조치와 함께 피해자들에게 329만 달러 배상도 명령했다.   연방 검찰에 따르면, 이씨는 지난 2003년 뉴욕주 변호사 자격을 취득한 후 한인타운 퀸즈 플러싱 지역에서 부동산 매매 관련 법률 서비스를 제공해왔다. 그는 고객의 부동산 거래 대금을 자신의 에스크로 계좌에 입금하도록 유도한 후, 이 돈을 개인적 용도로 사용했다는 게 검찰의 설명이다.     검찰은 이씨가 2018년 2월부터 2020년 3월까지 에스크로 계좌에 입금된 자금을 카지노 도박과 개인 소유 식당 운영비 등으로 무단 유용했다고 밝혔다. 특히, 이씨는 고객의 의심을 피하고자 에스크로 계좌 예치금 잔액까지 속였다. 그는 고객의 자금이 안전하게 보관되고 있다는 걸 보여주려 에스크로 계좌에 마치 300만 달러 예치금이 있는 것처럼 허위 서류까지 만들어 보여줬다고 한다. 하지만 당시 에스크로 계좌에 남아있던 금액은 2만5000달러에 불과했던 것으로 전해졌다.     이씨는 2020년3월 뉴욕주 고충처리위원회에 고객 자금 유용 혐의로 고발조치 됐으며, 변호사 자격을 박탈당했다.   김형재 기자 [email protected]송금사기 부동산 부동산 송금사기 한인 변호사 뉴욕주 변호사

2025-02-05

[부동산 이야기] 새 비즈니스 모델

2025년, 소비자들의 라이프스타일 변화와 지역 커뮤니티 활성화에 대한 트렌드가 상업용 부동산 시장의 새로운 방향성을 제시하고 있다.     이런 변화 속에서 두 가지 독특한 비즈니스 모델을 소개한다. 직접 비즈니스를 운영하려는 분들뿐만 아니라 상가 건물이나 땅을 보유한 투자자들에게도 눈여겨볼 만한 새로운 트렌드다.     첫 번째, 전기차 충전소와 카페를 융합한 모델은 지속 가능성이라는 현대 사회의 가장 중요한 가치를 기반으로 한다. 단순한 충전의 기능을 넘어 15분 정도의 충전 시간 동안에 사람들이 머물며 즐길 수 있는 복합 공간으로 진화하고 있다.     오렌지 카운티 샌타 애나에 위치한 로브(Rove)는 이러한 변화의 대표적인 사례로 손꼽힌다. 약 1에이커에 달하는 공간에 태양광 패널 지붕, 4세대 테슬라 수퍼차저 등 초고속 충전기, 24시간 운영되는 카페, 편의점 시설이 있다.     전기차 충전소와 카페를 융합한 이러한 모델은 부동산 투자자들에게도 매우 매력적인 사례로 다가오고 있다.     두 번째로 소개할 비즈니스 모델은 피클 볼 카페다. 피클 볼은 최근 국내에서 가장 빠르게 성장하고 있는 스포츠 중 하나로, 상업용 부동산 시장에서도 점점 더 많은 관심을 받고 있다.     이 스포츠는 테니스, 배드민턴, 탁구의 요소를 결합한 간단한 구조로, 남녀노소 쉽게 시작할 수 있는 스포츠다.     비교적 적은 공간과 투자로도 운영이 가능하다는 점에서 많은 소규모 사업자들에게 매력적인 선택지로 떠오르고 있다. 피클 볼 카페는 단순히 스포츠를 즐기는 공간을 제공하는 것을 넘어, 사람들과의 소셜 네트워킹과 라이프스타일을 결합한 독특한 경험을 제공한다.   대표적인 사례로 최근 캘리포니아 샌호세에 오픈한 더 허브(The Hub)는 16개의 실내 코트를 갖춘 대형시설로 바와 레스토랑, 피트니스 시설 등 다양한 부대시설을 통해 방문객들에게 새로운 라이프스타일 경험을 제공하고 있다.     치킨앤피클(Chicken N Pickle)은 현재 전국에 15개 이상의 지점을 운영 중이며, 단순한 피클 볼 코트만 제공하는 것이 아니라 음식과 음료, 이벤트 공간까지 포함된 복합 엔터테인먼트 시설로 자리 잡았다.   글렌데일에 위치한 스매시 드링크(Smash Dink)는 소규모 피클 볼 코트다. 이곳은 피클 볼 코트 대여뿐만 아니라 다양한 레슨과 소규모 이벤트를 제공하며, 커뮤니티 중심의 활동 공간으로 자리 잡고 있다.     특히, 이러한 소규모 시설은 낮은 초기 투자로 운영할 수 있기 때문에, 상업용 부동산 투자자들에게 매력적인 옵션이 된다.     피클 볼 카페의 가장 큰 장점 중 하나는 기존의 비어 있는 상가 공간에 적은 비용으로 공간을 창출할 수 있다는 점이다.     단순히 피클 볼 코트를 대여하는 수입뿐만 아니라 멤버십 수익과 음식 및 음료 매출이라는 다각적인 수익 구조를 제공해 투자자들에게 높은 잠재적 수익성을 보장한다.     ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 한바다 부동산부동산 이야기 비즈니스 모델 비즈니스 모델 부동산 투자자들 소규모 피클

2025-02-05

[부동산 가이드] 상업용 부동산 개발 전략

부동산 투자의 꽃은 부동산 개발인 만큼 많은 투자자가 부동산 개발에 대한 가능성을 검토하고 있습니다.     단순히 매매 차익을 추구하는 기존의 투자 방식에서 벗어나, 부동산 개발을 통해 더 큰 수익을 창출하고자 하는 움직임이 두드러지고 있습니다. 이번 칼럼에서는 성공적인 부동산 개발을 위해 고려해야 할 주요 요소를 살펴보겠습니다.   부동산 개발의 첫 단계는 적절한 부지를 선정하는 것입니다. 부지를 구매하기 전, 해당 지역의 조닝(Zoning) 규제를 검토하고, 투자가의 목표에 부합하는 용도로 개발이 가능한지를 확인해야 합니다. 만약 현재 조닝이 계획과 맞지 않더라도, 시 정부와 협상해 용도 변경이 가능한지 확인하는 과정이 필요합니다.     또한, 인구 증가, 경제적 성장 가능성, 경쟁 부동산의 상황 등 시장 데이터를 분석해 해당 지역의 개발 잠재력을 평가해야 합니다. 예를 들어, 도심에서 가까운 지역이나 상업 활동이 활발한 지역은 더 큰 수익을 창출할 가능성이 높습니다.   부동산 개발은 큰 수익 가능성을 제공하지만, 그에 상응하는 리스크도 존재합니다. 이러한 리스크를 사전에 파악하고 대비해야만 성공적인 개발이 가능합니다.   1. 예산 초과   대부분의 개발 프로젝트는 계획보다 비용이 초과하는 경우가 많습니다. 예상치 못한 설계 변경, 자재비 상승, 공사 지연 등이 주요 원인입니다. 이를 방지하기 위해 충분한 예비 자금을 확보하고, 현실적인 예산 계획을 수립해야 합니다.   2. 공사 지연   공사 일정이 지연되면 추가 비용 발생뿐만 아니라 프로젝트 완공 후 예상되는 수익 흐름에도 차질이 생깁니다. 시공사를 선정할 때 과거 실적과 신뢰도를 철저히 검토하고, 프로젝트 일정에 대한 명확한 계약 조건을 설정해야 합니다.   3. 입주자 확보   개발이 완료된 후 부동산의 가치와 수익성을 결정짓는 핵심 요소는 입주자입니다. 공사 초기에 입주자를 유치할 수 있는 전략을 마련하고, 마케팅 전문가의 도움을 통해 리스 또는 분양 계획을 실행해야 합니다.   부동산 개발은 혼자 진행하기에는 매우 복잡한 과정입니다. 부지 선정부터 시공, 마케팅, 운영에 이르기까지 각 분야의 전문가와 협력하는 것이 필수적입니다. 예를 들어, 설계 단계에서부터 공사 완공 후의 마케팅까지 모든 과정에서 전문 지식을 갖춘 파트너와 협력하면 예산 초과, 일정 지연, 입주자 부족 등 주요 문제를 사전에 방지할 수 있습니다. 또한 개발이 완료된 후, 투자가는 해당 부동산을 보유할 것인지, 매각할 것인지에 대한 전략적 결정을 내려야 합니다. 이러한 결정은 시장 상황, 투자 목표, 자금 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 부동산 개발은 단순한 부동산 거래를 넘어 투자가에게 더 큰 성과를 제공할 수 있는 도전적인 과정입니다. 그러나 성공적인 개발을 위해서는 철저한 준비와 전략적인 접근이 필수적입니다. 2025년 부동산 시장에서 좋은 개발의 기회는 많아질 것으로 예상이 됩니다. 올바른 준비와 전략으로 부동산 개발에 도전한다면, 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있을 것입니다.     ▶문의: (213)613-3137   렉스 유 / CBRE Korea Desk 대표부동산 가이드 상업용 부동산 부동산 개발 부동산 투자 개발 프로젝트

2025-02-05

콘도, LA 한인타운 부동산 경기 견인

LA한인타운 주택 거래가 지난해 소폭 증가한 것으로 나타났다.   2024년 한 해 동안 LA한인타운에서 거래된 주택 수는 816채로 2023년의 786채와 비교해서 4% 많았다. 단독주택과 임대수익용 주택 거래는 전년 대비 소폭 감소했으나, 콘도 거래가 두 자릿수 증가 폭을 보이면서 타운의 주택 매매를 견인했다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년과 2023년 LA한인타운에서 매매된 주택 현황을 분석한 결과다.   부동산 업계는 “지난 3~4분기 금리 인하로 시장이 재활성화될 것이라는 기대감이 있었으나, 지난해 내내 유지된 고금리 환경으로 둔화된 매매를 즉시 회복시키기에는 역부족이었다”고 설명했다. 또한 매물 부족과 비싼 가격 등의 어려움으로 가격대가 있는 단독주택과 임대수익용 주택의 거래가 부진했다고 덧붙였다.   ▶단독주택(SFR)   지난해 팔린 단독주택 수는 328채로 전년(343채)과 비교해서 15채(4%) 밑돌았다.〈표 참조〉 다만 지난 12월 한 달 동안 매매된 단독주택 수는 35건으로 3년래 최대치를 기록해 매매가 회복되고 있는 것으로 나타났다. 전년의 30건에 비해 5건, 2022년의 27건보다는 8건 더 많았다.   단독주택 중간 거래 가격은 지난해 175만5000달러로 2023년의 163만 달러보다 8%(12만5000달러) 더 비싸졌다.     ▶콘도·임대수익용   지난해 7%에 육박한 모기지 금리 및 지속된 가격 상승에 비교적 가격이 저렴한 콘도 거래가 급증했다. 매매된 콘도 수는 293채로 2023년의 241채보다 22%(52채) 늘어났다.     중간 거래 가격은 73만3023달러로 전년의 73만 달러와 비슷한 수준을 기록했다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 전년 대비 2% 상승한 653달러로 집계됐다.   평균 거래일수는 2023년 50일에서 지난해 41일로 19% 크게 감소하면서 인기가 식지 않은 것으로 나타났다.   부동산 업계 관계자들은 “콘도의 경우 렌트 편의성 등으로 꾸준한 수요가 있다”며 “이에 다른 유형 대비 매매가 활기를 보인 것 같다”고 말했다.   임대수익용 주택 시장은 거래가 줄고 가격은 소폭 오른 단독주택과 비슷한 양상을 보였다. 지난해 매매 건수는 195건으로 전년(202건)보다 3% 줄었다. 중간 거래가는 158만3750달러로 7%(10만3750달러) 증가했다. 스퀘어피트당 평균 매매가는 433달러로 전년과 거의 비슷했다.   반면 임대수익용 주택의 평균 거래일은 55일로 2023년 평균 62일이 걸렸던 것과 비교해 12% 감소하는 진전을 보였다.   케네스 정 드림부동산 대표는 “올해도 다양한 불확실성 속에 당분간 급격한 금리 인하는 기대하기 힘들 수 있다”며 “적은 매물 공급과 둔화된 수요가 유지될 것으로 예상되며 가격은 내릴 기조가 보이지 않는다. 올해 부동산 시장은 큰 변동 없이 작년과 비슷한 양상을 띠게 될 가능성이 높다”고 봤다.   LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택 거래 동향과는 차이가 있을 수 있다.   우훈식 기자 [email protected]한인타운 부동산 la한인타운 주택 단독주택 중간 LA LA한인타운 콘도 단독주택 임대용 박낙희 모기지 금리

2025-02-04

휴스턴 전국 1위, 달라스 전국 11위 … ‘하우스 플리핑’에 최고의 미국 도시 톱 50

 ‘하우스 플리핑’(house flipping)은 부동산을 구입해 개조한 후 이익을 위해 판매하는 부동산 투자 전략의 하나로 부동산 시장에서 빠른 수익을 창출하는 가장 인기있는 방법 중의 하나이기도 하다. 하우스 플리핑은 건물 개조의 속도 뿐만 아니라 위치도 중요한 요소다.   달라스-포트워스 CW 33 TV의 최근 보도에 따르면, 텍사스의 주요 도시인 휴스턴과 달라스가 부동산 업체인 뷰홈즈가 조사한 미국내 하우스 플리핑 최고의 미국 도시 톱 50(List of the Top 50 U.S. Cities for House Flipping)에서 최상위권인 전국 2위와 11위에 각각 랭크됐다. 2만7,475채의 활성 리스팅(Active Listings)과 9,080채의 신규 리스팅(New Listings)을 보유한 휴스턴은 총점 39.55점으로 전국 2위를 차지했다. 휴스턴의 주택 가격 추세는 안정적으로 유지되고 있으며 리스팅 중간 가격(Median Listing Price)은 36만9,450달러였다. 휴스턴은 강력한 보유 리스팅 비율과 구매자들의 꾸준히 관심을 모으는 역동적인 시장으로 투자자에게 풍부한 기회를 제공하고 있다. 총점 33.83점을 획득해 전국 11위를 기록한 달라스는 2만5,908채에 달하는 활성 리스팅과 9.182채의 신규 리스팅을 보유하고 있으며 중간 리스팅 가격은 43만4,500달러였다. 하우스 플리핑 최고의 도시 전국 1위는 총점 41.18점을 얻은 뉴욕이었다. 뉴욕의 활성 리스팅은 3만5,331채, 신규 리스팅은 1만4,760채 달했으며 중간 리스팅 가격은 76만2,375달려였다. 부동산 가격대가 매우 높은 고가의 시장임에도 불구하고 엄청난 수요로 인해 뉴욕의 부동산 시장은 열성적인 구매자들로 항상 붐비고 있어 하우스 플리핑을 하기에 최적의 장소로 평가받고 있다. 2위 휴스턴에 이어 3위는 미시시피주 크락스데일(총점 37.33점)이었고 4위는 뉴욕주 로체스터(36.99점), 5위는 버지니아주 알링턴(35.19점)이었다. 6~10위는 애틀란타(35.06점), 뉴멕시코주 호브스(34.77점), 마이애미(34.50점), 필라델피아(34.24점), 시카고(34.01점)의 순이었다. 이밖에 애리조나주 피닉스가 14위(32.30점), 디트로이트 22위(31.20점), 로스앤젤레스 25위(31.07점), 볼티모어 38위(29.50점), 플로리다주 탬파는 50위(28.86점)였다. 뷰홈즈의 리암 코프 부동산 중개인은 “이번 조사 결과는 하우스 플리핑의 성공에 위치가 중요한 역할을 한다는 것을 보여준다. 부동산 리노베이션도 중요하지만 궁극적인 수익성은 강력한 수요, 빠른 회전율, 열성적인 구매자 풀이 있는 적절한 시장을 찾는데 달려 있다. 높은 수요와 구매자 관심을 가진 뉴욕시는 투자자들에게 최고의 입지로 분명하게 돋보인다. 하지만 정말 흥미로운 점은 좋은 기회를 제공하는 다양한 도시들이 있다는 것이다. 경쟁력 있고 수요가 많은 시장이든 성장 잠재력이 있는 작고 저렴한 시장이든 이러한 도시는 투자 수익률을 극대화할 수 있는 충분한 기회를 제공한다”고 전했다.   손혜성 기자미국 전국 도시 전국 부동산 시장 활성 리스팅

2025-02-03

미국 부동산 종합서비스 빌드블록, 투자자문업 등록

한국과 아시아 고액 자산가와 기업고객을 대상으로 미국 부동산 종합서비스를 제공하는 빌드블록에서 자회사인 “빌드블록투자자문”을 통해 금융위원회에 “투자자문업”을 등록했다고 밝혔다.     빌드블록은 한국과 아시아의 고액자산가, 기업고객들을 대상으로 미국 부동산 종합서비스를 제공하는 기업이다. 미국 현지의 부동산 중개법인(Real Estate Brokerage Company) 뿐만 아니라, 직접 건설 시공을 할 수 있는 미국 건설업 면허와 자회사(General Contractor)를 운용중이다. 이러한 역량을 활용해 실거주용 부동산이 필요한 고객부터, 미국으로 자산을 이전하여 주택, 빌딩에 투자하려는 고객에게 적합한 부동산을 추천, 중개하고 임대차 관리 등 사후관리 서비스까지 제공한다.     최근에는 기업고객들의 방문이 잦다. 미국 나스닥 상장을 준비하는 기업들의 맨하탄 오피스를 중개하는 것부터, 미국의 리쇼어링 정책에 맞춰 미국에 생산시설을 갖춰야하는 반도체, 소부장 기업들과 공장부지 매입, 설계 인허가, 건설 시공 용역을 수행하고 있기도 하다. 빌드블록은 이에 발 맞춰 텍사스 오스틴, 한국기업의 주요 진출 지역과 테슬라 기가팩토리 공장 인근에 200억 원 규모의 사옥을 신축중이다.   빌드블록은 작년 약 230억 원 매출, 30억 원의 당기순이익을 달성하며 건전한 재무상태를 바탕으로 올해 1,000억 원 매출에 도전한다. 아울러 2024년 새롭게 업무제휴를 맺은 하나은행, 삼성증권 SNI, NH 증권 부동산 자문센터와 함께, 일대일 맞춤형 고객상담, 대규모 미국 부동산 세미나 개최하여 고객들에게 ‘쉽고 안전한 미국 부동산 투자’에 필요한 정확한 정보를 전달할 계획이다.     빌드블록 관계자는 “이제 해외 부동산도 더 많은 사람들이 쉽고 안전하게 투자할 수 있어야 한다”며, “빌드블록 투자자문사를 통해 미국 부동산에 관한 가장 정확한 답을 제시할 것”이라 밝혔다.      최지원 기자미국 투자자문업 부동산 종합서비스 부동산 중개법인 대규모 부동산

2025-02-02

[부동산 가이드] 새해 임대법 변경

2025년에도 캘리포니아의 렌탈 프로퍼티 법규는 더욱 강화되었습니다. 매년 캘리포니아의 랜드로드와 테넌트 관련 법은 테넌트에게 유리하게 변경되고 있습니다. 이러한 변화에 맞춰 랜드로드는 새로운 법규를 꼼꼼히 숙지하고, 이에 따라 렌탈 건물을 관리해야 합니다. 그렇지 않으면 테넌트와의 법적 분쟁에서 불리한 결과를 초래할 가능성이 높습니다. 아래는 주요 변경 사항들입니다.   1. 신청비 청구 방식 명시     새로운 세입자에게 신청서 비용 청구 방식에 제약이 생겼습니다. 이제 집주인은 신청서 비용을 청구하기 전에, 서면으로 어떤 기준을 스크리닝할 것인지 세입자에게 명확히 알려야 합니다. 예전에는 25~30달러 정도의 신청서 비용을 별다른 설명 없이 청구할 수 있었지만, 이제는 월 소득이 렌트의 3배 이상인지, 크레딧 점수가 680 이상 같은 스크리닝 기준을 미리 명시해야 합니다.   2. 발코니 검사 기한 연장   나무로 지어진 발코니나 계단이 있는 멀티패밀리 아파트는 2026년 1월 1일까지 라이센스를 보유한 제너럴 컨트랙터로부터 안전 검사를 받아야 합니다. 이후에는 6년마다 정기적으로 발코니의 안정성을 검증받아야 합니다.   3. 집 열쇠 교체   세입자가 학대 피해자이며 열쇠 교체를 요청할 경우, 집주인은 24시간 이내 자신의 비용으로 열쇠를 교체해야 합니다. 만약 집주인이 이를 이행하지 않으면, 세입자가 직접 열쇠를 교체할 수 있으며, 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.   4. 크레딧 리포트 제공 의무   2025년 1월 1일부터 3월 31일 사이 새로 입주한 세입자에 대해 집주인은 4월 1일까지 서면으로 크레딧 리포트 회사에 렌트 납부 상황을 보고할지 물어봐야 합니다.     세입자가 보고를 요청하면, 집주인은 매달 세입자의 렌트 납부 상황을 크레딧 회사에 보고해야 하며 이 비용은 세입자가 부담합니다. 반면, 세입자가 보고를 원하지 않으면 집주인은 이를 수행하지 않아도 됩니다.     5. 퇴거 서류 응답 기한 연장   기존에는 퇴거 서류 접수 후 세입자가  5일 이내에 답변 서류를 제출해야 했지만, 이제 10일로 연장됩니다. 이 기한은 주말과 공휴일을 제외합니다.   6. 크레딧 조회 결과 제공     여섯 번째로 변경된 법은 세입자 크레딧 체크 결과 제공 의무입니다. 집주인은 크레딧 체크를 한 후, 세입자가 요청하지 않더라도 7일 이내에 결과를 제공해야 합니다.     7. 입주전 집 촬영 의무화     일곱 번째로 변경된 법은 입주 전 집 상태 사진 촬영 의무화입니다. 2025년 7월 1일부터 세입자 입주 전에 집 상태를 사진으로 기록해야 합니다. 이는 퇴거 후 집 상태를 비교하고 관리하는 데 유용합니다.   멀티패밀리 아파트 소유주이거나 세입자 문제로 어려움을 겪고 있다면 멀티패밀리 전문 부동산 에이전트에게 맡기면 전문적으로 관리와 문제해결을 할 수 있습니다. 랜드로드·테넌트 법에 대한 깊은 이해와 풍부한 경험을 바탕으로 아파트를 최상의 조건으로 빠르고 효과적으로 판매할 수 있다.     ▶문의: (818)963-2118 이미화 / 에피크 리얼티부동산 가이드 임대법 새해 세입자 크레딧 세입자 입주 반면 세입자

2025-01-29

[부동산 이야기] 부동산 시장 전망

세상은 끊임없이 변화한다. 특히 부동산 시장은 경제 전반의 흐름과 밀접하게 연관되어 있기 때문에 그 변화를 정확히 예측하고 분석하는 것이 매우 중요하다.     그렇다면 2025년, 부동산 시장은 과연 어떤 모습으로 우리 앞에 나타날까. 캘리포니아 부동산협회(CAR)와  전미부동산협회의(NAR)의 시각을 종합해 보면, 좀 더 현실적인 그림을 그릴 수 있다.   NAR의 예측에 따르면, 2025년에는 약 450만 채의 기존 주택이 거래될 것으로 예상한다. 이는 2024년보다 소폭 증가한 수치다. 또한, 주택 가격은 완만한 상승세를 이어가며 중간 가격은 약 41만700달러에 이를 것으로 전망된다. 이러한 완만한 상승세는 이전 몇 년간의 급격한 가격 변동과는 대조적인 모습이다.     금리 역시 중요한 변수다. NAR은 2025년 모기지 금리가 6%선에서 안정될 것으로 예측한다. 높은 금리는 주택 구매 심리를 위축시키고 매물 부족 현상을 야기하는 주요 원인이었다. 하지만 금리가 안정되면 이러한 ‘금리 락인’ 효과가 다소 완화되어 시장에 숨통이 트일 것으로 보인다.   이제 캘리포니아 시장으로 시선을 돌려보자. CAR의 예측은 전국적인 흐름과 다소 차이를 보인다. CAR은 2025년 캘리포니아의 주택 판매량이 2024년 대비 10.5% 증가하고, 중간 주택 가격은 4.6% 상승한 90만9400달러에 이를 것으로 전망한다. 이는 전국 평균보다 높은 상승률이다. 캘리포니아 시장은 여전히 높은 주택 가격과 제한적인 공급량이라는 과제를 안고 있지만 금리 안정과 더불어 시장의 활력이 되살아날 가능성을 보여준다.   두 기관의 예측을 종합해 보면 올해 부동산 시장은 전반적으로 안정적인 성장세를 보일 것으로 예상한다. 하지만 캘리포니아와 같이 특정 지역은 전국 평균보다 높은 성장률을 기록할 가능성이 있다. 부동산 시장은 지역별로 다른 양상을 보일 수 있다는 점을 기억해야 한다.   하지만 이러한 예측에는 여러 가지 변수가 존재한다. 금리 변동, 경제 성장률, 물가 상승률 등 다양한 요인이 시장에 영향을 미칠 수 있으며, 예측과 실제 결과가 다를 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.   특히 최근 국제 정세의 불안정과 국내 정치 상황의 불확실성 역시 간과할 수 없는 변수다. 이러한 외부 요인들은 투자 심리에 영향을 미쳐 부동산 시장의 변동성을 확대할 수 있다.     하지만 단기적인 변동에 그칠 가능성이 높으며, 장기적인 시장 흐름을 완전히 바꾸지는 못할 것이다.   결론적으로 안정 속에서 새로운 기회를 모색하는 한 해가 될 것으로 보인다. 하지만 이러한 변화를 효과적으로 활용하기 위해서는 시장 상황을 면밀히 관찰하고, 전문가의 조언을 참고하는 것이 중요하다. 캘리포니아 시장에 주목한다면 전국적인 흐름과 더불어 CAR의 지역별 분석 자료를 함께 살펴보는 것이 도움될 것이다.   ▶문의: (562)882-8949 준 리 / 콜드웰뱅커 베스트 부동산부동산 이야기 부동산 시장 부동산 시장 캘리포니아 부동산협회 캘리포니아 시장

2025-01-29

[부동산 이야기] 에스크로 - 소유권 명의(2)

연말에 아들과 함께 드린 예배 설교 말씀에 우리가 지배되지 말아야 할 사항으로 세 가지는 지난 과거, 사람 그리고 돈이라고 하셨는데 마음에 크게 와 닿았다. 우리는 모두 후회되는 일들과 인간관계 그리고 물질에 대한 문제로 힘든 것일 수 있다.   많은 분이 자신의 소유 재산을 자신보다는 후손들에게 물려주어 보다 나은 삶을 살게 해주고 싶어하는 것 같다. 좋은 차나 여행을 포기하고, 풍족한 삶 대신해서 지켜낸 재산을 어느 자식에게 물려줄 것인지를 상담해 오는 분들을 보며 타인종 분들과 너무도 다른 면에 놀라게 된다. 특히 출가할 딸보다는 아들에게 미리 명의를 올리고자 문의해 오는 분들이 가장 많으며, 직장도 있고 자신의 재산을 이미 축적해가는 자녀임에도 불구하고 트러스티를 설정하여 사후에 재산을 증여받도록 준비를 하시는 분들이 대부분이다.   유고 시 복잡하고 오래 걸리는 법정 처분절차(Court Probation)를 피하고 재산의 처분을 신속하게 하기 위해 적절한 서류를 해놓는 것은 매우 현명한 일이다.     배우자가 사망하였을 경우에는 ‘공동재산 사망 확인서(Affidavit Death of Joint Tenant)’를 사망진단서 원본과 함께 등기하여야 남은 배우자의 권한 확인절차가 마무리된다. 위의 서류가 등기됨으로 남은 배우자의 명의는 ‘미망인(Widow·Widower)’으로 변경된다.   만약 조만간 매매를 할 계획이라면, 굳이 미리 등기하기보다는 집 매매 문서 서류를 등기하면서 집 명의 업데이트를 함께 진행할 수도 있다.   개인 명의의 재산들과는 달리, 법인이나 주식회사 등과 같은 별도의 명의로 되어있는 투자물에 대해서는, 내부의 서류들 예를 들면 법인규정 항목(Operation Agreement)과 조직구성(Statement of Information)을 업데이트하여 등기하므로 효력을 발생시킬 수 있다. 요즘은 모든 등기되는 서류들은 대중 열람이 가능하므로 가주 웹사이트 (bizfileonline.sos.ca.gov)를 통해 모든 법인의 명의 상태를 조회해 볼 수 있다.   법인이나 주식회사로 소유권 명의를 하는 이유로는 책임소재에 대한 법적 제한에 대해 보호를 받을 수 있다는 점과 세금 관련해 여러 조항에 있어 장점을 가지고 있으나, 개인 주거 부동산에는 적용할 수 없고 융자에 어려움은 물론 법인체를 유지하는 비용도 고려하여야 하는 단점도 있다.     주거용 재산이나 투자용 재산이나 모든 명의의 변경에는 재산세의 변동에 대한 신중한 작성도 매우 중요하지만, 가장 고려해야 할 사항은 상속세와 증여세에 대한 내용이므로 변호사와 담당 세무사와 충분한 논의를 거쳐 결정하는 것이 필요하다.   재산을 자식에게 명의를 변경했다가 다시 돌리고, 또다시 법인으로 바꾸는 과정을 반복해서 발생하는 문제로 여러 세금 문제들로 고민하는 분들이 많다. 재산을 증여하는 부모는 물론이고 증여받는 자식들에게도 반갑지 않은 일이 될 수도 있으므로 전문가와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 바람직하다.   ▶문의: [email protected]  제이 권/프리마 에스크로 대표부동산 이야기 에스크로 소유권 소유권 명의 공동재산 사망 주거용 재산

2025-01-28

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