지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

줄어든 '비딩 전쟁' 바이어에 유리해진 주택시장

팬데믹 이후 주택시장에서 바이어는 컨틴전시를 포기하면서까지 위험한 비딩 경쟁을 벌여야 했고 결국 비싸게 집을 사는 경우가 허다했다. 최근 발표된 ‘머니 앤 모닝 컨설트’의 조사 결과에 따르면 지난 2년간 집을 산 홈오너 중 36%가 과도한 금액을 지급했다고 답했다. 이런 후회가 일종의 학습효과를 만들어 집을 사기 위해 나선 바이어들은 집의 크기, 스타일, 위치 그리고 편의시설 등 원하는 바를 고집하지 않겠다고 생각을 바꾼 것으로 나타났다. 올해 상반기 모기지 이자율이 급등하고 시장이 급변하는 가운데 바이어의 관심은 비싼 값을 치르지 않고 집을 사는 것이다. 이와 관련된 4가지 전략을 알아본다.   ▶비딩 전쟁? 당연하지 않다   집을 사기로 나서면 자동으로 비딩 경쟁에 휩싸일 것이라고 생각해선 안 된다. 대신 시장의 경쟁이 얼마나 심한지 짚어볼 필요가 있다.   비딩 전쟁은 2020년 봄 성수기 이후 새로운 일상처럼 인식됐다. 그러나 지금은 달라졌다. 지난 5월 부동산 업체 ‘레드핀’의 전국 에이전트들이 비딩 경쟁 중이라고 답한 매물 비율은 58%로 15개월 최저를 기록했다.   테네시주 내시빌 ‘리맥스’ 부동산의 크리스 그라임스 대표는 좋은 위치의 매물은 여전히 복수의 오퍼를 받고 있다고 전했다. 그러나 그는 “지난해 평균 10~15개 오퍼가 현재는 많아야 5~10개 오퍼로 줄었다”고 말했다.   덴버 ‘더 루스 팀’ 부동산의 니콜 루스 매니저도 “매물에 대한 바이어 방문과 오퍼가 없는 경우도 생겼다”며 “경쟁이 심하지 않은 시장에서 바이어 혼자 공격적일 필요는 없다”고 전했다.   이어 그는 “달라진 주택시장에서 성공하려면 변화상을 점검하고 이해하는 것”이라며 “특히 요즘과 같은 급변하는 시기에는 전국적인 트렌드를 뒤쫓기보다는 더욱 로컬 시장에 집중해서 변화를 읽어야 한다”고 말했다.   개별적인 매물에 대한 이해도 중요하다. 뉴욕 ‘콜드웰 뱅커 워버그’의 프레데릭 워버그 대표는 “해당 부동산에 대한 중요한 정보와 이슈를 최대한 빨리 모아 종합하는 것은 어떤 상황에서도 유용한 접근법”이라며 “이후 본인의 상황이 얼마나 유동적인지 파악하고 최선의 오퍼를 내도록 해야 한다”고 조언했다.   ▶첫 집에 안주하지 말라   처음 발견하고 알아본 집을 선택해서는 안 된다. 대신 바이어 본인에게 가장 필요한 것을 갖춘 집에 집중해야 한다.   루스 매니저는 팬데믹이 한창이던 때는 바이어들이 실제로 아무 집이나 샀다고 밝혔다. 그는 “교통량이 많은 도로 주변의 집이든, 지붕 위로 대규모 전력선이 지나가는 위치든 상관하지 않고 쫓기듯 집을 샀다”며 “이때는 셀러는 적고, 바이어는 넘치는 광란의 시기로 다른 선택의 여지가 없었기 때문”이라고 설명했다.   그런데 지금은 주택 공급량이 늘었다. ‘리얼터닷컴’에 따르면 6월 둘째 주 전국 액티브 리스팅은 전년 동기대비 17% 증가했다. 대다수 전문가는 매물은 앞으로도 더 늘어날 전망으로 바이어 입장에서 선택권은 꾸준히 늘어날 것이라고 예상했다.   ▶함부로 가격 올리지 말라   알아서 리스팅 가격보다 높게 오퍼할 필요도 없다. 대신 에스컬레이션 조항(Escalation Clause)을 활용하는 게 낫다.   지금은 무슨 일이 생겨도 집부터 사려는 바이어는 줄고 있다. 대신 본인의 라이프스타일과 재정적인 여건에 집중해서 신중하게 접근하는 경우가 늘었다. 루스 매니저는 “바이어가 스스로 해야 할 질문은 ‘이 집이 정말 이 정도 돈의 가치를 할까’이다”라고 강조했다.   이런 질문이 유효한 까닭은 심지어 이제는 셀러 가운데도 달라진 시장 현실을 이해하고 적응한 경우가 늘었기 때문이다. 팬데믹이 극심했던 시기에는 많은 셀러가 에이전트의 코치에 따라서 리스팅 가격을 올리는 경우가 많았다. 그리고 경쟁에서 승리가 간절한 바이어는 이미 오른 리스팅 가격에 웃돈을 얹어 오퍼하기를서슴지 않았다.   그런데 지금은 점점 많은 셀러가 리스팅 가격을 자발적으로 낮추고 있다. 레드핀에 따르면 6월 둘째 주 전국 주택 매물 중 22%가 호가를 낮췄는데 이는 2015년 관련 통계가 작성된 이래로 사상 최고 수준이다.   루스 매니저는 이와 관련해, “대부분 호가를 낮추는 시점은 리스팅 이후 첫 주말이 갓 지난 직후가 가장 많다”고 상황을 전했다.   그러니 과감하게 높인 가격으로 오퍼를 제시할 필요가 없다. 그런데도 만약 경쟁자가 의식된다면 오퍼에 에스컬레이션 조항을 넣는 방법이 있다. 해당 조항을 통해 바이어는 셀러에게 리스팅 가격 또는 그 이하에 집을 사고 싶다, 그러나 만약 더 높은 가격이 테이블 위에 오르면 일정 범위 안에서 가격을 높여줄 수 있다는 뜻을 전달할 수 있다.   얼핏 보기에 바이어가 가진 회심의 카드를 맥없이 공개하는 것처럼 보일 수 있는데 경험과 능력을 갖춘 에이전트의 도움을 받으면 의도는 보여주되 출혈을 최소화하며 최선의 결과를 가져올 수 있는 가장 효과적인 에스컬레이션 조항을 만들 수 있다.   ▶컨틴전시를 완전히 포기 말라   주택 감정, 인스펙션 등 컨틴전시를 포기하지 않는 대신에 바이어 본인의 투자 대상인 집을 지킬 수 있는 대안을 마련해야 한다.   셀러 입장에서 껄끄러울 수 있는 컨틴전시 책임 면제는 팬데믹 기간 중 하나의 표준처럼 작동했다. 바이어 입장에서는 셀러 입맛에 맞는 조건을 내걸면서 시선을 끌고 결국에 승리를 이끌어 낼 수 있는 요인으로 작용했지만, 이는 동시에 심각한 위험성을 내포할 수밖에 없는 ‘양날의 검’이었다.   그라임스 대표는 “인스펙션 컨틴전시를 하지 않겠다는 바이어는 해당 주택을 ‘있는 그대로(As-Is)’의 상태로 사겠다는 뜻을 밝힌 것”이라며 “지난해 이렇게 집을 산 바이어들 가운데 이후에 집의 결함을 발견하고 상당한 수리비를 지출했거나 셀러를 상대로 소송하겠다는 이들도 주변에 많다”고 말했다.   주택 감정도 비슷한데 이를 건너뛰는 것은 상당한 대가를 동반한다. 모기지 렌더는 대출이 실행되는 집의 감정을 요구하기 때문에 렌더 입장에서 만약 바이어가 이를 거부하면 집의 가치가 필요한 대출액만큼 산출되지 않을 수도 있다.   바이어 입장에서 셀러에게 어필하기 위해 건너뛴 감정 때문에 셀러의 시선은끌었지만, 결과적으로 다운페이에 쓰려고 했던 금액으로 모기지 부족분을 충당해야 하는 상황에 부닥칠 수 있다. 그라임스 대표는 “당초 20% 다운페이를 하려고 했던 현금이 10%로 쪼그라들면서 더 높은 이자율과 불리한 조건으로 모기지가 위축될 수 있다”고 말했다.   따라서 선택적으로 만약 충분한 현금이 있다면 모를까 주택 감정을 하지 않는 것은 요즘 시장에서는 권유되지 않는다.     루스 매니저는 “그 어느 때보다 제대로 세운 전략이 필요한 시장 상황”이라며 “필요한 조사를 모두 하고, 당사자와 전문가에게 질문을 던지고, 경쟁이 어느 정도인지 정확히 파악해서 계획을 세우는 것이 최고의 결실을 가져다줄 것”이라고 강조했다.   류정일 기자주택시장 바이어 바이어 방문 이후 주택시장 대신 바이어

2022-06-22

주택시장 변화…셀러 가격 내리고 바이어 관망

  올 캐시 오퍼, 비딩 전쟁 등이 난무했던 남가주 주택시장에 변화가 감지되고 있다.   LA타임스는 14일 주택시장에서 눈에 띄게 셀러들이 가격을 내리고 있으며 매물도 이전보다 늘고 있다고 보도했다. 또 집값 상승에 모기지 금리 상승, 여기에 인플레까지 급등하면서 바이어들이 주택시장에서 발을 빼는 현상도 나타나고 있다고 덧붙였다.   LA의 셀러 중 리스팅 가격을 내리는 비중이 1년 사이 2배 이상 늘어난 가운데 한인타운도 매물이 증가했다.   부동산 업체 ‘레드핀’에 따르면 지난 5일 기준 이전 4주간 LA 카운티에 리스팅된 매물 중 호가를 한 차례 이상 낮춘 경우는 16.2%로 1년 전 같은 기간의 7.5%보다 2배 이상 늘었다.   OC, 리버사이드, 샌버나디노도 1년 전 7% 선이었던 것이 이달 들어 20% 이상으로 급증했다.   레드핀은 LA와 OC는 2018년 말 이후 최고치이고, 인랜드 지역은 2015년 관련 통계를 작성한 이후 최대 규모라고 설명했다.   레드핀의 린지 캐트 에이전트는 “밴나이스의 4베드룸 주택을 3주 동안 내놨지만, 반응이 없어 5만 달러를 내려 94만9900달러로 조정했다”며 “이밖에 7만8000달러를 내린 경우도 있고, 뒷마당 별채가 있는 단독주택은 14만 달러나 인하했다”고 말했다.   셀러 측이 호가를 내리는 이유는 간단하다. 높은 모기지 이자율과 심각한 인플레이션으로 바이어들이 관망세로 돌아섰기 때문이다.   올해 초 3% 선이던 모기지 이자율이 6%를 넘어서며 월 페이먼트 부담이 최대 1000달러 선까지 올랐다고 분석한다.   LA ‘리맥스 에스테이트프로퍼티스’의 칼 이즈비키 에이전트는 “보통 15~25개 오퍼를 받다가 지금은 3~5개로 줄었다”며 “한 고객은 지난해 호가 이상으로 주택을 여러 채 팔았지만, 최근에 내놓은 주택은 4만 달러 내린 78만9000달러에 상황을 보는 중”이라고 말했다.   한인타운도 예외가 아니어서 지난 4월에 비해 지난달 매물이 66% 이상 크게 늘었다. 멀티 리스팅 서비스(MLS)에 따르면 한인타운에 해당하는 7개 집코드(90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036)의 4월 매물은 30건이었지만 지난달은 50건으로 증가했다.   한 한인 부동산 관계자는 “리스팅 이후 거래까지 걸리는 기간이 늘어난 건 아니지만, 바이어 움직임은 확실히 뜸해졌다”며 “오른 가격에, 모기지 이자 부담, 다른 인플레이션 고충까지 겹치면서 아예 한여름까지 더 기다려 보겠다는 이들이 늘고 있다”고 말했다.   그렇다고 집값이 내려간 것은 아니라고 LA타임스는 강조했다.   실버레이크, 샌타모니카, 행콕 파크 등에서는 여전히 비딩 전쟁이 치열하다. 레드핀의 테일러 마르 이코노미스트도 “대부분 셀러가 지난해보다 높은 가격에 집을 내놓고 일부가 리스팅 가격을 낮춘 뒤 거래를 완료해 최종적으로는 지난해보다 집값이 오른 상태”라고 설명했다.   ‘존 번스 부동산 컨설팅’이 지난 5월 예측한 올해 연말 남가주 집값 상승률은 한 자릿수 중간대로 지난해 20%보다 낮아질 전망이다. 집값 오름세가 멈추지는 않겠지만 최근 변화된 기류가 지난 2년 넘게 이어져 온 비정상적인 상황을 끝낼 것이란 분석도 제기된다.   인랜드 ‘무브먼트 부동산’의 데릭 오이 설립자는 “주택 감정과 인스펙션 면제를 당연하다고 여겼던 셀러들이 다소 조심스럽게 바뀌었다”며 “바이어가 칼자루를 쥔 건 아니지만 적어도 무조건 지시를 따라야 하는 정도는 아닌 쪽으로 정상화되고 있다”고 말했다. 류정일 기자주택시장 바이어 남가주 주택시장 바이어 움직임 집값 상승

2022-06-14

[부동산 이야기] 경쟁 제한 계약

“세상에 바로 코앞에서”, “조카 이름으로 버젓이 장사하다니..” 타운은 이런 실랑이로 늘 뜨겁다.     바이어 입장에서는 비즈니스를 헐값에 산 것도 아니고, 그렇다고 리스 조건이 좋은 것도 아닌데 길 건너 새 쇼핑몰에 당당하게 동일 업종이 오픈을 했으니 속이 타는 것은 너무도 당연하다.     대개 사업체 매매에는 특별한 경우를 제외하고 사업체의 경쟁력을 높이기 위해  반 경 몇 마일 이내 그리고 몇 년 동안은 같은 업종의 사업체를 열지 않는 것으로 계약서를 작성하게 된다.     그에 맞춰 에스크로 서류도 ‘경쟁제한계약(Covenant Not to Compete)’이라고 하는 별도의 문서를 작성해 셀러와 바이어의 정확한 사인을 받는다.     기존에 이미 셀러가 운영하는 장소가 더 있다면 그 곳을 제외한다는 점을 명시해야 한다.     보통 대형 쇼핑몰이나 중소 커머셜 빌딩 등에도 동일 업종이나 유사 업종에 대한 독점권을 인정하는 조항 등이 리스 서류에 명시되어 있고 또 이를 확인하는 것이 입주자가 확인하고 넘어가야 하는 중요한 사항이다.   몇 해 전, 대형 고깃집 개업의 붐을 타고 중소규모의 식당들이 우후죽순 생겨날 무렵, 그 영업과 고기에 대한 노하우를 가지고 한 골목 건너로 생기는 식당들로 분쟁들이 끊이지를 않았다.     남편 이름으로 식당을 팔고 부인 이름으로 개업을 했으니 법적으로 하자가 없다고 주장하는 이들도 있었고, 실제 주인은 아버지이나 모든 서류에 사위 이름이니 해볼테면 해보라는 당당한 이들로 인해 시시비비가 있었다.     식당업으로 재산을 모은 L씨는 일찌감치 상속 목적으로 관공서 서류에 딸 이름으로 바꿔놓고 식당을 운영하다 종업원만으로 돌아가는 프랜차이스 운영을 꿈꾸며 식당을 매각했다.     그러나 반년이 넘도록 남가주 일대를 샅샅이 뒤져보아도 식당업으로 잔뼈가 굵은 자신에게 성이 차는 사업이 없었고 결국 직장다니던 아들 며느리와 함께 다시 식당업에 뛰어들게 되었다.     마이다스 손을 가진 L씨의 사업 수완과 열정으로 여느 때보다 한층 업그레이드된 식당의 면모를 갖춘 새 식당은 손님들로 발 디딜 틈이 없었다.     퓨전 소스에 기막힌 된장찌개를 손수 조리하느라 정신없이 바쁜 L씨가 어느 날 날아든 법정 소환장에는 계약 위반이라고 하는 내용이 누가 보아도 정확하게 명시되어 있었다.     난 그저 주방 쿡 담당이지 주인이 아니라고 아무리 항변을 해도 상대방에서 준비한 자료들로 결국 바이어와 합의를 보는 것으로 길고 긴 분쟁을 끝낼 수 있었다.     ‘경쟁제한계약(Covenant Not to Compete)’ 조항을 없애주기를 은근히 원하는 셀러와 있으면 없는 것보다 낫다고 생각하는 바이어 사이 미묘한 기류는 만만치가 않다.     그만큼 이 조항은 사업체의 가치를 높이는 중요한 사항이 될 수 있기 때문이다.   대개 ‘5년에 5마일’ 혹은 ‘1년에 1마일’ 때로는 ‘무기한으로 미국 전역’이라는 파격적인 계약조건으로 사업체의 성격과 딜러십, 그리고 경쟁력에 따라 상호간의 이해와 수용에 맞추어 서류가 작성되어 지는 것이다.     바이어라면 사전에 염두에 두고 조정에 임하는 것이 필요하고 셀러라면 자신의 계획과 사정에 따라 신중한 결정이 있어야 한다.     사소한 문제들이 언제나 말썽을 일으키게 되는 일이 많으므로 확실하고 정확하게 짚고 넘어가는 것이 절대 지나치지 않다.   ▶문의: (213)365-8081 제이 권 / 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 경쟁 제한 경쟁 제한 사업체 매매 바이어 입장

2022-06-14

조건만 잘 맞추면 '내 집 마련' 쉬워진다

주택시장에서 매물을 찾다 보면 ‘컨틴전시(Contingent)’라고 소개된 경우가 있다. 가뜩이나 리스팅된 매물도 부족한데 뭔가 이런 딱지가 붙어 있으면 바이어 입장에서 불편한 마음이 드는 게 사실이다. ‘안 팔겠다는 건가’하는 생각도 들지만, 의미를 잘 이해하고 접근 방법을 익히면 오히려 더 좋은 거래로 연결되는 경우도 많다.     ▶컨틴전시의 의미   통상적으로 컨틴전시는 ‘특정한 조건에 달린’이란 의미다. 여기서 파생한 컨틴전시는 부동산 거래에서 널리 쓰이는 용어로 주택 감정, 타이틀, 인스펙션 등 다양한 방법으로 설명된다.   즉, 컨틴전시는 계약 당사자들이 서로 제시한 특정한 조건이 맞을 때 거래가 성사된다는 뜻이다. 이어 부동산에서 컨틴전시 리스팅은 셀러와 바이어 양측이 제시한 조건이 서로 잘 맞을 때 바이어가 오퍼를 제시하고 셀러가 이를 수용해서 펜딩 과정을 거쳐 최종적으로 클로징된다.   이런 진행 과정에서 계약 조건이 맞으면 거래는 일사천리로 추진되지만 만약 이슈가 생기면 어느 한쪽이라도 계약을 취소할 수 있고 해당 매물은 다시 리스팅돼 새로운 바이어를 찾게 된다.   ▶다양한 컨틴전시 상황   부동산 거래는 거액이 오가는 과정으로 셀러와 바이어 모두 돌발변수를 원치 않는 게 대부분이다. 이런 불확실성을 제거하기 위해 거래 당사자들은 컨틴전시라고 불리는 다양한 안전장치를 마련한다.   첫 번째는 주택 감정이다. 바이어가 모기지를 받아 집을 사는 경우에는 주택을 감정하겠다는 내용을 오퍼에 컨틴전시로 포함한다. 모기지 렌더가 집의 가치를 따져보고 대출을 진행한다는 의미로 바이어는 보다 객관적인 집값을 따져보는 과정이다. 이때 예상보다 감정가가 낮게 나오면 렌더는 바이어에게 더 많은 다운페이를 요구할 수 있고 또는 대출 자체를 거절할 수도 있다.   타이틀도 바이어 입장에서 기본적이면서 중요한 컨틴전시다. 바이어는 타이틀 회사에 의뢰해 해당 매물을 조사하고 타이틀이 깨끗하지 않거나 선취권(Liens) 등이 걸려 있다면 거래를 중단할 수 있다.   인스펙션은 전문가를 통해 집을 조사하는 것이다. 집에 중대한 문제는 없는지, 수리할 부분은 어디인지 등을 이를 통해 알 수 있다. 특히 인스펙션을 통해 향후 수리비가 얼마나 들지 가늠할 수도 있다.   바이어는 예를 들어, 전체 예산을 놓고 인스펙션에 따른 주택 수리비가 일정 수준을 넘어서면 안 된다는 점을 주택 구매 전략의 중요한 마지노선으로 생각할 수 있다. 팬데믹 이후 바이어 경쟁이 심해지면서 인스펙션을 건너뛰는 식으로 셀러에게 어필하는 경우도 많았지만, 전문가들은 인스펙션은 기본적인 절차라며 무시해서는 안 된다고 조언했다.   ▶컨틴전시의 예시   40만 달러 주택에 대해 바이어가 오퍼를 제시했다. 8만 달러를 다운페이하고 사겠다는 것이다. 이를 위해 주택 감정과 인스펙션을 컨틴전시로 제안하며 감정가는 40만 달러 이상이어야 하고 주택 수리비는 1만5000달러를 상한선으로 잡았다. 셀러는 이런 오퍼를 수락하고 계약서에 서명했다.   만약 이후 감정가가 40만 달러 이상이고 인스펙션을 통해 심각한 문제점이 발견되지 않으면 거래는 계속 진행된다. 그러나 만약 감정가가 40만 달러에 못 미치거나 인스펙션 결과 주택 수리비가 1만5000달러를 넘긴다면 바이어는 계약을 취소하거나 오퍼를 수정해서 다시 협상할 수 있다.   ▶다른 형태의 컨틴전시들   ‘Continue to show’는 셀러가 바이어의 오퍼는 수용하지만, 최종 계약에 이르지 못할 경우를 미리 대비해서 집은 다른 바이어들에게도 계속 보여주겠다는 의미다.   ‘No show’는 반대로 바이어의 오퍼를 수용하고 다른 바이어에게는 집을 보여주지 않겠다는 뜻이다. 보통 셀러가 받은 오퍼에 컨틴전시가 많지 않거나 크게 문제가 되지 않을 때 쓰인다.   ‘With kick-out’은 미리 정한 특정 조건들이 맞지 않을 경우 이미 받은 오퍼를 취소할 수 있다는 뜻이다.   ‘With no kick-out’은 셀러가 받은 오퍼의 컨틴전시에 마감시한이 정해지지 않았다는 의미다. 이런 경우 바이어가 해당 컨틴전시를 충족하는데, 서두를 필요가 없기 때문에 거래 과정이 길어질 수도 있다.   숏세일 컨틴전시는 셀러가 자신의 모기지 렌더에게 빌린 대출금보다 낮은 가격에 집을 판다는 의미다. 렌더가 개입하기 때문에 거래 완료까지 기간이 길게 걸릴 수 있다. 대개의 경우 셀러는 거래 불발을 염두에 두고 다른 오퍼를 받기도 한다.   ▶컨틴전시와 펜딩의 차이   리스팅 상에서 컨틴전시와 펜딩(Pending)은 비슷한 상태지만 중요한 차이점이 있다. 간단히 말해 다양한 컨틴전시를 가진 오퍼는 컨틴전시로 시작해 모든 조건이 충족될 때 해당 오퍼는 펜딩 상태로 간다.   펜딩은 클로징에 보다 가까워진 상태로 집을 찾는 바이어 입장에서는 펜딩 중인 리스팅을 살필 필요는 없다는 게 전문가들의 의견이다.   그렇다면 컨틴전시에서 펜딩으로 가는 데까지 시간은 얼마나 걸릴까. 거래 조건에 따라 다르지만 아무래도 컨틴전시가 적을수록 빨리 진행된다. 대신 위에 언급한대로 ‘노 킥 아웃’ 조항이 들어간 경우는 바이어에게 주어진 데드라인이 없기 때문에 상대적으로 더 많은 시간이 소요된다.     ▶일문일답   -컨틴전시 매물에 도전할 가치가 있나.   “컨틴전시 매물이라도 살펴볼 필요는 있다. 특히 리스팅 에이전트가 계속해서 소개하고 보여주는 집이라면 더욱 그렇다. 경쟁 바이어에게는 까다로운 조건이 본인에게는 별것 아닐 수도 있기 때문이다.”   -컨틴전시 상태의 매물에 오퍼를 제시할 수 있나.   “컨틴전시 종류에 따라 다르지만, 대부분은 가능하다. 셀러는 바이어가 제시하는 오퍼를 볼 수 있다. 만약 논의 중인 오퍼가 실패하면 본인의 오퍼가 우선 고려대상이 될 수도 있다.”   -컨틴전시 오퍼 필승전략은.   “가능하면 본인이 제시하는 컨틴전시의 숫자를 줄이는 게 승률을 높여줄 수 있다.” 류정일 기자컨틴전시 거래조건 컨틴전시 리스팅 바이어 입장 컨틴전시 상황

2022-06-01

[부동산 이야기] 주택 최종 점검

에스크로가 순조로이 진행되어 종료되기 보통 3~7일 사이에 프로퍼티의 마지막 점검 절차인 파이널 워크스루를 진행하게 된다. 이때 만약 바이어 쪽에서 요청해서 셀러가 수용한 수리 부분이 있다면 수리가 제대로 되었는지를 확인하는 것이 첫 번째, 그리고 에스크로 기간 동안 혹시라도 바뀐 컨디션이 없음을 확인하는 것이 두 번째의 목표라 하겠다.     기본적으로 계약에 있어 셀러는 에스크로 기간 동안 프로퍼티에 들어가게 해주는 3번의 기회를 최소한 보장하도록 되어있다. 인스펙션 때, 그리고 감정과 바로 파이널 워크스루 하게끔 협조할 의무가 있는 것이다.   종종 여기서 분쟁이 생기는 경우가 있는데 가령 셀러가 약속한 수리를 제대로 마치지 않았다거나, 마쳤는데 바이어가 만족할만한 컨디션이 아니어서, 아니면 셀러가 이사를 나갔는데 가져간 물건에 대해 싸우는 경우도 많다. 연못에 있는 잉어들을 몽땅 가져갔다고 바이어가 도로 가져오라고 요구하는 경우도 있었는데 연못의 물고기는 셀러의 소유이고 가져갈 권리가 있다. 나무를 뽑아가는 경우라면? 화분들은 가져갈 수 있으나 땅에 심어진 나무는 집의 일부라고 해석하기 때문에 가져가선 안 된다. 분수대를 가져가고 마당에 벽난로를 설치해 놨는데 거기에 있는 가짜 나무처럼 생긴 부분을 떼어갔다. 이런 경우는 설치된 방법에 따라 어떠한 도구 등을 이용해서 라인을 연결하거나 못 나사 등으로 고정해 놓은 경우라면 이 또한 프로퍼티의 일부분으로 해석되므로 가져갈 수 없다. 때로는 정수기를 떼어가서 문제가 되기도 한다. 그러므로 만일 정수기가 리스이거나 셀러가 가져가길 원한다면 계약 성립 당시에 명시가 되어야 하겠다. 이러다 보니 에이전트들은 오퍼가 들어오고 카운터가 나갈 때 이처럼 가져갈 수 없는, 세일에 포함된 아이템들이나 또는 가져갈 아이템에 대한 명시가 정확하게 되는 것이 중요하다. 오븐을 떼간 경우도 보았는데 사실 프리스탠딩형 모델인 경우는 놀랍지만, 셀러가 가져갈 수 있다고 해석을 한다.   또 키친 싱크대안에 인스펙션 때는 그릇이 가득 차 있어서 몰랐는데 마지막 점검 시에 싱크대 안쪽이 금이 가 있고 코팅도 벗겨져 있는 걸 발견했다. 이 경우 만일 셀러가 디스클로저에 이것을 명시했다면? 셀러는 책임을 면하겠지만 반대의 경우일 때는 책임이 있는 것이다. 이러한 이유로 딜에 연루된 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 꼼꼼히 보면서 자체적인 인스펙션 폼을 작성하도록 요구되는 것이 몇 년 전에 추가되었다. 하지만 바이어 또한 여기서 인지해야 할 부분은 이처럼 파이널 점검에서 지적된 아이템들은 에스크로 취소할 권리로는 인정되지 않는다. 파이널 점검에서 분쟁이 생기는 아이템들은 소액 재판으로 청구할 수는 있어도 이로 인해 에스크로를 취소할 수는 없다.   바이어 에이전트로서 셀러가 이사 나간 것을 확인한 후에 이 파이널 점검에 관한 서류를 바이어에게 싸인 받아서 내보내는 것이 중요하겠다. 그리고 혹시 셀러가 에스크로 종료 후에렌트백으로 세입자가 돼서 잠시 프로퍼티에 머물러야 하는 케이스 역시도 파이널 점검에 관한 서류는 셀러가 렌트백을 마치고 이사 나간 후에 하는 것이 마땅하다고 본다.                                                           ▶문의: (661)675-6000  윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 주택 점검 파이널 점검 바이어 에이전트 마지막 점검

2022-05-25

주택 바이어 10명 중 6명은 모기지 쇼핑 안 해

모기지 이자율이 5%대로 올랐지만 주택 구입자 10명 가운데 6명 가량은 이자율 쇼핑을 하지 않는 것으로 나타났다.   온라인 대부업체 ‘렌딩트리’의 설문 조사에 따르면, 최근에 집을 산 바이어의 56%가 모기지 대출업체 한 곳에서 받은 이자율로 집을 장만했다고 밝혔다.   〈그래프 참조〉   다른 업체와 비교하지 않은 채 첫 번째 오퍼만 보고 덜컥 모기지 융자릉 결정했다는 의미다.     오퍼 2개를 비교했다는 응답률은 24%였으며 3개는 14%였다. 4개와 5개 이상은 각각 3%로 나타났다.     세대별로 보면, 베이비부머 세대(57~76세)에서 모기지 이자율 비교를 하지 않는 경향이 다른 세대보다 훨씬 짙었다. 첫 오퍼로 주택담보 대출을 받은 비율이 64%나 됐기 때문이다. 연령이 42세~56세인 X세대(53%)와 26세~41세인 밀레니얼세대(52%)보다 10%포인트나 많았다.   이런 현상은 소득이 낮을수록 더 빈번했다. 연간 소득 5만~7만4999달러 사이의 바이어 58%가 모기지 쇼핑 없이 집을 산 것으로 조사됐다. 소득이 7만5000~9만9999달러는 53%, 10만 달러 이상도 51%나 됐다.   심지어 처음 오퍼만 받고 집을 산 바이어 중 절반 가량(48%)은 렌더가 좋은 이자율을 제공한 것으로 자신했다. 세대별 응답률을 보면 베이비부머는 5명 중 3명에 가까운 59%나 됐다. 이어서 X세대(50%)와 밀레니얼세대(36%) 순이었다.     모기지 이자를 쇼핑하지 않은 이유에 대해서 밀레니얼세대 4명 중 1명은 부동산 에이전트가 추천한 은행이라 믿었다고 했다.  22%는 주택 구매 경쟁이 치열해서 서둘러 결정했다고 전했다. 5명 중 1명은 모기지 이자 쇼핑이 본인의 크레딧점수를 깎을 수 있다는 우려 때문에 하지 않았다고 전했다.     특이한 점은 처음 오퍼를 수락했다는 응답자의 7%만이 모기지 이자 쇼핑이 번거롭다고 답했다는 점이다. 다시 말해서 남은 93%의 응답자는 모기지 이자 쇼핑이 귀찮지도 않은데 수천에서 수만 달러의 추가 비용을 아낄 기회를 활용하지 않았다는 것이다.   실제로 업체 1곳 이상에서 모기지 이자를 비교한 바이어의 절반가량(46%)이 더 낮은 이자율로 모기지 대출을 받아서 비용 절약에 성공했다고 밝혔다. 27%만이 첫 오퍼가 더 나았다고 말했다.     이번 조사는 업체가 주택소유자 1055명을 설문한 결과다.     이외에도 모기지 업체 선정에 부동산 에이전트의 영향력이 컸다. 바이어 3명 중 1명(31%) 이상이 부동산 에이전트가 추천한 모기지 대출업체를 쓴 것으로 조사됐다. 4명 중 1명은 이미 거래하던 은행에서 모기지 대출을 받았다.   바이어들이 금융기관 관계자보다 부동산 에이전트와 상담을 먼저 한 것이 이런 결과를 낳았다는 게 업계의 시각이다. 바이어의 51%가 금융기관 관계자보다 부동산 에이전트를 앞서 만났다고 했다. 33%만이 은행을 먼저 찾아가 구매 가능한 주택 가격과 대출 가능 금액을 확인한 후에 부동산 에이전트를 만났다.   한편, 소득이 높을수록 온라인 대부업체를 더 많이 쇼핑하는 경향도 나타났다. 연 소득이 10만 달러 이상인 바이어 14%가 온라인 대출업체를 알아봤다. 〈표 참조〉 연소득  7만5000~9만9999달러가 10%로 그뒤를 따랐다. 진성철 기자바이어 모기지 모기지 대출업체 모기지 이자율 모기지 쇼핑

2022-05-25

막연히 ‘잘 팔리겠지…’ 생각하면 후회한다

주변에서 이런 이야기들을 들어봤을 것이다. 동네 평범한 집이 리스팅 가격보다 10만 달러 높게 팔렸다거나, 주택을 팔려고 내놓자마자 오퍼들이 쏟아졌다는 이야기 말이다.   최근 주택시장에서 바이어 사이의 경쟁이 날로 치열해지고 있다는 건 더는 비밀도 아니다. 셀러 입장에서는 비싸게 팔아 차익을 극대화할 수 있는 최적의 타이밍인 셈이다.   그러나 최고가에 집을 판다는 목적 달성을 위해서는 시장을 정교하게 점검하고 매각 과정을 신중하게 처리해야 한다.   사우스 플로리다 ‘컴퍼스 부동산’의 리즈 호건 부사장은 “요즘 셀러들과 이야기할 때 최대 문제는 주변에서 보고 들은 것을 그대로 요구하는 점”이라며 “기대심리와 함께 이런 루머들이 떠돌고 셀러는 자신의 집이 그저 그런데도 최고의 가격을 받을 것이라고 들뜬 경우가 많지만, 반드시 그렇게 되는 건 아니다”라고 말했다.   우선 초강력 수준이었던 셀러 위주의 주택시장이 최근 들어서 줄어든 바이어와 낮아진 가격 등으로 힘이 빠지기 시작했다. 셀러에게 필요한 건 기대 수준을 재조정하는 것이다.   주택시장에 널리 퍼진 잘못된 정보에 현혹되지 않고 최대한 원하는 가격에, 가장 원하는 타이밍에 집을 파는 것이 어느 때보다 중요해졌다. 셀러가 빠지기 쉬운 4가지 잘못된 루머와 해결책을 소개한다.   최대한 청소하고 고쳐놔야 제값 받아 리스팅 가격 너무 높으면 결국엔 손해 사진·비디오·3D 투어 등 다양해야 관심 '최고가' 대신 '최적 조건' 찾기가 중요   ▶“고칠 필요 없어. 바이어가 알아서 할 거야”   주택 매물이 사상 최소인 가운데 셀러는 집을 고치거나 업그레이드하지 않고도 비싼 가격에 팔 수 있다고 생각할 수 있다. 그러나 ‘커뮤니티 초이스 리얼티’의 제이슨 젤리오스 에이전트는 이런 자만심이 일을 망칠 수 있다고 경고했다.   그는 “아무리 주택시장이 셀러 위주로 돌아간다고 해도 비싸게 집을 팔고 싶다면 살던 그대로인 집을 리스팅 매물로 내놔서는 안 된다”고 강조했다.   주택 매물이 아무리 부족한 지금 상황이라도 구매한 다음에 고칠 부분이 많은 집이라면 바이어의 관심을 끌기 힘들다. 요즘 대부분의 바이어는 당장 이사해서 살 수 있는 집을 기대하기 때문이다.   호건 부사장은 “최근 바이어들은 계약한 뒤 바로 들어가서 살 수 있는 깨끗한 집을 원한다"며 “금이 간 카운터 톱이나 소음이 심한 냉장고, 작동하지 않는 화장실을 원하는 바이어는 없다"고 전했다.   따라서 속설만 믿지 말고 새롭게 페인트칠하고, 잔디도 잘 깎고, 실내도 비싸지 않더라도 업그레이드해야 한다. 전구나 문의 손잡이 등 소소한 부분도 잊지 않고 교체해야 한다.   ▶“받고 싶은 가격만큼 높게 요구해도 돼”   물론 집값이 천정부지로 치솟고 있는 건 사실이다. 가주 부동산협회(CAR)에 따르면 지난 3월 기존 단독주택 기준 중간 집값은 전월 대비 10.1%, 전년 대비 11.9% 각각 올라 84만9080달러를 기록했다. 크게 오른 것인데 그렇다고 본인의 집이 무조건 비싸게 팔릴 것이라고 단정 지을 수는 없다.     ‘컴퍼스 부동산’의 루디 아슐린 브로커는 “주택시장의 열기가 뜨거운 가운데 셀러는 어떤 가격이든 원하는 만큼 받을 수 있다고 여길 수 있다”며 “그러나 그보다 먼저 따질 것은 수요와 공급 관점에서 냉정하게 생각하는 것”이라고 말했다.   즉, 시장 전체가 아무리 뜨거워도 실질적으로 집을 팔 때는 현실적인 시세와 해당 주택의 형태 그리고 현재 상태가 결정적인 역할을 한다는 설명이다. 아슐린 브로커는 “부동산 웹사이트에 매물을 내놓고 마음껏 가격을 요구하려면 아마 그 주택은 최고 중의 최고여야 할 것”이라고 설명했다.   심하게 비싼 가격표를 붙이면 해당 주택은 매물로서 지나치게 오래 등록되는 결과를 초래한다. 호건 부사장은 “바이어들이 흥미를 잃고 접근하지 않게 되면서 자연스레 오퍼도 사라지고 셀러는 알아서 가격을 내리는 악순환을 가져올 수 있다”고 말했다.   ▶“셀러가 애쓰지 않아도 집은 잘 팔릴 거야”   호건 부사장은 최근 고가 저택 구매에 관심이 있는 한 바이어를 고객으로 만났다며 그러나 고객이 원한 매물은 스마트폰으로 찍은 외관 사진 1장밖에 없었다고 어이없어했다. 셀러 측에 연락을 취해 추가 사진을 요구했지만, 오히려 리스팅 에이전트는 “셀러가 집이 빨리 나갈 것이라고 하며 사진이 뭐가 더 필요하냐”고 전했다.   호건 부사장은 “1000만 달러짜리 집을 팔면서 전문 사진가에게 맡겨도 500달러면 충분할 매물 사진 찍기를 거부하는 것은 해도 너무한 것 같다”고 말했다.   일부 셀러들의 이런 과도한 자신감은 요즘 흔하게 찾아볼 수 있다. 어떤 셀러들은 온라인 마케팅에 많은 노력을 기울이는 것이 불필요하다고 여긴다. 집이 빨리 잘 팔린다는 통념 때문이다. 그러나 생각해볼 부분은 최근 대부분의 바이어가 내 집 찾기의 시작을 인터넷에서 한다는 점이다. 즉, 인터넷에서 시선을 끌지 못하면 아무리 매물이 부족해도 불리해질 수밖에 없다.   여기에 더해 호건 부사장은 집을 사는 바이어가 반드시 차를 타고 원할 때마다 편하게 올 수 있는 가까운 거리에만 있는 것은 아니라고 강조했다.   젤리오스 에이전트도 “전문적인 사진이나 상세한 추가 설명 그리고 다른 눈에 띄는 편의시설 등의 매력을 설명해줄 만한 내용도 없이 집을 내놓는 것은 큰 실수를 저지르는 것”이라고 단언했다.   사진은 물론, 동영상과 플로어 플랜, 전문가의 도움을 받아 준비할 수 있는 3D 투어 등 집의 디테일을 가능한 한 많이 보여줘야 보다 많은 바이어를 유인할 수 있다.   ▶“오퍼들 가운데 고민할 필요 없이 최고가를 고르면 돼”   오퍼 전쟁이 일상화되면서 셀러가 복수의 오퍼를 받는 것이 당연시되고 있다. 일부 오퍼는 리스팅 가격보다 높게 적어낸 경우도 있다고 전해진다. 양도차익 극대화를 생각하면 최고가 오퍼를 수락하는 것이 매력적이지만 그렇다고 항상 최선의 선택인 것은 아니다.   호건 부사장은 “결국 결정할 것은 가격이냐, 조건이냐는 것”이라며 “영리한 셀러는 다소 가격이 낮아도 훨씬 나은 조건을 찾는 경우가 많다”고 전했다.   예를 들면, 제시하는 가격이 낮아도 현금 구매를 내건다면 셀러 입장에서 더 나은 조건일 수 있다. 이유는 바이어의 재정적인 불확실성에 대해 고민할 필요가 없고 그만큼 클로징을 일찌감치 확실하게 끝낼 수 있기 때문이다. 그러나 만약 최고가를 선택했지만, 바이어가 모기지 대출 과정에서 문제가 생기면 셀러는 다른 바이어를 새로 찾을 때까지 원치 않지만, 더 오래 기다려야 한다.   이런 이유로 젤리오스 에이전트는 단순히 오퍼에 나온 가격만 볼 것이 아니라 바이어의 재정상태까지 따져봐야 한다고 조언했다. 그는 “보다 확실한 계약 완료를 위해 셀러는 이 밖에도 바이어들의 여러 측면을 고려해야 한다”며 “여기에는 추가로 더 집에 머물 수 있는지, 보다 유연한 클로징 조건들 그리고 실제 오퍼에 기재된 내용 이외의 조건들도 포함될 수 있다”고 말했다. 류정일 기자생각 후회 최근 주택시장 최근 바이어들 바이어 사이

2022-05-11

[에이전트 노트] 사면초가 바이어들

집값이 장기간 고공행진을 멈추지 않고 있는 상황에서 지난해 주택구매에 나선 바이어 중 3분의 2가 실패한 것으로 알려졌다. 66%의 바이어들은 구매 경쟁에 뛰어들어 아무런 결과 없이 지난 1년간 시간만 소비했고 나머지 3분의 1에 해당하는 34%의 바이어들만이 내 집 장만에 성공했다는 것으로 지난해 주택시장은 바이어들 간의 구매 경쟁으로 그야말로 시장 전체가 아수라장 그 자체였다고 말할 수 있다.   이런 상황 속에서도 최근 한 부동산 전문기관이 조사한 자료에 따르면 지금과 같은 최악의 구매 여건 속에서도 10명 중 8명은 내 집 장만을 여전히 최우선 순위로 꼽고 있는 것으로 조사됐다고 한다.   올해 부동산 시장 상황 역시 지난해에 비해 크게 개선될 기미는 전혀 보이지 않는 상황으로 바이어들은 오히려 지난해보다 더 힘들고 악화한 환경 속에서 구매 경쟁에 참여해야 할 것으로 보인다. 바이어들의 구매조건이악화한 것으로는 무엇보다 부동산 시장에 공급되는 매물이 늘어나고 있지 않은 것이다.   주택가격이 크게 올라가면서 높은 수익을 기대하는 주택소유주들 대부분은 집을 팔고 싶은 생각은 굴뚝같지만 팔고 싶어도 팔지 못하는 현 상황이 힘든 것은 마찬가지라고 한다.   현재 주택시장에 나온 매물이 턱없이 부족한 것을 알기 때문에 시세보다 좋은 가격을 받는 것은 보장된다고 하지만 주택을 판매하는 순간 본인 역시 바이어로 바뀌면서 치열한 주택 구입시장에 발을 들여놓아야 하므로 선뜻 매매를 결정하지 못한다.     시장은 계속 악순환이 되면서 매물공급이 늘어나지 못하는 상황으로 이 같은 현상은 당분간 계속 이어질 것으로 전망된다. 또한 치솟고 있는 모기지 이자율로 인해 바이어들의 구매 여건이 악화하고 있는 상황으로 이자율이 오르면 주택 거래가 감소하고 결국 주택 가격이 하락할 것이라는 단순한 이론이 현 시장 상황에서는 전혀 나타나고 있지 않다.   주요 금융기관에서는 주택구매능력지수 (HAI - Housing Affordability Index)가 최소 25%까지 하락할 것으로 예상했으며 주택가격의 상승폭이 커질수록 그 수치는 더 하락할 수 있다고 전망했으나 정작 주택 거래 감소나 주택 가격 하락의 조짐은 시장 어디서도 전혀 찾아볼 수가 없는 상황이다.   그리고 상승하는 주택 가격으로 인해 바이어들의 다운페이먼트 부담 비율이 계속 증가하고 있는 것 역시 예비 바이어들에게는 큰 부담으로 작용하는데 특히 첫 집 구입에 나서는 바이어들은 기존의 주택 소유주들과의 경쟁에서 크게 밀리고 있는 것으로 보인다. 주택구매 경쟁에서 복수오퍼가 몰리면 무엇보다 캐시 바이어가 가장 유리해지고 다음으로는 높은 다운페이먼트가 셀러에게 큰 신뢰를 줄 수밖에 없는 상황에서 그 마나 기존 주택소유주들은 주택가격이 오른 만큼 본인 소유의 주택가격 또한 상승했기 때문에 다운페이먼트 부담에서 다소 해방될 수 있다.   하지만 첫 집 구매에 나서는 바이어들은 최근 주택가격 상승 폭이 다운페이먼트를 적립하는 시간보다 훨씬 빠르기 때문에 그만큼 구매 경쟁에서 밀릴 수밖에 없다. 다운페이먼트가 적어질수록 모기지 대출 폭이 상승하면서 이자율 상승과 페이먼트 증가 등 연쇄적으로 첫 집 구매에 나서는 바이어들의 발목을 잡는 형상이다. 첫 집을 사는 바이어들에게 주택가격상승과 모기지 이자율 상승은 구매 경쟁에서 도태되는 큰 악재로 작용한다.     ▶문의: (213)500-5589   전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 사면초가 바이어 주택구매 경쟁 캐시 바이어 예비 바이어들

2022-04-26

주택 제대로 사면 인플레이션도 기회

“지금 사면 인플레 덕분에 집값 오를 것”  덩달아 오른 수리비·유지비는 따져야 장기 보유 아니라면 변동금리도 대안   40년 만에 최고로 오른 물가가 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있다. 1981년 12월 레이건 대통령 시절, 영화 ‘인디애나 존스’가 개봉했던 때 이후 최악의 인플레이션이라고 온갖 미디어들이 호들갑을 떨고 있다.   최신 물가 지표는 8.5%를 나타냈고 육류, 계란은 14% 가까이 올랐으며 개스값은 전국 평균이 갤런당 5달러를 넘어섰다. 집값도 꾸준히 올라 1월 19% 상승률을 보였고 3월 전국 주택 중간값은 40만 달러를 돌파했다.   소비자정보산업협회(CDIA)의 프랜시스 크레이튼 회장은 “인플레이션이 집값과 이자율 동반 상승을 가속하고 있다”며 “주택 바이어의 구매력은 날로 떨어지고 있다”고 말했다.   그럼에도 불구하고 인플레이션을 뚫고라도 반드시 올해 집을 사겠다는 바이어를 위한 5대 전략을 소개한다.   ▶가능한 한 빨리 사라   연방준비제도(연준)가 추가 기준금리 인상을 이미 예고한 가운데 주택 구매를 미룰수록 손해는 자명하다.   모기지 마켓플레이스 ‘모티’의 로브 헤크 부사장은 “인플레이션이 심화할 전망이라면 현재 손에 쥔 현금이 미래 가치보다 높을 것”이라며 “게다가 집값까지 오를 것으로 예상하면 미래에 사는 것보다 지금이 낫다”고 말했다.   지역에 따라 집값 오름세보다 큰 렌트비 상승 폭을 고려해도 서둘러 렌트에서 탈출하는 것이 이득이다. ‘리얼터닷컴’에 따르면 지난달 전국 렌트비 중간값 호가 상승률은 17%에 달했다.   개인재정 자문회사 ‘머니 위드 매기’의 매기 고메즈 설립자는 “집을 지금 사면 현재 오르고 있는 인플레이션의 덕을 봐서 집값이 오르는 혜택을 누릴 수 있다”며 “렌트비는 인플레이션으로 오른 랜드로드의 모기지를 대신 내주는 것으로 이해하면 어떤 것이 이득인지 쉽게 이해할 수 있을 것”이라고 설명했다.   ▶감당할 수 있나 판단하라   그렇다고 무턱대고 덤볐다가는 낭패를 보기 쉽다. 인터넷 은행 ‘앨라이’의 린지 벨 수석 전략가는 매달 모기지 페이먼트로 쓸 수 있는 최대 예산을 계산하고 그로부터 역으로 접근해 보라고 조언했다.   그는 “바이어는 최종적으로 얼마의 주택을 살 것인지 전반적인 예산을 객관적으로 판단해야 한다”며 “일생일대의 결정이기 때문에 반대로 말해 언제 발을 뺄 것인지를 정하는 것도 중요하다”고 조언했다.   만약 과감하게 시장에 뛰어들 것이라면 당장 늘어날 다운페이 부담부터 따져봐야 한다. 같은 20% 다운페이라도 50만 달러 집을 살 때와 60만 달러를 고를 때는 금액 부담이 더 늘어난다.   인플레이션에 따른 집값 상승 등 밝은 면만 보고 도전했다가는 인플레이션과 동시에 오르는 주택 유지비에 놀랄 수 있다. 'DLD 회계법인’의 데니스 두한 설립자 겸 공인회계사(CPA)는 “당장 이사비와 리모델링 비용은 물론, 살면서 내야 하는 유틸리티, 재산세, 보험료 등도 모두 오르고 있다”며 “당초 예산을 세울 때 잘 고려해야 하는 이유”라고 강조했다.   ▶후보 지역을 넓혀라   예산안을 확정했다면 하우스 헌팅 전략도 새롭게 짜야 한다. 달리 말하면 조금 작은 주택이나 타운 홈을 찾아야 한다는 것이고 도심보다는 다소 교외로 나가야 한다는 의미로 원하는 가격대를 낮춰야 한다는 뜻이다.   이때 만약 집의 상태는 어떻게든 양보해도 가격이 낮은 주택을 찾겠다고 생각한다면 주의할 점이 있다. 주택을 고쳐서 이사해서 살아야 하는데 인플레이션으로 건축자재 가격과 근로자 공임이 이미 오른 상태로 주택 수리나 리노베이션 비용이 이전보다 많이 늘어난 점을 고려해야 한다.   뉴욕 ‘콜드웰 뱅커 워버그’의 스티븐 고틀리브 에이전트는 “주택 리노베이션을 위한 건축 자재 가격은 올랐고 배송도 지연되고 있다”며 “바이어는 간단한 주택 보수인 경우라도 이런 점을 염두에 두고 계획을 세워야 한다"고 말했다.   ▶크레딧 점수 높여 두기   모기지가 갈수록 비싸지는 상황에서는 이자율을 낮추면 낮출수록 부담해야 하는 기회비용이 줄어들어 유리해진다. 간단히 표현하면 모기지 렌더에 따라 다소 차이는 있지만, 크레딧 점수가 740점 이상이어야 유리하다는 것이다.   두한 CPA는 “가능한 한 크레딧 점수를 높게 유지하면 앞으로 수십 년 갚아 나가야 할 돈이 줄어든다”고 설명했다.   크레딧 점수를 높이려면 기존에 진 빚은 갚아서 없애고, 무엇이든 연체되는 일은 피하며, 크레딧 리포트에 잘못된 부분은 수정해둬야 한다. 크레딧 카드 밸런스를 줄이거나 카드 한도를 높이는 것도 궁극적으로 점수를 높이는 데 도움이 된다.   가능하면 다운페이를 많이 하는 것도 도움이 된다. 렌더 입장에서는 리스크가 줄어 대출자에게 우호적으로 낮은 이자율을 제공할 수 있다. 또 바이어 입장에서도 혹시 모를 주택 가격 하락에 대비할 수 있는 좋은 방법이기도 하다.   벨 수석 전략가는 “많은 다운페이는 집값 하락에 대비한 훌륭한 헤지 방법”이라며 “대출액 자체를 줄여주기 때문에 미래 집값 하락이라는 불확실한 상황에서도 실제보다 많은 부채를 지게 되는 것을 막아준다”고 전했다.   ▶다양한 모기지 옵션   최종적으로 인플레이션을 피해 주택 관련 비용을 줄이고 싶다면 모기지 대출을 세심하게 점검해야 한다. 이와 관련, 헤크 부사장은 “집값의 20% 다운페이, 30년 모기지가 항상 옳은 선택은 아니다”며 “렌더에 따라 이보다 훨씬 다양한 선택 옵션이 있다는 점도 염두에 둬야 한다”고 조언했다.   이런 맥락에서 일부 바이어에게는 변동금리 모기지(ARM)가 제격일 수도 있다. 이 상품은 초기 3년, 5년 또는 7년간 금리가 고정됐다가 이후 시중금리에 따라 이자율이 달라지는 특징이 있는 데 오랜 세월 집을 소유하지 않을 경우에 적합하다.   뉴욕 ‘컴파스 부동산’의 킴벌리 제이 에이전트는 “변동금리 모기지는 고정금리 상품보다 통상 낮은 초기 이자율이 적용된다”며 “이런 이유로 오랜 기간 집을 소유하지 않을 계획인 바이어에게 상당한 금액을 아낄 기회를 제공한다”고 말했다.   또 일부 상품은 다운페이 부담이 적고, 모기지 보험 가입 의무가 없는 경우도 있어서 당장 많은 현금이 없는 경우 비용 부담을 낮추는데 상당한 도움이 된다. 대신 바이어 본인의 인생 계획이 확실해야 하며 미리 여러 론 오피서나 모기지 브로커를 만나 상담하고 자격을 갖췄는지 점검해야 한다.   류정일 기자인플레이션 주택 기준금리 인상 주택 바이어 전국 주택

2022-04-20

[부동산 가이드] 전문적인 부동산 에이전트

 오늘은 부동산 에이전트로 일하면서 느끼는 에이전트와의 신뢰, 믿음, 그리고 일 잘하는 전문가 부동산 에이전트에 대해 쓰려고 한다.     부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 집값은 계속 오르고, 모기지 이자율도 오르고 있는데, 이 악조건 속에 여전히 집을 사고자 하는 바이어들이 많다. 역시 인플레이션이 한목 한 듯 하다.   최근 강력한 셀러스 마켓으로 바이어들은 여전히 집을 구입하는데 어려움을 겪고 있다. 주택 적정 가격은 분명있는데, 가격과 상관없이 팔고 사는 마켓의 현실에 너무 답답할 때가 있다.     질로우나 레드핀 또는 리얼터닷컴 등을 통해 아주 많은 매물 정보를 보는 것은 비교 차원에서는 좋지만 오픈 온라인 정보는 정확하지 않을 수도 있다는 점을 염두해야 한다.   절대 믿지 말아야 하는 정보인데도 셀러와 바이어들 사이 의존도가 너무 높아지고 있다. 그렇기 때문에 바이어들은 현시점에 딱 맞지 않는 가격 정보를 가지게 된다. 탐색을 할 때는 온라인 정보를 자세히 리서치하는 것이 중요하지만, 주택을 구입하는 시점에는 그 지역을 잘 아는 바이어 에이전트가 필요한 것이다.     집을 잘 고르고 오퍼를 잘 쓰고 좋은 매물을 놓치지 않고 융자를 잘 받는 것에 더해서 본인의 운도 좋으면 이것이 최상의 주택 바잉 시나리오일 것이다.     이사를 생각하거나 은퇴 지역을 고르는 경우 믿을 만한 바이어 에이전트를 찾아 신뢰할 수 있는 관계를 쌓아나가기를 바란다.   집을 보기 전이나 리스팅을 원할 때는 자주 연락하다가 원하는 정보를 얻고 나면 연락을 끊는 경우, 본인의 이름 등 정보를 숨기는 경우, 주택을 구매할 수 있는 증빙 서류를 제시하지 않고 주택 구매 시기가 모호한 경우에는 좋은 바이어 에이전트를 만나기 어렵다.     탑 리스팅을 가진 셀러 측에서는 바이어에게 쇼잉 전에 그 바이어가 모기지 프리-어프루브가 있는지, 잔고 증명을 할 수 있는지 확인하고 싶어한다.     대부분 셀러들은 본인이 잘 가꾼 집을 높은 가격에 팔고 싶어하기 때문에 매매가 바로 이루어지거나, 집을 살 가능성이 높은 바이어에게만 쇼잉을 하고 싶어한다. 바이어 입장에서 타 지역에 좋은 주택을 구매하려면, 바이어의 이익을 대변할 수 있는 부동산 에이전트를 구하고, 탐색의 기간과 구매의 시기를 나눠서 효과적인 리서치와 액션을 취해야만 좋은 집을 구매할 수 있다.     집을 구매한다는 것은 특히 삶의 터전을 바꾸어 타지역에 주택을 구입한다는 것은 가구나 자동차를 사는 문제와는 아주 다르기 때문에 온라인 정보에만 의존해 본인 판단만으로 선택하기에는 변수가 아주 많다고 볼 수 있다.   이런 이유로 신뢰할 수 있는 바이어와 신뢰할 수 있는 지역을 잘 아는 에이전트의 조합으로, 지역 탐색 기간과 구입 시기를 잘 선택해서 빠르게 움직여야만 최고의 주택을 구입할 수 있다.     ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 에이전트 부동산 부동산 에이전트 바이어 에이전트 전문가 부동산

2022-04-13

[포커스] 모기지 이자율 5% 육박 바이어들 비상

모기지 이자율이 5%에 육박하면서 주택 구매를 계획 중인 한인 바이어들도 비상이 걸렸다. 이미 오른 집값도 부담인데 이자율도 상승하며 우려했던 악몽이 현실화됐지만 뾰족한 수가 보이지 않기 때문이다.   국책 모기지 기관 ‘프레디맥’에 따르면 지난달 25일 기준 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율은 4.67%로 전주 4.42%와 전년 3.18% 대비 크게 올랐다. 2018년 12월 이후 3년 4개월 사이 최고로 올해 초 3.22%와 비교하면 석 달 만에 1.45%포인트 상승했다. 15년 만기 고정금리 모기지는 3.83%, 5년 변동금리 모기지는 3.50%를 각각 기록했다.     ‘에퀴티 스마트 홈 론스’의 제임스 김 융자 전문가는 “이자율이 계속 오를지, 지금이 집을 사기에 적절한 타이밍인지 문의하는 한인 고객들이 많다”며 “모기지 신청은 연초보다는 줄었지만, 꾸준히 준비해온 고객들 가운데 더 늦기 전에 대출을 받으려는 수요는 아직 많다”고 분위기를 전했다.   일부 한인 바이어 가운데는 자포자기하는 경우도 나온다.   LA 한인타운의 한 부동산 에이전트는 “소득이 오르지 않는데 집값에 금리까지 부담만 커지면서 주택 구매를 미루겠다는 손님들도 나온다”며 “집값 오름세가 꺾이거나 이자율이 진정되거나 해야지 현재로써는 오퍼 경쟁에서 이기기 힘들다고 판단한 경우”라고 말했다.   B 씨는 “모기지 이자율이 1%포인트 상승하면 소득이 오르지 않는 한 소득대비부채(DTI) 비율이 올라 대신 살 수 있는 집값을 12% 낮춰야 한다는 융자 전문가의 조언을 최근 들었다”며 “동시에 집값까지 올라 보수적으로 보면 30% 저렴한 집을 살 수밖에 없다는데 이런 매물은 지금 시장에 존재하지도 않더라”고 푸념했다. 이런 까닭에 지난달 25일 기준 모기지 신청은 전국적으로 전주 대비 6.8% 감소했다.   모기지은행협회(MBA)에 따르면 재융자는 15%, 주택 구매용은 1% 각각 줄었고 전체 중 재융자 비중은 일주일 만에 44.8%에서 40.6%로 축소됐다.   ‘원플러스 모기지’의 남상혁 대표는 “이미 너무 오른 집값에 대한 부담 때문인지 모기지 신청이 저조하다”며 “예를 들어 95만 달러에 나온 매물이 120만 달러에 팔리는 상황인데 모기지 이자율 상승 부담까지 더해 선뜻 오퍼 경쟁에 나서기 힘든 시장 상황”이라고 전했다.   일부 바이어는 이자율이 낮은 변동금리 모기지로 방향을 틀면서 MBA 최신 통계에서 변동금리 모기지 신청 비중이 1월 말 4.5%에서 지난주 6.6%로 확대되기도 했다.   이자율 전망에 대해 ‘질로’의 폴 토마스 부사장은 “연방준비제도가 기준금리를 0.5%포인트씩 수차례 인상할 것이란 시장의 예측으로 모기지도 더 비싸질 것”이라고 말했다.   남상혁 대표도 “연방준비제도가 2조7400억 달러 규모의 모기지담보부채권(MBS) 매입을 중단한 상황이라 이자율이 4% 중후반대를 유지할 것으로 보인다”고 말했다.   이런 가운데 필라델피아 연방준비은행의 패트릭 하커 총재는 지난달 29일 한 콘퍼런스에서 “40년 만기 모기지로 페이먼트 부담을 20% 이상 낮출 수 있다”며 “연방 주택국(FHA), 도시개발부(HUD)가 검토에 나서야 한다”고 언급하기도 했다. 류정일 기자포커스 이자율 바이어 변동금리 모기지로 모기지 이자율 이자율 상승

2022-03-31

[부동산 이야기] 셀러 마켓과 바이어 마켓

 부동산을 시작한 지 올해로 19년째가 되어 가지만 이토록 극심한 매물 부족은 처음 경험하고 있다. 현재 마켓에 나와 있는 매물량은 불과 한달치도 안돼서 한 매물에 수십 개의 오퍼가 쌓이는 경우가 대부분이고 적정가격에 나온 매물은 거기서 또 한참 오버가 돼 팔리고 있다. 컨디션이 좋고 업그레이드가 잘 된 매물의 경우 많게는 약 15~20%가 오버되어 팔리기도 한다.     이처럼 치열한 오퍼 전쟁서 승리하기 위해서 바이어들은 불리한 조건으로 셀러들의 요구를 맞추는 수밖에 없다. 위에서 언급한 대로 가격은 당연히 최상으로 제시하고 묻지도 따지지도 않겠다는 식의 감정, 인스펙션, 그리고 융자에 대한 컨틴전시들을 대부분 없애고 들어간다거나 아니면 아예 모든 컨틴전시를 없애기도 한다. 이러다 보니 오퍼를 쓰는데 더욱 확실한 준비가 필요해진다.   첫째, 융자 서류는 미리 철저하게 점검을 마친다. 예전에는 서류를 미처 보지도 않은 채로 전화통화로 대충 몇 가지 물어보고 융자 프리퀄을 주는 것도 많았지만, 이제는 집을 보러 다니는 걸 시작하기 전에 모든 서류를 완비해서 리뷰를 완벽히 마치는 것이 좋다. 때로는 리스팅 에이전트에 따라 프리퀄보다 더 높은 융자 자격을 요구하는 경우도 종종 있는데 어찌 되었든 크레딧 체크와 세금보고 등등을 세밀하게 리뷰하고 시작하는 것이 바람직하다. 융자에 대한 컨틴전시 기간을 아주 짧게 잡거나 아니면 경우에 따라 완전히 리무브하고 시작하려면 이는 필수라 하겠다.   둘째, 오퍼 가격을 확 올려야 하고 대부분 여기에 감정 컨틴전시를 없애고 들어오도록 요구하는 경우가 대부분이라서 예상 감정 가치에 대한 좀 더 상세한 조사가 필요하다. 에이전트들 역시 감정에 쓸 수 있는 비교매물에 대한 이해도가 감정사 수준 못지않게 요구된다. 팔린 시기, 사이즈, 그리고 로케이션 등에 따라 어떤 매물은 사용 가능하고 어떤 매물은 사용할 수 없기 때문에 세밀히 분석해서 예상할 수 있는 감정가가 어느 정도인지 그래서 감정이 만약 계약한 액수보다 적게 나올 경우 어떤 옵션들이 가능할지 대비가 필요하다.     셋째, 좀 더 적극적으로 오퍼를 따내줄 수 있는 에이전트의 실력이 요구된다. 오퍼만 써서 던져놓고 얌전히 대답 오는 걸 기다린다면 요즘 같은 마켓에서는 카운터 오퍼는커녕 리스팅 에이전트에게서 전화나 문자 한 통 못 듣고 게임 오버가 되곤 한다. 오퍼의 갯수나 현재 오퍼의 상황을 계속해서 파악하고 손님과 거기에 맞는 작전을 짜야 하겠다. 리스팅 에이전트에게 손님의 자격조건을 계속 어필하거나 또한 함께 협업할 에이전트로서의 본인의 적합함도 계속 리스팅과 좋은 관계로 쌓아야겠다.     바이어들은 이렇게 엄청난 경쟁 상황에서 많은 스트레스를 느끼는데 이러한 상황에서 에이전트들의 좀 더 지혜롭고 노련한 가이드가 더욱 요구된다. 만약 바이어 마켓으로 변한다고 해도 어차피 한 쪽은 불리한 입장이고 또한 바이어 마켓에서도 사실 인기가 좋은 매물, 즉 가격을 잘 설정하고 매력적인 컨디션과 장점이 있는 매물들은 어차피 언제나 복수 오퍼를 누리곤 한다. 반면에 초강력 셀러 마켓에서 조차도 쉽게 안 팔리고 찬밥 신세인 매물들도 가끔 있다. 조건에 맞지 않는 너무 무리한 가격의 요구라던가 할 때 그래서 더더욱 에이전트들의 역할이 중요하다. 본인을 대변해서 최고의 딜을 해 줄 에이전트를 찾는 것은 셀러, 바이어를 초월해서 모든 부동산 딜의 가장 중요한 포인트다.   ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 마켓 바이어 바이어 마켓 셀러 바이어 현재 마켓

2022-03-30

가격 올리고 시간 단축 셀러 마음 뺏어야

  ━   봄 성수기 비딩 전쟁 필승 전략     봄 성수기를 맞은 주택시장은 여전히 비딩 전쟁(Bidding War)이 한창이다. 모기지 이자율이 올랐지만 집을 사려는 바이어는 줄지 않고 아직도 매물은 부족해서다. 전국 주택건축가협회(NAHB) 조사 결과, 45%의 바이어는 계획보다 많은 금액을 오퍼해야 하는 과도한 비딩 전쟁이 원하는 집을 찾는데 최대 도전이라고 털어놨다. 지난해 바이어를 괴롭혔던 오른 집값, 부족한 매물, 극심한 경쟁에 올해 들어 추가된 이자율 상승까지 비딩 전쟁에서 고려하면 이기는 전략을 짜는데 고려할 사항이 더욱 늘었다.    모기지 사전승인 첫걸음 잘 떼야 컨틴전시 면제 신중한 판단 필요 ‘러브 레터’ 공정 주택법 위반 주의    ▶모기지 사전승인   모기지 렌더에게 미리 받아둔 사전승인서는 바이어가 얼마나 준비됐는지를 증명한다. 초보 바이어들이 자주 헷갈리는 것은 사전승인(Preapproved)과 사전자격(Prequalified)인데 당연히 사전승인의 무게감이 더 크다.   사전자격은 단순히 모기지를 받을 자격이 된다는 간단한 내용을 담고 있지만, 사전승인은 바이어의 재정상태까지 파악해서 얼마나 많은 금액의 대출이 가능한지를 명시한 공식문서이다.   그만큼 경쟁자들 사이에서 셀러에서 잘 보일 수 있고 바이어 본인에게도 과연 자신이 집을 사고 유지하는데 얼마나 능력이 되는지 파악하는 데 도움이 된다.   ▶가격 올리기   경쟁자가 있다고 판단되면 리스팅 가격보다 높여서 오퍼를 하면 좋다. 동일한 조건이라면 셀러는 당연히 높은 가격에 끌릴 것이기 때문이다. 그렇다고 무한정 높이라는 것은 아니고 에이전트를 통해 시세 및 최근 거래 동향 등을 파악해서 정하면 된다.   가격을 올려서 오퍼할 때 유념할 것은 당연히 추가로 재원이 더 필요해진다는 점이다. 모기지 렌더는 집의 가치에 맞춰서만 대출을 해주고 더 이상은 받을 수가 없어 나머지는 바이어가 대출 이외에 방법으로 조달해야 한다. 가격을 올려 오퍼를 할 때는 사전 디파짓을 많이 해서 셀러의 신뢰를 얻는 방법도 전략도 함께 써야 한다.   그리고 실제 오퍼를 할 때는 유효한 시한을 24시간 또는 그 미만으로 짧게 해서 셀러가 다른 오퍼를 고려할 틈을 주지 않고 곧장 결정하도록 유도하는 게 좋다.   ▶거액 다운페이   다운페이 액수를 높이면 모기지 대출 규모를 줄일 수 있다. 당연한 말이지만 비딩 전쟁이 극심해서 리스팅 가격보다 오퍼 가격이 크게 오르면 작지 않게 유리한 환경을 만들 수 있다.   거액의 다운페이 전략을 성공적으로 수행하려면 모기지 렌더 등에게 현재 은행 계좌 등에 누구보다 많은 밸런스가 있는 점을 보여줘 충분한 재력을 갖춘 바이어로 보이게 해야 한다.   ▶현금 구매   주택 현금 구매는 모두가 취할 수 있는 전략은 아니지만 가능하다면 셀러에게 가장 잘 보일 수 있는 최상의 방법이다. 게다가 어떤 모기지 렌더 등이 개입할 필요도 없기 때문에 파이낸싱 과정에서 리스크를 제거할 수 있고 클로징 절차의 속도도 낼 수 있다.   대신 현금으로 일사천리 구매한다고 바이어까지 서두르면 안 되고 주택에 대한 감정이나 인스펙션 등 계약을 완료하기 전에 반드시 해야 할 과정은 꼼꼼하게 거쳐야 한다.   ▶컨틴전시 면제   부동산 거래에서 컨틴전시나 다른 계약 조건들은 최종적인 거래 완료를 위해 반드시 행해져야 한다. 보통 바이어는 이런 조건들이 완벽하게 충족되지 않는 거래에서 빠져나갈 권리가 있다.   그런데 바이어가 이런 컨틴전시를 건너뛰겠다고 하면 셀러에게는 적극적으로 집을 사겠다는 의사를 표현하는 셈이다. 다만 그렇게 산 집에 나중에 문제가 생길 수도 있기 때문에 컨틴전시, 특히 인스펙션 등을 건너뛰고 집을 사겠다고 오퍼를 하기 전에는 후회할 일이 없을지, 감당할 자신은 있는지 깊게 생각해봐야 한다.   ▶에스컬레이션 조항   오퍼에서 에스컬레이션(Escalation) 조항은 비딩 전쟁에서 다른 바이어가 더 높은 가격을 제시하면 본인도 그에 맞춰 가격을 올리겠다는 의미를 담고 있다. 이는 곧 경쟁이 심하지만 필요하다면 최대 금액으로 높여서 오퍼를 조정할 수 있다는 뜻이다.   이 방식은 셀러에게 바이어 본인이 얼마나 진지하게 거래에 임하는지, 얼마나 셀러의 집을 계약하고 싶어하는지 보여주는 증거가 될 수 있다.     이미 경쟁이 심한 매물에 대해서 에스컬레이션 조항을 사용할 때는 특히 신중해야 하지만 만약 감정 등을 통해 봤을 때 저평가된 매물이라면 적극적으로 활용해 승기를 잡는 데 유리하게 쓸 수 있는 방법이다.   ▶개인적인 편지   인간적인 면모가 풍기는 편지는 최고가 입찰이 아니어도 간혹 강력한 힘을 발휘한다. 소위 ‘러브 레터’라고 불리는 이 편지에는 감정적인 요소 등을 동원해 왜 바이어가 이 집을 원하는지 설득하는 내용을 담게 된다. 특히 셀러가 집에 대한 애착과 정이 많다면 러브 레터는 성공적인 방법이 될 수 있다.   그러나 편지 내용에 개인적인 정보를 담아 공정 주택법 등에 저촉될 수 있는 부분은 주의해야 한다. 인종이나 나이 등의 내용이 담겨 있고 셀러가 이런 부분을 참고해서 오퍼를 받아들이거나 거절했다고 누군가 주장한다면 바이어도 곤란해질 수 있다. 전국부동산협회(NAR)는 소속 에이전트들에게 러브 레터를 셀러에게 전달하는 것은 금지하고 있으므로 각별히 유의해야 한다.   ▶셀러의 대응 전략   셀러라고 무조건 즐거워만 할 상황은 아니고 고려해야 할 점들이 있다. 최우선은 현금 오퍼다. 셀러 입장에서는 바이어 측 렌더의 변수 등으로 다른 고민을 하지 않아도 되기 때문에 편하다.   동일한 관점에서 바이어의 전반적인 재정 상황도 살펴봐야 한다. 오퍼에 적힌 가격만 보고 선뜻 결정해서는 안 된다. 막상 바이어가 대출을 받을 수 없게 되면 셀러는 처음부터 새로운 다른 바이어를 찾아야 한다.   컨틴전시 면제나 에스컬레이션 등의 조항도 검토해야 하고 클로징 스케줄도 미리 조율해야 한다. 특히 셀러는 본인 집의 가치를 제대로 알고 있어야 한다. 감정가가 판매가보다 낮으면 바이어는 대출액보다 큰 비용을 감당해야 하는데 이런 경우에 대비해서 바이어가 재정적인 능력이 충분한지 판단하기 위해서라도 집의 가치는 객관적으로 알고 있어야 한다.   류정일 기자시간 단축 모기지 사전승인 바이어 본인 초보 바이어들

2022-03-23

재정 상황 확인하고 주택 상태 꼼꼼하게 점검

  ━   바이어가 자문해야 할 질문들   클로징 비용도 집값의 2~5% 필요 자연재해 위험·보험 클레임 이력도 점검 지붕·각종 시스템 수명 파악해야 돈 절약   바이어가 오퍼를 던지기 전에 가장 중요한 것은 ‘확신’이다. ‘바로 이 집이다’는 마음이 생겨야 한다. 그런데 주변을 둘러보면 너무나 많은 옵션이 있고, 경쟁이 심해 어떻게 완벽한 확신을 가져야 할지 혼란스럽다.   본인에게 완벽한 집을 찾기 위해서 시장 조사는 필수다. 그리고 이때 필요한 것은 올바른 질문을 스스로 던지는 것이다. 그래야 경쟁에서 이길 수 있고, 감당할 수 있으며, 장기적으로 후회하지 않는다.   ▶총예산은 얼마인가   스스로 감당할 수 있는 예산을 넘어가는 집을 보는 건 시간 낭비다. 주택 구매는 집값 이외에 재산세, 집 보험, 기타 유지비와 필요한 경우 수리비가 든다.   ‘버크셔 헤서웨이 홈서비스’의 웬디 메이스 에이전트는 “예상치 못한 보수와 콘도인 경우 HOA 등을 더하면 정작 집을 사서 누릴 수 있는 재정적인 이점을 당장 누리기 힘들 수도 있다”고 말했다.   ‘켈러 윌리엄스 레거시 원’ 부동산의 조이 샘파가 리얼터는 “모기지 사전승인이 그래서 필요한 것”이라며 “바이어, 에이전트, 셀러 모두가 효율적으로 일 처리를 하는 데 좋다”고 말했다.   ▶자연재해는 없나   연방 재난관리청(FEMA)이 지정한 홍수 위험 지역에 속하는지 파악이 우선이다. 캘리포니아의 경우는 지진에 대한 위험이 존재하기 때문에 지진 보험 가입도 고려해야 한다. 또 기본 집 보험도 보장 범위를 넓혀 자연재해로 파괴된 경우 재건축 비용을 받을 수 있도록 설계해야 한다. 아니면 재난 이후에 청구서 부담까지 지게 될 수 있다.   ▶셀러가 떠나는 이유   집을 파는 셀러가 떠나는 이유를 알면 보다 유리한 협상이 가능하다. 주택 다운사이징인지, 직장 때문에 이사인지, 다른 경조사 때문인지 등을 구체적으로 알아볼 필요가 있다.   좋은 에이전트는 이런 정보를 알아내서 바이어가 협상에서 활용할 수 있도록 해준다. 가능한 한 빨리 이사를 원하거나 집을 내놓은 지 오래된 셀러라면 이에 맞춰 일정 등을 조율해줄 때 승산이 높아진다.   ▶집의 상태는 어떤가   간혹 주택 관련 서류와 리스팅 정보가 실제와 맞지 않는 경우가 있다. 예컨대 4베드룸 집인데 그중 침실 하나가 로컬 빌딩 코드에 맞지 않을 수 있는데 에이전트와 상의해야 한다.     셀러가 해당 주택에서 거주한 뒤에 고친 부분이나 리노베이션도 점검해야 한다. 바뀐 부분이 있다면 제조자 워런티까지 확인해야 한다. 전체적인 수리 이력은 셀러와 협상에서 중요한 무기가 될 수 있다.   ▶지붕은 오래됐나   지붕은 비싸다. 막상 계약하고 이사를 마쳤는데 지붕의 수명이 다 됐다면 또다시 상당한 금액을 들여서 고쳐야 한다.   만약 당장 보이는 지붕에 문제가 있다면 모기지 렌더가 대출 조건으로 당장 수리를 요구할 수도 있다. 리스팅 정보에 지붕에 대한 묘사가 없다면 반드시 정확한 내용을 요구해야 한다.   ▶주요 시스템은 오래됐나   지붕과 마찬가지로 집의 각종 시스템이 설치된 지 얼마나 됐는지 파악은 필수다. 여기에는 에어컨, 난방기, 워터 히터, 세탁기와 건조기, 스토브 등이 포함된다.   만약 이들 중에서 수명이 끝났거나 거의 다 됐다면 바이어는 셀러에게 해당하는 홈 워런티를 사 달라고 요구할 수도 있다.   ▶리스팅 된 지 오래됐나   매물로 등록된 것이 오래됐다면 셀러는 보다 적극적으로 집을 팔려고 할 것이다. 바이어 입장에서는 가격, 스케줄, 컨틴전시, 거래 조건과 함께 눈에 띄는 문제점 해결 등과 관련해 유리해질 수 있다.   초반에 너무 올린 가격에 리스팅된 경우는 아무래도 오랜 기간 팔리지 않을 수 있다. 리스팅 기록상 잦은 가격 조정이 있었다면 집에 문제가 있는 것으로 보고 대응해야 한다.   ▶보건·안전 위험 요소   납이 함유된 페인트, 라돈 검출, 이끼 지역 또는 다른 건강과 안전 관련 위험 요소는 모기지 승인에 걸림돌이 될 수 있다. 과거에 비슷한 이슈가 있었다면 셀러에게 관련 자료를 요구하고 어떻게 해결이 됐는지 확인해야 한다.   만약 위험한 요소가 있을 것으로 의심되거나 인스펙터가 추가 조사 의견을 내면 해당 문제점 진단에 추가 비용이 더 들어갈 수 있다.   ▶과거 보험 클레임   셀러에게 과거 ‘보험보상기록(Comprehensive Loss Underwriting Exchange: CLUE)’을 요구해서 살펴봐야 한다. 과거 7년 동안 해당 주택의 집 보험 클레임 관련 내용이 정리된 서류다. 셀러가 알려주지 않았거나, 인스펙터가 찾아내지 못했지만, 보험사를 통해 문제가 접수되고 처리된 내용을 한눈에 알아볼 수 있다.   ▶이웃 분위기   직접 살아보기 전까지 이웃의 분위기가 어떤지 알아내기는 쉽지 않지만 절대로 간과해서는 안 되는 부분이다. 시끄러운지 조용한지, 친근한지 배타적인지, 애완동물에 친화적인지 그렇지 않은지 등 필요에 따라 중요한 부분이다.   이를 파악하기 위해 셀러에게만 의지해서는 안 된다. 메이스 에이전트는 “주변을 직접 돌면서 이웃들과 이야기해야 한다”며 “셀러가 공개하기 꺼리는 정보를 얻을 확률이 높다”고 말했다.   ▶집의 다른 문제점   셀러는 집에 관한 모든 정보를 제공할 의무가 있다. 그러나 누락되거나 빠진 부분에서 큰 문제가 생기기도 한다. 이런 이유로 전문가에 의한 인스펙션이 중요하다.   인스펙션 리포트는 집의 전반적인 컨디션을 규정하고 클로징 이전에 수리나 셀러 제공 크레딧 등의 협상 카드로 사용된다. 만약 집에 심각한 결함들이 발견돼 오퍼에 관련 내용을 넣었다면 이후 진행 과정에서 페널티 없이 계약을 취소하고 디파짓을 돌려받을 수 있다.   ▶클로징 비용은 얼마나   클로징 비용은 통상 집값의 2~5% 수준이다. 여기에는 대출 수수료, 타이틀 리서치 비용과 관련 수수료, 감정 및 기타 비용 등이 포함된다. 클로징 데이트 3영업일 이전에 관련 서류가 바이어에게 제공되고 여기에 맞춰 클로징 비용을 지불해야 한다.   샘파가 리얼터는 “클로징 서류에 바이어와 셀러가 서명하고 에스크로 회사가 이들 서류를 모기지 렌더에게 보내면 대출이 집행된다”며 “이제 바이어는 홈오너가 된다”고 말했다.   류정일 기자재정 상황 바이어 에이전트 질문들클로징 비용 절약 바이어

2022-02-23

[부동산 가이드] 셀러 마켓에서의 바이어 보호

 올해도 강한 셀러 중심의 마켓으로 움직였다. 대부분 아주 무리하게 높은 가격이 아니라면 마켓에 내놓으면 복수 오퍼로 오버가 되는 경우가 다반사였고 계약의 조건 역시도 셀러가 원하는 대로 다 맞추며 묻지도 따지지도 않고 사야 하는 상황이 지속하여 왔다. 이것은 내년에도 올해처럼은 아니겠으나 매물 부족 현상이 크게 나아지지 않는 한 어느 정도는 당분간 예상해야 할지도 모른다. 그래도 이자가 아직은 여전히 낮으니 다운페이가 준비되고 인컴이 융자 얻는 게 가능하다면 지금이라도 사자고 나서는 바이어들에게 집을 사는 과정에서 알고 있어야 할 사항들을 숙지시켜 주고자 한다.   오퍼 경쟁이 뜨거울 때 컨틴전시를 일부나 심할 때는 모두 없애는 것이 작년부터 이어져 오고 있다. 이것은 계약에 있어 미리 본인에게 기본적으로 주어지는 취소할 수 있는 권리를 포기하겠다는 것을 의미한다. 인스펙션 컨틴전시를 없애면 이 집에 있는 하자나 보수를 할 사항들을 시비 걸지 않겠다는 뜻이고 감정 컨틴전시를 없애면 설혹 이 집이 감정가가 모자라게 나와도 다 감당하고 문제 삼지 않겠다는 것. 만일 감정가가 1만불이 모자라게 나왔고 다운페이가 20% 이하인 경우를 보자. 집값의 80%를 융자받는 경우라면 감정가에서 모자라는 1만불의 80%인 8000불을 융자액에서 더 빼고 그만큼 추가로 다운페이를 메꿔야 하는 상황이 생긴다. 그러므로 오퍼를 쓸 때 경쟁에서 이기기 위해 무리하게 가격을 올려 쓴다면 집의 감정 예상가를 에이전트가 조사해서 추가 다운페이가 가능할지에 대하여 바이어와 상의하고 움직이는 것이 필요하다.     이보다 더 주의해야 할 상황은 모든 컨틴전시를 없애고 들어가는 것이다. 한마디로 바이어는 절대적으로 불리한 위치에 서야 한다. 모든 컨틴전시가 없는 상황에서 정말 불가피하게 취소를 할 수밖에 없다면? 바이어는 이니셜 디파짓을 포기해야 하는 궁지에 몰리게 되는 것이다. 그러므로 컨틴전시는 에이전트가 바이어에게 충분히 설명하고 전문가로서 가이드해야만 한다.     'As-is'에 대한 이해가 필요하다. 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다는 의미인데 우리가 사용하는 계약서 폼은 기본적으로 이러한 내용을 이미 안고 있다. 하지만 에스크로를 열고 인스펙션을 한 후에 바이어는 중요한 하자나 보수가 필요한 부분에 대해 보수 요청이나 크레딧을 달라고 협상을 시도하게 되는데 만약 인스펙션 컨틴전시를 다 없애고 들어간 경우라면 바이어는 이 프로퍼티를 있는 그대로 사겠다고 약속을 하는 셈이다. 그러므로 이러한 부분 역시 에이전트가 사전에 충분한 설명을 하고 바이어가 동의하는지에 대한 확인을 하여야 하며 또 조언과 가이드가 큰 역할을 하겠다.   이처럼 불리한 조건으로 집을 사야 하는 시기에 특히 에이전트는 고객을 보호하는데 더욱 세심한 신경을 써야 하고 전문성을 발휘해야 할 필요가 있다. 그러므로 에이전트를 잘 선택해 믿고 협조해주면 어려운 마켓에서도 좋은 집을 사는 것이 한층 더 부드럽고 쉽게 진행될 것이다.     ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 가이드 바이어 셀러 바이어 보호 셀러 마켓 감정 컨틴전시

2021-12-29

[CAR 2021 주택시장 보고서] 바이어들 콘도보다 단독, 도심보다 교외 선호

팬데믹의 영향으로 올해 가주의 주택 바이어들은 보다 큰 집을, 더 빠르게 구매한 것으로 드러났다. 낮은 이자율에 힘입어 첫 주택 구매자 등도 선전했고 실제 집을 판 셀러들은 최고 135% 이상의 수익을 챙겼다.   가주 부동산협회(CAR)는 1908명의 에이전트를 대상으로 조사한 ‘2021 주택시장 서베이’ 결과를 최근 발표하며 팬데믹의 영향이 미치지 않은 부분이 없다고 밝혔다.   에이전트들은 재택근무 확산이 바이어들의 주택 구매 패턴을 바꿨다고 전했다. 팬데믹의 영향으로 ‘바이어가 더 큰 집을 원했다’고 답한 에이전트는 22%(복수응답)였고, ‘출퇴근에 대한 부담이 크지 않았다’는 응답 역시 22%였다. 21%는 콘도나 타운홈보다 단독주택을 선호한다고 답했으며, 19%는 도시보다 교외를 선호했고, 다른 19%는 더 많은 방을 원했으며, 13%는 도시나 교외보다 더욱 시골에서 살길 원한다고 답했고, 9%는 더욱 은둔적인 지역에서 살고 싶어한 것으로 나타났다.   실제 빅 베어, 애로우헤드, 사우스 타호 등 휴양지에서의 주택 거래는 두 자릿수로 늘었고, CAR은 “팬데믹에서 자유롭도록 보다 한적한 지역의 휴가용 주택 및 세컨드 홈 수요는 최근 9년 사이 최대를 기록했다”고 설명했다.   바이어들이 집을 사는 이유는 팬데믹 이전과 크게 달라지지 않았다. 가장 주된 3대 이유는 렌트로 살기 지쳤고, 더 큰 집을 원하며, 더 좋은 위치에서 살고 싶기 때문으로 조사됐다.   가주 전체에 걸쳐 지난해보다 두 자릿수로 오른 집값 덕분에 홈오너가 집에 쌓아둔 자산인 홈 에퀴티도 늘었다. 올해 집을 팔아 홈오너가 손에 쥔 현금 차익은 평균 32만2500달러에 달했다. 거주 기간 5년 미만의 평균 수익률은 33%였고, 5년 이상인 경우는 135.1%로 나타났다.   올해 첫 주택 구매자 비중은 지난해 38%에서 36%로 소폭 줄었지만 2013~2019년 평균보다 높은 것으로 분석됐다. 집값은 올랐지만 사상 최저 수준의 모기지 이자율이 첫 주택 구매자에게 긍정적으로 작용했다는 분석이다.   전체 바이어 중 백인의 비중은 1995년 첫 조사 이후 처음으로 50% 아래로 떨어졌다. 올해 가주에서 주택을 구매한 바이어 중 백인 비중은 45%, 아시안 19%, 라티노 18%, 흑인 4% 등이었다.     바이어끼리 경쟁이 심해지면서 복수 오퍼를 받는 매물 비중과 평균 오퍼 개수는 2년 연속 증가해 2013년 이후 최대를 기록했다. 또 호가 이상에 거래되는 매물의 비중은 지난해 36%에서 올해 61%로 크게 올라 최근 30년 사이 최대로 나타났다.   거래되는 속도도 빨라져 리스팅된 뒤 불과 평균 8일 만에 계약이 체결돼 1986년 관련 통계가 작성된 이후 최단 기간을 기록했으며 이에 따라 주택 감정과 인스펙션을 건너뛰는 바이어의 비중은 각각 50%와 30%에 달했다.   또 각종 규제와 제한 속에서도 해외 바이어가 빠르게 복귀해 전체의 4.6%를 차지, 2014년 이후 최대였다. CAR은 “내년 여행 및 코로나 관련 규제가 해소되면 더 많은 해외 바이어들이 돌아올 것”이라고 전망했다.         류정일 기자CAR 2021 주택시장 보고서 바이어 콘도 해외 바이어 전체 바이어 주택 구매자

2021-12-14

주택 3채 중 1채는 전액 현금 거래

 기관 투자자 대량 매입  올 3분기에 현금으로 집 매입 대금을 결제한 올캐시 바이어 비중이 2015년 이후 최고치를 기록했다.    부동산 정보업체인 아톰 데이터의 3분기 보고서에 따르면, 단독주택(SFR)과 콘도미니엄 판매에서 올캐시 바이어가 차지하는 비율이 34%나 됐다. 3건 중 1건은 올캐시 바이어가 집을 구매한 셈이다. 이는 직전 분기의 33.2%보다 0.8%포인트가 늘어난 것이다. 지난해 같은 기간의 21.4%와 비교해서는 12.6%포인트나 급증했다.   인구가 최소 20만 명 이상인 메트로 지역 중에는 올캐시 바이어 비중이 절반을 넘긴 곳도 여러 군데였다. 특히 조지아 주에서 올캐시 거래가 두드러졌다.   조지아 콜럼버스의 경우, 3분기에 팔린 주택 4채 중 3채가량인 74.6%가 현금으로 매매가 이루어졌다. 조지아 주의 애틀랜타(69%)와 매콘(59.3%) 역시 올캐시 바이어가 높은 지역으로 2위와 3위에 랭크됐다. 오하이오 영스타운(56.6%)과 미시간주의 디트로이트(56.2%)로 현금 매입 비중이 50%를 넘었다.   올 3분기 올캐시 바이어 비중이 가장 큰 폭으로 늘어난 메트로 지역은 조지아. 미시간, 네바다, 애리조나. 오하이오, 일리노이, 캘리포니아(새크라멘토와 샌프란시스코) 등 이었다. 〈그래프 참조〉   이와는 반대로 올캐시 바이어 비율이 가장 낮았던 곳은 네브래스카의 링컨(15.7%)으로 조사됐다. 콜로라도의 그릴리(17%)와 오리건의 세일럼(17.1%)이 그 뒤를 따랐다. 이외 17.2%의 워싱턴DC와 18.7%의 매사추세츠 우스터 지역 역시 현금 매매 거래 비중이 20%가 채 안 됐다.   기관 투자가들이 올캐시로 대량으로 집을 매입하는 경우가 많다. 3분기 거래된 단독주택과 콘도 거래의 7.3%가 기관이 매수한 것으로 나타났다. 기관들이 집중적으로 집을 매입한 지역은 애리조나주로 전체 거래 중 기관 매수 비율이 17.4%나 됐다. 13.9%의 조지아와 12.8%의 미시시피도 기관 투자자의 매수가 많은 지역으로 꼽혔다. 진성철 기자주택 전액 올캐시 거래 올캐시 바이어 전액 현금

2021-11-17

[부동산 가이드] 아이 바이어(iBuyer) 회사

셀러가 주택을 팔고 새집을 사서 들어가는 과정이 쉽지 않다. 집을 팔고 사는 과정에 많은 노력, 시간과 비용이 들어간다.     혼자서 이를 해결하지 못하고 부동산 및 융자 전문가의 조언과 인도를 받아야 그나마 쉽게 주택을 매매할 수 있다.     그래서 요즘 부동산 거래에 있어서 하이 테크놀러지를 구비하고 있는 소위 아이 바이어(iBuyer) 회사들이 주목을 받고 있다. 아이 바이어(iBuyer)란 복잡한 부동산 거래를 단순하면서도 쉽게 이룰 수 있도록 도와주는 새로운 주택 브로커 회사다.     주요 아이 바이어(iBuyer) 회사는 질로 오퍼스(Zillow Offers), 레드핀나우(RedfinNow), 오픈도어(Opendoor), 어퍼패드(OfferPad) 등 이런 회사들이다. 이 회사들이 제공하는 서비스는 아주 단순하다.     회사별로 다르지만, 기본적으로 셀러로부터 일정액의 수수료를 받고 현금으로 셀러의 주택을 1~2주일 안에 주택을 구매 하는 것이다.     사업 전략은 비교적 싸게 주택을 현금으로 구매한 다음 적절히 고친 후 수개월 내에 다시 시장에 되파는 비즈니스다.     최근 몇 년동안 주택 가격이 상승하는 국면에서 갑자기 성장한 회사들이다.     이 회사들의 장점은 셀러들이 주택 판매로 인한 스트레스를 줄일 수 있다는 점이다. 주택을 내놓기 전에 수리나 청소 등의 시간과 노력을 줄일 수 있다. 낯선 사람들에게 집을 보여줄 필요도 없다. 왜냐하면 이 회사들이 직접 현금으로 집을 구매하기 때문이다.     예를 들어 오픈 도어 경우, 셀러가 해당 웹사이트에 주택의 주소와 기본적인 정보를 입력해 넣으면 하루 이틀 사이에 주택 판매가격을 제시한다. 보통 3.5~5%의 수수료를 부과한다.     이후 인스펙션을 한 다음 수리비를 산정하고 판매 가격을 조정한다. 셀러와 판매 가격이 합의되면 통상 2주안에 현금으로 에스크로를 종결한다. 주택 판매 후에도 새집을 마련할 때까지 일정 기간 렌트로 머물 수 있다.   반면 공개 시장에 내놓아서 경쟁적으로 오퍼를 받아 높은 가격에 팔 수 있는 기회가 없어진다는 단점이 있다. 또한 이윤을 확보하기 위해 시장 가격보다 낮은 오퍼 가격을 제시할 수 있기에 기존의 일반적인 매매 방법보다 더 적은 판매수익을 얻을 수 있다.     같은 면적의 주택이 같은 동네에 있어도 집집 마다 가격이 다를 수 있다. 아무리 하이 테크놀러지와 AI가 발달되어 있어도 이런 점까지 구별해서 가격을 정확히 매기는 데에는 한계가 있다.   그동안 주택 가격 상승과 테크놀러지가 발달해 이런 유형의 브로커 서비스가 성장을 했다. 하지만 주택 가격이 안정되는 시기에 이런  회사들의 매력은 그만큼 떨어질 것으로 본다.     셀러에게 좋은 옵션 중 하나이지만 판매 후 기대 수익이 줄어드는 만큼 신중히 고려할 필요가 있다.   ▶문의: (818)439-8949  이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장

2021-10-13

많이 본 뉴스




실시간 뉴스