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모기지 금리 4개월만에 4%대로

모기지 이자율이 4개월 만에 5% 이하로 하락했다. 최근 연방준비제도(연준·Fed)가 두 달 연속 기준금리 자이언트 스텝(한 번에 0.75%포인트 금리 인상)에 나선 이후 모기지 이자율 변동성이 커졌다.     국책모기지업체인 프래디맥에 따르면 30년 고정 모기지 평균 이자율은 4일 기준 4.99%를 기록했다. 이는 지난주 5.30%와 비교해 0.31%포인트(p)나 떨어진 수치다.   모기지 이자율이 5% 이하로 떨어진 것은 지난 4월 7일 이후 처음이다. 모기지 이자율은 지난 6월 13년 만에 최고치인 5.81%까지 오른 뒤, 7월 5.51% 이하로 떨어지기 시작했다. 매주 모기지 이자율 변동 폭이 커져 부동산 시장이 일대 혼란을 겪기도 했다.   프래디맥 샘 크하터 수석 이코노미스트는 야후 파이낸스에 “모기지 이자율 변동성이 커진 것은 인플레이션 압박과 경기침체 조짐이란 두 가지 우려 때문”이라며 “인플레이션 등 여러 경제징후가 불확실한 상황이 변동성을 키우고 있다”고 분석했다.   모기지 이자율이 5%를 하회했지만, 연초와 비교하면 1.75%포인트(p)나 높은 수준이다. 모기지 이자율 변동성은 부동산 시장 열기도 꺾고 있다. 상반기 동안 모기지 이자율이 급등하고 변동이 심하자 주택 구매자의 ‘관망’ 심리마저 커졌다.   데이빗 윤 원플러스 부동산 에이전트 겸 론 오피서는 “하반기 경기침체 우려가 커지면서 부동산 바이어의 심리적 불안감이 커졌다”며 “여기에 집값이 더 하락할 것이라는 기대까지 겹치면서 모기지 신청이 줄었다”고 말했다.     반면 최근 모기지 이자율 하락세로 부동산 매수 여건은 개선됐다는 평가도 나왔다.     제임스 김 에퀴티 스마트홈론스 론 오피서는 “모기지 이자율이 연초보다 높긴 하지만 현재 4% 이자율도 나쁜 편은 아니다”며 “모기지 신청에 필요한 다운페이, 신용점수 740점 이상, 대출 능력, 향후 2년 치 연 소득 등 자격을 갖췄다면 이자율이 다시 올라가기 전에 행동에 나서는 것도 좋은 방법”이라고 말했다.   모기지 업계에 따르면 현재 부동산 시장에서 30년 고정 모기지 이자율은 다운페이 20~40%를 마련했을 경우 개인 신용에 따라 4.25~4.40%까지 낮출 수 있다고 한다.   특히 모기지 신청 당시와 부동산 매매 마감일 사이 모기지 이자율이 큰 차이를 보일 경우 낮은 이자율을 제공하는 모기지 선택도 가능하다. 김 론 오피서는 “만약 한 달 전 모기지 이자율을 4.9%로 신청한 뒤 거래 마감 때쯤 4.5%가 됐다면, 더 저렴한 모기지를 제안하는 렌더로 변경(relock)할 수 있다”고 설명했다. 윤 론 오피서도 “요즘 모기지 신청이 저조해 렌더들 경쟁도 심해졌다. 모기지를 새로 신청해도 보름 전후면 융자처리가 된다”고 말했다.   한편 모기지 재융자는 상환 시작 6개월 후부터 가능하다. 김 론 오피서는 “모기지 이자율 변동 폭에 상관없이 6개월 뒤부터 재융자가 가능하다”고 전제한 뒤 “변동성이 심할 때는 모기지 신청 때 고정 이자율 5~7년 적용 후 변동 이자율 자동적용 옵션을 선택하는 것도 한 방법”이라고 조언했다. 김형재 기자모기 금리 모기지 이자율 이자율 변동성 이자율 하락세

2022-08-04

올 4번 금리인상에 이자 ‘225불’ 더 낸다

물가를 잡으려 연방준비제도(Fed, 연준)가 지난 27일 0.75%포인트의 금리 인상을 단행하면서 기준금리가 ‘2.25~2.50%’로 상승했다.     재정 전문가들과 함께 기준금리 인상이 일상 생활에 미치는 영향에 대해 알아봤다. 이번처럼 75베이시스포인트(1bp=0.01%포인트) 인상은 카드 빚 1000달러당 연 7.50달러의 이자를 더 부담해야 한다는 의미한다. 따라서 크레딧점수가 좋은 소비자는 이자율이 상대적으로 낮거나 ‘0’%인 크레딧카드로 바꾸는 게 이롭다.   ▶신용대출 이자   기준금리가 0.25% 인상될 때마다 연 이자 부담이 25달러가 추가된다. 일례로 1만 달러의 신용 부채가 있다면 75베이시스포인트(1bp=0.01%포인트) 인상으로 연간 75달러의 이자를 더 내야 한다는 것이다. 올해 들어 4번 금리 인상으로 225bp가 올라서 1만 달러 신용 대출자는 225달러의 이자 부담이 늘었다.     ▶크레딧카드·HELOC   크레딧카드 이용자는 전에 없던 연이자율(APR) 인상을 겪게 될 것이라는 전문가들의 지적이다. 그동안 신용카드 APR은 16%까지 저렴한 프로그램이 많았다.     하지만 기준금리 인상 여파로 현재 신용카드 발급 시 평균 APR은 20.83%로 나타났다. 최소 4%포인트나 오른 것. 이는 2019년 8월 이후 가장 높은 이자율이다.     특히 8월에 발급하는 신용카드 APR은 21%로 예고돼 14년 만에 가장 높은 이자율을 기록할 것으로 보인다. 이 밖에 주택 소유주가 주택을 담보로 한 HELOC(Home Equity Lines Of Credit)도 변동 이자율이 적용돼 인상이 불가피하다.   ▶모기지 이자율 상승   현재 30년 만기 고정 모기지 이자율은 5.3%로 연초대비 2배 이상 치솟았다.   모기지 이자율 인상은 수십만 달러 주택융자 특성상 소비자가 연간 수천 달러의 이자를 더 부담하게 한다. 즉각적인 부동산 시장 위축을 야기한다. 여기에 집이 필요한 소비자가 자가주택 구매를 미루고 어쩔 수 없이 매달 수천 달러에 달하는 렌트에 전전하게 하는 악순환까지 만든다.     렌딩트리 자코브 채널 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 인상은 부동산 시장 신규 수요와 재융자 시도를 막았다. 그 결과 모기지 신청 수요가 22년 만에 최저를 기록했다”고 말했다.   ▶저축 이자율은 장점   기준금리 인상으로 저축계좌(Saving)와 양도성예금증서(CD) 이자율도 오르고 있다. 평소 현금 등 자산이 많은 사람이라면 고금리 시대 혜택을 누릴 수 있다. 이미 시중은행은 저축계좌 이자율을 기존 0.5%에서 1.0~1.8%까지 인상했다. 디파짓 어카운트닷컴 관계자는 "연준이 금리를 인상할수록 저축계좌 이자율도 오른다. 현재는 단기CD 투자가 장기 CD투자보다도 이익이 크다"고 말했다. 김형재 기자금리인상 이자 기준금리 인상 이자율 인상 모기지 이자율

2022-07-31

8월 이자율 동향과 부동산 전망 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 8월 이자 동향과 부동산 전망은 어떤가요?       ▶답= 8월 이자율 동향과 전망을 말씀드리고 그 후에, 부동산 현황과 전망에 대하여 말씀드리겠습니다. 7월 25일 현재는 가장 좋은 크레딧 점수일 때, 30년 고정으로 4.375%- 4.625% 정도의 이자율을 받을 수 있습니다. 15년 고정으로는 4.375%-4.625%을 받을 수 있습니다. 이 이자율은 연준이 6월 중순 이자율을 0.75% 높이겠다고 발표한 후 이자율이 상당히 올랐다가 다시 조금 낮아지면 안정을 찾아가고 있습니다. 하지만 앞으로 7월 말에 연준이 0.75%-1%로 이자율을 높일 경우 다시 모기지 이자율 상승이 예상됩니다.     현재 미국 국채금리는 2.822입니다. 이 국채금리는 연준이 올린 기준금리와 비교할 때, 상당히 낮은 수준입니다. 이렇게 미국의 기준금리에 비교해서 국채 금리가 낮고 모기지 금리가 낮은 이유는 시장에서 경기 침체에 대한 우려가 확산하면서 안전한 투자 대상으로 분류되는 미국 국채에 대한 수요가 급증하게 되었기 때문입니다. 이런 수요의 급증으로 국채 금리는 떨어지고, 결국 미국 국채 금리의 하락이 모기지 금리에도 영향을 미쳐 모기지 금리를 떨어트리게 된 것입니다. 그러므로 연준이 금리를 계속해서 올리고 있지만, 그만큼 모기지 이자율이 같이 올라가지 않는 이유가 있는 것입니다.   앞으로 75bps를 올리든지 100 bps를 올리든지 모기지 이자율이 상승하겠지만, 기준금리의 상승이 모기지 이자율을 함께 큰 폭으로 상승시키지 않을 것으로 예상됩니다. 또한 기준 금리 상승으로 지나치게 모기지 이자율이 올라갈 경우 주택경기의 침체로 미국 경제에 심각한 영향을 주기 때문에 기준 금리의 상승에도 모기지 이자율은 급격하게 오르지 않을 것 같습니다. 이자율 상승과 부동산 시장이 쿨 다운되고 있어서 현재는 거래가 많이 일어나지 않고 있습니다. 하지만, 많은 분들이 다가온 바이어 마켓 속에서 언제 부동산을 구입할 것인지 예의 주시하고 있습니다. 이런 상황 속에서 저희 회사는 미국 전역, 대부분 지역에 주택 융자 및 투자용 융자가 가능하도록 준비했습니다. 특히 미국 어디든지 본인이 직접 살기 위한 Primary 주택 융자가 가능하며, 부동산 투자를 위한 investment 투자를 위한 융자도 미국 대부분 지역에 가능하며, 미국 어느 지역에서 제공하는 융자보다 더 좋은 조건과 이자율로 서비스해 드릴 수 있습니다. 어느 곳에서든지, 언제든지 문의해 주시면 성실히 상담해 드리겠습니다.     현재의 부동산 상황은 7월 18일, California Association of REALTORS는 2022년 6월 말까지의 데이터를 발표했습니다. 이 보고서는 캘리포니아 주택 시장이 계속 냉각되고 있음을 보여주었습니다. 이는 주택 구매자 입장에서 좋은 소식이라고 볼 수 있습니다. 무엇보다도 2022년 후반(또는 2023년)에 캘리포니아에서 주택을 구입할 계획인 사람들은 다른 구매자와의 경쟁이 줄어들 수 있음을 의미합니다.   CAR (California association realtor) 시장 동향 보고서에 따르면 2022년 6월 한 달간 344,970채의 단독 주택이 판매되었습니다. 이는 전월 대비 8.4%, 1년 전보다 무려 21%나 감소한 수치입니다. 이러한 추세와 통계는 2021년 부동산 시장에 비해 냉각되고 있음을 보여주고 있는 것입니다. 또한 주 전역의 부동산 시장에서 가격 인하 횟수가 증가했습니다. 따라서 판매자는 주택 가격을 책정할 때 주택 가격을 낮추어야 한다는 강한 압박을 받고 있습니다.     캘리포니아 부동산 시장의 둔화에 대하여 바이어의 입장에서는 이것이 나쁜 일이 아니라 좋은 기회가 되는 것이며, 지난 2년 동안의 과열된 주택 시장 상황에서 보다 "정상적이고 안정적인" 부동산 시장을 향한 변화가 일어나고 있는 것입니다. 지난 18개월 정도 동안 캘리포니아의 주택 시장 재고 수준은 기록적인 최저치 또는 그 근처를 맴돌았습니다. 하지만, 6월에 들어서면서 주 전체의 "미분양 재고 지수"가 2년 만에 상승하고 있습니다. CAR에 따르면 이는 7년 만에 가장 큰 전년 대비 증가폭이라고 보고하고 있습니다. 현재는 바이어 마켓에 진입해 있으며, 앞으로 더 많이 쌓이는 매물로, 좀 더 바이어에게 유리한 마켓이 지속될 것으로 예측하고 있습니다.     ▶문의: (714)472-4267미국 비지니스 모기지 이자율 이자율 동향 이자율 상승

2022-07-29

[부동산 이야기] 모기지 올라도 잘 팔리는 집

결론부터 말하면 흔치 않은 집이다. 그렇다면 내 집도 흔치 않은 집으로 만들면 모기지 이자가 올라도, 부동산 불황이 와도 잘 팔리지 않을까? 그러기 위해서는 여러 가지 요소가 필요하다. 지역, 위치, 집의 상태, 이자율, 무엇보다 바이어의 경제적 상황이 중요하다.     물론 천정부지 물가 상승과 이자율 상승으로 부동산 구매보다는 관망하는 것이 좋다, 집을 구입할 시기가 아니다 등등의 염려가 확산되어 있다. 그러나 지난 1년여 동안 매물이 턱없이 부족하고 경쟁까지 치열하여 10만 달러, 20만 달러, 30만 달러 이상의 웃돈을 주고 집을 구입하는 것까지는 아니더라도 바이어의 마음을 충족시킬 수 있는 있는 집을 만들면, 뭔가가 부동산 시장을 덮칠 것이라는 전망 속에서도 집을 팔 수 있을 것이다. 부동산 시장이 설령 얼어 붙는다 하더라도 집을 파는 사람, 집을 구입하는 사람은 있기 때문이다.     얼마 전, 이자율이 요동치기 시작하여 5%를 넘었을 때 에스크로를 클로즈했다. 손님이 직접 집을 찾아 결정한 집이었다. 그것도 9만 달러를 더 올렸다.     한인타운에서도 가깝고, 녹지가 잘 되어 있고, 가격도 비교적 저렴한 비아마리솔 지역의 한 콘도는 15만 달러를 더 올려서 75만 달러에 팔렸다. 이 지역 최고 기록이 아닐까 싶다(올해 1·2분기 이 지역 콘도는 리스팅 가격보다 평균적으로 10만 달러 이상 웃돈을 주고 팔렸다.) 유닛보다 더 큰 패티오에는 하이라이징 가드닝, 모기장 달린 대형 카바나, 패티오 너머로는 나무로 우거진 언덕, 완전 리모델링한 유닛, 특히나 도심에서 보기 드문 대형 패티오와 셀러의 정성이 돋보였던 콘도였다. 바이어가 75만 달러를 지른 이유는 이제는 어디에서도 그만한 돈으로 이런 조건의 집을 구입할 수 없으리라는 것을 알고 있는 듯했다.     미국의 지난 30년 모기지 고정 평균 이자율 역사를 보자. 프레디맥의 자료에 따르면, 7~10% 모기지 이자율을 보였던 1970년대, 12~18.39%의 이자율을 보인 최악의 불황 시기였던 1980년대 초, 14.66% 이자율로 다시 한번 정점을 찍었던 1985년 이후 점진적으로 하락세를 보였다.   서브프라임 사태 이전인 2007년, 2008년에는 7% 이내였으며, 서브프라임이 끝나고 부동산 시장이 회복될 때쯤인 2010~2015년 사이에는 3.4~6%의 이자율을 보였다. 이렇게 다시 이자가 상승세를 보이자 ‘2016년에 부동산 가격이 떨어질 것이다 그리고 다음 해는 가격이 오를 것이다’라고 말하며 집을 팔아 버린 사람도 있다. 물론 그 이후 집을 다시 구입하지 못했다.     치솟는 물가를 잡기 위하여 연방준비제도이사회는 지난달 자이언트 스텝(0.75%포인트 인상)을 단행했고, 조만간 울트라 스텝(1%포인트 인상)까지 예상하고 있어서 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것이라고 전문가들은 의견을 내놓았다.     그러나 물가는 과연 잡혔는가. 최근의 물가상승, 특히 개스비는 인위적인 요인으로 인상되고 있다. 오일이 부족해서가 아니라 정유회사들은 미국 내 판매보다는 이윤이 더 많은 해외 수출에 열을 올리고 있다. 물가와 이자율 상승, 불황 등등은 이제는 전통적인 교과서의 흐름을 따르지 않고 변수, 인위적인 요소도 눈여겨 볼 필요가 있다.     우리의 살림살이가 예상 가능한 또는 예상 가능하지 않는 상황에서도 셀러는 집을 팔아야 한다면 팔 것이고, 바이어는 집을 구입해야 한다면 구입할 것이다. 어려운 시기일수록 나를 개발하는 것이 중요한 것처럼 집도 마찬가지이다.     ▶문의: (213)369-9677 이재경 / 드림부동산부동산 이야기 모기 바이어 모기지 이자율 이자율 상승 상태 이자율

2022-07-27

고금리·경기침체로 주택 계약 취소 늘어

높은 모기지 이자와 경기침체 우려로 인해서 주택 매매 계약을 취소하는 바이어들이 증가했다.   지난 11일 부동산 중개업체 레드핀(redfin)은 지난 6월 주택거래 계약 후 이를 취소한 건수가 약 6만 건으로 전체 거래 건수의 14.9%나 차지했다고 지난 11일 밝혔다.     레드핀은 주택거래 계약취소 비율이 15%에 육박한 것은 코로나19 팬데믹이 시작된 2020년 3~4월(16.4~17.6%) 이후 처음이라고 강조했다. 실제 한 달 전 이 비율은 12.7%, 1년 전에는 11.2%에 불과했다.   업체는 주택을 사려던 이들이 최근 모기지 이자 급등으로 인한 주택 매입 비용 증가와 경기침체 우려에 한발 물러서는 모습이라고 풀이했다. 계약을 파기한 이들은 5%대인 모기지 이자, 이미 오른 주택가격을 부담 요인으로 꼽았다.   동시에 계약을 해지한 이들은 시간 여유를 갖고 ‘가격 협상’ 기회를 노리는 것으로 나타났다. 고금리, 고물가 여파로 향후 부동산 가격 하락 가능성이 커진 만큼, 그때까지 주택 구매를 늦추자는 심리인 셈이다. 하반기 금리 안정으로 모기지 이자가 떨어질 가능성도 주택 계약을 취소한 요인이기도 하다.     테일러 마르 레드핀 이코노미스트는 “주택시장 열기가 둔화하면서 집을 사려는 사람들의 협상 기회의 폭이 커졌다”며 “현재 주택시장은 바이어 중심으로 옮겨가고 있다. 이런 분위기가 주택구매 과정에서 바이어에게 불리한 조건이 생기면 계약 파기로 이어진다”고 말했다. 그는 이어 “특히 6%에 육박했던 모기지 이자율도 주택구매 계약 취소 요인”이라며 “만약 사려는 주택을 결정했을 때 모기지 이자율이 5%였다가 계약 성사쯤 5.8%(6월 기준)까지 오른다면 취소할 수밖에 없다. 계약 체결 시 오른 이자율을 감당할 여유가 안 되거나 집을 살 여력이 안 되기 때문”이라고 덧붙였다.   이와 관련 지난 7일 기준 30년 고정 모기지 이자율은 5.3%으로 2008년 이후 가장 큰 폭(0.4%p)으로 내렸다.   하지만 월스트리트저널(WSJ)은 모기지 금리가 여전히 높은 수준이라고 전했다. 1년 전 30년 만기 모기지 고정금리는 2.9%, 올해 초는 3.22%였다.     에퀴티 스마트 홈론스의 제임스 김 론오피서는 “바이어스 마켓으로 이동하고 있지만 향후 기준금리 인상과 경기 상황에 따라 모기지 이자가 더 오를 가능성이 크다”며 “주택 매매 계약 파기는 신중하게 결정해야 한다”고 조언했다. 김형재 기자경기침체 고금리 기준금리 인상 주택거래 계약취소 모기지 이자율

2022-07-12

모기지 이자율 6% 돌파…이틀간 0.6%p 급등

천정부지로 치솟는 인플레이션에 놀란 투자자들이 채권 매도에 집중한 바람에 모기지 이자율이 6%를 돌파했다.   14일 모기지 관련 업계에 따르면 30년 만기 고정금리 상품의 평균 이자율이 6%를 넘는 상황이 속출하고 있다. ‘모기지 데일리 뉴스’는 이날 기준 통상적인 금리 수준이 6.125~6.375%로 올랐다고 보도했다.   온라인 모기지 업체 ‘로켓 모기지’는 자사 웹사이트를 통해 새집 구매 시 평균 이자율로 6.25%를 제시했다. 또 투자 전문 웹사이트 ‘인베스토피디아’는 200개 이상의 모기지 렌더를 대상으로 크레딧 점수 700~760점에 적용하는 최저 이자율을 알아본 결과 6.23%로 나타났다고 알렸다.   모기지 데일리 뉴스는 “이자율 최대의 적은 인플레이션으로 지난 10일 발표된 5월 소비자물가지수(CPI) 쇼크 이후 모기지 이자율도 오름폭이 커지고 있다”고 전했다.   실제 인베스토피디아가 추적해 온 이자율은 하루 만에 0.31%포인트 올라 6.23%로 2008년 11월 이후 최고를 기록했고, 15년 만기 고정금리 모기지 이자율도 하루 새 0.34%포인트 급등한 5.28%에 달했다.   투자은행 ‘에버코어 ISI 리서치’의 스티븐 김 애널리스트는 “지난 10일 이후 채권시장에서 모기지담보부채권 투매가 벌어지며 이틀 만에 모기지 이자율이 0.6%포인트 이상 급등했다”며 “‘프레디맥’ 발표 이자율도 이번 주 최소 5.85%까지 치솟을 것”이라고 전망했다.  류정일 기자이자율 모기 모기지 이자율 모기지담보부채권 투매 모기지 데일리

2022-06-14

모기지 금리 30년 고정 5.23%로 상승

최근 3주간 약세를 보인 모기지 이자율이 다시 상승세로 돌아섰다. 이미 오른 집값에 질린 바이어의 모기지 수요는 급감했다.   9일 국책 모기지 기관인 ‘프레디 맥’에 따르면 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 이자율은 지난주 5.09%에서 5.23%로 올랐다.   지난 4월 14일 파죽지세로 5%의 벽을 깬 이자율은 지난달 12일 5.3%까지 올랐지만 이후 주간 기준 5.25%, 5.1%, 5.09%로 떨어졌다가 이번 주 상승 반전했다.     15년 만기 고정금리는 4.32%에서 4.38%로, 5년 만기 변동금리는 4.04%에서 4.12%로 각각 상승했다.   프레디 맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “최근 경제활동 증가와 최신 물가 통계의 영향으로 금리가 꿈틀거렸다”며 “10일 발표되는 5월 소비자물가지수(CPI) 전망치도 영향을 미쳤다”고 말했다.   여기에 다음 주 14~15일은 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의가 예정돼 기준금리 0.5%포인트 인상이 유력하다.   주택시장에 영향을 주는 금융환경이 험해지면서 모기지 시장은 급랭했다. 모기지은행협회(MBA)는 지난주 전체 모기지 신청이 전주 대비 6.5% 감소해 22년 사이 최저였다고 밝혔다.     이중 재융자 수요는 전주 대비 6%, 전년 대비 75% 급감했고, 구매 목적의 모기지 신청은 전주 대비 7%, 전년 대비 21% 줄었다.   MBA는 1년 전 2.96%였던 이자율이 최근 5% 이상으로 올랐고 집값까지 상승하면서 전국 주택 중간값 기준 바이어의 월 페이먼트 부담이 1년 사이 53%, 월평균 670달러 늘었다고 추산했다. 류정일 기자모기 금리 모기지 이자율 만기 고정금리 모기지 수요

2022-06-12

[부동산 가이드] 인플레이션

40년 만에 가장 빠른 속도로 오르고 있는 인플레이션이 소비자에게 큰 타격을 주고 있다.     연준과 백악관은 꾸준히 금리를 인상해 급등하는 인플레이션에 대응하는 것을 최우선 경제 과제로 삼고 있어 향후 2년 안에 어느 정도 경기 침체는 불가피해 보인다.   가장 큰 두려움은 2023년의 경기 침체가 대공황의 영향과 맞먹을지 모른다는 것이다. 그러나 2008년의 서브프라임 사태같이 심각한 경기 침체가 될지 아니면 연착륙의 경기 침체가 될지를 구별할 수 있는 중요한 경제 지표가 있는데 그것은 바로 뜨거운 미국 주택 시장이다.   최근 경제 및 주택 전망 보고서에서 패니매는 경제 활동의 현저한 감소 없이 인플레이션이 소멸하는 경제의 연착륙은 쉽지 않을 것으로 전망한다.     그러면서도 주택 시장으로 인해 2023년 하반기에는 연착륙의 경기 침체 가능성도 열어놓고 있다.   패니매에 따르면 새 주택에 대한 수요는 단기적으로 공급을 계속 초과할 것이며, 이는 2023년까지 가격과 경제 활동을 높은 수준으로 유지하는 원동력이 될 것으로 보고 있다. 주택가격은 수요를 억제하는 높은 모기지 이자율로 인해 최근 과거보다 느린 속도로 단기적으로는 계속 상승할 것으로 예상한다.   패니매의 수석 부사장이자 수석 경제학자인 더그 던컨은 “모기지 금리가 지난 몇 달 동안 극적으로 치솟았고 주택 판매, 주택 가격 및 모기지 거래량이 향후 2년 동안 냉각될 것”이라며 “온라인 부동산 회사 질로는 더 높은 모기지 이자율에도 올해 3월에서 2023년 3월 사이 주택가격은 14.9% 상승할 것으로 예측했다”고 밝혔다.   주택가격 증가 폭의 하락은 활동 둔화로 이어질 가능성이 높다. 이미 주택 가격이 냉각되고 있다는 증거가 나오고 있다. 하지만 2008년처럼 주택 시장 폭락을 예상하는 것은 무리다.     1996~2013년 사이 6번의 금리인상이 있었는데 평균 인상 기간은 13 개월, 모기지 인상 1.27%, 주택 가격 인상 9%, 매매 건수 4.6% 하락, 재고 물량 4.8개월로 나타났다.     높은 인플레이션이 집값의 하락을 의미하지는 않았음을 보여주는 것이다.       2020년 12월까지만 해도 바이어는 모기지를 2.7%로 예약했지만 CPI는 1.3%로 하락해 실질 또는 인플레이션 조정 주택담보 대출 금리는 1.4% 정도였다.     그러나 모기지 이자율은 2021년 초 이후 거의 두 배로 올랐지만, 인플레이션은 훨씬 더 빨라져 6~7배가 됐다.     1월부터 실질 모기지율은 1970년대 이후 처음으로 마이너스가 되었고, 4월에는 CPI가 8.6%를 기록해 평균 주택 융자율인 5%를 훨씬 초과했다.     세금공제 혜택과 더불어 5%대의 모기지는 높은 인플레이션을 고려할 때  현재 물가상승률을 기준으로 실질적으로는 모기지 이자율의 마이너스 시대에 살고 있다.   ▶문의: (714)469-0049 좌쉬아 김 / 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장부동산 가이드 인플레이션 주택가격 인플레이션 조정 모기지 이자율 주택가격 증가

2022-06-01

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

부동산은 장기적인 계획을 가지고 투자하는 것이다. 혹시 단기 수익을 원한다면 부동산 투자와 맞지 않는다고 말하고 싶다. 1, 2년 안에 대박을 꿈꾸기보다 안정된 생활을 하면서 10, 20년 후 윤택한 삶을 사는 것이 바람직하다.   지난달 남가주 주택 가격이 또다시 사상 최고 기록을 갈아치웠다.     기록적인 물가 상승에 모기지 금리까지 급상승하고 있지만, 아직 살려는 사람보다 팔려는 주택이 적어 모기지 이자율과 주택가격은 계속 올라가고 있다. 모기지 이자율은 빨리 오르지만 떨어질 때는 더딘 것 같다.     최근 셀러와 바이어들과 가장 많이 상담한 내용을 나누고자 한다.     가장 많은 문의 중 하나가 모기지 이자율 상승에 따른 주택 가격 하락이다. 지금으로써는 주택 매물이 늘기 전 주택 가격 하락은 힘들 것으로 보인다.     모기지 이자율 상승으로 주택 수요 감소 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 그렇다면 집값은 과연 언제 내려갈까.     결론부터 말하자면 당분간 주택 가격은 쉽게 내려갈 것으로 보이지 않는다. 주택 수요가 감소하기 시작했지만, 기존 수요가 시장에 나온 매물보다 여전히 많기 때문에 주택 가격 상승세는 이어질 것으로 전망된다.     주택 매매 순서에 대한 문의도 많다. 집을 먼저 사고팔아야 할지 먼저 팔고 사야 할지를 고민한다.     셀러는 구매하고자는 매물이 충분하지 않기 때문에 신중한 결정을 해야 할 것이다. 만약 일정에 약간의 차이가 있다면, 구매자와 렌탈백 계약을 협상할 수 있다. 먼저 구매한 다음 집을 판매하고자 하는 경우, 현재 거주하고 있는 집에 모기지가 남아있다면, 새로 사는 주택의 모기지를 지불해야 하므로 소득이 충분해야 하고 다운페먼트 부분도 고려해야 한다.     즉 자금의 여유가 있어야 한다. 홈에퀴티 라인을 이용해 구매하는 집의 다운페이먼트로 사용하는 방법도 있다.     먼저 구매할 경우에는 동시에 매매 하는 경우보다 시간적 제약에서 훨씬 더 자유로울 수 있으므로 좀 더 여유 있게 구매하는 주택을 찾을 수 있다.     집을 팔고, 구매하겠다는 컨틴전시 조건 없이 할 수 있다. 이 조건이 들어가면 오퍼 수락과는 거리가 멀어지게 될 수 있기 때문이다. 집을 동시에 사고팔아야 하는 경우도 있다. 적절한 자금 조달과 충분한 계획을 가지고, 현재 집을 팔면서 다음 집을 사는 것이 가능하다.     거주하는 집을 팔고 동시에 다른 집을 사는 것은 까다로운 타이밍 문제가 수반된다. 현재 집에 모기지가 있고 집을 팔기 전에 사면 모기지 상환액과 두 자산의 유지 비용에 문제가 생길 수도 있고, 집을 사기 전에 팔면 매매가 끝난 후에 갈 곳이 없을 수도 있다.     전략적 가격 책정 및 협상이 필요하므로, 동시 매매를 하려면 몇 가지 전략이 필요하다.     즉 경험이 많은 에이전트와 일을 해야 한다고 조언하고 싶다.   ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 얼바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 모기지 이자율 부동산 리얼 부동산 투자

2022-05-25

주택 바이어 10명 중 6명은 모기지 쇼핑 안 해

모기지 이자율이 5%대로 올랐지만 주택 구입자 10명 가운데 6명 가량은 이자율 쇼핑을 하지 않는 것으로 나타났다.   온라인 대부업체 ‘렌딩트리’의 설문 조사에 따르면, 최근에 집을 산 바이어의 56%가 모기지 대출업체 한 곳에서 받은 이자율로 집을 장만했다고 밝혔다.   〈그래프 참조〉   다른 업체와 비교하지 않은 채 첫 번째 오퍼만 보고 덜컥 모기지 융자릉 결정했다는 의미다.     오퍼 2개를 비교했다는 응답률은 24%였으며 3개는 14%였다. 4개와 5개 이상은 각각 3%로 나타났다.     세대별로 보면, 베이비부머 세대(57~76세)에서 모기지 이자율 비교를 하지 않는 경향이 다른 세대보다 훨씬 짙었다. 첫 오퍼로 주택담보 대출을 받은 비율이 64%나 됐기 때문이다. 연령이 42세~56세인 X세대(53%)와 26세~41세인 밀레니얼세대(52%)보다 10%포인트나 많았다.   이런 현상은 소득이 낮을수록 더 빈번했다. 연간 소득 5만~7만4999달러 사이의 바이어 58%가 모기지 쇼핑 없이 집을 산 것으로 조사됐다. 소득이 7만5000~9만9999달러는 53%, 10만 달러 이상도 51%나 됐다.   심지어 처음 오퍼만 받고 집을 산 바이어 중 절반 가량(48%)은 렌더가 좋은 이자율을 제공한 것으로 자신했다. 세대별 응답률을 보면 베이비부머는 5명 중 3명에 가까운 59%나 됐다. 이어서 X세대(50%)와 밀레니얼세대(36%) 순이었다.     모기지 이자를 쇼핑하지 않은 이유에 대해서 밀레니얼세대 4명 중 1명은 부동산 에이전트가 추천한 은행이라 믿었다고 했다.  22%는 주택 구매 경쟁이 치열해서 서둘러 결정했다고 전했다. 5명 중 1명은 모기지 이자 쇼핑이 본인의 크레딧점수를 깎을 수 있다는 우려 때문에 하지 않았다고 전했다.     특이한 점은 처음 오퍼를 수락했다는 응답자의 7%만이 모기지 이자 쇼핑이 번거롭다고 답했다는 점이다. 다시 말해서 남은 93%의 응답자는 모기지 이자 쇼핑이 귀찮지도 않은데 수천에서 수만 달러의 추가 비용을 아낄 기회를 활용하지 않았다는 것이다.   실제로 업체 1곳 이상에서 모기지 이자를 비교한 바이어의 절반가량(46%)이 더 낮은 이자율로 모기지 대출을 받아서 비용 절약에 성공했다고 밝혔다. 27%만이 첫 오퍼가 더 나았다고 말했다.     이번 조사는 업체가 주택소유자 1055명을 설문한 결과다.     이외에도 모기지 업체 선정에 부동산 에이전트의 영향력이 컸다. 바이어 3명 중 1명(31%) 이상이 부동산 에이전트가 추천한 모기지 대출업체를 쓴 것으로 조사됐다. 4명 중 1명은 이미 거래하던 은행에서 모기지 대출을 받았다.   바이어들이 금융기관 관계자보다 부동산 에이전트와 상담을 먼저 한 것이 이런 결과를 낳았다는 게 업계의 시각이다. 바이어의 51%가 금융기관 관계자보다 부동산 에이전트를 앞서 만났다고 했다. 33%만이 은행을 먼저 찾아가 구매 가능한 주택 가격과 대출 가능 금액을 확인한 후에 부동산 에이전트를 만났다.   한편, 소득이 높을수록 온라인 대부업체를 더 많이 쇼핑하는 경향도 나타났다. 연 소득이 10만 달러 이상인 바이어 14%가 온라인 대출업체를 알아봤다. 〈표 참조〉 연소득  7만5000~9만9999달러가 10%로 그뒤를 따랐다. 진성철 기자바이어 모기지 모기지 대출업체 모기지 이자율 모기지 쇼핑

2022-05-25

모기지 부담 1년 새 50% 늘었다

지난 1년 사이 주택 바이어의 모기지 월 페이먼트 부담이 50% 이상 늘어난 것으로 드러났다. LA는 전국 평균의 절반 수준인 27% 증가로 집계됐다.   부동산 정보 웹사이트 ‘리얼터닷컴’은 4월 기준 전국 15개 대도시의 중간값 주택 구매에 따른 모기지 월 페이먼트 평균이 1882달러로 지난해 같은 기간의 1249달러보다 51% 증가했다고 16일 발표했다.   쉽게 말해 지난해 4월 중간값의 집을 산 경우보다 지난달 동일한 조건의 주택을 구매한 바이어가 월 페이먼트를 1.5배 더 많이 부담하게 됐다는 의미다.   가장 큰 이유는 이 기간에 전국 주택 중간값이 37만2000달러에서 42만5000달러로 14% 이상 올랐고, 모기지 이자율은 30년 만기 고정금리 상품을 기준으로 2.96%에서 5.27%로 급등했기 때문이다.   리얼터닷컴은 “주택 소유에 따른 실질적인 비용 부담을 따지기 위해 월 페이먼트에는 모기지 원리금 상환액은 물론, 재산세와 보험료까지 포함했다”고 설명했다.     도시별 순위는 15개 도시 중 집값 상승률이 38% 이상으로 최고를 기록한 마이애미가 월 페이먼트 부담 증가율 83%로 단연 1위를 기록했다.   마이애미 ‘콜드웰 뱅커’ 부동산의 대니얼 마야 에이전트는 “렌트비 부담이 커졌지만 집을 사는 게 엄두가 나지 않는다는 예비 바이어들이 크게 늘었다”고 전했다.   마이애미의 뒤를 이어 피닉스 61%, 시애틀 58%, 댈러스 55%, 미니애폴리스 52%, 휴스턴·워싱턴DC 47%, 뉴욕 45%, 애틀랜타 43% 등으로 나타났다.   〈표 참조〉   집값이 오르지 않은 시카고를 비롯해 오히려 하락한 것으로 조사된 LA, 필라델피아, 디트로이트도 예외 없이 모기지 페이먼트 부담은 늘었는데 이는 모기지 이자율 급등에 따른 결과로 풀이됐다.   실제 LA는 4월 중간 집값이 95만 달러로 1년 전보다 3.9% 하락했지만 모기지 페이먼트 부담은 27% 증가한 것으로 나타났다.   리얼터닷컴의 조지 라티우 리서치 매니저는 “40년래 최악의 인플레이션과 급락하는 증시 탓에 바이어의 어려움이 더욱 커졌다”며 “특히 첫 주택 구매자는 올 캐시 바이어, 전문 투자자, 세컨드 홈 바이어 등 현금 동원력이 뛰어난 이들과 경쟁에서 보다 큰 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 류정일 기자모기 리얼터닷컴 모기지 페이먼트 모기지 이자율 모기지 원리금

2022-05-16

30년 고정 모기지 5.27%…2009년 이후 최고 수준

최근 2주간 소강상태를 보였던 모기지 이자율이 다시 오르며 12년 9개월 사이 최고를 기록했다.   국책 모기지 기관 ‘프레디맥’은 이번 주30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율이 5.27%로 지난 2009년 8월 이후 최고였다고 5일 밝혔다.   지난달 14일 5% 고지에 오른 이자율은 이후 주간 동향에서 5.11%, 5.10%로 답보상태를 보였지만 4일 연방준비제도(연준)가 결정한 0.5%포인트 기준금리 인상의 영향으로 다시 급등했다는 평가다.   지난해 같은 기간 2.96%에 비하면 1년 만에 2%포인트를 훌쩍 넘겨 상승했고, 특히 최근 두 달 사이에만 1%포인트 이상 올랐다.   15년 만기 고정금리 모기지 이자율은 4.52%로 지난주 4.4%, 1년 전 2.3%에 비해 높아졌고, 5년 만기 변동금리 모기지 이자율도 3.96%를 기록하며 지난주 3.78%와 전년도 2.7%보다 높았다.   ‘너드월렛’의 홀든 루이스 모기지 스페셜리스트는 “향후 기준금리 추가 인상 전망에 모기지 이자율도 추가로 오를 것”이라고 말했다.   ‘리얼터닷컴’의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “연준이 인플레이션에 집중하면 긴축 기조로 해석돼 결과적으로 모기지 이자율을 끌어올릴 것”이라며 “다만 연준이 물가와의 전쟁에서 여유를 보인다면 시장금리 상승 속도도 조절될 것”이라고 말했다.   한편 ‘뱅크레이트’는 전문가 그룹의 주간 모기지 시장 예측에서 다음 주 이자율 상승을 점친 경우가 절반, 나머지는 반으로 갈려 유지와 하락을 예상했다고 전했다.   설문에 참여한 ‘시에라 퍼시픽 모기지’의 마이클 베커 매니저는 “4일 연준은 시장이 예측한 결정을 내놨고 시장 금리에도 이미 반영됐다”며 “0.75%포인트 인상 가능성을 배제했기 때문에 다음 주 모기지 이자율은 소폭 하락할 수도 있다”고 설명했다. 류정일 기자모기지 고정 기준금리 인상 모기지 이자율 고정 모기지

2022-05-05

크레딧 점수 올리고 저축 늘리며 준비

  ━   바이어를 위한 일보 후퇴전략     집값·금리 상승… 시장 과열에 피로도 증가 쉬면서 전략 점검·준비태세 확립 의미 있어 언제 다시 나설지 기준 명확해야 목적 달성   뉴욕 주 롱아일랜드에 살던 집을 최근 매각한 올리비아 하웰은 지금은 새로 집을 살 타이밍이 아니라고 생각했다. 특히 본인의 예산 내에서는 적당한 집을 찾기 힘들었다. 그는 “가격이 너무 올라 원하는 지역에서 집을 살 수 없다”며 “당장은 어렵고 열기가 좀 식으면 다시 찾아볼 것”이라고 말했다.   치솟는 가격과 오르는 이자율, 극심한 매물 부족으로 많은 바이어가 집을 살 엄두를 못 내고 있다. 지난달 전국의 주택 매물은 지난해보다 19% 급감했는데 ‘TD 뱅크’는 자체 조사 결과를 토대로 3분의 1가량 바이어가 집값이라도 내려가길 기다리겠다며 시장을 떠났다고 최근 밝혔다.   실망스러운 상황이지만 그렇다고 시장에 맞설 수는 없는 법. 차라리 한걸음 뒤로 물러나서 전략을 다시 짜고 새롭게 준비해서 다음 기회에 주택 구매에 나서는 것도 좋을 수 있다. 달궈진 시장이 식을 때까지 기다리기로 결정한 바이어를 위한 4대 전략을 소개한다.   ▶크레딧 점수 높이기   ‘TD 뱅크’의 주거용 부동산 대출 책임자인 스티브 카민스키는 “좋은 크레딧 점수를 유지하는 것은 휴식 기간에 할 수 있는 가장 중요하고 효과도 좋은 대비 전략”이라고 강조했다.   좋은 점수가 낮은 이자율로 직결되기 때문인데 ‘패니매’에 따르면 740점(300~850점 중) 이상이면 가장 좋은 모기지 이자율이 가능하다. 그렇다면 크레딧 점수 100점의 가치는 얼마나 될까. 전문가들은 대출액에 따라 다르지만 모기지 이자율 2.75%포인트라고 답했다. 즉 740점에 5% 금리로 대출을 받았다면 640점인 경우 이자율은 7.75%로 높아진다는 뜻이다.   ‘앨라이’ 뱅크의 린지 벨 수석 재정 전략가는 “대부분 모기지는 최소한 620점 이상을 요구한다”며 “이보다 점수가 높으면 다양한 대출 옵션이 가능하고 이는 곧 낮은 이자율이 가능하다는 의미”라고 강조했다.   크레딧 점수를 높이기 위해서는 크레딧 카드를 사용해 소액을 결제하고 빠르게 갚는 게 가장 좋은 방법이다. 각종 페이먼트 히스토리는 크레딧 점수에서 35%의 비중을 차지하기 때문에 어떤 연체 기록도 남기지 않는 것이 중요하다. 또 이 기간에 새로운 카드를 만들거나 새 차 융자를 받는 것도 피해야 한다.   ▶다운페이 저축액 늘리기   쉬는 기간에 저축액을 늘리는 것도 필요하다. 벨 전략가는 “모기지 타입에 따라 요구되는 다운페이가 다르지만 변하지 않는 진실은 더 많이 다운페이하면 더 좋다는 것”이라며 “다운페이 금액이 많을수록 월 페이먼트를 낮추고, 이자율도 좋게 하며, 수수료 부담도 줄어들고 클로징 비용도 감소한다”고 설명했다.   그렇다고 다운페이가 무조건 당장 바이어 지갑에서 나와야 하는 것은 아니다. 벨 전략가는 눈에 보이는 돈 이외의 방법도 찾아보라고 조언했다. 그는 “다양한 다운페이 보조 프로그램과 은퇴 펀드 활용도 생각해볼 수 있다”며 “첫 주택 구매자라면 다른 페널티 없이 트래디셔널 IRA(개인은퇴계좌)에서 1만 달러까지 인출해서 쓸 수 있다”고 말했다.   첫 주택 구매자가 아니면 로스(Roth) IRA를 활용할 수 있는데 직장인 은퇴연금인 401(k)는 조건이 복잡하기 때문에 만약 이를 이용한다면 재정전문가의 조언을 들어야 한다. 다운페이 보조 프로그램은 주 정부의 주택 관련 기관이나 로컬 모기지 전문가 등을 통해서 정보를 얻을 수 있다.   ▶모기지 이자율 고정하기   최근 수주에 걸쳐 모기지 이자율은 꾸준히 오르고 있다. 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율을 기준으로 연초 3.11%에서 최근 5.11%까지 상승했다. 전국 기준 중간값 주택 매물을 기준으로 모기지 월 페이먼트 부담이 1731달러에서 2201달러로 늘었다.   전문가들은 모기지 이자율 추가 상승이 이어질 것으로 보고 있다. 인플레이션이 심화하면서 연방준비제도(연준)가 통화정책 긴축기조를 강화하고 있어 각종 대출과 모기지에 드는 비용까지 상승하는 중이다.   주택 모기지 업체 ‘키뱅크’의 데일 베이커 대표는 “가까운 시일 안에 모기지 이자율이 사상 최저 수준으로 떨어지는 일은 없을 것”이라며 “최근 몇 달씩 그랬던 것처럼 금리는 더 오를 전망이고 오직 기대할 수 있는 건 상승 속도가 다소 늦춰지는 정도”라고 예측했다.   이는 휴식 기간을 가진 뒤 다시 바이어로 나서면 지금보다 더 높은 이자율을 받아들여야 한다는 의미다. 이런 피해를 줄일 수 있는 방법이 모기지 이자율 락인이고 단기간 내 내 집 마련을 재추진할 계획이면 적극적으로 검토해야 한다.   통상 30~60일, 최장 90일 동안 현재 약정한 모기지 이자율을 보장받을 수 있는 옵션이다. 일부 모기지 업체는 수수료 없이 락인 서비스를 제공하기도 하고, 어떤 업체는 최장 6개월까지 고정 기간을 인정해주지만 다른 조건들이 손해는 없는지 잘 확인해야 한다.   ▶상시 대비 태세 갖추기   어쩌면 처음 결정했어야 할 부분이지만 중요한 것은 기다리기로 했다면 과연 언제 다시 주택시장에 바이어로서 ‘참전’할 것이냐는 점이다.   만약 최초에 다운페이를 기준으로 삼았다면 은행 계좌를 중심으로 얼마나 돈을 모았는지에 대해 본인만의 목표가 있어야 한다. 만약 집의 가격이 내려가면 다시 참여하겠다고 생각했다면 과연 몇 퍼센트가 낮아져야 주택을 구매하는 게 가능할지도 미리 정해둬야 한다.   개인재정 자문사인 ‘머니 위드 매기’의 매기 고메즈 설립자 겸 공인재정플래너(CFP)는 “주택시장을 떠나 잠시 쉬기로 했다면 얼마나 기다릴 것인지를 정해두는 게 중요하다”며 “정확한 기준과 계획이 있어야 감정적으로 집을 사는 실수를 범하지 않을 것”이라고 말했다.   만약 원하는 지역이나 특정한 주택의 조건이 있다면 본인이 찾는 구체적인 부분들을 관련 웹사이트에서 알람으로 설정해두고 에이전트에게도 알려 나타나면 연락을 달라고 당부해둬야 한다. 그렇게 가격 측면의 조건이나 지역적인 조건이 부합하는 것이 나타났다면 가능한 한 빨리 움직이는 것이 유리하다.   당장 직접 확인하거나 버추얼 투어 등에 나서고 모기지 사전승인이 준비될 수 있도록 해야 한다. 벨 재정 전략가는 “언제든지 나설 수 있는 준비태세가 핵심”이라며 “쉬더라도 최종 목표를 위해 모든 준비를 해두는 것이 최선의 방법임을 명심해야 한다”고 강조했다.   류정일 기자크레딧 점수 모기지 이자율 크레딧 점수 다운페이 저축액

2022-04-27

[포커스] 모기지 이자율 5% 육박 바이어들 비상

모기지 이자율이 5%에 육박하면서 주택 구매를 계획 중인 한인 바이어들도 비상이 걸렸다. 이미 오른 집값도 부담인데 이자율도 상승하며 우려했던 악몽이 현실화됐지만 뾰족한 수가 보이지 않기 때문이다.   국책 모기지 기관 ‘프레디맥’에 따르면 지난달 25일 기준 30년 만기 고정금리 모기지 평균 이자율은 4.67%로 전주 4.42%와 전년 3.18% 대비 크게 올랐다. 2018년 12월 이후 3년 4개월 사이 최고로 올해 초 3.22%와 비교하면 석 달 만에 1.45%포인트 상승했다. 15년 만기 고정금리 모기지는 3.83%, 5년 변동금리 모기지는 3.50%를 각각 기록했다.     ‘에퀴티 스마트 홈 론스’의 제임스 김 융자 전문가는 “이자율이 계속 오를지, 지금이 집을 사기에 적절한 타이밍인지 문의하는 한인 고객들이 많다”며 “모기지 신청은 연초보다는 줄었지만, 꾸준히 준비해온 고객들 가운데 더 늦기 전에 대출을 받으려는 수요는 아직 많다”고 분위기를 전했다.   일부 한인 바이어 가운데는 자포자기하는 경우도 나온다.   LA 한인타운의 한 부동산 에이전트는 “소득이 오르지 않는데 집값에 금리까지 부담만 커지면서 주택 구매를 미루겠다는 손님들도 나온다”며 “집값 오름세가 꺾이거나 이자율이 진정되거나 해야지 현재로써는 오퍼 경쟁에서 이기기 힘들다고 판단한 경우”라고 말했다.   B 씨는 “모기지 이자율이 1%포인트 상승하면 소득이 오르지 않는 한 소득대비부채(DTI) 비율이 올라 대신 살 수 있는 집값을 12% 낮춰야 한다는 융자 전문가의 조언을 최근 들었다”며 “동시에 집값까지 올라 보수적으로 보면 30% 저렴한 집을 살 수밖에 없다는데 이런 매물은 지금 시장에 존재하지도 않더라”고 푸념했다. 이런 까닭에 지난달 25일 기준 모기지 신청은 전국적으로 전주 대비 6.8% 감소했다.   모기지은행협회(MBA)에 따르면 재융자는 15%, 주택 구매용은 1% 각각 줄었고 전체 중 재융자 비중은 일주일 만에 44.8%에서 40.6%로 축소됐다.   ‘원플러스 모기지’의 남상혁 대표는 “이미 너무 오른 집값에 대한 부담 때문인지 모기지 신청이 저조하다”며 “예를 들어 95만 달러에 나온 매물이 120만 달러에 팔리는 상황인데 모기지 이자율 상승 부담까지 더해 선뜻 오퍼 경쟁에 나서기 힘든 시장 상황”이라고 전했다.   일부 바이어는 이자율이 낮은 변동금리 모기지로 방향을 틀면서 MBA 최신 통계에서 변동금리 모기지 신청 비중이 1월 말 4.5%에서 지난주 6.6%로 확대되기도 했다.   이자율 전망에 대해 ‘질로’의 폴 토마스 부사장은 “연방준비제도가 기준금리를 0.5%포인트씩 수차례 인상할 것이란 시장의 예측으로 모기지도 더 비싸질 것”이라고 말했다.   남상혁 대표도 “연방준비제도가 2조7400억 달러 규모의 모기지담보부채권(MBS) 매입을 중단한 상황이라 이자율이 4% 중후반대를 유지할 것으로 보인다”고 말했다.   이런 가운데 필라델피아 연방준비은행의 패트릭 하커 총재는 지난달 29일 한 콘퍼런스에서 “40년 만기 모기지로 페이먼트 부담을 20% 이상 낮출 수 있다”며 “연방 주택국(FHA), 도시개발부(HUD)가 검토에 나서야 한다”고 언급하기도 했다. 류정일 기자포커스 이자율 바이어 변동금리 모기지로 모기지 이자율 이자율 상승

2022-03-31

[부동산 이야기] 모기지 이자와 주택시장의 변화

 연방준비제도 제롬 파월 의장의 기준 금리 인상 관련 발언 이후 모기지 시장의 이자율이 급속도로 인상이 되면서 주택 시장에 상당한 충격파를 주고 있습니다.     주택 이자율이 3월 넷째 주부터 급등세를 보이며 모기지 이자율이 급등하는 중입니다. 금리를 올해 내에 3% 선까지 인상한다고 공표한 상황에서 모기지 이자율이 급상승하고 최근의 빠른 물가상승에 이어서 인플레이션의 공포가 시장에 영향을 빠르게 미치고 있습니다.   모기지 이자율은 금리보다는 재무부 10년 만기 채권과 연관성이 더 큽니다. 다만 팬데믹 이후에 이어온 수요에 비해 부족한 공급과 낮은 모기지 이자율을 이용한 거주와 투자가 연계된 경쟁의 심화 속에서 상승세만을 이어온 주택시장에 큰 변화의 바람이 불 전망입니다. 지금의 모기지 이자가 과거와 비교했을 때 높은 수준은 아닙니다.   역사적으로 1990년대 말 거의 8% 그리고 1980년대에 20%대를 넘은 적이 있었습니다. 이 시기에는 주택의 가격이 상대적으로 낮았고 주택을 투자보다는 주거용 구매로 그리고 이미 주택 시장의 위기 상황을 겪고 난 후라 투자 관심도가 상대적으로 낮았다는 차이점이 있고 렌트비도 상대적으로 높지 않았고 특히 기관투자가들이 주택시장에 관심이 적었습니다.   지난 2007년 이후의 주택시장의 위기 상황은 이미 2005년 정도부터 감지가 되었고 투자가들은 시장에서 발을 뺄 준비를 하거나 실행에 옮기기 시작하였습니다. 그때의 주택시장의 붐은 2000년을 전후로 ‘옵션암’이라는 융자 프로그램의 도입이 결정적인 역할을 하였습니다. 평상시에는 낮은 이자율로 적은 페이먼트를 선택할 수 있는 옵션을 통해서 페이먼트에 적용되지 않은 미지급 이자가 원금에 불어나는 조건임에도 많은 바이어가 쉽게 승인이 나면서 주택을 마구잡이로 사들이기 시작했고 이에 동반해서 주택 가격이 상승하다가 일정 시점 후 거래량이 줄어들고 가격 상승세도 멈추면서 서서히 주택시장의 몰락이 시작되고 저가의 주택 매물들을 투자가들이 집중 매입해서 현재에 이르게 됩니다.   지금과는 다른 상황일 수 있지만 일단 이자가 급속도로 올라가게 될 경우 투자가들이 모기지 투자 시장에 몰려서 좀 더 쉬운 모기지인 Non QM과 같은 대체 융자 시장의 규모가 커질 전망입니다. 이럴 경우에 공급이 계속 부진하다면 대체 융자 프로그램을 이용해서 주택을 사는 바이어들이 증가할 수 있습니다. 이자가 높을 경우 더 많은 시세차익을 위한 급매물이 나오거나 주택 가격이 지역 차를 고려해서 15~20% 정도 낮아질 가능성도 올해 여름 후 있다고 봅니다. 구매 시기가 오래된 투자가들의 경우 현재의 렌트 수입이 급격하게 줄어들지 않는다면 급매물을 내놓을 가능성은 적습니다.   팬데믹 이후 바이어의 45% 이상을 차지해온 밀레니엄 젊은 세대들의 움직임도 중요합니다. 모기지의 이자율이 높은 상황의 지속이 이는 시장의 또 다른 터닝 포인트가 될 수 있습니다. 물가가 감당할 수 없을 정도로 오르게 된다면 결국 많은 주택 소유주들이 주택 유지비용의 증가로 주택을 처분할 수 있고 시장에 영향을 미칠 수도 있습니다. 결국 이제부터는 장기간 주택을 소유 가능한 투자가를 포함한 바이어들이 시장의 주를 이룰 전망입니다. 상당히 위험할 수도 기회가 될 수도 있는 상황이므로 다시 한번 본인의 상황을 점검하고 대비해야 합니다.   ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트부동산 이야기 주택시장 변화 모기지 이자율 주택 이자율 모기지 시장

2022-03-30

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 (18)

 2022년 들어서 모기지 이자율이 가파르게 오르면서 주택을 매수하려는 사람들의 구매력이 감소할 가능성이 커지고 있다.     다우존수에 따르면 부동산 중개 회사 Redfin은 30년 고정 모기지 이자율이 올 해 말까지 약 3.9%로 오를 것이라고 예상하였다.     또한 주택 예산이 매 월 2000달러 수준인 주택 매수자는 모기지 금리가 3.5% 일 때 39만6000달러 주택을 매수할 수 있지만 모기지 금리가 3.9%로 오르면 38만2250달러로 매수할 주택의 가격이 감소할 수 있다고 분석했다.     다만, Redfin은 지금까지 모기지 금리가 상승했음에도 주택 매수자의 수요를 억제하지는 못했다고 분석했다.     코로나 19 팬데믹 이후 부동산 가격이 이전에 비해 약 30% 급등한 것으로 나타났다.     전국부동산중개인 협회 보고서에 따르면 주택 평균 가격은 팬데믹 이전인 지난 2020 년 3월에 비해 약 8만 달러 정도가 오른 것으로 나타났다. 전문가들은 인플레이션 여파가 주택 시장에도 상당한 영향을 입힌 것으로 분석했다.   또한 중산층의 매입 가능한 주택 수요가 줄어들면서 주택 시장에서의 경쟁이 더 치열해진 것으로 지적했다.   지난 달 LA 한인타운의 주택 거래가 매우 활발했던 것으로 나타났다. 한인 타운 부동산 관계자의 자료에 따르면 지난 달 한인타운에서 매매된 주택은 총 120채로 지난 해 같은 시기보다 약 36%가 많았던 것으로 집계 됐다.     한편 단독 주택 매물은 20%가 줄어 품귀 현상은 지난 해보다 더 심화된 것으로 나타났다.   1월 주택 시장을 이끈 것은 주로 콘도 거래로 지난 해에 비해 약 133%나 증가 했다. LA 한인타운 부동산 관계자들은 기준 금리 인상 예고에 이자 상승 전에 구입하려는 매수자들이 몰린 것으로 분석했다.   바이어들도 속이 타 들어간다. 집값은 꼭대기에 머물고 있는데 이자율마저 오르는 상황이라 상당수가 주택 구입을 망설이고 있다.   모기지 렌딩 전문사이트 HSH.com의 키스 검빙어 부사장은 “연준이 올해 기준금리를 2~3차례가 아닌 4~5차례 인상할 수 있다는 전망이 나오고 있어 모기지 금리가 큰폭으로 상승했다”며 “불투명한 경제상황과 채권시장 투자자들의 경험 부족이 가장 큰 원인”이라고 말했다.     만약 홈바이어가 30년 고정금리 2.65%에 20만 달러의 모기지를 얻으면 재산세, 주택보험료 등을 제외한 월 페이먼트는 806달러가 된다. 반면 이자율 3.65%에 같은 액수의 모기지를 얻을 경우 월 페이먼트는 915달러로 109달러가 늘어난다. 이자율이 5%라면 월 페이먼트는 1074달러로 점프한다.   물론, 이런 모든 현상들은 이미 알면서도 섣불리 실천을 못하는 이유가 경제적으로나 다양한 이유로 대도시에서 생활해야 하는 이유라고 판단할 수 있으나, 잠시 시야를 넓혀서 위성 도시를 바라보면 여유가 없는 도시 생활에서 벗어나 여유로운 전원 생활을 하면서 삶의 전환의 계기가 될 수 있음을 제안해 본다.     LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 위치한 샌타클라리타 지역이 있고 그 곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭 밸리 지역이 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 하는 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다.     ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 이자율 구매력 모기지 이자율 주택 매수자 모기지 금리

2022-02-16

2022년 모기지 이자율 상승이 미치는 영향은? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 2022년 모기지 이자율 상승이 미국 부동산에 미치는 영향은 무엇인가요?   ▶답= 미국 부동산의 주택 판매가 2019년에는  500만 건 정도가 되었습니다. 이때까지만 해도 미국 주택 시장은 큰 성장이 없는  정체된 상태였습니다. 하지만 2020년 펜더믹 이후에 이자율이 내려가고 주택 환경은 어디에서나 살고 일할 수 있는 자유 즉 원격 하이브리드 작업 스타일이 가능한 장소가 되었습니다. 그래서 미국 주택 시장은 새로운 역동성을 갖게 되었습니다. 전국 부동산 중개인 협회에 따르면 2020년에는 560만 건의 주택 판매가 있었고 2021년에는 약 600만 건 이상의 주택이 판매되었습니다.   Realtor.com 수석 이코노미스는 2022년에는 26-35세의 밀레니엄 세대들이 인건비 상승등의 수익 증가 요인으로 경제적으로 더욱 풍요로워지면서 새로운 주택을 구입할 여력을 갖게 되었다고 보고했습니다. 주택 건설업자들도 주택 생산을 늘려서 2022년에는 단독 주택 건설이 5% 이상 증가할 것으로 보고 있지만 이런 증가는 미국 밀레니엄 세대의 주택 수요와 기존 주택 시장의 수요를 따라가는 것이 어려울 것으로 예측하고 있습니다.   또한 2022년에는 그동안 정체되었던 주택 임대료의 상승이 예상 되기 때문에 주택을 구매하려는 첫 구매자에게 주택 구입에 대한 더욱 강력한 동기부여를 줄 것으로 보입니다. 이런 상황 때문에 주택 가격 상승과 모기지 이자율 상승의 문제가 발생하여도 여전히 주택의 시장 수요가 크기 때문에 대략 7.1% 주택 가격 상승이 예상되고 있습니다. 하지만 이자율 상승으로 인한 집값 하락을 예측하는 전문가들도 있습니다.   전반적인 미국 부동산 시장은 이자율 상승 등으로 집값이 떨어질수 있지만 주택 매물이 부족하고 주택 수요가 많은 산호세 LA 카운티 오렌지 카운티 등에서는 리스팅 가격에서 5만에서 10만 달러 이상으로 오퍼를 넣고 모든 컨틴전시를 제거하지 않으면 주택을 구입하기 어려운 상황입니다. 결론적으로 주택 구입 전략은 주택을 구입하려는 지역에 따라 달리 세워 접근하셔야 하는 것입니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 모기지 이자율 이자율 상승 주택 판매가

2022-02-08

모기지 이자도 올라 멀어지는 내집 마련

매물은 없고 집값은 뛰는 데다 모기지 이자율까지 오르면서 예비 주택바이어들의 가슴이 새까맣게 타들어 가고 있다. 올해 주택 구입 가능성이 더 희박해졌기 때문이다.   지난 2년간 주택 가격이 사상 최고 수준으로 상승하고 매물 품귀 현상이 악화하는 등 만연한 주택 시장의 이중고(Double Trouble) 현상에다 30년 고정 모기지 이자율까지 4%에 육박하면서 예비 바이어들이 주택 매입에 선뜻 나서지 못하고 있다.   국책 모기지 기관 ‘패니매’의 1월 주택 매입 심리 지수가 2020년 5월 이후 바닥을 기록한 것만 봐도 알 수 있다. 이에 따르면, 4명 중 1명 만이 집을 살 시기라고 답한 것과 반해서 팔기 좋은 시기라고 한 비율은 69%나 됐다.     부동산 분석 업체 코어로직이 집계한 바에 의하면 계절적 요인으로 통상 주택 거래 시장의 비수기인 지난해 12월에도 전국 집값은 전년보다 18.5%가 상승했다. 이는 11월 18.1% 상승률에 이은 것으로 상승 곡선이 꺾임 없이 오름세를 유지하는 걸 보여준다. 2021년 평균 집값 상승률은 2020년의 6%와 비교하면 2배 이상 웃도는 15%였다.   프랭크 노샤프트 코어로직 수석 이코노미스트는 “지난해 집값 신장세는 수급난에 기인한 것”이라며 “즉, 공급(매물)은 부족한데 매입 수요가 이를 한창 상회했기 때문”이라고 분석했다.     이처럼 집값은 껑충 뛰었는데 소득이 그만큼 따라잡지 못해 예비 바이어가 구매할 수 있는 주택 수는 팬데믹 이전보다 대폭 줄었다.   전국부동산중개인협회(NAR)에 의하면, 지난해 7만5000~10만 달러 소득의 가구가 살 수 있는 주택 수는 팬데믹 이전과 비교하면 40만 채나 급감했다. 즉, 2019년에는 이 소득 계층이 살 수 있는 주택 수가 65만6200채였는데 2021년엔 24만5300채로 40만 채 넘게 줄었다는 것이다.   부동산 업계는 예비 바이어가 감당할 수 있는 집이 많지 않으니 오퍼 경쟁은 더 치열해지고 이에 따라 주택 가격은 또 오르는 악순환이 이어지고 있다고 분석했다.   이런 현상은 올해 완화될 것이라는 게 업계의 전망이다. 이는 집값 하락이나 매물 증가 등의 긍정적인 요소라기보다는 30년 고정 모기지 이자율의 상승으로 주택 매입 수요가 둔화될 것으로 예측되기 때문이다.     주택 구매에 나섰던 김모씨는 “주택 쇼핑에 나섰을 때만 해도 30년 고정 모기지 이자가 2.75%였던 게 이제는 4.1%로 치솟았다”며 “생각해둔 예산에 맞추려면 대출금을 줄이고 다운페이먼트를 늘려야 하는 상황”이라고 한탄했다. 이어 그는 “다운페이먼트를 더하려면 목돈이 필요한데 현 재정 상황으로는 힘들어 주택 매입을 포기해야 할 것 같다”고 덧붙였다.   더그 던컨 수석 이코노미스트는 “다른 세대보다 긍정 성향이 강한 젊은층 마저 서민주택 부족과 추가 주택 공급 부재 등으로 주택 매입을 미루어야 한다는 의견이 많아지고 있다”며 “올해 주택 거래가 둔화할 가능성이 높다”고 내다봤다. 진성철 기자모기 이자 모기지 이자율 예비 주택바이어들 고정 모기지

2022-02-07

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