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“내년 집값 1.5% 하락”

국책모기지기관 패니매(Fannie Mae)가 내년 집값이 하락하고 경기침체가 올 것으로 관측했다.   패니매는 최근 경제 전망에서 부동산 시장이 내년 초 경기침체를 부를 것이라는 분석을 내놨다. 패니매는 내년 집값이 1.5% 하락할 것으로 예상했다. 당초 내년 집값이 평균 4.4% 오를 것이란 전망치를 하향 조정했다.     패니매 산하 경제·전략 리서치(ESR) 그룹도 내년 주택 가격 전망을 수정했다. 이 그룹은 당초 내년에 16% 오를 것으로 내다봤던 주택 가격 전망치가 연간 9% 증가에 그칠 것으로 수정했다.   패니매는 내년 미국 경제가 완만한 경기침체를 겪을 것으로 분석했다.   기관은 “인플레이션 압력을 완화하기 위해 필요하다고 판단되는 노동시장의 비교적 제한적인 침체를 일부 고려하면 경기침체는 완만할 것으로 예상한다”며 “완만한 경기침체 이후에는 통화 정책이 완화하고 경제도 성장세로 돌아갈 것으로 보인다”고 밝혔다.   이는 내년 완만한 경기침체가 올 것이라는 모기지은행협회(MBA)의 최근 경제 전망과 유사한 부분이다. MBA의 마이크 프라탄토니 수석 이코노미스트는 경제 전망에서 “미국이 경기침체에 접어들면서 연방준비제도(Fed·연준)가 금리 인상 기조를 완화할 가능성이 높다”고 말했다.   다만, 패니매는 경기침체가 완만할지라도 이 상황이 더 큰 금융위기로 번질 위험이 있다고 덧붙였다.   패니매는 “역사적으로 금리와 환율 상승기에는 세계 금융위기가 발생하는 경향이 있었다는 점에 주목해야 한다”며 “금리가 오르는 속도를 고려할 때 향후 몇 분기에 걸쳐 금융위기가 발생할 위험이 커지고 있으며, 예상보다 더 깊거나 긴 경기 위축세를 초래할 수 있다”고 언급했다.   연준의 금리 인상 행렬은 당분간 지속될 것으로 내다봤다.   패니매는 “최근 연준 주요 당국자들의 발언을 토대로 보면 노동 시장의 이완과 인플레이션의 둔화에 대한 분명한 증거가 나올 때까지 연준은 통화 긴축 속도를 늦추지 않을 것”이라고 판단했다.내년 집값 내년 집값 내년 경제 내년 주택

2022-11-02

[전문가들이 본 내년 경제 전망-3] 커먼웰스비즈니스은행 최운화 행장

대형 은행들을 중심으로 금융위기가 막바지에 다다랐다는 분석이 나오고 있다. 9개월 여째 계속되는 증시의 상승세 또한 금융위기의 끝이 다가왔다는 기대감에 따른 것일테다. 하지만 한인 은행들을 포함한 중소 은행들은 아직도 갈 길이 멀다. 기획시리즈 '전문가에게 듣는다'의 3번째로 한인 은행가 최고의 경제전문가로 꼽히는 커먼웰스비즈니스은행의 최운화 행장을 만나 내년도 금융업계 전망을 들어봤다. "한인 은행가의 상업용 부동산 위기는 내년에 본격화된다." 커먼웰스비즈니스은행의 최운화 행장은 금융위기 해소의 마지막 걸림돌로 지목되는 상업용 부동산(CRE) 시장의 위기가 내년부터 본격화될 것으로 내다봤다. 한인 은행들이 내준 CRE 대출의 상당량이 지난 2003~2006년에 이뤄졌는데 CRE 대출은 통상 5년 만기로 재융자하는게 일반적. 그간 재정적으로 튼튼한 한인 대출자들은 개인 자금을 써서라도 페이먼트를 내왔지만 이마저도 한계에 다다르고 있어 재융자가 많은 내년에는 버텨내지 못할 케이스가 적지 않아 보인다는 분석이다. 최 행장은 "감독 당국에서는 CRE에 대해 감정가가 대출 금액보다 낮아졌다는 이유로 대출을 부실(NPL)로 인식하지 않아도 된다지만 이는 이론상으로 현실에서는 불가능에 가깝다"고 지적했다. 이에 따라 한인 은행들을 포함한 중소 은행들에게는 어려운 한 해가 될 것으로 최 행장은 전망했다. 정부가 21위 규모 은행인 CIT은행의 파산을 방치한 것은 금융 시스템에 큰 위험을 안길 수 있는 대형 은행이 아닌 금융기관은 보호하지는 않는다는 점을 명확히 한 것이며 한인 은행들은 특히 CRE 대출 집중도가 높아 경기침체의 막바지에 다다른 현 상황이 갖는 높은 리스크를 직면할 수 밖에 없다는 것이다. 그는 "CRE 위기가 불가피하다면 생존을 자신하기가 쉽지 않은 분위기"라며 "중소 은행 업계의 승패 관건은 누가 더 많은 자본금을 확충하느냐에 달려 있다"고 말했다. 은행업계의 초미의 관심사인 한인 은행간 M&A도 폐쇄은행 인수가 아닌 한 어려워 보인다. 윌셔은행의 옛 미래은행 인수 사례로 폐쇄은행 인수에 따른 장점이 크게 부각됐고 주식 맞교환 등을 통한 M&A는 서로 불안해서 가능성이 적다는 전망이다. 그는 "금융위기로 한인 은행 가운데 한 곳이 폐쇄되는 일까지 나왔지만 아직 한인 은행업계는 크게 변화된 모습을 보이지 않고 있다"고 지적하면서 "경영진은 포커스를 잃지 않고 리더십을 발휘해 조직원들이 업무에 최선을 다할 동기를 유발시켜야 한다"고 강조했다. 그는 마지막으로 "내년 경기가 바닥을 친다는 것이 더이상 나빠질 게 없다는 뜻이니 지나치게 기대해선 안 된다"며 "현실을 인지하고 자질과 실력 향상에 매진하는 은행이 이 위기를 헤쳐나갈 수 있을 것"이라고 말했다. 염승은 기자

2009-12-21

"LA 경제 회복세 타지역보다 빨라" 앤더슨 연구소 수석

"내년 LA의 경기 전망은 타지역에 비해 밝다." 경제 전망으로 세계적인 인지도를 갖고 있는 UCLA 앤더슨 연구소의 제리 니켈스버그 수석 이코노미스트는 "캘리포니아 전체적으로는 타주에 비해 상황이 좋지 않으나 LA지역은 경기회복세가 더 빠르게 나타날 것"으로 내다봤다. 니켈스버그 박사는 본지와의 단독 인터뷰에서 "LA 지역은 정부기관 고용 인원 비율이 타지역에 비해 낮아 시정부 및 주정부의 재정적자에 따른 감원 여파가 적고 인구도 많아 경제활동이 활발한 편"이라며 "헬스케어 테크놀로지 교육 등의 업종이 내년 지역 경제성장을 주도할 것"이라고 말했다. 또 연방정부의 경기부양 자금이 내년에 집중적으로 집행되는 점도 지역 경제에 긍정적이다. 101번과 110번 프리웨이 교차지점 확장 공사 등 가주내 인프라 확충 공사가 일제히 예정되어 있다. 니켈스버그 박사는 "많은 프로젝트들이 곧 공사를 시작할 것"이라면서도 "주정부가 비효율적인 시스템을 바꿀 기미를 보이지 않는 점은 여전히 남아있는 숙제"라고 말했다. 이어 그는 고실업.저성장 기조가 당분간 계속될 것이라는 기존의 입장을 재확인하며 "가주 지역의 소매경기 회복은 2012년에나 가능할 것"으로 예상했다. 염승은 기자

2009-12-16

[전문가들이 본 내년 경제 전망-2] 니켈스버그 UCLA 앤더슨 연구소 수석 이코노미스트

불경기로 연말임에도 연말같지 않은 분위기가 가득하지만 곳곳에서 경기회복을 암시하는 신호들이 나오고 있다. 지난번 전국부동산중개인협회(NAR) 로렌스 윤 수석 경제학자에 이어 이번에는 캘리포니아 경제 전망에 있어 가장 높은 신뢰성을 가졌다는 평가를 받는 UCLA 앤더슨 연구소의 제리 니켈스버그(사진) 수석 이코노미스트를 만나 내년도 캘리포니아 및 LA 지역의 경제 전망에 대해 들어봤다. UCLA 앤더슨 연구소의 제리 니켈스버그 박사는 내년 가주 경제가 높은 실업률과 낮은 성장률이 동시에 나타나는 모습이 될 것으로 내다봤다. 니켈스버그 박사와의 인터뷰를 일문일답 형식으로 재구성했다. -캘리포니아 지역의 경기 회복은 어떤 모습으로 나타날 것으로 보나 가주 지역 경기 회복세는 미국 전체의 회복세보다 늦을 것이다. 예상보다 주정부의 감원폭이 더 컸고 재정적자에 따른 부정적 여파가 크게 나타나고 있다. 가주 경제는 2011년 초에 회복세를 시작해 2011년 중반이나 돼야 제대로 된 성장세를 보일 것으로 본다. 실업률도 올 4분기에 12.7%까지 오를 것으로 보인다. 2011년에 경기회복이 시작된다 해도 워낙 많은 감원이 있었기에 고용창출은 2012년이나 되야 가능할 것이다. -실업률이 개선될 여지는 없나 "실업률은 캘리포니아가 12.5% 전국적으로는 10%인데 정상적인 모습을 되찾는데는 시간이 조금 걸릴 것이다. 특히 가주 지역은 향후 2년간 두자릿수 실업률을 유지할 가능성이 높다. 그나마 긍정적인 것은 금융위기 발발 이후 기업들의 재무제표와 수익마진이 크게 개선됐다는 점이다. 기업 차원에서의 생산성이 좋아졌다는 뜻이다. 감원과 비용절감으로 생산성을 높인 기업들이 지금은 가만히 있지만 경기회복이 시작되면 고용은 늘 수 밖에 없다." -가장 말이 많은 내년 가주 주택시장은 어떨 것으로 보나. "가주 주택 시장은 크게 LA 오렌지카운티 샌디에고 샌프란시스코와 같은 연안도시와 샌버나디노 리버사이드 센트럴밸리 등 내륙 지방으로 나눠 봐야 한다. 연안 도시들의 경우 가격 상승과 거래 증가가 이어지고 있으며 재고가 낮게 유지되고 신규 물량이 매우 적다. 이같은 모습은 시장이 바닥을 치고 상승할 준비가 됐다는 뜻이다. 반면 내륙 지방 주택 시장은 가격이 추가적으로 더 하락해야 한다. 거래도 적으니 반등할 여지가 적다." -상업용부동산(CRE) 시장은 어떤가. "오피스 건물부터 보면 LA지역은 공급과잉이 아니기 때문에 경기회복이 올 때 가장 먼저 개선되는 모습을 보일 것이다. OC지역의 경우 건물을 올린 뒤 수요자를 찾았던 경우이기에 시장이 돌아서는데 시간이 오래 걸릴 것이다. 상가나 쇼핑센터는 공급이 너무 많으니 아직도 갈 길이 멀다. 그나마 약달러로 내년도 관광업계 전망이 좋아 보이니 호텔과 같은 숙박용 부동산은 사정이 좀 나아 보인다." -지금의 약달러 기조가 내년에도 계속 이어질 것으로 보나 "그렇다. 달러 약세에 변화가 오려면 해외의 국가 및 기업들이 도와줘야 하는데 그런 기미가 보이지 않는다. 기준금리가 내년까지 낮게 유지될 가능성도 높아 약달러 기조에는 변함이 없을 것이다. 그래도 약달러 덕에 수출이 늘어 무역적자가 개선되는게 다행이다. 소비 회복이 더딘 상황이 당분간 계속 될테니 세계 경기가 회복하면 수출이 수입보다 빨리 늘어날 것이다." 염승은 기자

2009-12-16

[전문가가 본 내년 경제 전망] '주택시장 예상보다 빠른 회복'

장기적 경기침체가 종료되고 최악의 시기를 지났다는 희망적인 분석이 점차 힘을 얻고 있다. 하지만 서민들이 체감하는 실물경기는 여전히 차갑기만 하다. 이에 따라 본지는 분야별 주요 전문가들을 통해 현 경제 상황을 진단하고 내년 전망을 들어보는 시리즈를 준비했다. 그 첫번째로 120만명의 부동산 중개인을 회원으로 둔 전국부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤(42) 수석경제학자에게 내년 시장 전망을 들어봤다. NAR은 매년 부동산 전망 및 거래 동향을 발표, 업계에 큰 영향력을 행사하고 있는 단체다. 윤 수석경제학자는 내년 주택거래가 10~15% 정도 늘어나고 이에 따라 주택가치 또한 2~4% 정도 오를 것으로 예상했다. 또 부동산 시장이 예상보다 빠른 회복세를 보이고 있다고 긍정적으로 진단했다. 그는 “지난 10월 주택판매율이 전월에 비해 20% 이상 늘어나는 등 부동산 시장이 당초 예상보다 빠르게 회복되고 있다”며 “집값 하락으로 구매자들이 늘었고 집 가치도 상승하면서 빠르게 안정을 찾아가고 있다”고 밝혔다. 그는 내년 전망에 대해 “올해 주택시장은 낮은 모기지 이자율과 첫 주택구입자에 대한 세금 크레딧 혜택에 힘입어 개선의 여지를 보였다. 내년에는 고용시장 안정 여부가 주택시장 상승을 이끌 것으로 보인다”고 말했다. 다음은 일문일답. -주거용 부동산 경기는 좋아지는데 상업용은 다른 움직임을 보이는 이유는. “상업용 모기지 시장의 신용도 악화가 회복의 가장 큰 걸림돌이다. 주거용 부동산 시장은 정부가 융자은행을 압박하고 연방주택국(FHA) 융자 등의 효과로 최저 수준의 모기지 이자율 효과를 보고 있다. 하지만 상업용 부동산 모기지는 이자율이 매우 높을 뿐만 아니라 융자를 받기조차 힘든 실정이다. 또 공실률 증가가 상업용 부동산 가치와 렌트 하락을 부추기고 있다.” -내년 상업용 부동산 가격이 10~20% 추가 하락할 것으로 예상되는데. “가능한 얘기다. 하지만 상업용 모기지에 대한 연방준비제도의 조치가 관건이다. 개선책이 마련되지 않으면 상업용 부동산 침체는 계속 이어질 수밖에 없다. 아마 2011년쯤부터는 상업용 부동산도 안정을 찾을 것으로 예상된다.” -첫 주택구입자 세금 혜택으로 내년 집값이 3~5% 상승한다는데. “올해 자금력이 있는 세입자는 1600만명에 달한다. 바꿔 말하면 주택시장 붕괴 이전보다 더 큰 시장이 형성돼 있는 셈이다. 세금 크레딧 혜택의 연장으로 닫혀 있는 주택구입 수요가 풀릴 것으로 보인다.” -압류 주택이 늘어나고 있다. “압류 주택은 앞으로도 꾸준히 늘 것이다. 하지만 중요한 점은 압류 주택이 시장에 얼마나 오래 나와 있는지, 또는 구입자들이 얼마나 빠르게 매물을 사는지 여부다. 1년 전만 해도 매물로 나온 압류 주택이 팔리지 않아 시장 하락을 부채질했다. 하지만 지금은 매물로 나온 압류 주택을 사려는 바이어들끼리 경쟁이 치열하다. 즉 재정 상태가 건강한 주택 구입자들이 압류 매물을 빠르게 소진하면서 집값 안정에 기여하고 있다.” -내년 모기지 이자율 전망은. “내년 봄부터 이자율이 올라갈 것으로 보인다. 내년 평균 모기지 이자율이 현재보다 높은 5.7% 정도가 될 것으로 전망한다.” 곽재민 기자

2009-12-10

[전문가들이 본 내년 경제 전망-1] 로렌스 윤 NAR 수석경제학자

이에 따라 본보는 분야별 주요 전문가들을 통해 현 경제 상황을 진단하고 내년 전망을 들어보는 시리즈를 준비했다. 그 첫번째로 총 120만명의 부동산 중개인을 회원으로 가진 전국부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤(42) 수석경제학자에게 내년 부동산 시장 전망에 대해 물어봤다. NAR은 매년 부동산 전망 및 거래 동향에 대해 발표하고 있으며 이 발표가 부동산 업계에 미치는 영향은 크다. 윤 수석경제학자는 본보와의 이메일 인터뷰를 통해 내년 주택 거래가 10~15%정도 늘어나고 이에 따라 주택 가치 또한 2~4%정도 오를 것으로 예상했다. 또 부동산 시장이 예상보다 빠른 회복세를 보이고 있다고 긍정적으로 진단했다. 윤씨는 "지난 10월 주택판매율이 전월대비 20%이상 늘어나는 등 부동산 시장이 당초 예상보다 빠르게 회복되고 있다"며 "주택 가격 하락으로 집을 사려는 사람이 늘었고 이로 인해 집 가치가 상승하며 빠르게 안정을 찾아가고 있다"고 밝혔다. 내년 전망에 대해서는 "올해 주택 시장은 낮은 모기지 이자율과 첫 주택구입자에 대한 세금 크레딧 혜택에 힘입어 개선의 여지를 나타냈다. 내년에는 고용 시장의 안정 여부가 주택 시장 상승을 이끌 것으로 보인다"고 말했다. 윤씨는 특히 가주 부동산 경기는 전국에서 가장 빠른 회복세를 보이고 있다며 내년에는 상승세가 강화될 것으로 예상했다. 그는 "2010년 캘리포니아가 8%대의 높은 집값 상승율을 기록해도 놀랄만한 결과는 아니다"며 "캘리포니아는 특히 낮은 가격에 나온 집을 사기 위한 경쟁이 어느 지역보다 치열하며 안정적인 자산을 보유한 구매자들이 몰리고 있다"고 분석했다. 하지만 상업용 부동산은 여전히 불안하기만 하다. 그는 "상업용 부동산 시장은 올해보다 더 악화될 가능성도 점쳐지고 있다"며 "이는 사무실과 공장 아파트 등의 공실률이 지금보다 높아질 것으로 보이기 때문"이라고 설명했다. 곽재민 기자

2009-12-09

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