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[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 무리하게 매입 말고 안정적 소득 창출을

Q. 50대 여성 임모씨는 미혼으로 서울 중구에서 80대 어머니를 모시고 살고 있다. 학원 상담실장으로 일하고 있는데, 곧 퇴사 예정이라 은퇴 계획을 세우고 싶다. 향후 서울 외곽 전원주택으로 옮겨 작은 학원을 꾸리는 것을 고려 중이다. 이 경우 지금 사는 도시형 생활주택(전용 85㎡ 이하 소규모 공동주택)과 월세를 놓은 오피스텔을 팔아 서울에 아파트를 사 두고 전원 주택은 전세로 살면 어떨까 생각 중이다. 거주지 인근에 분양 중인 7억원대 주상복합 아파트를 사고 싶지만, 자금이 빠듯하다. 은퇴 후 현금 자산을 어떻게 운용할지도 고민이다.

A. 의뢰인은 퇴사 예정으로 향후 소득이 불확실하다. 무리해 아파트를 분양받는 것은 추천하지 않는다. 최근 서울 아파트 가격이 오르고 거래량도 증가세다. 아파트 거래는 활발하지만, 의뢰인이 가진 도시형 생활주택 등 아파트가 아닌 집의 매수세는 약하다. 아파트 입주 시기에 도시형 생활주택의 매각이 계획대로 되지 않을 수 있다. 또 전원주택으로 거주지를 옮기는 등 생활 기반을 완전히 바꾸는 것은 추천하지 않는다. 고령의 부모를 모시는 경우 의료 기반을 고려해 도심에 머무는 것이 좋다. 퇴직 후 현 거주지에서 너무 멀지 않은 곳에 학원 등 새로운 사업장을 알아보는 것을 추천한다. 학원이 자리를 잡아 어느 정도 안정적 소득이 나온다면, 그 이후 아파트 매입 등 부동산 갈아타기를 시도해도 늦지 않다.

◆도시형 생활주택 매각 시 양도소득세 주의=향후 부동산 갈아타기를 한다면 발생하는 양도소득세를 고려해야 한다. 현재 의뢰인은 거주 중인 도시형 생활주택과 임대를 주고 있는 오피스텔을 소유하고 있다. 양도일 기준으로 1가구 1주택이면서 보유 기간 2년 이상, 양도가액 12억원 이하면 양도소득세가 면제된다. 하지만 이때 보유한 오피스텔이 걸림돌이 될 수 있다. 현재 의뢰인의 오피스텔은 세입자가 주택 용도로 사용하고 있다. 이 경우 주택 수에 포함되므로 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 둘 중 양도 차익이 적은 오피스텔을 먼저 매각해 1가구 1주택으로 만든 후 도시형 생활주택을 매각하는 것이 좋다. 만일 오피스텔의 입지상 업무용 수요가 있는 곳이라면 업무용으로 쓸 세입자로 바꿔 들이는 것도 방법이다.

◆퇴직연금은 일시불보다 연금으로 수령=장기전인 은퇴 계획의 첫째는 안정적 소득 창출이다. 은퇴 후 국민연금을 받는 65세까지 퇴직 연금으로 현금 흐름을 창출해야 하므로 퇴직 연금은 일시불로 받기보다 연금으로 수령하길 권한다. 연금 수령 중 급하게 목돈이 필요하면 잔여 연금을 일시불로 수령할 수 있다. 퇴직 연금을 연금으로 수령하면 퇴직 소득세의 30~40%까지 절세 혜택을 받을 수 있으며, 운용 중인 퇴직 연금에서 발생한 수익도 저율 과세가 적용되는 등 추가 혜택이 있다. 의뢰인은 고령의 어머니와 함께 생활하므로 건강 등 비재무적 위험도 대비해야 한다. 실손 보험과 함께 암을 중심으로 뇌·심혈관질환을 보장하는 보험을 추가하고, 병간호나 치매 등 여성 발병률이 높은 특약을 넣는 등 보험을 준비하자.