PF ‘첫 살생부’ 나왔다…“전체 216조원 중 10%가 정리 대상”

금융당국이 강화된 기준으로 실시한 첫 번째 부동산 PF 사업성 평가 내용을 공개했다. 해당 평가에서 기준 이하를 받은 사업장은 구조조정을 하거나 경·공매에 부쳐지기 때문에 PF 정리를 위한 ‘살생부’가 나왔다는 평가다.

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강화된 기준으로 한 PF 첫 평가 결과 공개

29일 금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 금융감독원 등 관계기관과 함께 ‘제4차 부동산 PF 연착륙 대책 점검 회의’를 개최하고 1차 부동산 PF 사업성 평가 결과를 발표했다.

부실 부동산 PF 문제는 지난 2022년 ‘레고랜드 사태’로 본격적으로 불거졌다. 금융당국이 대주단 협약 등으로 자금난에 빠진 사업장에 만기 연장 및 이자 상환 유예 같은 대책을 내놨다. 하지만 회생이 어려운 사업장에 금융사 자금만 추가로 투입되면서, 빚으로 빚을 막는 악순환이 반복됐다. 연체율도 계속 쌓이면서 금융권으로 위기가 전이될 수 있다는 우려도 나왔다.

금융당국이 본격 칼을 뺀 것은 지난 5월이다. 기존 3단계(양호·보통·악화우려)로 나눴던 사업장 평가 기준을 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화하고, ‘유의(C등급)’ 등급 이하를 받았을 경우 구조조정을 하도록 사후조치 강화했다. 특히 최저 등급인 ‘부실우려(D등급)’를 받으면 경·공매를 추진하게 금융사 충당금 비율을 75%로 높였다.

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전체 9.7%가 정리 대상, “토담대 부실에 경·공매 예상치 2배”

이 때문에 지난 6월 말부터 시작한 새로운 평가에서 구조조정 대상이 되는 유의 등급 이하 사업장이 얼마나 나올지가 관심이었다. 금융당국에 따르면 이번 평가 결과에서 유의(7조4000억원)와 부실우려(13조5000억원) 등급을 받은 사업장의 여신 규모는 총 21조원으로 전체 금융사가 가진 부동산 PF 익스포저(위험노출액) 216조5000억원의 9.7%에 달했다.

특히 이 중 경·공매에 부쳐지는 부실우려 등급은 전체의 약 6.3%였다. 이는 원래 평가 전 금융당국이 예상한 2~3%보다 약 2배로 늘었다. 박상원 금감원 부원장보는 “연체율이 특히 토지담보대출을 중심으로 급속히 상승했다. 신규 부실이 새로 들어왔다기보다는 기존에 연체에 걸렸던 부분들이 좀 더 악화한 영향”이라고 했다.

이번 사업성 평가는 연체나 연체유예 및 만기연장을 3회 이상 한 부실 사업장(33조7000억원)만을 대상으로 했다. 이 때문에 다음 달 말부터 시작 예정인 남은 사업장(182조8000억원)에 대한 추가 평가가 끝나면 정리해야 할 사업장은 더 늘어날 수 있다. 이에 대해 금감원은 “대부분 부실 사업장이 6월 말에 이미 평가돼, 추가될 부실 사업장은 자체 시뮬레이션 결과 2조3000억원 수준으로 많지 않다”고 했다.

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매달 경·공매 이행 사항 점검

옥석 가리기가 끝난 만큼 다음 달부터 부실 사업장 정리도 본격화된다. 금융당국은 금융사에게 유의 등급 이하를 받은 사업장에 대한 구조조정 계획을 다음 달 6일까지 받고, 계획이 확정되면 다음 달 말부터 실제 사업장 정리 실적을 매달 점검할 계획이다. 특히 경·공매 대상 사업장은 3개월 이상 연체된 사업장을 주 대상으로 한 달 주기로 경·공매를 실시해 6개월 내 완료한다는 방침이다.

박 부원장보는 “다음 달 중순부턴 활발하게 경·공매 물량 나올 것으로 예상하는데 출회 시기에 대해선 만기 도래 따라서 순차적으로 진행되기 때문에 한 번에 몰리지 않고 분산돼 있다”고 했다.

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“정리 밀어붙인다” 업계 불만…“위기 전이 없어” 반박

부동산 PF 옥석 가리기가 본격 진행되면서, 이와 연관된 건설·시행사의 반발도 예상된다. 건설업계 관계자는 “최근 부동산 경기가 살아나고 있고, 금리 인하도 예상되면서 부동산 PF 부담이 줄 것으로 보는데 금융당국이 무리하게 사업장 정리를 밀어붙이는 이유를 모르겠다”면서 “경·공매에 부쳐지면 다른 정상 사업장으로 위기가 전이돼 자금력 약한 곳들은 연쇄 도산할 수도 있다”고 했다.

다만 이런 업계 반발에 대해 금융당국은 “유의·부실우려 등급 받은 부동산 PF 대부분이 브릿지론·토담대이고 공사 진행 중인 본 PF(4조1000억원) 규모는 크지 않아 건설사 영향은 제한적”이라며 “유의·부실우려 등급 받은 사업장을 보유한 시행사의 대부분(93.1%)도 1개 사업장만 보유해 다른 사업장으로 위기가 전이되지 않을 것”이라고 했다.

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금융사 부실채권 비율 늘어…“구조조정 하면 개선”

부동산 PF에 돈을 빌려준 금융사의 부실도 우려할 점이다. 실제 이번에 사업성 평가가 엄격해 지면서, 부동산 PF 관련 금융사의 부실채권(고정이하여신) 비율도 지난해 말 5.1%에서 지난 6월 말 11.2%로 6.1%포인트 급증했다.

다만 금융당국은 “증자 등으로 자본비율은 오히려 전 분기말보다 상승하고, 최저 자본 규제 비율을 충족하지 못한 금융사가 없는 만큼 영향은 크지 않다”면서 “구조조정이 하반기에 본격 진행되면 부실채권 비율은 개선될 것”이라고 했다.



김남준([e-mail])