[한국법 이야기] 한국 부동산 매각시 점검 사항-표시변경등기

원하는 시점에 수월하게 매각하기 위해 필수
외국인등록증·거소증 선발급 받지 않아도 돼

한국 부동산을 소유하고 있는 많은 한인은 원래 한국 부동산을 매매, 증여, 상속 등으로 취득하여 소유하다가 시민권을 후천적으로 취득한 경우다. 이렇게 취득한 한국 부동산을 시민권자가 된 이후 매각하려고 계획하고 있다면, 반드시 사전에 필수적으로 점검하고, 만약 미비 되었다면 가급적 빠른 시일 내에 진행해야 하는 것이 등기명의인의 표시변경등기이다.  
 
한국은 원칙적으로 복수국적을 허용하지 않기 때문에, 후천적으로 외국 국적을 취득하면 한국 국적은 상실된다. 그렇다면, 한국 부동산의 등기부 등본에 기재된 소유자 정보는 부동산 소유권 취득 당시에 제출한 이름, 주민등록번호, 주소이기 때문에, 현재의 실제 국적, 이름, 주소는 그와 다를 수 있다. 이처럼 현재 등기부 등본 등기명의인의 정보를 실제와 같게 하는 것이 표시변경등기이다. 사실, 이런 표시변경등기 자체는 복잡한 절차가 아니므로, 서류만 잘 준비한다면 해당 부동산 매매를 위한 소유권이전등기 절차와 함께 진행하는 것도 가능은 하다. 그러나, 아래에 설명할 현실적인 이유를 고려할 때, 사전에 처리해 놓는 것이 바람직하다.  
 
보통 한국에 있는 부동산을 매각하려고 계획할 때 주변에 매수자를 구해달라고 하거나 공인중개사를 통해 매수자를 찾게 된다. 이때 그 부동산의 소유자를 원래부터 잘 알고 있는 사람이 아닌 이상, 매수예정자는 해당 부동산의 등기부 등본상 소유자를 확인해보고, 실제 부동산 매매절차를 진행할 때 반드시 매도인의 신분증을 확인하여 등기부 등본상 소유자와 일치하는지 검토하는데, 미리 표시변경등기를 해놓지 않아서 그 정보가 불일치할 경우 거래 신뢰도를 문제 삼아 매매절차가 중단될 수 있다. 미리 매도인이 그간의 사정을 설명하더라도 이를 매수예정자가 신뢰하기 어려울 수 있고, 그때야 표시변경등기를 진행하겠다고 할 경우 적정한 매도 타이밍을 놓쳐서 낭패를 볼 수 있다. 이러한 현실적인 이유를 고려할 때, 가능하면 이른 시기에 미리 표시변경등기를 해놓고 매수자를 찾아보는 것이 바람직하다.  
 
한편, 미국 시민권을 취득하여 국적이 미국으로 변경이 되는 것과 관련하여, 한국 국적상실 신고를 먼저 하고 나서 혹은 그 신고가 완료된 이후에 서야 표시변경등기를 해야 하는 것은 아닌지 문의하는 경우가 있다. 결론부터 말씀드리면, 그렇지는 않다. 표시변경등기에 관한 한국 등기예규에 따르면, 등기명의자 (소유자)의 국적이 변경된 경우 그 국적변경을 증명하는 정보를 첨부하게 되어 있는데, 실무상 이런 정보에는 시민권 증서, 귀화증서, 국적취득 사실 증명서, 폐쇄된 기본증명서 등이 포함된다. 즉, 국적상실 신고를 하지 않더라도 시민권 증서를 제출함으로써 국적변경 사실을 증명할 수 있다.  
 

또한, 등기부 등본에 소유자의 주민등록번호가 기재되는 것과 관련하여, 거소신고번호나 외국인등록번호가 기재되어 있는 거소증이나 외국인등록증을 반드시 사전에 발급받고 표시변경등기를 해야 하는 것은 아닌지 문의하는 경우가 있다. 역시 결론부터 말씀드리면, 꼭 그런 것은 아니다. 한국 부동산 매각을 계획하고 있는 시점에서 한국에 거주할 주소가 있거나 그런 거주지를 마련할 계획이고, 한국에서의 생활에 여러모로 활용될 수 있는 신분증이 필요하다면, 같은 기회에 거소증/외국인등록증을 발급받고 표시변경등기를 진행하는 것도 고려해볼 만하다. 그러나, 그렇지 않을 경우에는 외국인의 부동산 등기용 등록번호를 발급받아 표시변경등기를 진행하면 된다.  
 
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이진희 K-Law Consulting 한국 변호사