[부동산 이야기] 커머셜 조닝

소규모 상업부터 경제적 중심까지 상업지역
건물 구매 전 조닝 코드 신중하게 검토해야

각 시는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례 즉 조닝 또는 조닝 코드를 가지고 있습니다. 조닝 코드는 각 시가 자체적으로 결정하며 시의 특성과 목표를 반영합니다.  
 
조닝은 크게 주거용 (R, Residential), 상업용 (C, Commercial), 공업용 (M, Manufacturing) 으로 구분할 수 있습니다. 상업용 지역의 조닝의 종류와 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.  
 
시에 따라 조금씩 다르지만 조닝은 사용 용도에 따라 C1부터C5까지용도가 분류됩니다. 다른 조닝과 마찬가지로 높은 숫자의 조닝에 허용되는 사용 용도가 확대됩니다. 상업용 조닝은 주거용 조닝과 인접해 있고 서로 상호 보완을 하는 역할을 하는 경우가 많습니다.  LA는 주거 부족을 개선하기 위해 상업용 조닝에 주거시설 복합사용 (주상복합)을 허락해 주는 경우가 많아 상업용 조닝의 용도가 더 다양해졌습니다.  
 
상업용 조닝 코드의 종류와 특징에 대해서 살펴보겠습니다.
 

C1 지역은 주로 소규모 상업 활동을 허용하는 지역으로 일반적으로 주거 지역과 인접합니다. 이 지역에는 작은 상점, 카페, 사무실 등이 주로 위치하며 부지 크기와 건물 크기에는 제한이 있습니다. C1 지역은 주변 지역의 편의성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다.
 
C2 지역은 지역 상점과 서비스 시설을 포함한 상업 지역을 지정합니다. 이 지역은 근처의 주거 지역을 위한 편의시설을 제공하며 주로 슈퍼마켓, 은행, 음식점 등이 위치합니다. C2 지역은 지역 사회의 경제적 발전과 주민들의 생활 편의성을 증진합니다.
 
C3 지역은 도시의 주요 상업 지역으로 다양한 업종의 비즈니스를 위한 공간을 제공합니다. 주로 대형 상업 시설, 호텔, 사무실 건물 등이 위치하며 고객과 교통량이 많은 지역입니다. C4 지역은 도시의 경제적 발전과 상업 활동의 중심지로서 중요한 역할을 합니다.  C4 지역이 주거용 조닝의 R4로 용도변경이 원활하게 이루어지는 경우가 많아서 오피스 건물이 아파트로 용도변경이 되는 케이스가 많이 늘고 있습니다.  
 
C5 지역은 도시의 중심상업지구로 고층 상업 빌딩과 사무실 건물이 주로 위치합니다. 이 지역은 도시의 경제적 중심으로서 역할을 담당하며 다양한 상업 및 금융 활동이 집중됩니다. 도시의 경제적 발전과 글로벌 경쟁력을 강화하는 데 중요한 역할을 합니다. 주거용 조닝인 R5로 용도변경이 허락되는 경우 고층 아파트를 위한 용도 변경 및 개발이 가능합니다.  
 
CM 지역은 상업 및 제조업을 위한 지역으로, 공장과 창고가 밀집한 지역에 위치합니다. 이 지역은 대규모 상업 시설과 제조 시설이 주를 이루며 산업 부동산 투자자들에게 중요한 영역입니다. CM 지역은 도시의 제조업과 공업 분야의 발전을 지원합니다.
 
조닝은 각 도시가 세워놓은 도시계획을 이루기 위해 용도를 제한하는 방법입니다.  
 
따라서 건물 구매 전 셀러는 가능했던 용도가 새로운 바이어에게는 같은 용도일지라도 허락이 되지 않는 경우도 있습니다.  따라서 투자자들은 각 지역의 조닝 코드를 주의 깊게 검토하고 전문가의 조언을 듣고 신중한 분석을 통해 적절한 투자 결정을 내려야 합니다.
 
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렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표