서울 재개발·재건축 규제 푼다…1종 주거지 용적률 150→200%
![서울 강동구 둔촌주공 재건축 건설현장의 모습. [뉴스1]](https://news.koreadaily.com/data/photo/2024/05/30/6e3a2210-ea21-4cb5-96eb-df0b48458928.jpg)
서울시는 ‘2030 서울특별시 도시․주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’을 재정비했다고 30일 밝혔다. 2015년 ‘2025 기본계획’을 수립한 지 10여년 만이다.
서울시, 정비사업 최상위 계획 손봐
![서울시가 정비사업 기본계획을 재정비했다. [사진 서울시]](https://news.koreadaily.com/data/photo/2024/05/30/8b5e0029-1697-4fd9-af8a-6ee162d1fc57.jpg)
우선 안정적으로 주택을 공급하기 위해 사업성 보정계수를 도입했다. 사업성 보정계수는 단지의 땅값·규모·세대밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수(2.0)를 최대 2배까지 적용하는 제도다.
단지·지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높이자는 취지다. 단 재개발시에는 땅값만 고려한다. 서울시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전할 계획이다. 시는 땅값이 낮을 수록, 단위 면적당 기존 가구 수가 많을 수록 보정계수가 커서 사업성을 높여준다고 했다.
둘째, 현황용적률 인정 방안이다. 현황용적률이란 현재 건축물대장에 기재되어 있는 용적률을 의미한다.
이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지·지역엔 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 방안을 적용한다. 기준용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로·경관·기반시설 용량 등을 따져 가구·획지별로 배분한 기본적 용적률이다. 허용용적률은 획지계획, 공동개발, 건축물용도 등 지구단위계획에서 결정한 사항을 이행한 경우 인센티브로 제공한 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 규정한 용적률이다.
다만 사업성 보정계수와 현황용적률 모두가 적용되는 단지는 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있다.
![서울 강남구 대치동 은마아파트는 장기간 재건축 사업이 제자리걸음이다. [연합뉴스]](https://news.koreadaily.com/data/photo/2024/05/30/78438f52-b4cd-467e-b39d-f1c3a0924572.jpg)
넷째, 공공기여율도 합리적으로 개편했다. 공공기여 비율은 1단계 종 상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정했다. 과도한 공공기여로 인해 재개발·재건축 사업의 추진 동력이 상쇄되지 않게 하기 위해서다. 또 임대주택·전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 비율을 완화한다.
![재건축 단지인 서울 영등포구 여의도 한양아파트. [연합뉴스]](https://news.koreadaily.com/data/photo/2024/05/30/3884b81c-e095-47b2-80b1-c4e379b0ac71.jpg)
![서울 송파구 잠실주공 아파트 5단지 모습. [연합뉴스]](https://news.koreadaily.com/data/photo/2024/05/30/f4d0023d-6257-4d33-b632-00a7081a3123.jpg)
한편 서울시는 정비사업에 박차를 가하면서도 공공성을 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안을 마련했다. 보행중심 생활공간, 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 확대했다.
서울시는 주민공람 이후 서울시의회 의견을 청취한 뒤, 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 최종 고시한다는 방침이다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “서울시가 기본계획을 재정비한 건 재건축·재개발 등 더딘 주택 정비사업을 활성화하고 사회·제도적 변화를 반영하기 위해서”라며 “2030 기본계획 재정비를 통해 재개발·재건축 등 정비 여건을 개선하면 사업 추진이 어려웠던 정비사업장에 숨통이 트일 것”이라고 말했다.
문희철(reporter@joongang.co.kr)
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