[투자의 경제학] 부동산 투자신탁

주식 형태로 거래소 상장 실시간 거래
투자자 선호 따라 상업용부동산 선택

연방준비제도(Fed)가 금리를 인상하기 시작한 2022년 초부터 증권가에서 지속해서 거론되는 우려 중 하나는 높아진 금리가 상업용 부동산에 미치는 영향이다.  
 
특히 상업용 부동산 대출이 전체 자산 중 큰 부분을 차지하는 지역은행들은 금리가 낮을 때 투자한 정부채권과 더불어 지역은행들이 보유한 자산의 가치 평가에 대한 관심도가 높아지며 극단적으로는 뱅크런을 초래하기도 한다.  
 
골드만 삭스에 따르면 2024년 말까지 재융자 기간에 다다른 상업용 부동산 모기지 액수는 1조 달러에 이른다고 한다.  
 
융자 연기나 조정을 통해 문제 타결을 볼 수도 있겠으나 높아진 이자와 낮아진 부동산 가치가 겹치게 되면 은행이 부동산을 떠안아야 하는 상황도 벌어질 수 있다.  
 

실제로 캐나다의 대형 자산운용사 브룩필드의 계열사 브룩필드 프로퍼티스가 LA다운타운의 오피스 타워 777 S. Figueroa 빌딩의 부채 상환에 실패했으며 또 다른 유명 오피스 타워 Aon Center 도 2014년 매매가 2억6000만 달러에 훨씬 못 미친 1억4800만 달러에 사모펀드에 의해 인수되었다.  
 
대형 자산운용사의 부동산 투자 실패는 일반 투자자들에게 직접적인 영향은 미치지 않지만, 부동산 투자신탁(리츠·Reits)은 주식의 형태로 상장되어 거래되는 경우가 많다.  
 
거래소에 상장되어 실시간 거래되는 리츠는 투자자의 선호에 따라 부동산 종류별로 선택할 수 있다. 예를 들어 쇼핑몰, 아파트, 데이터센터 등 상업용 부동산의 용도별로 투자자가 리츠를 선택할 수 있고 복합적인 리츠도 존재한다.  
 
최근 투자자들의 관심을 끌고 있는 리츠는 부동산 가치가 주가에 어느 정도 반영이 된다고 추정되는 상장되어 있는 리츠가 아니고 비상장 리츠들이다.  
 
뉴욕타임스는 초대형 리츠 블랙스톤의 BREIT의 논란과 관련해 기사로 다루었다. 타 리츠의 성적이 좋지 않은 가운데 어떻게 좋은 성적을 유지할 수 있으며 자사의 자산 가치 평가가 제대로 되고 있는지 의문을 제시한 것이다.  
 
특히 비상장 리츠는 투자자가 환금할 때 분기별 최대 액수가 정해져 있기 때문에 전체 환금 액수가 정해진 액수를 초과할 경우 환금 안된 투자금은 다음 분기까지 기다려야 한다.  
 
실제로 100억 달러 규모의 스타우드 리츠는 1분기 동안 투자자들이 요청한 환금 액수 13억 달러 중 5억 달러만 환금해 주었다. 분기당 환금액이 5%를 넘지 못하게 되어있기 때문이다. 투자자가 리츠에 직접 투자를 하지 않았다 해도 이처럼 부동산 투자 신탁에서 자금이 빠져나가는 것이 일시적인 현상인지 아니면 큰 트렌드인지는 잘 파악하고 있어야 하겠다.  
 
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김세주 / Kadence Advisors, LLC