[부동산 투자] 은퇴 대비 수익형 부동산

트리플넷 리스로 안정된 수입 모색도 방법
다른 주로 눈돌리면 수익성 좋은 매물 많아

성공적인 은퇴 부동산 전략에 큰 변화가 생겼다. 전에는 집이나 아파트 상관없이 장기간 보유하는 자체로 즉, 매매차익의 기대가 부동산 투자의 중요한 이유였다. 하지만, 2023년부터 본격적으로 높은 이자율에 발목을 잡혀 부동산 가격이 마냥 오르던 호시절은 당분간 아련해졌다. 2020년 초까지 2~4유닛은 적은 다운페이로도 융자받기가 용이하고 몇 년만 가지고 있다가 팔아도 많은 차액을 남길 수 있었다.  
 
2024년 1월 현재 ▶주변 사무실 인구 감소 ▶늘어난 대형 아파트로 공급증가 ▶저소득층 렌트 수요 증가 ▶높은 대출 이자율 ▶코로나19 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계 ▶비싼 관리 비용 등 임대 여건은 더욱 악화됐다.  
 
LA한인타운의 오피스 10곳 중 3곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황에서 대형 부동산 개발회사는 소유하고 있는 사무용 건물을 거주용으로 전환하는 사업을 본격화하고 있다. 거주용 유닛들의 최근 거래는 대폭 할인된 매물만이 드물게 있을 뿐이고 적은 렌트비를 내는 세입자가 있거나 투자율 4% 미만인 아파트 매물에 대한 오퍼가 거의 없다.  
 
차츰 아파트 오너들 사이에서 관리 문제 때문에 아파트를 정리하겠다는 사람들이 많아져서 경쟁적으로 가격이 내려가고 있고, 신축 아파트 매물보다 임대 소득이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 있다.  
 

2028년 하계 올림픽을 LA에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운까지 영향을 미칠지도 미지수다. 캘리포니아 집값은 불패이라던지 사두고 오래 두면 오른다는 시세차익의 전략이 더는 어려운 이유가 또 있다. 많은 기업과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주로 이주가 진행되고 있다. 따라서 가격이 오르는데 먹구름이 끼기 시작했고, 렌트비가 비싸져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에다 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화되고 있다. 한마디로 은퇴자금을 목적으로 LA한인타운 아파트에 투자하기에는 리스크가 크다. 매매차익에 대한 기대를 버리고 캘리포니아 대도시 지역을 벗어나면 6~8%에 달하는 안정된 수익을 안정적으로 가져다주는 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 은퇴 후 집을 팔고 다운사이징을 하거나, 비즈니스 등 자산을 정리한 자금이 만일 150만 달러라면 투자율 6% 상업용 부동산 임대 구조인 트리플넷 리스(NNN) 부동산을 살 경우 매달 순 수입은 7500달러다.  
 
1월 현재 융자를 위한 이자율이 7% 초반대지만 그 부동산을 구입했을 때에 기대할 수 있는 투자율은 5~8%대에 머물고 있기 때문에 다운페이 비율을 높게 가져가고 낮은 가격대의 매물을 구입하는 편이 안정적이다. 이제는 매매차익을 통한 은퇴 자금 확보 전략에서 벗어나서 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 코퍼레이트 세입자가 트리플넷 리스 계약을 한 퀵서비스 레스토랑, 마켓, 편의점에 대한 투자가 현명한 은퇴용 부동산 전략으로 자리 잡고 있다.  
 
▶문의: [phone]

해리 정 / 한바다 부동산 대표