[상 법] 건설업 저당권

공사대금 받기 위한 가장 강력한 수단
저당권 설정 후 90일 내 소송해야 효력

건물을 구입하면서 건물을 수리하거나 증축하면서 건설업자와의 대금분쟁이 자주 발생한다. 건물주 입장에서는 공사하면서제너럴 컨트랙터를 통해서 공사에 대한 전반적인 것을 일임하고 제너럴 컨트랙터는 하청업자를 통해서 실질적인 공사를 진행하게 된다. 문제는 공사대금이 제너럴 컨트랙터에게 전달됐어도 제네럴 컨트랙터가 하청업자에게 하청대금을 지불하지 않을 경우 하청업자는 제너럴 컨트랙터에 대한 계약불이행 소송을 할 수 있을 뿐 아니라 공사를 한 주택주에게도 지불받지 못한 대금을 청구할 수 있다. 이러한 하청업자가 주택주에게 하는 가장 강력한 조치가 건설업 저당권(Mechanic's Lien)을 건물이 위치한 카운티에 등기하는 것이다. 가주법은 건설업 종사자나 건축 자재상이 부동산 건축에 들어간 대금을 지불받지 못할 경우 건축된 건물에 저당권을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이런 저당을 건설업자 저당권이라고 한다. 건설업자 저당권은 법이 정한 절차에 따라 등기될 경우, 해당되는 부동산에 담보설정과 같은 역할을 한다.  
 
건설업자 저당권을 설정하기 위해서는 다음의 기본적인 조건을 충족해야 한다. 첫째, 해당 부동산의 공사를 했거나 재료를 제공했어야 한다. 둘째, 컨트랙터(contractor)는 공사를 하는 모든 기간 공정에 필요한 라이선스를 소유하고 있어야 한다. 셋째, 건설업자 저당권을 신청할 수 있는 금액은 공사하는데 필요한 합리적인 가격이어야 한다. 넷째, 건축공사에 자재를 제공하든가 서비스 또는 노동력을 제공한 당사자는 20일 사전 통보서(20 day preliminary notice)를 부동산의 소유주 또는 제너럴 컨트랙터에게 발송해야 한다. 20일 사전 통보서에는 (1) 제공하는 공사 내용 또는 자재 목록 (2) 공사 실행 당사자의 이름과 주소 (3) 공사가 진행되고 있는 공사 현장 주소가 기재되어야 한다. 20일 사전 통보서는 공사를 시작 또는 자재를 제공한 후 20일 안에 통보되어야 한다. 다섯째, 건설업자 저당권은 공사가 중단 또는 완료된 지 90일 전 또는, 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일 안에 등기해야 한다.
 
건설업자 저당권이 등기된 후에도 주택주가 공사 대금을 지불하지 않을 경우에는 부동산을 차압을 요구하는 소송을 건설업자 저당권이 등기된 후 90일 안에 제기해야 한다. 소송을 90일 안에 제기하지 않을 경우, 건설업자 저당권은 자동으로 해소된다. 90일 안에 소송을 하지 않았을 경우 건물을 차압하는 소송은 진행될 수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수 있다.
 
때로는, 주택주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로 인해서, 90일 시효가 지날 수도 있는데 이런 경우에는 협상에 대한 조건으로 건설업자 저당권에 관한 소송할 수 있는 기간을 연장하는 합의문을 작성하여 카운티 등기소에 등기하면, 1년까지 소송할 수 있는 기간을 연장할 수 있다.  
 

이러한 합의문이 없을 경우, 대금 지불 협상이 실패하고 90일 시효가 지난 경우에는 건설업자는 건설업자 저당권이 설정된 건물에 대한 차압소송을 할 수 없다. 합의문을 카운티 등기소에 등기하는 이유는 건물을 구입하거나 담보설정을 하고 융자를 해준 선의의 제삼자에 대한 우선권을 확보하기 위한 것이다. 90일 시효에 관한 법은 엄격하게 적용되므로, 대금지불이 안될 경우에는 90일 시효를 연장하는 합의문을 작성하여 등기하거나 차압소송을 진행해야 한다. 합의문 없이 90일 시효가 지났을 경우에는 건물에 대한 차압권리 없이 대금지불에 관한 소송만 진행할 수 있다.  
 
건설업자 저당권에 의한 차압소송을 진행할 때, 소송장에는 대금을 지불 안 한 건물주뿐 아니라, 저당권이 설정된 건물에 저당권을 설정한 모든 채권자 또한 소송의 당사자로 기재해야 제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를 설정한 모든 채권자에게 소송장을 전달해야 한다.
 
건설업자 저당권을 등기되었을 경우에는 건물주가 파산신청을 했을 경우에도 저당권의 효력은 계속 존재한다. 따라서 파산신청에 들어간 건물이 파산법하에서 청산되었을 경우, 건설업자 저당권보다 우선순위 저당권을 가진 채권을 해결하고도 잔금이 남았을 경우에는 무담보 채권자보다 먼저 권리행사를 할 수 있다.
 
위와 같이 건설업자에 있어서 대금지불에 관한 가장 강력한 수단은 건설업자 저당권을 설정하고 이에 따른 차압소송을 진행하는 것이다.  
 
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이승호 / 변호사 Lee & Oh