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[반퇴시대 재산리모델링] 집값 하락기 이사 땐 선매도 후매수…세금 부담도 줄어

Q : 경기도 일산의 20억짜리 자가 아파트에 사는 이모씨(59). 군에서 30년 복무를 마치고 새 직장을 찾았다. 월급과 연금을 동시에 받고 있다. 가장 큰 고민은 주거지다. 가지고 있는 대출금 상환 후 노후에 정착할 곳을 찾고 싶다. 후보지는 서울 강동 지역과 용산구, 경기도 분당. 30평대 아파트로 가고 싶다. 이씨 부인은 교사로 정년퇴직까지 약 10년 남았다. 만 55세가 되는 내년부터 연금 300만원을 받을 수 있어 정년을 안 채울 수도 있다. 부부가 미래에 받을 연금 소득은 총 700만원이다. 20대인 두 아들 결혼자금도 준비하고 싶다.

일산 집값은 고점 대비 20% 이상 하락했다. 지난해 반등기에도 상승 폭이 크지 않았다. 하지만 지난 12월 ‘노후계획도시 재정비를 위한 특별법’ 국회 본회의 통과로 집값 상승 기대감이 커졌다. 용적률 상향·안전진단 면제 등 재건축 규제 완화를 골자로 한다.
이씨 아파트는 GTX-A 노선 킨텍스역 근처에 있다. 2024년 말 개통하면 서울역까지 13분 만에 갈 수 있다. 킨텍스역 개통 전후에 아파트를 매각하면 가격 상승을 기대할 수 있다. 이씨 조건을 종합하면 서울 용산구 효창공원역 주변 구축 아파트, 강동 고덕역 인근, 경기도 분당 이매동의 아파트가 이사 후보지가 될 수 있다.
이때 일산 아파트 선매도를 추천한다. 싼값에 매물이 나와 급히 사면 이씨 집도 급매로 팔 수밖에 없다. 집값 하락세가 당분간 이어질 것으로 보여 선매도 후매수하는 것이 좋다.
세금 관점에서도 선매도가 좋다. 양도일 기준 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유 시 12억원까지 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 조정대상지역은 2년 이상 거주 조건도 붙는다. 이씨가 일산 아파트를 팔기 전 새 집을 사면 일시적 2주택이 된다. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 새 주택 취득일로부터 3년 내 기존 주택을 팔아야 한다. 새로 취득한 주택이 용산구 등 조정대상지역에 있으면 취득세도 주의해야 한다. 조정대상지역 내 주택을 취득하는 2주택자는 일반세율 1~3%가 아니라 8%로 중과된다. 일시적 2주택은 제외다.

◆아파트 매도 후 부채 상환을=일산 아파트 매도 후 매매 차익으로 부채를 상환하자. 이율이 높은 신용대출과 마이너스 통장 부채를 먼저 줄이자. 주택담보대출은 현재 이율과 기대 투자 수익을 고려해 상환 여부를 결정하자.

◆확정금리 상품과 청년 청약으로 자녀 결혼 준비를=부채 상환 후에도 여유 자금이 있으면 자녀 결혼 시기에 맞춰 자금을 운용하자. 3년, 5년 단위 확정금리형 상품으로 안정성을 확보하면 좋다. 20대인 두 아들 명의로 2월 출시 예정인 ‘청년 주택드림 청약통장’에 가입하는 것도 좋다. 이자율이 상대적으로 높고 최저 2.2% 금리로 대출도 받을 수 있다.