[부동산 투자] 코퍼레이트 개런티 리스 매물

높은 수익률 코퍼레이트 개런티 인기
부동산의 현금화 유리해서 거래 활발

투자용 상가 부동산을 살 때 9월 현재 적용되는 이자율은 7% 후반대지만 그 부동산을 구매했을 때에 기대할 수 있는 투자율은 5%에서 7%대에 머물고 있다. 그런데 투자율 4%임에도 불구하고 현금바이어가 꾸준히 매입 결정을 하는 매물이 있다. 그 특징은 바로 드라이브스루를 갖춘 퀵서비스 레스토랑 테넌트가 단독으로 입주한 건물에 있다. 프랜차이즈 코퍼레이션(기업) 테넌트가 15년에서 20년 장기간 트리플넷 리스 계약된 곳이다. 맥도날드, 세븐일레븐, 스타벅스, 레이징케인, 칙필레가 ‘코퍼레이트개런티’한 부동산 매물들이 있다.
 
일례로 맥도날드의 경우 1.2에이커 대지 위에 4500스퀘어피트 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스를 맥도날드USA가 계약을 맺는 식이다. 그랜드 오프닝을 한 달 남겨둔 시점에서 셀러이자 쇼핑센터의 개발자는 투자율 3.85%로 프리마켓에 이 매물을 투자자들에게 내놓고 있다. 인구가 급성장하고 있는 도시 지역 중 한 곳인 샌앤토니오시의 신축 주택단지와 나란히 형성된 대형 쇼핑몰 내에 대지의 1에이커 규모 맥도날드 20년 리스 매물은 250만 달러, 투자율 4%에 지난주에 팔려 나갔다.  
 
스타벅스도 리스계약을 할 때 코퍼레이트 개런티 리스 계약을 한다. 스타벅스는 매장 수를 늘리기 위해 부동산을 구매하기보다는 대부분 리스 계약을 하고 있다. 경쟁 커피숍이 들어 올 수 없도록 리스 계약서에 명시하거나 건물관리의 일부를 임대인이 직접 하게 하거나 어떤 경우에는 리스 기간 중에도 일찍 종료하고 나갈 수 있는 등 임차인에게 특히 유리한 조항이 들어가 있는 경우가 종종 있다. 하지만, 돌아오는 수익률이 5% 중반대로 많고, 사거리 코너 또는 쇼핑센터 내 알짜배기 위치에 있는 경우 인기는 여전히 많은 편이다.
 
인앤아웃의 웹사이트에는 새로운 장소를 계속 오픈하여 확장 중이라는 소개와 함께 그들이 원하는 위치의 조건을 올려놓았다. 그들은 주로 부동산을 구매한 후 건물을 짓고 직접 비즈니스를 운영한다. 여유 있는 주차 공간과 드라이브스루를 갖춘 가게를 짓고 남는 공간이 있으면 그 인접한 부동산을 판매하기도 한다. 코퍼레이트 테넌트이지만 시장에 인앤아웃 테넌트 매물이 거의 없는 이유이다.
 

매장 한 곳당 평균 680만 달러 매출을 올리는 퀵서비스 레스토랑인 칙필레는 맥도날드 못지않은 투자율이 4%에 가격이 형성되어 있다. 건물 크기가 4000스퀘어피트 후반대에 더블 드라이브스루, 1에이커가 넘는 대지에 그라운드 리스 20년 가격은 230만 달러에서 600만 달러 사이다. 쉽게 접근할 수 있는 매물은 아니지만 따라서 안정된 매물을 찾는 바이어에게는 최고의 매물로 취급되고 있다.
 
레이징케인은코퍼레이트 개런티 리스계약에 15년 리스 신축 매물이 자주 마켓에 소개되고 있다. 올 11월에 그랜드 오프닝 예정인 한 매물은 270만 달러, 투자율 5%에 현재 구매할 수 있다. 이처럼 코퍼레이트 개런티 트리플넷 상가 부동산은 은행 이자가 고공행진에도 불구하고 인기가 많다. 부동산의 현금화도 유리해서 거래가 활발하게 이루어지고 있다.
 
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해리 정 / 한바다 부동산 대표