[법 상식] 부동산 융자에서 보증인의 책임

채무자 담보물 차압 시 책임 소멸
제삼자 보증인, 부족금 추심 대상

은행이 상업용 부동산 융자를 할 때 융자를 할 때 채무자 외에도 제삼자의 보증(guaranty)을 요구하는 경우가 많다. 특히 부동산 융자의 우선 채무자가 법인일 경우 법인의 지분을 소유하고 있는 개인에게 융자 보증을 요구한다. 특히 가주에서는 부동산이 차압된 후 원금 부족이 발생했을 경우, 원천 채무자에게 원금 부족에 대한 보상을 요구할 수 없는 원금부족추심방지법(Anti-deficiency Statute)이 있기 때문에 제삼자 보증은 더욱 중요하다.
 
원금부족추심방지법이란 원천 채무자의 지급 불이행이 발생했을 경우, 채권자는 담보물인 부동산을 법원을 거치지 않은 트러스티 세일을 통한 차압을 할 때 차압 가격이 융자금액보다 적어도 원금 부족 부분에 대하여 추가적인 추심을 할 수 없다는 법이다. 법원을 거치지 않는 차압, 즉 트러스티 세일을 통한 차압일 때 적용된다. 결국 은행에서는 부동산의 가격이 하락하여 트러스트 세일에서 원금보다 적은 금액으로 차압이 되었을 경우 원금 부족 부분에 대하여 원천 채무자에게 추심할 수 없게 되는 것이다. 융자에 대한 보증인이 있을 경우에는 원금 부족 부분에 대하여 보증인에게 추심이 가능하다. 원금 부족 부분에 대한 추가 추심을 하기 위해서는 트러스트 세일 방식에 의한 차압이 아니라 법원의 명령을 받는 차압을 진행해야 한다. 그러기 위해서는 원천 채무자에게 소송을 진행해야 한다. 법원을 통한 차압은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 대부분의 채권자는 트러스티 세일을 통한 차압을 하게 된다. 그러나 보증인에 대해서는 원금 부족 부분에 대한 추심은 할 수 있다. 원천 채무자는 담보물이 차압된 후 책임이 소멸하지만, 보증인의 채무는 계속 진행된다.
 
은행의 융자 금액이 100만 달러라고 가정하자. 부동산의 실제 시장가격은 100만 달러일지라도 트러스티 세일을 통한 경매에서는 시장가격보다도 낮게 경매되는 경우가 많다. 트러스티 세일에서 원금보다 낮은 가격인 80만 달러에 제삼자에게 경매 낙찰이 되었을 경우, 은행에서는 20만 달러의 원금 부족이 발생한다. 은행은 원천 채무자에게는 부족한 20만 달러에 대해서 채권 추심을 할 수 없다. 그러나 보증인에 대해서는 20만 달러에 대한 채권추심이 가능하다. 보증인에 입장에서는 매우 불리한 산정방법이다. 따라서 보증인의 입장에서는 트러스티 세일의 경매에 참여해서 부동산을 구매하는 것이 실질적으로는 나은 방법이 될 수 있다.
 
결국 원천 채무자는 은행이 부동산 트러스티 세일을 통해 차압하게 되면 원금 부족 부분에 대한 책임이 없지만, 제삼자 보증인은 은행에 대하여 원금에 대한 무한 책임이 있다. 이러한 경우가 심각하게 나타날 경우가 가족이나 친구가 보증했을 경우다. 원천 채무자의 부동산이 차압된 후에도 융자에 대한 책임이 있다. 담보가 있다고 해서 융자에 대한 책임이 없을 거라고 생각을 했다가 담보물이 시장가보다 낮게 경매될 경우, 부족한 부분에 대한 책임을 지게 되는 것이다. 따라서 보증을 할 경우에는 이런 책임에 대해 정확히 인식하고 결정할 필요가 있다.
 

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이승호/ 변호사 Lee & Oh