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[상속법] 재산세 조정

사망 등 소유자 변경시 시장가 비례 재조정
회사 지분도 양도 규모 총 50% 넘으면 해당

1978년 주민발의안 13이 통과된 이후 부동산의 설정된 가치 (assessed value of real property)는 연간 2%를 넘지 않게 되었다.  캘리포니아에 부동산 시장 가격은 연간 2%를 훌쩍 넘었기 때문에 부동산 소유자들은 새롭게 부동산을 구매한 소유자들에 비해 낮은 재산세를 부담하고 있다.  같은 동네에 비슷한 집이라도 집을 오래전에 샀을수록 재산세를 적게 내는 셈이다.
 
하지만 이 낮은 재산세는 소유자가 변경될 시 다시 현 시장가격에 비례해서 재조정이 된다. 이는 증여나 사망 후 상속 혹은 매매할 때 주로 발생한다. 문제는 많은 사람이 자녀에게 증여해서 자녀에 이름을 부동산 명의에 올려놓을 경우에는 재산세 조정이 없다고 생각하는 사람이 많다는 것이다.  
 
예전에는 분명 자녀에게 증여해도 부모에 낮은 재산세 설정 가치를 그대로 받을 수 있어서 재산세 조정이 없었지만 2021년 2월 16일 기준으로 해당 날짜 이후에 증여했다면 재산세 조정이 있다.  
 
조금 더 자세하게 말하자면 만약 자녀가 물려받은 부동산을 주 거주지로 사용하지 않는다면 재산세 조정이 있고 만약 주 거주지로 사용한다면 재산세 조정을 피할 수 있다. 하지만 이도 부모의 재산세 설정 가치가 새로운 재산세 설정 가치보다 100만 달러 차이가 나지 않는 선에서만 가능하다. 그리고 자녀가 더는 부동산을 주 거주지로 사용하지 않을 경우 재산세 조정을 피할 수 없다.
 


또 많은 경우 임대부동산 등을 회사소유로 가지고 있는 분들이 많다. 회사 소유라고 하면 Corporation, LLC, Partnership, LLP 등이 있다. 회사 소유로 임대부동산을 소유해서 개인의 재산과 별도로 운영해 다음에 일어날 수 있는 책임들로부터 자유로울 수 있기 때문에 많은 사람이 선호하는 방법이다.  
 
회사 같은 경우도 지분을 자녀에게 증여했을 시 재산세 조정이 있을 수 있다. 일반적으로 회사 지분에 50% 이상에 지분이 양도되었을 경우 재산세 조정이 있다.  
 
여기서 중요한 점은 여러 번 양도를 했어도 합해서 양도한 지분이 50%가 넘을 경우 소유자 변경이라 여겨지며 이는 부동산 재조정에 해당된다. 예를 들어 홍길동씨가 아들에게 지분 50%를 주었다고 하자. 아직까지는 50% 이상 소유권 변경이 없었기 때문에 재산세 조정이 없다. 하지만 그 후 바로 홍길동씨가 1%를 딸에게 주었다고 한다면 총 51% 지분이 양도된 걸로간주되어 재산세 조정을 피할 수 없게 된다.  
 
또한 개인이 혼자 이름으로 소유하고 있던 부동산을 회사 명의로 변경할 때도 재산세 조정이 있을 수 있으므로 조심해야 한다. 홍길동이 혼자 소유하고 있던 부동산을 회사로 옮겼을 때 만약 회사 지분이 50% 홍길동 50% 홍길동 아내로 되어있다면 같은 소유권을 양도하는 것이 아님으로 부동산 재조정이 있게 된다.  
 
그러므로 항상 개인에서 회사 혹은 회사에서 개인으로 양도할 시 양도를 하는 지분과 양도를 받는 지분이 같아야 소유권 변경이라고 여겨지지 않고 재산세 조정도 없는 것이다. 위와 같은 예를 들면 홍길동씨는 먼저 개인 명의로 된 집을 개인과 아내에게 양도하고 그 후에 회사 지분 50%씩 되어있는 회사에 양도하면 재산세 재조정이 없게 된다.
 
세법 문제는 복잡한 문제이기 때문에 항상 증여, 상속, 매매로 인한 소유권 변경이 있을 경우에 전문가와 상의를 하는 것을 추천한다.
 
▶문의:(213)459-6500

스티븐 채 변호사

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