[전문가 기고] 한국에서 부동산 상속 시 취득세부터 납부해야

법무법인 태승
미국 거주자 상속인 취득세 감면혜택 없어
망인이 한국 거주자라면 상속세 공제 가능

미국 거주자가 한국에서 아파트 등 부동산을 상속받는 경우, 취득세, 상속세, 양도소득세, 재산세 및 종합부동산세 등 다양한 세금 문제가 발생하게 됩니다. 본 칼럼에서는 미국 등 외국에 거주하는 상속인이 한국에 있는 부동산 등을 상속받을 때 발생하는 세금에 대해 자세히 살펴보고, 세금별로 절세할 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
 
▶한국 세법상 거주자·비거주자
 
먼저, 한국에서는 돌아가신 분 및 상속인이 한국 세법상 거주자인지 비거주자인지 아닌지에 따라서 과세 대상, 공제 범위, 신고 기한 등에 차이가 있습니다.
 
한국 세법상 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 말하고, 비거주자는 거주자가 아닌 사람을 말합니다. 여기서 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하며, 거소는 주소지 외의 장소 중 상당 기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니한 장소를 말합니다.
 

▶취득세
 
한국에서 부동산을 상속받았다면, 먼저 취득세부터 신고 및 납부해야 합니다. 취득세를 기한 내에 납부하지 않으면 무신고 가산세(20%) 및 기타 납부지연 가산세(월 0.8~0.9%)가 부과되며, 부동산 명의를 상속인 앞으로 이전하는 상속등기를 하기 위해서도 반드시 취득세를 납부해야 합니다.
 
취득세 신고기한은 망인 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내이며, 망인이 한국 세법상 비거주자이거나, 상속인 중 1명이라도 미국에 거주하는 비거주자라면 9개월까지 연장됩니다.
 
만약 부동산이 주택인 경우, 상속받은 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대원 모두가 무주택자, 즉 1세대 무주택이라면 취득세 2%를 감면받을 수 있어, 0.96%~1.16%만 납부하면 됩니다.
 
그런데, 미국 거주자 상속인은 한국 세법상 비거주자이므로, 취득세 감면 혜택이 없습니다. 따라서, 상속인들이 공동상속을 받을 때, 미국 거주자의 지분이 다수 지분이 된다면 취득세 감면 혜택이 없으므로, 일부러 상속인 중 한국 거주자에게 지분을 더 줘서, 전체 상속인이 취득세 감면을 받도록 하는 것이 절세의 방법이 될 것입니다.
 
▶상속세
 
한국에서 상속받은 부동산에 대해서 상속세 또한 과세가 됩니다. 여기서도 거주자 및 비거주자 여부가 중요한데, 망인이 거주자인 경우 더 많은 상속세 공제를 적용받을 수 있어 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
 
중요한 점은 한국 상속세 산정에 있어 거주자 기준은 상속인이 아닌 망인이라는 점입니다. 즉, 상속인들이 미국 거주자라고 할지라도, 망인이 한국 세법상 거주자였다면, 상속인들은 거주자에게 적용되는 각종 상속세 공제를 받을 수 있는 것입니다.
 
상속세 신고 납부 기한은 망인 사망일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내이며, 망인이 비거주자에 해당하거나 상속인 전원이 비거주자라면 기한은 9개월로 연장되는바, 9개월 연장 요건이 취득세와 다르다는 점을 유념하셔야 합니다. 만약 기한 내 신고를 하지 않으면 신고불성실가산세(20%)가 부과됩니다.
 
▶양도소득세
 
상속받은 부동산을 매각하는 경우, 상속 당시 가액과 매각 가액 간의 차액에 대하여 양도소득세가 부과됩니다. 따라서 최초 상속세를 신고할 때, 상속주택의 가액을 어떻게 산정하는가에 따라 향후 매각 시 양도소득세에서 많은 차이가 발생하기 때문에, 처음부터 이를 고려한 상속처리를 해야 할 것입니다.
 
아울러, 미국 거주자가 한국 부동산 매각으로 인해 양도차익을 얻었다면 한미 간 이중과세방지협약으로 연방 차원에서의 소득세는 없을 수 있으나, 거주하는 주에 따라 주 정부에 납부해야 하는 세금이 있을 수는 있는데, 한인들이 많이 거주하는 가주나 뉴욕은 주 정부에 납부해야 하는 세금이 있습니다.
 
아울러, 한국에서 받은 부동산이 주택이라면, 한국에는 1가구 1주택자가 주택을 매각하는 경우 상당한  양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 한국 세법상 거주자만 비과세 혜택을 받을 수 있고, 미국에 거주하는 비거주자는 위 혜택이 없습니다.
 
따라서 비거주자가 상속을 받기 전에 미리 한국에 입국하여 상당한 기간 동안 거주함으로써, 한국 세법상 거주자가 된 상태에서 주택을 상속받아 1가구 1주택자 비과세 혜택을 받는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
 
▶재산세, 종합부동산세
 
한국에서 부동산을 상속받아 상속등기 한 후, 6월 1일을 기준으로 보유하고 있다면, 재산세 및 종합부동산세가 과세 될 수 있습니다.
 
재산세는 부동산 보유에 대한 세금으로서, 과세표준 구간에 따라 0.1%~0.4% 정도의 세율이 적용되며, 1주택자에는 특례세율이 적용됩니다.
 
종합부동산세는 일종의 부자세로서, 부동산 중 토지와 주택에 대하여 과세가 되고, 매년 6월 1일을 기준으로 부과가 됩니다. 여기서 주택의 경우 1가구 1주택자라면 12억, 다주택자라면 9억(2023. 1. 1. 기준)을 초과하는 경우 과세가 되는데, 소유자가 미국에 거주하는 한국 세법상 비거주자라면 1가구 1주택 혜택이 없으므로 9억을 초과하면 종부세 부과 대상이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.
 
아울러, 상속으로 주택을 받은 경우, 다주택자로서 종합부동산세 중과세 여부가 우려될 수 있는데, 수도권, 광역시, 특별시에 소재하는 주택을 상속받은 경우에는 2년간, 그 외 지역에 소재하는 주택은 3년간 보유 주택 수에서 제외됩니다.  
 
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