[반퇴시대 재산리모델링] 소형아파트 급매 노리고, IRP·연금저축 최대로 넣어라

부모님과 사는 40대 중반 비혼여성, 내 집 마련과 혼자 살 노후 준비는?

Q 서울 성북구에 사는 정모(45)씨. 비혼여성으로 직장 생활을 하고 있다. 부모와 함께 살고 있으며 현재 본인 앞으로 된 부동산은 없다. 최근 부동산 가격이 하락하고 있으니만큼 이참에 혼자 살 집을 마련하길 희망하고 있다. 결혼 계획이 없어 사실상 혼자 사는 노후에 대한 대비가 필요한데 국민연금 외에 준비하고 있는 게 없다. 노후자금은 얼마나 필요할지, 은퇴 생활을 위해 준비해야 할 것은 무엇인지 궁금해 상담을 요청했다.

A 올해 부동산 시장의 전망이 어둡기는 하지만 정씨와 같이 신규 매입을 준비하는 사람에게는 더할 나위 없이 좋은 가격대가 다가오고 있는 시점이다. 올해나 내년 아파트 시장의 바닥을 확인하고 서울의 소형아파트를 구입하는 타이밍으로 선택하면 좋겠다.

◆재건축 가능 단지 급매 위주로=서울의 강북이나 강서지역 소형아파트 또는 지하철 등을 통해 서울 접근성이 용이한 경기도의 소형아파트 쪽으로 눈을 돌리면 좋을 것으로 보인다. 59㎡ 이하는 강북 또는 강서지역에서 재건축 추진이 가능한 단지의 급매물이 6억 내외까지 나오고 있다. 현재 보유한 예·적금과 주식 등을 활용하고(약 4억원), 주택금융공사 보금자리론이나 적격대출을 이용하면 4.2~4.4% 수준의 금리로 부족한 금액 (2억원가량)을 빌릴 수 있을 것으로 보인다. 만일 정씨가 가지고 있는 자금 가운데 일부만 주택구입에 쓰고, 6억원 기준 약 60~70%를 대출받으면 향후 20년 만기 대출 원리금 상환금액이 월 220만~250만원 수준으로 급여(월 300만원)대비 원리금 상환 부담이 크다.

현재의 현금 흐름을 고려했을 때 4.2% 금리로 2억원가량을 대출받으면 월 원리금 상환액수를 125만원 수준으로 맞출 수 있다. 생애최초 구입자의 경우 취득세도 200만원까지 감면받을 수 있으며, 무주택자의 아파트 취득세율은 금액에 따라서 1.1~3.5% 수준인 점도 알아두자.

◆세액공제 한도 최대로 불입=정씨의 경우 65세인 2043년부터 한 달 약 89만원의 국민연금을 수령하게 될 것으로 예상한다. 추가적인 생활비 확보를 위해 먼저 연금저축이나 IRP(개인형퇴직연금) 가입을 권유한다. 연금저축의 경우 세법개정안이 최근 국회에서 통과되어 세액공제 대상 범위와 세액공제 한도가 연금저축은 400만원에서 600만원으로, IRP는 700만원에서 900만원(연금저축 포함)으로 늘었다. 연간 900만원씩 불입해 IRP 계좌에서 정기예금이나 ETF 등으로 운용해 연간 수익률을 3% 정도로 가정하면 45세부터 20년간 납입했을 때 65세에는 약 2억5000만원의 자금이 모인다. 연 수익률을 5%로 가정하면 약 3억원 수준이다. IRP 등에서 월 100만원 정도를 수령하면 국민연금과 합쳐 189만원이기 때문에 혼자 사는 노후를 위해 필요한 기본적인 생활비 자금은 마련이 가능하다. 보험이 전혀 없는데 혼자 사는 노후를 위해 20만원 선으로 실손보험과 암 진단비와 입원비 등을 보장받을 수 있는 종합건강보험에 가입하길 추천한다. 일반 예금통장에 넣어 둔 현금은 상시 입출금이 가능하면서도 연 3~5%대 금리를 제공하는 통장(파킹통장)에 넣어두고 관리하자.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, [e-mail])로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆재무설계 도움말=김선아 미래에셋증권 WM강남파이낸스 센터 PB상무, 손광해 미래에셋증권 VIP컨설팅팀, 김동일 와이즈리얼티 대표, 이원휴 하나은행 영업1부 PB센터 PB부장

◆후원=미래에셋증권·하나은행

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