[반퇴시대 재산리모델링] 재건축 아파트는 그대로 두고, 이사 땐 ‘대체주택’ 활용을

송파구 재건축 보유한 40대 맞벌이…입주 전까지 부동산 전략 어떻게?

Q 서울 송파구에 사는 회사원 김모(47세)씨. 맞벌이 중인 동갑내기 배우자와 고등학생인 자녀와 살고 있다. 현재 사는 아파트가 재건축을 앞두고 있다. 재건축 사업시행인가를 받았으며 2027년 말 입주 예정이다. 요즘 부동산 시장 상황이 좋지 않다 보니 향후 어떻게 될지 불안하다. 곧 철거를 앞두고 있어 입주 전까지 살 집을 마련해야 하는데 이주 전략을 어떻게 짜면 좋을지 궁금하다. 지난해 국내외 주식투자에서 손실이 난 이후 투자를 해나가야 할지 몰라 헤매고 있다. 올해 투자 포트폴리오는 어떻게 짜면 좋을지 상담을 요청했다.

A 최근 부동산 시장은 유례없는 거래 빙하기다. 거래 회복이 제한적이겠지만 김씨가 보유 중인 송파구 소재 재건축 아파트는 입지도 좋고 재건축 후에 1000세대 이상의 대단지로 환골탈태할 수 있다. 향후 성장 가능성이 높아 재건축 이후까지 생각해 보유하는 게 좋겠다.

◆대체주택은 ‘중과’ 예외=조만간 이주가 진행되면 입주까지 3~4년 동안 거주할 집을 구해야 한다. 다행히 지금은 전세 매물도 많고 가격도 상대적으로 낮아져 전세보증금 마련에 대한 부담이 많이 줄었다. 전세를 얻을 때는 근저당이 잡혀 있지 않은 집을 구하고, 향후 재건축 아파트 입주 시점에 맞춰 보증금을 바로 빼기 어려울 수도 있으니 재계약 시에는 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하는 것도 생각해볼 만하다.

대체주택 비과세 요건을 활용해 이주 사이에 다른 주택을 매수하는 것도 고려할 수 있다. 재건축 때문에 이주해야 할 경우 대체주택을 취득하면 중과 예외 사유가 인정된다. 대체주택은 사업시행인가 이후 매수해 1년 이상 거주하고, 신규주택 완공 후 2년 이내 전입한 뒤 1년 이상 거주하면 된다. 대체주택은 완공 후 2년 이내 양도해야 한다. 기존 주택은 관리처분인가 전에 사야 했는데 김씨는 그전에 매입했으니 신경 안 써도 된다. 다만 현재 아파트가 멸실되기 전에 대체주택을 사면 종합부동산세 부담이 있을 수 있으니 알아두자.

◆종부세 부담 줄어들 듯=종합부동산세 부담은 올해부터 줄어들 전망이다. 단독명의라면 12억원이 공제되고, 부부 공동명의라면 인당 9억원씩 총 18억원까지 공제받을 수 있다. 주택이 멸실된 이후에는 종합부동산세가 과세되지 않는다. 나중에 해당 주택을 양도할 때 양도 시 1세대 1주택이라면 양도가액 12억원까지는 양도세를 비과세 받고, 12억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 양도세가 과세된다. 보유 기간 및 거주 기간에 따라 양도차익의 일정 비율만큼을 장기보유 특별공제로 공제받을 수 있다. 이때, 재건축 공사 기간은 보유 기간에는 포함되지만, 거주하지 않았기 때문에 거주 기간에는 포함되지 않으니 알아두자.

금리가 언제까지 오를진 섣불리 예단하기 어렵지만, 기준금리보다 2~3% 정도 높은 수준의 예·적금에 장기로 가입하는 게 좋겠다. 실손보험 외에 부모 부양책임이 있다면 10만원 내외의 치매 보험 등에 가입해 대비하는 것도 추천한다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, [e-mail])로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆재무설계 도움말=허혁재 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 부동산수석위원, 박창운 미래에셋증권 디지털구로WM팀장, 이은하 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 세무사, 유백민 미래에셋생명 GA지점장

◆후원=미래에셋증권·하나은행

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