집값 10~20% 빠지면…올 하반기 8건중 1건 '깡통전세' 쏟아진다

향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락할 경우, 올해 하반기 만기가 도래하는 전세 계약 8건 중 1건은 ‘깡통 전세’로 전락할 수 있다는 분석이 나왔다.

한국주택금융공사 산하 주택금융연구원의 민병철 연구위원은 5일 주택금융리서치 28호에 실린 ‘보증금 미반환 위험의 추정 - 깡통전세 아파트를 중심으로-’ 보고서를 통해 이런 관측을 내놨다.

깡통전세는 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준이 된 상태 혹은 전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우를 일컫는다. 이 보고서는 전세보증금이 추정 매매가보다 10% 이상 큰 경우를 깡통전세로 정의했다.

보고서는 지난해 7월을 기준으로 직전 3개월 동일 단지와 동일 면적, 동일 층 거래 가격을 평균값으로 정한 뒤 주택가격지수가 향후 2년간 0∼10% 하락(시나리오1), 10∼20% 하락(시나리오2)할 때 만기 도래 전세계약 중 깡통전세 비중을 추정했다. 정확한 시세를 평가하기 어려운 신축 빌라 등을 제외하고 가격 정보를 쉽게 얻을 수 있는 아파트를 분석 대상으로 정했다.

분석 결과 올해 상반기 만기 도래건 중 깡통전세 비중은 시나리오1의 경우 전국적으로 3.1%, 시나리오2는 4.6%로 예상됐다. 올해 하반기 만기 도래 건은 깡통전세 위험이 더 커졌다. 시나리오1은 전국적으로 7.5%, 시나리오2는 8건 중 1건인 12.5%가 깡통전세가 될 것으로 전망됐다.

대구의 경우 시나리오2를 기준으로 깡통전세 확률이 3건 중 1건인 33.6%에 달했다. 경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%) 등도 깡통전세 확률이 높았다. 충북(26.8%), 전북(25.1%), 경남(20.7%), 광주(19.3%), 대전(19%), 전남(16.9%) 강원(14.6%)도 전국 평균을 웃돌았다. 다만 서울의 경우 깡통전세 확률이 1.9%(시나리오1)와 2.9%(시나리오2)로 다른 지역에 비해 상대적으로 낮았다.

임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해는 매년 늘고 있다. 주택도시보증공사 보증금 반환보증 사고액은 2018년 792억원, 2019년 3442억, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원으로 증가세다. 지난해의 경우 1∼9월에만 6466억원으로 전년 규모를 넘어섰다.

보고서는 “깡통전세 문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하면 보증기관에 대부분의 위험이 전가된다”며 “선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등 다각적인 대응방안을 지속해서 고민할 필요가 있다”고 지적했다.



하남현([e-mail])