부동산 조각투자와 리츠, 무엇이 다를까

개인의 상업용 부동산 투자가 늘어나고 있다. 2021년 상업용 부동산 거래 규모는 총 27.6조원으로, 역대 최고치를 기록한 2020년(25.2조원)의 110% 수준으로 집계되었다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스 코리아(Savills Korea)에 따르면 오피스의 경우 2015년부터 2019년까지 전체 거래액의 80%에 해당했던 국내투자자 비중이 최근 2년간 91%로 증가하였다.
 
상업용 부동산은 일반적으로 주거용 부동산에 비해 정책의 영향을 덜 받을뿐더러, 매달 임대료를 받을 수 있는 것이 장점이다. 하지만 투자 규모가 커 일반적인 개인 투자자가 접근하기에는 무리가 있다. 또한 부동산의 특성상 유동성이 낮기 때문에, 큰 금액이 묶이게 된다는 단점도 존재한다.  
큰 목돈 없이도 상업용 부동산에 투자하고, 안정적으로 임대수익을 받을 수 있는 방법으로는 조각투자와 리츠가 있다.
 
리츠(Real Estate Investment Trusts)는 소액 투자자들이 부동산에 투자하기 위해 자신들의 자금을 신탁하는 회사나 그 회사의 금융상품을 말한다. 여러 투자자들로부터 돈을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자하고 운영하는 간접투자 방식의 회사 및 투자신탁이다. 간단히 말해 투자자 개인이 건물을 일일이 확인하고 매입하는 대신 복수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 투자 뒤 운영, 거기서 발생하는 수익을 투자자에게 돌려주는 것이다.
 
조각투자는 2인 이상이 하나의 자산을 나누어 구매하는 방식의 투자 형태를 말한다. 부담되지 않는 수준의 투자 금액으로 고가 상품의 투자에 참여할 수 있기 때문에, 초기 자금이 부족한 MZ 세대 사이에서 인기를 끌었다. 투자 대상은 부동산, 그림, 명품, 한우 등으로 다양하다.

 
둘 다 복수의 투자자로부터 자금을 모아 고가의 부동산에 투자·운영 한 뒤 발생 수익을 돌려주는 방식을 사용한다. 복수의 투자자를 모으기 때문에 소액으로도 개인이 원하는 만큼만 조절해 투자할 수 있으며, 투자건물의 가치 및 상품성에 대해 여러 자료를 통해 정보를 공시한다.
 
조각투자는 전자자산증권화를 통해, 리츠는 지분증권화를 통해 상장된 후 매매가 가능하다. 또한 실물자산에 투자하는 것이므로 안정적이며, 장기적으로도 실제 상업용 부동산처럼 안정적인 수익률을 보인다.
 
그럼 부동산 조각투자와 리츠의 차이점은 무엇일까? 리츠는 ‘고배당’을 내세우고 있다. 부동산투자회사법상 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당하도록 되어 있기 때문에 리츠는 일반적인 주식보다 배당률이 높은 편이다. 시가배당률은 보통 5~8% 수준으로 웬만한 주식시장의 배당주들보다 높다. 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단이 제한되어 있어 빚 혹은 증자 등으로 추가 자금 조달을 한 뒤 새 부동산을 구입하는 식으로 성장한다.
 
조각투자가 리츠와 다른 점은 ‘매각차익’이 발생한다는 것이다. 리츠가 배당 위주라면 조각투자는 배당뿐만 아니라 건물을 매각하게 될 때 공모 시점 기준으로부터의 시세차익을 자신이 보유한 전자자산증권의 지분만큼 나눠받게 된다. 또한 조각투자는 투자자 특성에 따라 상품 선택지가 매우 다양하다. 현재 부동산 조각투자 시장에는 오피스뿐만 아니라 부티크 호텔, 유명 F&B 입점 건물, 대형 물류센터, 지역 랜드마크 등이 나와 있다.
 
부동산 조각투자 플랫폼 ‘소유’는 유명 F&B 기업인 GFFG와 업무협약을 체결하고 수제버거 가게 ‘안국 다운타우너’를 1호 상품으로 공모를 진행했다. 안국 다운타우너는 MZ 세대 사이에서 많은 사랑을 받는 브랜드로, ‘소유’는 안국 다운타우너에 투자한 고객에게 바우처 및 10% 할인 혜택 등을 주며, 투자자의 매장 방문을 유도한다.
 
‘카사’는 주로 강남지역 일대 오피스 건물을 위주로 상장을 진행해왔으나, 최근에는 부띠끄 호텔, 물류센터 등 다양한 건물로 포트폴리오를 확장하고 있다. 특히 최근 물류센터 완판으로 부동산 포트폴리오를 다각화시켰다는 평을 듣고 있다.  
 
‘펀블’의 경우 강남의 대표 랜드마크라 할 수 있는 잠실 롯데월드타워의 시그니엘 1개 호수를 조각투자 상품으로 내놓아 주목을 받았다. 특이한 것은 건물 하나 단위가 아닌 1개 호수를 상품화한 것으로, 조각투자의 묘미를 느낄 수 있는 부분이다.
 
소유 운영사 루센트블록의 허세영 대표는 “항상 고객의 편의를 고려하고, 사용자 기반의 서비스를 제공하여 더욱 안전하고 편리한 부동산 조각투자 플랫폼으로 자리매김하는 것이 목표이다”라며 “안심하고 서비스를 이용할 수 있도록 제도적 절차에 앞장서고 소비자보호를 최선의 가치로 삼는 금융서비스를 제공하겠다”라고 강조했다.

강동현 기자 [e-mail]