[부동산 가이드] 부동산 구입 결정 조건

현금흐름·가치상승·세금혜택 활용
부동산 투자수익률 극대화 가능

거주 목적이든 투자 목적이든 부동산 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치(Location)다.
 
콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정된다. 그리고 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.
 
연수입을 계산할 때 쓰이는 여러가지 방법이 있는데 그 중 가장 많이 쓰이는 것이 자본환원율(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 자본환원율은 투자 부동산의 가치를 평가하는데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다.
 
즉 자본환원율은 부동산을 통해 들어온 1년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구입가격으로 나눈 것이다.
 

이렇게 부동산 투자에서 수익율은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.
 
그러나 투자용 부동산 구입의 가장 중요한 척도가 되는 자본환원율은 구입 후 부동산 가격 변화를 생각하면 큰 의미가 없어진다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.
 
일반적으로 자본환원율이 낮은 매물은 건물이 비교적 새 것이고, 안정적인 세입자가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 그러므로 현명한 투자자는 부동산 투자가 주는 대표적인 4가지 이점인 현금유동성(Cash Flow), 가치상승, 융자상환, 세금혜택 등을 종합적으로 활용해 투자수익률을 극대화해야 한다.
 
끝으로 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입이외의 다른 비지니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 자본환원율의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고나서, 1031 교환(1031 exchange)으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.
 
부동산 구매가 어렵긴 해도 매물들을 비교·분석하고, 가격과 위치 그리고 지역 상황 등 집을 확실히 알고 잘 살피면서 전문가와 충분히 상담한 후 구매를 진행하기를 권유한다.
 
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윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장