부동산 가격하락 불가피, 낙폭에는 이견

부동산 긴급진단 좌담회<상>
“바이어 기대만큼 안돼도
올해 급등분 조정 예상
모기지 5%대 유지될 것”

좌담회에 참석한 부동산 전문가들. 맨 왼쪽부터 시계방향으로 김형재 기자, 남가주한인부동산협회 제이 장 이사장, 크리스틴 신 총무, 스탠 곽 Voit부동산 부회장, 마크 홍 전 회장. 조나단 박 회장. 김상진 기자

코로나19 기간 LA와 뉴욕 대도시는 물론 전국 주요 도시 주택가격이 급등하면 부동산 시장이 활활 타오른다는 표현이 나올 정도로 활황세를 보였다. 그랬던 부동산 시장이 올해 들어 기준금리가 2%대로 껑충 뛰고 30년  고정 모기지 이자율이 5%대까지 치솟으면서 냉기가 흐른다. 부동산 내 집이라는 점에다 투자 개념도 포함돼 부동산 시장 변화에 민감할 수밖에 없다. 또 코로나19 팬데믹으로 휘청했던 상업용 부동산(CRE) 시장에 대한 전망도 밝지만은 않다. 이에 본지는 남가주한인부동산협회의 각 분야의 전문가들과 ‘부동산 시장 긴급진단 좌담회’를 진행했다. 주택을 포함한 주거용 부동산과 CRE 등 2회로 나누어서 향후 부동산 시장에 대해 알아본다.
 
좌담회에는 남가주한인부동산협회조나단 박 회장, 제이 장 이사장, 마크 홍 전 회장, 크리스틴 신 총무, 스탠 곽 보이트(Voit)부동산 부회장이 참석했다. 그들 모두 “주택가격 조정은 불가피하다”고 입을 모았다. 주택가격 조정은 매매가 하락을 의미한다. 단 ‘고점 대비 하락 폭’에 대해서는 의견이 갈렸다. 부동산 전문가들이 전하는 시장 변화를 알아봤다.
 
-남가주 부동산 시장 현황은.
 
제이 장(이하 장): “LA한인타운을 포함한 지역은 7월 1일~8월 15일 기준 주택 거래량이 전년 같은 기간에 비해 30~40% 줄었다. 팬데믹 기간 인기가 덜했던 LA다운타운의 경우 거래량이 10% 정도 줄었다. 부동산 가격은 지난 1년 사이 당연히 올랐지만, 지금은 오름세가 주춤한 분위기다. 바이어가 ‘모기지 이자율 상승에 따른 페이먼트 부담, 경제적 여력 감소, 집값 하락, 매물 증가’로 관망하는 분위기다. 이런 분위기는 올해 말이나 내년 초까지 계속될 것으로 보인다.”
 

조나단 박(이하 박): “오렌지 카운티는 주택 중간가격이 올해 초 95만 달러에서 최근 106만 달러까지 올랐다. 5월부터 시장 혼란이 시작됐고 7월부터 집값이 내려갈 것이라는 예상에 힘이 실렸다. 늦게라도 집을 사려던 바이어가 대거 빠져나갔다. 모기지 이자가 올랐지만, 고물가에 렌트비까지 오르고 있다. 부동산 거품이 빠지면 바이어가 다시 돌아올 것으로 예상한다. 모기지 이자율이 현 상태를 유지할지, 더 내려갈지가 시장 흐름을 좌우할 것으로 본다.”
 
-지금 집을 사야 하는가.
 
마크 홍(이하 홍): “‘주식 시장이 공포일 때 사라’는 말이 있다. 다른 사람만 따라 하다 낭패를 보기 십상이다. 지금 시장은 매물 경쟁이 덜해 바이어에게 유리하다. 6개월 전만 해도 치열한 오퍼 경쟁으로 바이어에게 불리했다. 경쟁이 줄어든 만큼 원하는 위치에 좋은 집과 건물을 살 기회라 할 수 있다. 5% 모기지 이자율도 예년과 비교해 높은 것이 아니다. 이자율이 또 올라도 크게 오르지 않을 것이다.”
 
장: “인플레이션이 가장 큰 관건이다. 연방 정부도 인플레이션이 잠깐 머물다 갈 것이라고 했다. 물가를 잡되 부동산 시장은 건들지 않을 것으로 본다. 뉴스와 유명인의 말만 믿고 결정해서도 안 된다. 참고만 하는 게 좋다.”
 
박: “모기지 이자 3%에 익숙했던 분들이 5%대에 거부감을 보인다. 3%대에 80만~90만 달러 집을 살 수 있었다면 지금은 60만~70만 달러 구매가 가능하다. 시장이 변했다면 눈높이를 조정해 접근해도 된다.”
 
-모기지 이자율 변동성이 큰데.
 
크리스틴 신(이하 신): “30년 만기 고정 이자율 5%대는 사실 나쁘지 않다. 최근 2~3년 동안만 모기지 이자율이 2~3%까지 떨어졌을 뿐이다. 그전에도 5~6%대였다. 특히 내가 살 집을 이자율 때문에 안 산다면 후회할 수 있다. 이자율은 오르고 내린다. 내릴 때는 ‘재융자’가 가능하다. 페이먼트 여력이 된다면 원하는 집을 찾았을 때 사는 것이 맞다. 이자율은 5% 선에서 유지될 것으로 보인다.”
 
장: “2~3%대 이자율은 역사적인 저리였다. 지금은 부동산 시장 하향 기대 심리도 강한 것 같다.”
 
-예상하는 집값 하락 폭은.
 
장: “조정(correction)이라고 말하고 싶다. (팬데믹 기간) 패닉 바잉이 벌어졌다. 집값 조정은 지역 상관없이 다 일어날 것으로 본다. 다만 가격 하락 폭은 지역에 따라 차이를 보일 것이다. 팬데믹 기간 집값이 급격히 오른 지역은 상당 부분 조정될 것으로 본다.”
 
박: “올해 초까지 급하게 오른 거품은 빠질 것이다. 다만 바이어가 기대처럼 크게 떨어질 것으로 예상하지는 않는다.”

정리=김형재 기자