4중고 분양시장...GTX운정역 서희스타힐스 등 ‘지주택’ 재조명

건축비 · 금리 상승 및 청약자수 · 경쟁률 하락 심화… 주택 수요자들 대안 고심

서희건설이 시공하는 GTX운정역서희스타힐스 투시도

최근 건축 자재값 · 금리 인상 등의 다양한 이슈로 분양가 상승에 대한 우려가 팽배하다.
 
대한건설단체총연합회에 따르면 t당 시멘트 가격은 지난해 6만2000원이었으나 올해 4월 9만800원으로 단기간에 46.5% 상승했다. 철근도 지난해 초 t당 69만원에서 올해 5월 72.3% 뛴 119만원으로 나타났다. 이에 건설업계에서도 공사비 증액을 요구하는 목소리가 꾸준하다.
 
분양가 상한제 개편안 역시 이 같은 현실이 반영됐다. 기본형 건축비 산정에 자재비 급등분이 적기 반영되도록 비정기적 조정 기준을 개선하고 기본형 건축비도 최근 1.53% 상향 조정했다.
 
금리 인상도 내 집 마련의 악재다. 지난해 8월을 시작으로 한국은행이 기준금리를 0.25%p씩 총 다섯 차례 인상하고, 지난 13일에는 사상 첫 빅스텝(기준금리 0.5%p 인상)까지 단행해 원리금 상환 부담이 커졌다. 7월 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제까지 더해지면 주택 수요자 입장에서는 그야말로 사중고라는 평가가 무색하지 않다.
 

올해 분양 시장은 대침체로 평가된다. 청약홈에 따르면 올 상반기 청약불패로 평가받던 서울의 분양 단지는 10개, 1247가구 규모로 총 3만7206건의 청약 통장이 사용돼 29.84대 1의 평균 경쟁률을 보였다. 이는 전년 동기간(10개 단지, 1069가구, 청약자수 13만4248명)의 125.58대 1 대비 사분의 일 수준이다.
 
지난달 말 기준 서울의 주택청약종합저축 가입자수도 총 625만1306으로 전월(625만5424명) 대비 4118명 줄어 지난해 12월 이후 반 년 만의 감소세를 나타냈다.
 
상황이 이렇다보니 주택 수요층 입장에서는 사면초가라는 말이 어울리는 상황이다. 분양을 받기에는 분양가 · 금리가 모두 올랐고 신축을 포기하고 매매거래를 하기에도 호가가 높은 것이다.
 
이에 일부 부동산 전문가들은 지역주택조합이 대안이 될 수 있다고 조언한다. 몇 가지 포인트를 잘 살피면 합리적으로 신축 아파트를 마련에 도움이 된다는 것이다. 저 자본 수요층 입장에서는 분양·매매에 비해 자금 부담이 적고 저 가점 수요층에게는 진입 장벽이 낮다는 점도 장점이다.
 
지난 2017년 6.3 주택법 개정안 이후 지주택은 총 사업부지의 95% 이상의 토지를 확보해야 사업계획승인이 가능하다. 따라서 해당 토지확보율에 근접했거나 넘은 조합을 선택하는 것이 좋다.
 
시공(예정)사를 살피는 것도 중요하다. 지주택 사업 참여 경험이 풍부하거나 인지도가 높은 건설사가 참여한 현장은 안정성이 높은 편이다. 건설사도 성공 가능성을 종합적으로 판단한 뒤 참여를 결정하기 때문이다.
 
입지도 따져봐야 한다. 순조로운 조합원 모집을 위해서는 정주성 · 직주근접 등을 충족하는 입지인지 면밀히 검토할 필요가 있다.
 
이에 올 하반기 안정성이 높다고 평가되는 지역주택조합 현장들의 사업 성공 여부가 주목된다. 다만 전문가들은 높은 안정성이 반드시 사업 성공으로 이어지는 것은 아닌 만큼 실제 주택홍보관 방문과 임장 등을 통해 현장을 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다는 설명이다.
 
천안에서는 ‘금호 어울림 퍼스티엘’이 2차 조합원을 모집하고 있다. 지하 2층 ~ 지상 최대 29층, 9개 동, 전용 84㎡ 단일면적, 총 912가구로 예정됐다. 양호한 인지도의 금호건설이 시공 예정으로 이곳 역시 토지확보율 95%를 넘겼다. 국철1호선 직산역을 도보로 이용할 수 있고 인근에 다수의 산업단지가 있어 직주근접을 갖췄다.
 
파주에서는 ‘GTX운정역 서희스타힐스’가 2차 조합원을 모집 중이다. 지하 3층 ~ 지상 25층, 19개  동, 전용면적 59㎡ ~ 84㎡, 총 1724가구 대단지다. 지주택 사업 최다 경험을 가진 서희건설이 시공을 맡은 이곳은 토지확보율 95%를 넘었다. 운정신도시 남측에 맞닿아 인프라를 공유할 수 있다. 2024년 6월 예정된 GTX운정역을 이용하면 삼성역까지 약 20분대에 도달 가능할 전망이다.

강동현 기자 [email protected]