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'15억 아파트 주담대 금지'는 위헌?..."집값안정" vs "시세폭등" [法ON]

지난 2019년 12월 16일, 정부는 부동산 투기 세력을 막겠다며 집값 대출 규제를 강화하는 안을 내놓습니다. 여기에는 시가 15억원을 넘는 초고가 아파트에 대해 주택담보대출(주담대)을 아예 금지하는 내용도 포함됐습니다. 이른바 'LTV(주택담보대출비율) 0%' 대책인 거죠.

은행 대출 관련 규제다 보니, 금융위도 바로 나섰습니다. 금융회사들에 ‘「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 금융 행정지도 시행’이라는 공문을 보냅니다. 시가 15억원이 넘는 주택에 대해서는 담보대출을 아예 내주지 말라는 거죠.

이 금융위 조치가 헌법에 위반되지는 않는지 헌법재판소가 심리하고 있습니다. 해당 조치가 국민의 재산권과 계약의 자유를 침해한다는 헌법소원이 제기됐기 때문인데요. 16일 헌재는 공개 변론을 열고 당사자와 전문가의 목소리를 들었습니다.



유남석 헌법재판소장을 비롯한 재판관들이 16일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에서 공개변론을 진행하고 있다. 뉴스1
은행법 딛고 선 LTV, 주택 정책에 유효할까

헌법소원을 낸 사람은 정희찬 변호사(안국 법률사무소)입니다. 정 변호사는 서울 서초구에 실거주용 아파트가 한 채 있는데, 아픈 가족을 부양하기 위해 자신의 집과 가까운 곳에 한 채를 더 마련해야 하는 상황이었다고 합니다. 그런데 2019년 이 조치가 시행되면서 대출이 막혔고, 집을 더 마련하는 건 어려워졌죠.

정 변호사는 이 조치의 법적 근거부터 지적합니다. 금융위원회가 초고가 아파트 담보대출을 내주지 말라고 금융회사들에 공문을 보낸 근거는 '은행법'과 '은행법 시행령', '은행업 감독규정'입니다. 그런데 이 법은 은행 경영의 건전성을 확보하기 위해 만들어졌습니다. 주택 가격을 안정화하기 위한 법이 아닌 거죠.


"은행 건전성을 확보하겠다는 법을 근거로 주택 시장 안정화를 위한 조치가 시행될 수 있느냐"는 게 정 변호사 주장입니다. 다시 말해, 법이 정한 범위를 벗어나 공권력이 행사됐다는 것입니다.

게다가 은행은 영업이익의 대부분을 대출 채권의 이자 수입으로 얻습니다. 은행 입장에서는 대출을 더 내주고 이자 수입을 받는 것이 재정 건전성에 도움이 된다는 거죠. 결국 이 조치가 은행의 재정 건전성과는 관련 없는 것이고, 법의 목적과 다르게 적용됐으니 위헌으로 봐야 한다는 주장입니다.

금융위 측은 LTV가 은행의 재정 건전성과 관련이 없는 게 아니라고 반박합니다. 집값이 폭락하면 은행 채권이 부실해지고, 결과적으로 경영 건전성에 영향을 줄 수 있으니 LTV를 적절히 조절할 필요가 있다는 것이지요.

정 변호사는 이렇게 반박합니다. LTV가 0%로 규제되기 전에 이미 해당 지역에는 40% 규제가 있었는데요. '집값이 폭락해 채권이 부실해지는 상황을 막아야 하므로 LTV를 조정한다'는 금융위 논리에 따르면, "실제로 당시 집값이 절반 이하로 폭락할 위험이 있었던 거냐"는 겁니다. 그렇다면 은행의 재정 건전성을 위해 LTV를 추가로 조정한 것으로 납득하겠지만, 폭락 가능성에 대해서는 금융위가 입증하지 못하고 있다고도 했습니다.

서울 송파·강남 일대 아파트 단지. 연합뉴스

"공익 달성 위한 합리적 조치" vs "정작 시세는 폭등"

금융위 입장을 좀 더 들여다보겠습니다. 금융위는 당시 이 정책이 왜 필요했는지에 대해서 강조합니다. 당시 강남권의 초고가 아파트를 중심으로 매수세가 과열돼 선제적으로 규제에 나설 필요가 있었다는 겁니다. 세계 주요국의 사례만 봐도, 당시 우리나라의 가계 부채 비율이 높았다고도 덧붙였습니다. 게다가 초고가 아파트로 규제 대상을 한정 지어서, 선별적인 조치를 했다고도 강조했습니다.


그러면서 금융위는 이 조치에서 파생될 공익과 사익을 비교합니다. 주거생활을 안정시키고 금융기관의 재무건전성을 보호하면서 얻게 될 공익, 그리고 초고가 아파트를 사려던 사람이 돈을 빌려 아파트를 살 기회를 얻는 사익. 공익의 필요성이 매우 큰데 비해, 제한되는 사익은 경미하다는 게 금융위 측 주장입니다.

이날 금융위 측 참고인으로 나온 신용상 한국금융연구원 선임연구위원도 이 주장을 거들었습니다. 대출을 막은 덕에 주택 가격 급등세가 상당 부분 진정됐다는 것이지요.

반면 정 변호사는 금융위가 이 조치로 공익적 목적을 달성한 게 맞냐고 반문합니다. 이 조치 이후 9억원 미만 주택 시세까지 폭등한 점을 고려하면, 서민들의 삶과 공익을 지켰다고 자평하는 게 맞냐는 거죠. 그러면서 정 변호사는 "12·16 조치가 성공적이었다는 국민이 어디 있습니까. 제 주변에는 없습니다. 왜 모두 책임을 지지 않습니까"하는 이야기를 남기기도 했습니다.

한편 금융위 측은 "만약 헌재가 이 조치를 위헌으로 결정한다면, LTV라는 효율적인 수단을 잃어 향후 큰 혼란이 일 수 있다"고도 강조했습니다. 이에 정 변호사는 "금융위 측이 과장해 주장하는 것"이라고 반박했습니다.

은행의 자발적 협조? 찍어누른 공권력?

이 사건의 중요한 쟁점은 하나 더 있습니다. 금융위가 금융기관들에 보낸 공문이 행정지도일 뿐이냐, 아니면 공권력을 행사한 것이냐 하는 문제입니다.


금융위 측은 이 사건 조치가 가이드라인에 불과하다는 입장입니다. 금융기관들이 자발적으로 순응하도록 유도하는 행정지도에 불과하고, 이 조치를 따르지 않아도 불이익이 오는 건 아니라는 겁니다. 은행들이 이 조치를 지키고 있는지 서면으로 점검한 적은 있지만, 점검 후에 특별히 조치한 것도 없다고 주장합니다.


하지만 정 변호사는 금융위원회가 엄연히 공권력을 행사한 것이라고 보고, 헌법소원의 대상이 될 수 있다고 봅니다. 정 변호사 측 참고인으로 나온 성중탁 경북대학교 법학전문대학원 교수도 여기에 의견을 보탭니다. 이 조치는 이름만 '행정지도'일 뿐이고, (금융위가) 공권력의 우월성을 강조해 찍어누른 것이 더 맞다는 겁니다. 그러면서 성 교수는 당시 금융위 조치를 어긴 은행이 단 한 곳도 없었다는 점을 듭니다. 일반 시중은행은 금융위 조치를 거부하면 다른 규제를 받을 수 있다는 불안함을 갖고 있다는 겁니다.


양측 입장, 어떻게 읽어보셨나요? 12·16 조치에는 아무런 법적 근거가 없는 건지, 또 합리적이고 정당한 조치가 아니었던 건지, 금융위 조치를 공권력 행사로 볼 수 있는 건지에 대해 헌재는 계속해서 심리할 예정입니다. 재판관들은 향후 선고 기일을 잡아 위헌 여부를 결정하겠다고 밝혔습니다.




오효정(oh.hyojeong@joongang.co.kr)

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