[상 법] 부동산 압류 집행 순위

판결 집행에 판결문 등기 필요
집행 순위 등기 순서로 정해

민사소송에 승소하면 법원은 피고에게 보상 판결에 대한 최종판결을 선고하게 된다.  
 
최종판결문서(Judgment)에는 피해보상금액이 적혀 있고 금액보상의 책임이 있는 피고에게 지불할 것을 명령한다. 그러나 채무자가 자발적으로 최종판결문에 적혀있는 보상금을 지불하지 않을 경우에는 강제 집행을 해야 한다.  
 
최종 판결문의 집행은 부동산, 은행, 임금, 동산 등 채무자가 가진 모든 자산에 대해서 집행할 수 있다. 자산의 종류에 따라 집행 방법 또한 다르다.  
 
채무자의 자산에 대한 강제 집행 중 부동산에 대한 집행에 대해 설명하고자 한다.  
 

법원의 판결을 담고 있는 법정 서류를 최종판결문(Judgment)이라고 하는데 최종판결문 자체로는 채무자의 부동산에 저당을 직접 할 수는 없다.  
 
일반적으로 가장 큰 오해가 법원에서 승소하면 채무자로부터 돈을 자동으로 받는다고 생각하는데 실제는 최종판결문에 대한 집행과정을 다시 거쳐야 한다.  
 
채무자의 부동산에 대해 집행을 하기 위해서는 먼저 최종판결문서가 나온 법원에 판결문 확인서(Abstract of Judgment)를 받아야 한다. 법원으로부터 판결문 확인서를 받은 후에는 채무자의 부동산이 소재한 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 부동산에 대한 저당권을 확보하는 것이다.  
 
판결문 확인서 등기 외에도 부동산에 대한 저당이나 명의 변경 같은 절차는 카운티 등기서에 등기를 반드시 해야 한다. 채무자의 부동산이 여러 카운티에 있을 경우에는 각각의 카운티 등기소에 판결문 확인서를 각각 등기해야 한다.  
 
카운티 등기소에 등기하는 판결문 확인서에는 채무자의 정확한 이름과 가명 그리고 주소, 사회보장번호 또는 운전면허증 번호를 기재할 수 있다.  
 
그러면 채무자가 같은 카운티에 소유하고 있는 모든 부동산에 대한 저당이 완료된다. 부동산에 저당이 완료되면 부동산 등기부에는 채권자의 판결문 확인서가 등기가 된 것이 기록이 되고 부동산에 대한 저당으로서 역할을 하게 된다.  
 
부동산에 관한 모든 저당권은 등기된 순서대로 권리 순위가 결정된다. 따라서 최종 판결문서의 날짜가 중요한 것이 아니라 판결문 확인서가 등기된 날짜로 저당권의 순위가 결정된다. 따라서 최종판결문서가 발행되면 즉시 판결확인서를 받아서 카운티에 즉시 등기함으로써 저당권의 우선 순위를 확보하도록 해야 한다.  
 
이런 순위 결정은 때로는 매우 중요한 이슈가 된다.  
 
채무자에 대한 채권자가 다수가 있고 각각의 채권자가 법원 판결문을 모두 받았을 경우 부동산에 대한 순위 결정은 법원판결문이 결정된 순서가 아니라 판결확인서가 등기된 순서에 따라 결정되는 것이다.  
 
등기소에 등기된 판결확인서는 일반적인 부동산 담보권같이 저당의 효력이 있다. 채권자는 등기된 판결확인서에 기반을 두어 부동산에 대해 차압할 수 있다.  
 
차압하지 않더라도 부동산 소유주인 채무자는 판결확인서의 채무를 해결하지 않고는 부동산에 대한 자유로운 매매나 재융자가 가능하지 않게 된다. 따라서 채권자가 차압하지 않더라도 채무자는 부동산에 대한 재산권을 자유로이 행사할 수 없기 때문에 부동산에 대한 판결확인서의 등기는 채권추심에 있어서 매우 중요한 역할을 한다.  
 
실제로 많은 경우, 주택에 대한 차압 절차를 진행하지 않고 채무자가 채무를 지불하게 하는 가장 강력한 수단이 된다.  
 
최종판결문은 영구적인 효력을 갖지 않고 10년의 효력 기간이 있다. 다만 10년마다 법원에 최종판결문 연장 신청을 해야 한다. 카운티 등기소에 등기된 판결확인서 또한 최종판결문이 효력을 잃게 되면 자동으로 효력을 잃게 된다. 따라서 최종판결문의 연장허락문서를 다시 카운티 등기소에 등기해야 저당권의 효력을 잃지 않게 된다.  
 
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이승호 / 상법 변호사