Non-QM 융자가 대세가 되어가는 이유 [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= Non-QM 융자가 대세가 되어가는 이유는 무엇인가요?
 
 
 
▶답= 최근 모기지 이자율이 급등세를 지속하면서 Non-Qm 융자가 새로운 대안으로 주목받고 있습니다. 택스리턴으로 엄격히 인컴을 증명하고 부채의 비율(DTI)을 융자 승인 시 중요한 지표로 사용하며 높은 신용도를 기본으로 융자가 가능했던 '풀닥' 방식에서 탈피해 상대적으로 쉽게 융자 승인이 가능한 방식으로 투자가들이 자금을 투자하면서 거의 매일 새로운 Non-Qm 융자와 같은 일종의 "파생 모지기 상품"이 출현하고 있습니다.
 
지금까지 주택시장의 성장세를 지속하게 해온 저이자율의 모기지 상품 시대가 마감돼 가면서 시장에 매물이 증가하고 있고 여름이 지나면 가격의 일정 부분 조정도 가능할 것으로 보입니다. 이러한 상황에서 '풀닥' 조건을 충족하는 바이어들이 급감하면서 인플레이션 시대에 부동산 투자를 계획하는 중단기 투자가들을 대상으로 하는 모기지 상품이 필연적으로 시장에 나타날 수밖에 없게 되었습니다.
 

시장에 매물이 많이 나오고 가격이 조정된다면 이자가 어느 정도 올라가도 '풀닥' 조건을 충족하지 못하던 바이어들까지 주택 구입이 가능할 수 있기 때문에 현재 높은 렌트비가 어느 정도 유지되고 장기간 인플레이션이 지속된다면 2-3년 후 몇 년 간의 높은 이자율과 수수료 조건을 감래할 수 있는 바이어들이 있을 것으로 생각됩니다.
 
과거와 다르게 최근 Non-Qm 모기지 렌더들은 신용도를 엄격히 심사하고 충분한 다운페이먼트가 가능한지를 확인합니다. 특히 밸류 측정 시 렌트비를 포함한 담보 매물의 가치가 충분하다고 판단되어야 융자 승인을 진행하고 있는 것으로 보이며 여러 종류의 Non-Qm 모기지가 시장에 나올 경우 비교 선택이 가능하기 때문에 장기 주거를 목적으로 하는 바이어들이 관심을 가져볼만합니다.
 
이러한 상황에 맞는 대표적인 모기지 상품으로 과거 유행했던 '외국인 융자' 프로그램이 있습니다. 고환율 상황에서 일정 금액의 융자가 필요한 경우와 영주권을 포함한 합법적인 신분을 취득한 후 유리한 조건의 재융자 조건을 만들기 전까지 임시적으로 주택 구입 시 이용했던 경험들이 있으실 겁니다. 아직까지는 고이자로 인한 페이먼트 부담이 크겠지만 변화되는 시장 상황에 맞게 활용만 할 수 있다면 좋은 수단이 될 수 있습니다.
 
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