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[상 법] 부동산 임대 계약 책임

계약 만료 전 부동산 임대 포기 경우
잔여 계약 기간 임대료도 책임 있어

임대계약서에 특별히 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임차인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 임대계약서는 법적으로는 종결된다.  
 
임대계약서에는 임대 기간이 명시되어 있고 임차인은 임대 기간 동안 임대하고 이에 따른 렌트비를 내는 것을 약속하는 것이다.  
 
임대인은 임대 계약 기간동안 임차인이 부동산을 사용할 수 있는 권한을 주는 것이다.  
 
따라서 임차인이 계약 기간이 만료되기 전에 퇴거했을 경우에는 임대 계약을 파기한 것에 대한 법적 책임이 발생한다.  
 
건물소유주는 임차인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있다.
 
일반적으로 건물소유주는 임차인에 대해 다음과 같은 피해 소송을 할 수 있다.  
 
첫째, 자진 퇴거함으로써 임대 계약서가 종결된 시점까지의 지급되지 않은 렌트를 청구할 수 있다.  
 
둘째, 임대 계약서에 명시된 임대 계약 종결 시점까지의 지급되지 않은 미래의 렌트다.  
 
즉, 임차인이 자진 퇴거한 후에도 3년의 임대 기간이 남았다면, 3년간의 렌트의 총액의 현재의 가치를 계산한 금액을 청구할 수 있다.  
 
미래의 렌트를 청구할 때에는 건물소유주가 성실하게 임대 부동산을 제삼자에게 재임대 하려고 했으나 할 수 없었다는 증거를 제시해야 한다.  
 
이외에도, 임차인이 임대계약서에 따른 계약종결 전에 퇴거함으로써 발생한 손해에 대한 보상이다.  
 
이런 피해 보상에는, 변호사 비용, 부동산 중개인 고용으로 발생한 비용 등을 포함한다. 제삼자에게 재임대한 렌트의 총액이 자진 퇴거한 임대인의 임대 계약서 하에서의 미래 렌트보다 많을 경우에는 물론, 미래의 렌트에 대해 청구를 할 수 없다.  
 
건물소유주는 임차인이 계약 종료 전 자진 퇴거한 것으로 추정될 경우에는 임차인에게 임대건물을 자진 포기한 것을 확인하는 통지서를 발송해야 한다.  
 
임차인에게 발송할 통지서는 임대인이 최소한 렌트를 내야 할 시점부터 14일이 지난 경우에만 효력이 있다. 통지서에는 임대인이 통지서를 받은 후 15일 내에 임대부동산을 포기하지 않았다는 내용과 퇴거명령 소송장을 받을 수 있는 주소를 포함하는 답변을 할 것을 요구하는 내용이 기재되어야 한다.
 
임차인에게 통지서를 발송한 지 15일이 지난 후에도 임대인에게 답변이 없으면, 임대인이 자진 퇴거한 것으로 간주하고 이에 따른 피해보상을 받는 절차를 진행할 수 있다.  
 
임차인에게 통지서를 발송한 지 15일이 지나기 전에 임차인이 자진 퇴거한 것이 아니라고 답변했을 경우에는 임대 계약서가 종결된 것이라고 간주할 수 없고 이에 따른 피해 소송청구도 할 수 없다. 이런 경우에는, 건물소유주는 지급되지 않은 렌트와 임대된 공간을 다시 찾아오는 퇴거명령 소송을 제기해야 한다.  
 
위에서 설명한 것과 같이 임차인이 자진 퇴거했어도 임대계약서에 따른 책임이 소멸하는 것이 아니다.  
 
자진 퇴거하기 전에 지급되지 않은 렌트뿐만 아니라, 남아있는 임대 계약 기간 동안의 미래의 렌트까지도 경우에 따라서는 책임이 있다.  
 
▶문의: (213)487-2371

이승호 / 상법 변호사

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