[상 법] 개정된 홈스테드 면제 한도

법 설정 금액까지 채권자 차압 제한
지난해 1월1일부터 30만~60만달러

캘리포니아 주 법에서는 주택소유주는 에퀴티에서 일정한 금액을 채권자로부터 보호할 수 있는 제도가 있다.  
 
즉, 채무자가 소유하고 있는 또한 거주하고 있는 주택에 대해서 법이 설정한 금액까지는 채권자가 차압할 수 없는 법적 제도를 홈스테드 면제(Homestead Exemption)라고 한다.  
 
홈스테드 면제는 일정한 종류의 채권자로부터 강제 차압으로 인해 주택을 잃어버릴 경우, 일정한 금액을 채권자가 차압할 수 없도록 한 법이다.  
 
2021년 1월 1일을 기점으로 홈스테드 면제 금액이 대폭 인상됐다.  
 

2021년 1월 1일 이전에는 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 최소 7만5000달러에서 최고 17만5000달러까지였다.  
 
2021년 1월 1일부터는 홈스테드 면제 금액이 최하 30만 달러 혜택이 있고 최대 60만 달러까지 인상됐다.  
 
주택이 소지한 카운티의 주택 판매 중간가격이 30만 달러 이상일 경우 중간가격만큼 홈스테드 면제금액이 정해지고 최대 60만 달러까지 정해진다.  
 
또한 매년 1월 1일 인플레이션에 의한 인상분에 따라서 면제 금액도 조정된다.  
 
사실 그동안 홈스테드 면제 금액이 캘리포니아의 주택가에 비해서 매우 낮게 책정되어 있었고 인플레이션에 따라서 조정될 수 있는 방법이 없었다.  
 
예를 들어 LA카운티나 오렌지 카운티의 경우 주택 판매 중간가격이 60만 달러 이상이므로 홈스테드 면제 금액은 60만 달러가 된다.  
 
카운티의 주택 판매 중간 가격이 30만 달러 이하일 경우에는 30만 달러의 홈스테드 면제의 혜택이 있다.  
 
홈스테드 면제 혜택은 기본적으로 채권자로부터 주거 주택에 대해서는 채권 추심을 제한하려는 제도다.  
 
홈스테드 면제에는 두 가지가 있다. 자동 홈스테드 면제와 등기 홈스테드 면제다.  자동 홈스테드면제는 홈스테드 면제를 카운티 등기소에 등기하지 않아도 자동으로 주어지는 면제다.    
 
등기 홈스테드 면제는 주택소유주가 카운티 등기소에 홈스테드를 등기하는 것이다.  
 
등기 홈스테드 면제는 자동 홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을 수 있다. 따라서 주택을 구입할 경우 동시에 홈스테드 면제 신청서를 만약을 대비해 등기해야 한다.  
 
기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의해 발생한 재판 판결 채권자(judgment debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호받기 위한 것이다.  
 
예를 들어, 재판판결 채권자가 50만 달러의 권리를 주택에 저당을 걸었다고 가정하자. 해당 주택에는 50만 달러의 기존 은행 융자가 있고 집의 가치는 120만 달러라고 할 경우, 채무자는 은행 융자를 제외한 70만 달러의 에퀴티가 있게 된다.  
 
재판판결 채권자는 70만 달러의 권리를 이용해 주택에 저당을 하고 차압할 때, 먼저 50만 달러의 권리가 있는 은행에게 지불이 우선되고 그리고 60만 달러의 홈스테드 면제가 있는 채무자는 그 다음의 권리가 있게 된다.  
 
따라서 채무자는 집의 60만 달러의 에퀴티를 채권자로부터 전액 보호를 받게 되는 것이다. 나머지 10만 달러에 대해서만 채권자가 권리를 행사할 수 있다.  
 
채권자는 70만 달러의 저당권이 있음에도 불구하고 홈스테드 면제에 의해서 10만 달러에 대해서만 채권 추심을 할 수 있는 것이다. .  
 
홈스테드 면제 금액이 인상된 만큼 채권자 입장에서는 주택을 채권 추심을 하는데 제한이 있는 것을 주지할 필요가 있다.  
 
▶문의: [phone]

이승호 / 상법 변호사