[상 법] 부동산 관련 소송과 공소시효

서면 계약의 공소 시효는 4년
'작성' 아닌 '위반' 날로부터 계산

부동산 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어 논리는 공소 시효(Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화(Statute of Frauds)에 관한 규정이다.  
 
부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소 시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본 안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있다.  소송 쟁점이 시효가 만료 된 후 제기됐을 경우에는 쟁점을 다루기도 전 시효 만료의 이유로 소송을 기각시킬 수 있다.  
 
일반적으로 서면이 아닌 구두 계약도 계약으로서 효력을 인정받는다.  
 
다만 구두 계약이므로 계약 당사자 간에 계약에 대한 이견이 있을 수 있다.  그러나 이런 일반적인 규칙에서 예외는 부동산 거래와 관련된 계약이다. 부동산 관련 계약을 서면으로 작성되어 있지 않을 경우에는 계약의 효력이 없다.  
 

즉 부동산의 매매, 부동산을 담보로 하는 융자, 임대 기간이 1년 이상 되는 임대계약서 등을 계약할 경우에는 서면으로 계약해야 한다.  
 
부동산 브로커의 고용에 관한 계약서도 서면으로 되어 있지 않고 구두로만 계약이 되었다면 계약의 효력이 없게 된다.    
 
따라서 부동산에 관련된 계약을 할 경우에는 모든 내용을 서면으로 작성해야 계약의 효력이 있을 뿐 아니라 분쟁이 발생했을 경우에도 서면으로 된 계약서의 내용을 기본적인 계약으로 인정하기 때문에 계약의 내용을 정확하게 법률적 효력이 있는 문장으로 계약서를 작성하는 것은 매우 중요하다.  
 
물론, 부동산에 관련한 계약에서 서면화된 계약을 안 해도 되는 예외 규정은 있다.  그러나 예외규정에 의존하기보다는 계약 내용을 서면화 함으로서 계약의 불확실성을 제거하는 것이 분쟁을 예방할 수 있는 가장 확실한 방법이다.  
 
부동산에 관련된 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때, 고려해야 할 조건 중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소 시효가 지났는가를 확인하는 것이다.  
 
공소 시효를 넘겼을 경우에는 소송할 수 있는 방법이 없게 된다. 서면화된 부동산 계약의 공소 시효는 4년의 기간이 있다.  
 
4년의 공소시효 기간은 계약한 날짜로부터 4년의 계산을 하는 것이 아니라 상대방이 계약을 어긴 날부터 4년을 계산한다.  
 
사기에 의한 부동산 계약서의 파기에 관한 소송은 3년의 공소시효 기간이 있다. 3년의 공소시효 기간의 시작은 사기를 당한 당사자가 사기를 발견한 날부터 계산한다.  
 
예를 들어, 피해를 본 당사자가 사기를 발견한 날부터 3년이 지나지 않았을 경우에는 사기 소송을 할 수 있다.  
 
이런 소송에서는 피해자가 언제 사기를 발견했고 또한 왜 사기를 발견하기까지 지연된 이유가 정당한가에 대한 논쟁이 소송의 중요한 쟁점이 된다.  
 
만약 피해자의 사기 발견의 이유가 정당하지 못했을 경우에는 공소 시효 말소로 인해 소송이 기각될 수 있다.  
 
사기에 관한 소송은 부동산 계약서에 의하여 소송하는 것이 아니라 계약 외적인 문제에 관해서 사기가 발생했을 때 하게 되는 소송이다.  
 
부동산 브로커에 대한 과실에 대한 책임은 공소시효가 3년이다. 따라서 부동산 거래에 있어서 부동산 브로커에 대해 소송을 할 경우에는 사건 발생 후 3년 안에 진행해야 한다.  
 
모든 민사소송에는 공소시효가 있다. 참고로 가장 빈번한 소송의 공소시효는  ▶90일 시효는 호텔에 개인 소지품을 두고 나오거나 분실에 따른 소송 ▶1년 시효는 명예훼손 소송, 폭행, 변호사에 대한 과실 소송 ▶2년 시효는 구두계약소송  ▶3년 시효는 부동산에 대한 불법 침입, 부동산에 관한 명예에 관한 소송, 서면계약의 무효소송  ▶4년 시효는 서면계약, 임금소송이다.  
 
대부분의 부동산 계약은 서면으로 하는 것이 일반적인 법이므로 반드시 서면화된 계약을 하도록 해야 한다.    공소 시효 기간이 있으므로 부동산거래에 있어서 피해를 봤을 경우 지체하지 말고 변호사와 상의해 소송을 준비해야 한다.  
 
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이승호 / 상법 변호사