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이자율 오름세, 재융자 '막차' 놓칠라

연초 대비 금리 0.5%p 급상승세
재융자 대상자 1년 만에 반 토막

복수 렌더의 대출 견적 비교 기본
이자율 확정 스케줄 관리 잘해야

 최근 모기지 데이터 분석기업인 ‘블랙 나이트’에 따르면 모기지 재융자가 이득인 경우는 약 590만명으로 줄었다. 연초보다 벌써 모기지 이자율이 0.5%포인트 이상 오른 까닭이다. 금리 상승 속도가 빨라지면서 2020년 말 2000만명에 달했던 재융자 후보는 지난해 말 1100만명으로 줄었고 다시 590만명으로 감소했다.
 
여기에 앞으로 연방준비제도(연준)가 기준금리 인상을 본격화할 것으로 전망되면서 재융자 기회가 다시는 없을 것이란 우려까지 제기되고 있다. 금리 인상 시계 앞에서 이제 시간과의 싸움이 된 재융자 도전에 필요한 노하우를 소개한다.
 
▶재융자 작동 방식
 
재융자를 받으면 홈오너는 그걸로 기존 모기지를 갚아서 없애고 새로운 모기지로 갚아나가게 된다. 이제 새로운 모기지가 된 재융자는 통상 기존 모기지보다 낮은 이자율이 적용되고 렌더는 홈오너의 선택에 따라 기존 렌더가 유지되기도 하고 새로운 렌더와 관계를 맺기도 한다.
 
캘리포니아의 소비자 재정 변호사인 라일 솔로몬은 “주택 구매용 모기지와 비슷한 단계를 밟지만, 재융자는 통상적으로 덜 복잡한 특징이 있다”고 말했다. 이어 그는 “재융자를 받는데 걸리는 기간은 평균 30~45일로 렌더가 제시하는 기준에 맞춰야 끝낼 수 있다”고 말했다. 재융자의 종류에 따라 신청서 접수와 각종 재정 관련 서류 제출, 이자율 확정, 대출 심사 대기 그리고 대출 클로징의 과정을 거쳐야만 한다.
 
▶1단계: 대출 종류와 기간
 
가장 먼저 정할 점은 최종 목표에 따라 어떤 재융자로 결정하느냐는 것이다. 대출 종류와 프로그램, 기간에 따라 여러 가지 옵션이 있다.
 
예를 들면 현금이 필요하면 캐시 아웃(cash-out) 재융자를 골라야 하고, 낮은 이자율과 월 페이먼트가 목적이라면 레이트 앤 텀(rate-and-term) 재융자가 제격이다. 또 현재 모기지가 FHA, VA, USDA 등 정부 보증 대출이라면 스트림라인 재융자(Streamline Refinance) 프로그램을 선택할 수 있어 추가 서류 부담을 줄이고 추가 감정 필요 없이 재융자를 받을 수 있다.
 
가장 많이 선택되는 레이트 앤 텀 재융자의 경우, 고정금리 또는 변동금리 모기지 중에 고를 수 있다. 또 홈오너의 선택에 따라 대출 기간을 줄이는 식으로 기존 30년 만기 대출을 재융자를 통해 15년 만기로 교체할 수 있다.
 
▶2단계: 복수의 렌더에 신청
 
최종 목적을 떠나서 이자율을 낮출 수 없는 재융자는 불필요하다. 이런 이유로 복수의 렌더에게 문의하고 견적을 받아 비교해야 한다. 당연히 현재 모기지 대출을 해준 렌더를 시작으로 해 기준으로 삼고 비교하며 협상을 이어가야 한다.
 
솔로몬 변호사는 “얼마나 많은 재융자 견적을 받느냐에 따라 얼마나 많이 아낄 수 있는지 결과가 달라진다”며 “다행히 인터넷을 통해 다양한 재융자 렌더들과 간편하게 접촉할 수 있는 점을 충분히 활용할 필요가 있다”고 말했다.
 
이때 중요한 것은 견적을 요구하면서 개별 렌더들에게 ‘론 에스티메이트(Loan Estimate)’를 받아야 한다. 이건 새로운 모기지와 관련된 모든 수수료 부과 내용이 포함된 표준 문서다. 솔로몬 변호사는 “문서상의 모든 비용을 비교해야 하는데 다행히 해당 양식은 이해하기 쉽게 작성되고 동일한 문서 표준을 사용해 큰 어려움은 없을 것”이라고 말했다.
 
실제 이 문서의 첫 장에는 대출에 대한 설명과 예상되는 이자율 수준, 매월 원리금 페이먼트, 연체 시 내야 하는 금액 등에 대한 내용이 일목요연하게 나타난다.
 
▶3단계: 이자율 확정
 
여러 가지 견적 중 마음에 드는 렌더를 골랐다면 이자율부터 확정하는 것이 좋다. 이자율에 큰 변화가 없다면 모를까 요즘처럼 하루가 다르게 오른다면 렌더와 상의해서 가장 낮을 때의 이자율을 잡아두는 것이 현명하다.
 
타이밍이 중요한 사안이다. 재융자 승인을 받은 후에 이자율을 확정해 클로징 시점까지 금리가 변하지 않게 하는 데 큰 어려움 없이 진행되는 경우도 있다. 그러나 이자율 확정 기간 내에 클로징이 되지 않으면 곤란해지는 것은 재융자를 신청한 홈오너다.
 
솔로몬 변호사는 “이자율 확정 기간은 렌더, 지역, 대출 형태에 따라 15~60일”이라며 “이 기간에 재융자가 클로징 되지 않으면 기간을 늘려야 하고 이때는 추가 비용이 들기 때문에 스케줄 관리를 잘해야 한다”고 강조했다.
 
또는 렌더와 협상해서 예정 이자율로 일단 확정을 해두고 이후 금리가 낮아지면 낮아진 이자율로 최종 클로징을 할 수 있는 방법도 있다.
 
▶4단계: 재융자 심사 단계
 
홈오너가 재융자 신청서를 제출하면 렌더는 심사에 돌입한다. 심사 과정에서 렌더는 홈오너의 재정 상황을 분석하고 제출된 모든 서류를 검증하며 정확한지 체크하며 신용도를 따진다. 이 과정은 여러 가지 요인과 변수에 따라 수일에서 수주까지 걸린다.
 
이 과정에는 주택에 대한 감정도 포함된다. 렌더가 선택한 전문 감정사가 현재 상황에서 주택의 가치를 평가하게 된다. ‘프레스티지 홈 바이어스’의 워너 퀴로가 대표는 “재융자 승인 전에 전문 감정을 진행하는 것이 일상적이다”라며 “그러나 FHAA, VA, USDA의 재융자 프로그램을 활용하거나 렌더가 허용하는 선에서 최근에 감정을 받은 경우는 면제될 수도 있다”고 설명했다.
 
주택 감정사는 집을 방문해서 안팎을 살피면서 감정 작업을 한다. 이런 이유로 소소한 부분은 보수를 미리 해둔다거나 집을 청소하고 준비를 해두는 것은 도움이 된다.
 
▶5단계: 재융자 클로징
 
심사가 끝나면 클로징 단계다. 대출은 완료되고, 모든 서류에는 서명이 들어가고, 재융자 과정은 완성되는 것이다.
 
솔로몬 변호사는 “렌더는 클로징 일자 며칠 전에 재융자의 모든 내용이 담긴 클로징 디스클로저(Closing Disclosure) 서류를 전달해줄 것”이라며 “대체로 주택 구매용 모기지보다는 클로징에 걸리는 기간이 짧고 등장인물도 적을 것”이라고 말했다.
 
클로징 날에는 모든 서류를 점검하고 서명하면 된다. 이때 대출에 포함되지 않은 다른 클로징 비용은 지불해야 하고 캐시 아웃인 경우는 이날 현금을 받게 된다.

류정일 기자

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