[상법] 부동산 융자 보증인 책임

차압되면 채무자 면제 가능
보증인에겐 융자 책임 발생

은행이 부동산 융자를 할 때 채무자 외 제 3자의 보증을 요구하는 경우가 있다.  
 
특히 부동산 융자의 우선 채무자가 법인일 경우 법인의 지분을 소유하고 있는 개인에게 융자 보증을 요구한다.  
 
은행 입장에서는 원천 채무자가 지급 불이행을 했을 때 융자금 보전을 위한 안전조치로써 보증인이 필요하다.  
 
특히 캘리포니아주에서는 부동산이 차압된 후 원금 부족이 발생했을 경우, 원천 채무자에게 원금 부족에 대한 보상을 요구할 수 없는 원금 부족 추심방지법(Anti-deficiency Statute)이 있기 때문에 제3자 보증은 더욱 중요하다.  
 

원금 부족 추심방지법이란 원천 채무자가 지급 불이행이 발생했을 때, 은행은 담보물인 부동산을 차압할 때 차압 가격이 융자금액보다 적어도 원금 부족 부분에 대하여 추가적인 추심을 할 수 없다는 법이다.  
 
모든 차압에서 적용되는 것은 아니고 법원을 거치지 않는 차압, 즉 트러스트 세일을 통한 차압일 때 적용된다.  
 
대부분의 부동산 차압이 트러스트 세일 방식을 통해 이뤄진다.  
 
결국 은행에서는 부동산 가격이 하락해 트러스트 세일에서 원금보다 적은 금액으로 차압이 되었을 경우 원금 부족 부분에 대하여 원천 채무자에게 추심할 수 없게 되는 것이다.  
 
이런 이유로 은행에서는 제3자 보증이 매우 중요하다. 즉, 융자에 대한 보증인이 있을 경우에는 원금 부족 부분에 대하여 보증인에게 추심이 가능한 것이다.  
 
최근에는 많은 상업용 부동산의 차압 경우 은행에서는 차압을 통해서 원금 보전을 할 수 없으므로 보증인에 대한 채권 추심이 필요한 경우가 많다.  
 
예를 들어, 은행의 융자 금액이 100만 달러라고 가정하자. 부동산의 실제 시장가격은 100만 달러일지라도 트러스트 세일 경매에서는 시장가격보다도 낮게 경매되는 경우가 많다.  
 
트러스트 세일에서 원금보다 낮은 가격인 80만 달러에 제3자에게 경매 낙찰이 되었을 경우, 은행에서는 트러스티 세일에서 융자금보다 낮은 80만 달러에 경매가 되었기 때문에 20만 달러의 원금 부족이 발생한다.  
 
은행은 원천 채무자에게는 원금 부족금인 20만 달러에 대해서 채권 추심을 할 수 없지만, 보증인에 대해서는 20만 달러에 대한 채권 추심이 가능한 것이다.  
 
즉, 보증인에 대한 원금 부족 추심의 기준이 부동산의 시장 가격과 융자금과의 차이의 기준이 아니라 트러스티 세일에서 결정된 금액과 융자금의 차이인 것이다.  
 
보증인에 입장에서는 매우 불리한 산정 방법이다. 따라서 보증인은 트러스트 세일에서 시장 가격보다 낮은 가격으로 경매가 낙찰돼서 원금 부족금에 대한 책임이 생길 수 있으므로 트러스티 세일의 경매에 참여해 부동산을 구입하는 것이 실질적으로는 나은 방법이 될 수 있다.  
 
많은 오해가 있는 것은 부동산이 차압되면 원천 채무자뿐 아니라 제3자 보증인도 채무가 소멸한다고 믿는 것이다.  
 
위에서 설명한 것처럼 부동산에 대한 제3자 보증인의 책임은 원천 채무자보다 더욱 가혹하다.  
 
즉, 원천 채무자는 은행이 부동산에 대한 트러스티 세일을 통한 차압을 하게 되면 원금 부족 부분에 대한 책임이 없다.  
 
반면 제3자 보증인은 원금에 대한 무한 책임이 있다. 그러므로 부동산 융자에 보증한다는 것은 상당한 책임을 요구하는 것이므로 보증인으로서의 법적 책임 범위를 정확하게 이해한 후 보증에 동의해야 한다.  
 
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이승호 / 상법 변호사