[부동산 투자] 주택 융자용 보험

다운페이 20% 미만 시 모기지 보험 필수
남은 융자액 주택 가치 80% 이하면 면제

 지난 몇 년 동안의 주택 시장은 높은 가격과 함께 곧 대출이자가 곧 오를 것이고 그 후에는 집값이 내려갈 것이라는 예상 때문에 주택구매를 잠시 망설였던 일부 바이어들의 생각과는 달리 주택 가격이 계속 오르고 있다. 2022년에는 몇 차례에 걸쳐 모기지 융자의 이자율이 인상될 것이라는 발표가 있으나 연말까지 최고 4%는 넘지 않을 것이라고 한다. 그러므로 올해에도 집값이 인상될 것이라는 예상이 우세하다.
 
아파트 렌트보다는 집을 사고 난 후에 매달 들어가는 비용이 더 많아도 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택이 많기 때문에 조금 무리해서라도 집을 사려는 바이어들이 많다. 집을 사려면 보통 20% 정도를 다운해야 하는데 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.
 
많은 젊은이가 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운 페이먼트를 가지고 집을 사야 한다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지보험(PMI: Private Mortgage Insurance)을 들게 한다
 
다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 산 홈 오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지급을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자
 

먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70%나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.  
 
그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에  감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로, 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 확인해 보고 시작하는 것을 권장한다.  
 
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미셸 원 / BEE부동산 부사장