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[상 법] 임대주택 보증금

가구 없으면 월 렌트비 2개월치 받아
세입자 주택 비운 후 수리 목적 공제

임대 주택 부동산의 세입자와 소유주 사이에서 가장 자주 발생하는 분쟁중  하나는 보증금(Security Deposit)에 관한 것이다.  
 
주거용 부동산의 경우 보증금을 받을 수 있는 한도액이 법으로 규정되어 있다. 가구가 제공되지 않은 임대용 주택의 경우 월 렌트비의 2개월 치까지, 그리고 가구가 제공되면 월 렌트비의 3개월 치까지 보증금으로 받을 수 있다. 따라서 신용 문제로 법에 규정한 보증금 이상을 요구할 수는 없다.  
 
일반적으로 주거용 임대주택 일 경우에는 보증금은 환불이 가능하다.
 
다만 주거용 임대주택 소유주는 세입자가 이주한 후 임대 부동산에 대한 수리 목적으로 공제할 수 있다. 임대 주택을 비운 후 손상된 부동산에 대한 수리 목적으로 공제할 수 있으나 주거 동안 일반적으로 발생하는 손상에 대해서는 청구할 수 없다.    
 
임대 기간이 종료된 후 세입자가 임대부동산에서 이사할 것을 통보한 후 합리적인 기간 안에 우선 검사를 할 수 있는 권리가 있는 것을 부동산 소유주는 세입자에게 통보해야 한다.  
 
우선 검사의 목적은 세입자에게 임대 주택에 대한 사전 검사를 해서 손상된 것에 대한 수리를 할 수 있는 기회를 주기 위한 것이다.  
 
따라서 세입자가 수리했을 경우 부동산 소유주가 보증금에서 일방적인 삭감을 할 수 없게 하는 것이다. 이런 우선 검사를 통해 부동산 소유주는 수리와 청소에 대한 명세서를 제공해야 한다.    
 
또한 수리 목적으로 보증금에서 공제할 경우 구체적인 명세서를 세입자가 임대부동산으로부터 이산 간 후 21일 안에 세입자에게 제공해야 한다.  
 
마찬가지로 보증금에서 수리 비용을 공제한 후 남는 보증금은 세입자가 이주 나간 후 3주 안에 세입자에게 환불되어야 한다.  
 
소유주가 세입자에게 3주 안에 보증금 공제 명세서와 공제한 후 남는 보증금을 지불하지 않았을 경우에는 소유주는 보증금에서 금액을 공제할 수 있는 권리를 상실하므로 보증금 전액을 환불해야 한다.  
 
또한 세입자는 피해 보상금과 이에 따른 벌금을 청구할 수 있다. 보증금 청구 소송은 피해 금액이 1만 달러를 넘지 않는 경우가 많으므로 소액 재판소에 소송을 제기할 수가 있다.  
 
보증금의 공제액이 적당한가에 대한 소송에서는 소유주가 그에 대한 주장을 증명할 의무가 있다. 따라서 임대자는 임대부동산을 반환하고 보증금 공제명세서를 확인해야 하고 임대부동산 소유주가 공제명세서를 주지 않거나 공제내용이 정당하지 않다고 판단될 경우에는 보증금 반환 소송을 제기해야 한다.  
 
공제 내용이 정당한가의 규준은 수리의 대상이 부동산에 거주하면서 일반적으로 발생하는 손상까지 책임을 질 필요가 없게 한다.  따라서 거주하면서 기간에 따라 발생하는 카펫의 손상에 대하여 원상 복구를 할 필요는 없으나 기간보다 상대적으로 심한 손상일 경우에 책임을 지게 된다.  
 
세입자는 부동산에서 이주한 후 3주 안에 명세서를 받지 못하거나 환불을 받지 못했을 경우에는 소액 재판 또는 정식 소송을 해야 한다. 소액 재판일 경우 변호사 없이 진행하는 것이고 절차도 일반인이 진행하기에 어려움이 없을 정도로 간단하다.  이런 경우를 대비해서 이주할 때는 부동산의 소유주나 매니저와 같이 부동산 상태를 확인하는 절차를 밟고 사진을 찍어 놔야 한다.  
 
이런 증거가 소송할 때 결정적인 역할을 한다.
 
임대부동산의 소유주가 바뀌었어도 새 소유주는 기존에 있던 세입자의 보증금을 환불할 의무가 있다. 따라서 임대부동산을 구입할 경우에는 셀러로부터 보증금을 철저히 확인하고 인수하여야 한다. 일반적으로, 세입자의 렌트와 보증금의 확인은 에스크로 도중 세입자로부터 직접 확인받는 절차를 거치게 된다.    
 
▶문의: (213)487-2371  

이승호 / 상법 변호사

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