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주택시장 '코로나 면역력' 입증은 됐지만…

오미크론, 바이어·셀러 모두에 부담
매물난 심화·이자율 상승·페이먼트 상승
호가 이상 높은 가격 오퍼 감소 불가피

 감염성이 강한 오미크론 변이가 급부상하며 금융시장에 충격이 가해지고 해외여행에 제동이 걸리는 등 팬데믹이 새로운 양상으로 전개되고 있다. 이미 미국에도 상륙한 것으로 확인된 오미크론 변이에 대해 주택시장의 관심은 어떤 영향을 줄 것인가에 집중되고 있다.
 
아직 초기 단계라확정 짓긴힘들지만, 기존의 백신이 잘 들지 않을 것이란 분석이 나오며 부동산 전문가들은 매물 부족 현상이 악화하고, 모기지 이자율이 오르며, 일부 지역에서 렌트비가 급등하는 것 아니냐고 우려하고 있다. 다만 새로운 변이에 대한 보다 과학적인 결론 도출에는 여러 주가 걸릴 전망으로 섣불리 예측해서는 안 된다는 신중론도 만만치 않다.
 
▶주택시장 면역력 갖췄다고 진단
 
아칸소대 토머스 얀디크 교수는 “오미크론 등장 직후 주식시장이 예민하게 반응하는 모습을 보였다”며 “그러나 주택시장은 이미 우리가 확인한 대로 바이러스에 상당한 면역력을 갖췄다는 점이 분명해 보인다”고 말했다.
 
‘리얼터닷컴’의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 오미크론이 팬데믹 기간 중 이어온 주택시장의 트렌드를 이어가는 매개체 역할을 할 것으로 전망했다. 즉, 매물 부족은 여전히 심해지고, 집값은 더 오르겠지만 상승 폭은 다소 제한되며, 교외로 향하는 인구는 꾸준히 증가할 것이란 설명이다.
 
전국부동산협회(NAR)의 게이 코로라톤 수석 이코노미스트는 “코로나19 첫 등장 때처럼 주택시장에 큰 충격을 주지는 않을 것”이라며 “경제 상황과 경제 주체들이 이미 잘 준비된 상태이기 때문”이라고 말했다.
 
▶바이어 구매 열의 꺾지 못할 것
 
그렇지만 샌디에이고대의 노먼 밀러 부동산 교수는 “변이 바이러스를 둘러싼 불확실성은 주택시장 참여자들의 쏠림을 유도할 수 있고 리스크가 해소될 때까지 관망세를 유지하도록 유도할 수 있다”고 지적했다.
 
즉, 오미크론 변이가 치명적인 것으로 증명될 경우 셀러들은 더욱 집을 팔지 않고 버틸 것이고 바이어들은 지금보다 더욱 심각한 공급난에 내몰릴 것이란 설명이다. 다만 팬데믹은 더는 새로운 것이 아니고 집을 사고파는 과정은 이미 팬데믹에 맞게 조정됐기 때문에 바이어들은 계속 시장을 살피면서 궁극적으로 주택을 살 것으로 예상한다.
 
집을 고쳐서 되파는 플립과 관련해서는 오미크론의 병증이 더 심각하다면 수요가 한층 더 늘어날 것으로 점쳐진다. 집에서 일터로 돌아가는 시점이 미뤄지고 다시 집의 넓은 공간이 더욱 필요하게 될 수도 있다. 집값을 감당하기 힘든 바이어들이 도심 외곽으로 더욱 멀리 떠나는 것도 예상할 수 있다.
 
얀디크 교수는 “집에서 보다 장기간 일을 할 수 있는 주거환경을 찾는 사람들이 늘게 될 것”이라며 “그렇지만 접할 수 있는 매물이 적다면 늘어난 수요에 비례해서 다시 한번 집값은 고공행진을 할 가능성도 있다”고 말했다.
 
현재 전국적으로 부족한 신축 주택은 135만채 이상으로 공급 부족은 심각하지만, 연말 비수기에도 불구하고 해소될 조짐은 보이지 않는다. 내년 봄 성수기를 맞이해도 공급 증가를 낙관하기 힘든 상황에서 오미크론 변이가 심각하지 않기를 바라는 바이어들이 많다.
 
‘홈밴티지 모기지’의 제임스 모나스테로 매니저는 “바이어의 집에 대한 관심, 실거래 등 활동이 줄어들 것으로 보이지는 않는다”며 “올해 매물 부족의 어려움 속에서도 구매 열기를 보였다면 내년 어떤 상황이 생겨도 바이어의 태도는 달라지지 않을 것”이라고 전했다.
 
▶모기지 이자율, 변이 영향에 노출될 것
 
올 한해 굳건하게 지켜진 사상 최저 수준의 이자율은 크게 오른 집값의 부담을 일정 부분은 상쇄시켜줬다. 그랬던 이자율이 연말로 접어들면서 조금씩 오르고 있다. 그렇지만 많은 전문가는 오미크론이 모기지 이자율을 더욱 끌어올리는 극적인 원인 제공은 하지 않을 것으로 보고 있다.
 
다만 거시경제 차원에서의 이유로 내년에도 이자율은 오를 것으로 보인다. 그리고 이에 따라 셀러 입장에서는 호가를 훨씬 넘어서는 높은 가격을 제시하는 바이어들의 경쟁은 기대하기 힘들 전망이다.
 
얀디크 교수는 “모기지 이자율이 오르면 시장에 연쇄반응을 일으킬 것”이라며 “이미 오른 집값에 더해 모기지 페이먼트 부담까지 늘어나면 바이어의 수요 증가 속도가 둔화할 것”이라고 분석했다.
 
연방 정부가 모기지 시장에 대한 지원을 줄인 까닭에 이자율은 떨어지지 않을 것으로 보인다. 모기지 렌더는 모기지 채권을 덩어리로 묶어 투자자에게 팔아 현금을 확보하고 다시 새롭게 대출을 일으키는데 채권 덩어리를 사주던 정부가 후퇴한 까닭이다.
 
밀러 교수는 “인위적으로 저금리를 지지했던 정부의 모기지 채권 매입이 사라지면 이자율은 상승할 것”이라고 말했다. 다만 오미크론 등 변수가 발생하면 투자금은 주식 대신 채권을 선호하는 성향이 있어 단기적으로 모기지 이자율이 급격하게 오르는 일은 없을 것이란 설명이다.
 
지난 2일 기준으로 30년 만기 고정금리 모기지 이자율은 3.11%였지만 여전히 인플레이션보다는 크게 낮은 수준이다. 10월 소비자물가지수(CPI)가 6.2%였던 점을 고려하면 물가보다 높은 수익률을 기대하는 심리들이 이자율을 끌어올릴 것이란 전망이다.
 
▶교외 북적이고, 도심은 비워질까
 
팬데믹이 시작된 뒤 도심에 살면서 교외의 큰 집을 감당할 수 있는 사람들은 실제로 교외로 떠났다. 그리고 시간이 지나 백신이 보급되고 입원율과 사망률이 떨어지면서 떠났던 사람 중 일부는 다시 도심으로 돌아왔다. 이런 이유로 전국 대부분 도시의 아파트 렌트비가 크게 치솟은 것이다.
 
오미크론이 바이어의 이런 트렌드에 어떤 영향을 줄지는 불확실하다. ‘무디스 애널리틱스’의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 “오미크론이 단기간에는 원격근무 문화를 확장하고 일터로 복귀 시점을 늦추게 될 것”이라며 “또한 당연히 도심에서 교외로 집을 구해서 이사하는 분위기도 확대할 것”이라고 말했다. 코로라톤 이코노미스트 역시 “도심으로 돌아오려는 이들을 오미크론이 주춤하게 할 것”이라고 말했다. 

류정일 기자

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