빈 곳 많은 한인타운 주상복합 상가

관계자들 "공실률 50% 넘어"
높은 임대료·규제·설계 때문
23년말 현재 2배 규모 예상

LA 한인타운에 신축되는 주상복합 빌딩 1층 상가 공실률이 50%를 넘는 것으로 조사됐다. 최근에 완공됐거나 완공을 앞두고 있는 한인타운 내 주상복합 건물과 조감도. 왼쪽부터 더펄온윌셔, 900버몬트, 225노스버몬트 빌딩. [중앙포토]

LA 한인타운에 우후죽순처럼 건설된 최신 주상복합 빌딩의 리테일 공간 중 절반 이상은 비어 있는 것으로 파악됐다.

건설 대출 부담에 따른 높은 임대료, 까다로운 임차 규정, 소매업에 친화적이지 않은 설계 등이 이유로 꼽혔다.

한인 부동산 업계에 따르면 타운 내 주상복합 건물들의 리테일 공간 공실률은 50% 이상으로 알려졌다.

부동산 정보업체 CBRE가 2분기 분석한 리테일 시장 보고서에서 LA 전체의 리테일 공실률 6.4%, 한인타운 서쪽 미드 윌셔의 10.0%와 비교해도 확연히 높다.

한 대형 부동산 회사의 대표는 “주상복합의 리테일 공간이 다른 상가에 비해 장사하는데 적합하지 않아 인기가 없다”며 “현재 임대율은 50%에 못 미치고 앞으로 공급은 더 늘어날 텐데 내년에도 상황이 나아질 조짐은 희박하다”고 부정적인 견해를 밝혔다.

한인타운 최대 부동산 개발업체인 제이미슨이 최근 2년간 공급한 주상복합 빌딩의 리테일 공간만도 약 15만스퀘어피트에 달하는데 대략 비슷한 수준 이상의 소매업 공간이 2023년 말까지 추가로 타운에 들어설 것으로 업계에서는 전망한다.

타운 곳곳의 주상복합 1층 다수가 비어있는 가운데 당장 완공을 앞둔 ‘커브 온 윌셔’의 1만5500스퀘어피트, 8가 선상 ‘넥센’ 아파트 7800스퀘어피트, 버몬트 시온마켓 옆 ‘900 버몬트’에 1만9000스퀘어피트 등도 임차인을 기다리고 있다.

‘코러스 부동산’의 마크 홍 대표는 “주상복합 개발사 입장에서는 아파트에서 수익을 올릴 수 있기 때문에 리테일 공실은 크게 문제 삼지 않는다”고 전하고 “상대적으로 높은 임대료가 약점으로 지적되는데 점유율이 높아지면 일부 조정이 가능할 것”이라고 내다봤다.

LA 전체의 리테일 임대료 평균은 2분기 스퀘어피트당 2.40달러 수준이지만 한인타운의 주상복합 리테일에 적용되는 렌트비는 기본 3~4달러로 높고 여기에 트리플N(NNN) 즉 세금, 보험, 관리비로 1~1.75달러가 추가되는 수준으로 알려졌다.

이에 대해 한 상업용 부동산 에이전트는 “1000스퀘어피트 기준 월 6000~7000달러로 매우 높은 편”이라며 “한국에서 투자한 기업이나 대형 식당처럼 현금흐름이 좋은 곳이 아니면 엄두를 내기 힘들다”고 설명했다.

개발회사 입장에서 임대료를 낮출 수 없는 이유는 금융권에서 받은 건설 대출의 조건에 위배되기 때문이다. 한 한인은행 관계자는 “최초 융자 계약을 맺으며 정해둔 임대료 이상을 받아야 대출금을 갚을 수 있기 때문”이라며 “대출 기간이 끝나도 조건에 못 맞추면 연장을 못 하고 거액을 갚던지, 빌딩을 팔던지 압박에 처하게 된다”고 말했다.

특히 팬데믹 이후 직격탄을 맞은 리테일 관련 대출은 위기관리 차원에서 심사가 강화되는 추세다. ‘피치 레이팅스’에 따르면 지난달 상업용 부동산저당증권(CMBS)의 연체율 중 호텔은 11.05%로 가장 높았고 뒤이어 리테일이 8.22%를 기록했다. 소폭 개선됐다지만 다가구 주택 0.50%, 산업용 0.20%에 비하면 여전히 심각한 수준으로 비교됐다.

또 리테일의 성격에 맞게 손님들이 편하게 출입할 수 있어야 하는데 입구와 주차장 설계가 불편하고 거주하는 주민을 배려한 업종 및 영업시간 관련 제약도 걸림돌이라는 지적이다.

건축회사 ‘앤드모어파트너스’의 션 모 대표는 “주상복합 앞의 거리를 어떻게 하면 열린 공간으로 활성화할 수 있을지 진지한 고민이 필요하다”며 “오직 관리만 편하게 하겠다는 발상으로는 보행자와 업주에게 친화적인 디자인이 나올 수 없고 중장기적으로 한인타운을 삭막하게만 만들 것”이라고 말했다.


류정일 기자 [e-mail]