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가격 치솟는 단독주택…콘도가 대안 급부상

가격 저렴하고 유지비는 덜 들어
월 관리비·주민회의 규정은 부담
단지 재정상황,소송·보험은 확인

콘도를 살 때 단독주택과 다른 점은 주민회의 규정과 관리비, 단지 전체의 재정 상태와 가입 보험 내용 등을 확인하는 것이다. [중앙 포토]

콘도를 살 때 단독주택과 다른 점은 주민회의 규정과 관리비, 단지 전체의 재정 상태와 가입 보험 내용 등을 확인하는 것이다. [중앙 포토]

집값이 고공행진을 거듭하면서 부담을 느낀 바이어 중 관망세로 돌아선 이들이 많다. 매물에 쏠리는 오퍼의 개수가 줄어들고 거래까지 걸리는 기간이 길어진 점이 이를 증명한다.

그러나 일부 바이어는 단독주택에서 방향을 틀어 콘도로 향하고 있다. 단독주택보다 가격과 유지비가 낮은 장점이 부각되며 최근 남가주 일대에서도 콘도 거래는 증가세다. 콘도 구매를 고려하고 있는 바이어를 위한 가이드를 소개한다.

▶콘도의 특징

단독주택과 달리 콘도는 큰 빌딩에 속한 주거공간이기 때문에 이웃의 다른 콘도 오너들과 공동 공간과 편의시설을 함께 이용하게 된다.

즉, 공동 주차장에 함께 주차하고 레크리에이션 룸이나 루프 데크를 공동으로 쓰게 되며 수영장이나 체육 시설이 있다면 이것도 같이 사용하게 된다.

이런 시설들을 유지할 필요는 없지만 대신 콘도 오너들은 대표로 뽑은 주민회의에 비용을 지불하고 이들 대표가 나무를 다듬고, 수영장을 청소하며, 엘리베이터 수리부터 공동 공간의 청결관리까지를 대신하게 된다.

▶관리비의 목적

‘리얼터닷컴’에 따르면 평균적인 콘도 관리비(Fees)는 매달 100~700달러 수준이지만 어떤 편의시설을 갖췄느냐에 따라, 또 얼마나 고급스러운지에 따라 이보다 높을 수도 있다.

통상 관리비는 콘도 오너의 개인적인 공간을 벗어난 공동 공간의 유지와 보수에 사용된다. ‘시메라 프로퍼티 매니지먼트’의 재니스 핀 대표는 “콘도는 비영리 단체로 등록된 건물로 이익으로 남겨지는 부분은 없다”고 설명했다. 즉, 매달 지불하는 관리비가 건물을 잘 관리하게 하고 궁극적으로 부동산의 가치를 높인다는 것이다.

▶관리비의 쓰임새

-빌딩 내부: 주차장, 스토리지 공간, 세탁실, 게임룸, 피트니스 센터, 사우나, 복도와 계단 등 공동으로 사용되는 시설 관리에 쓰인다. 여기에 공동 공간의 냉방과 난방, 전기, 가스, 배관 및 엘리베이터도 빠질 수 없다. 공용 공간을 정기적으로 청소하는 비용도 포함된다.

-빌딩 외관: 담장, 벽, 문, 풀장, 조경과 창문 청소도 관리비로 이뤄진다. 계절의 변화에 따라 필요한 관리도 마찬가지다. 오가며 가드너가 나무를 다듬고 있는 것을 본다면 이들에게 지급되는 비용도 관리비에서 나가는 것이다.

-시큐리티: 출입구의 카메라부터 순찰을 하는 가드까지 모두가 포함된다. 방문객이 벨을 누르고 빌딩 안으로 들어오는 모든 과정에 드는 비용도 관리비로 유지된다.

-유틸리티: 대부분 콘도 관리비는 상수도와 하수도, 쓰레기 수거비도 포함된다. 일부는 난방, 전기, 케이블 TV와 와이파이까지 속하기도 한다. 당연히 혜택이 많을수록 관리비도 는다.

-보험: 콘도에 적용되는 홈오너 보험은 빌딩 외관과 공동 공간에 해당한다. 지역에 따라서는 홍수나 지진 피해까지 커버하기도 한다. 이에 따라 콘도 오너는 집안 내부와 본인 재산에 대한 집 보험만 들면 된다.

-리버스 펀드: 매월 또는 매년 정기적으로 드는 비용은 아니지만, 공공의 편리를 위해 필요한 자금을 모아두기도 한다. 여기에는 진입로 포장, 지붕 교체, 워터 히터 교환, 빌딩 외곽 페인팅, 복도와 로비 바닥 바꾸기 등이 포함된다. 이밖에 매월 관리비에 포함되지는 않지만 특별한 필요가 발생하면 할당금(Assessment)을 걷기로 결정하기도 한다.

▶콘도 살 때 고려할 점

콘도는 빌딩의 입지도 중요하지만 결국에는 바이어가 사려는 유닛이 핵심이다. 이때 가장 중요한 점은 소음으로 이웃과 벽은 물론, 바닥과 천장을 공유한다는 점을 이해해야 한다.

‘임페리얼 홈 팀’의 데이비드 넬슨 에이전트는 “바이어와 콘도를 방문할 때는 저녁 식사 때처럼 가장 붐비고 시끄러울 때는 고른다”며 “당연히 맨 끝 유닛이나 꼭대기 층 유닛은 이웃과 인접하는 부분이 적어 소음이 적고 그만큼 가격이 비싼 법”이라고 말했다.

주민회의와 운영 규정도 챙겨봐야 한다. 콘도를 산다는 계약을 맺으면 해당 규정도 모두 지킨다는 의미로 사전에 정독하고 숙지해야 한다. 도저히 따를 수 없는 규정이 있다면 취소 기간 중 계약을 해지하고 불이익 없이 계약금 등을 돌려받을 수 있다.

콘도 전체의 재정 상태도 파악해야 한다. 모기지 렌더는 콘도 단지 전체의 재정 상태 파악을 요구하는 경우가 많은데 이때는 전반적인 빌딩의 상태와 주민회의 등을 살펴본다. 바이어가 구매하는 콘도의 투자 가치를 보호해줄 실사라는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다.

바이어의 오퍼가 받아들여지면 콘도의 주민회의에 대한 인터뷰도 진행해야 한다. 상호 인터뷰하는 식으로 상대편은 바이어가 각종 규정을 숙지했는지 등을 살핀다. 바이어는 이때를 이용해 다양한 질문을 할 수 있다.

▶질문 사항

넬슨 에이전트는 “콘도 구매 시 가장 중요한 고려 사항은 누가 전체 단지를 관리하느냐는 것”이라고 강조했다.

콘도를 고르며, 인터뷰하며 반드시 확인해야 할 질문은 다음과 같다.

“관리비는 어디에 쓰이냐.” 주민회의 대표들에게 반드시 어떤 부분이 커버되는지 확인받아야 한다. 대략 본인이 사는 사적인 공간 바깥은 관리비로 유지되고 실내는 본인 책임이지만 보다 상세히 관찰하고 생각해서 질문해야 한다. 또 과거 언제 얼마나 올랐고 향후 얼마나 오를 수 있는지도 물어야 한다.

“재정 관련 서류를 보여달라.” 콘도의 재정 서류는 공개 정보다. 그렇다고 회계사 수준의 지식을 갖춰야 해독할 수 있는 건 아니다. 수입과 지출이 맞아 떨어지면 된다. 대신 들어오는 돈보다 나가는 돈이 많다면 애초부터 해당 콘도를 살지 고민해봐야 한다. 또 예상치 못한 상황에 필요한 비상금 개념인 리버스 펀드도 살펴봐야 한다.

“추가 할당금이 예정돼 있나.” 콘도 단지의 굵직한 수리나 주민회의 재정 개선을 위해 일회성으로 필요한 할당금에 대한 확인도 필수다. 만약 주민회의가 모든 유리창을 교체하거나 없던 피트니스 센터를 새로 만들 계획이라면 이사와 동시에 거액의 할당금부터 내야 할지 모른다.

“규정은 무엇인가.” 콘도의 규정은 대체로 일상적인 것들이지만 그래도 빠짐없이 읽어보고 추가로 질문도 해야 한다. 간혹 홀리데이 장식이나 바비큐 이용 시간, 임대 가능 여부 등을 정해둔 경우도 있기 때문에 필요에 따라 확실히 해야 한다.

“진행 중인 소송은 있나.” 패소할 경우 소송의 대가는 심각한 재정 손실이 될 수 있다. 소송 사실이 없더라도 콘도 단지가 가진 보험 커버리지에 대한 확인도 반드시 해야 한다.

“관리자는 누구인가.” 콘도 단지에 관리자가 있는 경우라면 어느 때건 필요할 때 활용할 수 있기 때문에 존재 여부와 책임 범위에 관해 물어봐야 한다.


류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com



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