[부동산 투자] SBA 융자

적은 다운페이로 장기대출 가능해 노려볼 만해
비즈니스와 부동산 동시 매입 현금흐름에 좋아

머지않아 평균수명 100세 시대가 온다고 한다. 보통 정년이 되는 나이를 60세 정도라고 하면 은퇴 후 고정 수입이 없이 살아가야 할 날이 40년이 더 남은 것이다. 그러니 대부분 사람에게는 적당한 나이에 은퇴하여 한가하고 여유롭게 노후를 즐긴다는 것이 어렵게 되었다. 그뿐인가 요즘같이 장래가 불투명하고 불안한 시기에는 경제적으로 여유가 있는 사람들도 선뜻 어디엔가 투자를 하기가 겁이 난다.

보통 투자는 주식, 증권, 뮤추얼 펀드 등을 비롯해 여러 가지 방법이 있겠지만, 종류마다 특성이 다르고 장단점이 있다. 물론 위험도를 줄이기 위해 투자 대상을 다양하게 분산하는 것도 필요하다. 그러나 부동산 투자가 우선이다.

먼저 부동산은 실제 눈으로 확인할 수 있는 유형 자산이고 수입과 지출 등이 투명하게 보인다. 그래서 많은 금융기관이 부동산을 담보로 쉽게 융자를 하는 것이다. 그리고 다른 투자와 달리 부동산 투자는 적은 돈으로 큰 이윤을 창출할 수 있는 지렛대 효과를 볼 수 있는 장점이 있다.

그리고 상업용 부동산의 가치는 부동산을 통하여 들어오는 수입이 올라가면 거기에 따라 비례적으로 부동산 가치가 올라가는 장점이 있다. 건물주가 부동산을 잘 관리하여 렌트 수익이 올라가면 매달 들어오는 월수입이 늘어나고 그만큼 부동산의 가치도 올라간다. 그리고 부동산은 주식이나 증권 같은 다른 투자 종목과 달리 자신이 직접 컨트롤할 수 있는 이점이 있다. 즉 소유주가 경영에 참여해서 여러 가지 단점을 보완한다면 이윤을 더 창출할 수도 있고, 혹은 그와 반대로 운영을 잘못할 경우 손해를 입을 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 다른 상품이나 물건처럼 사면 끝이 아니라 다른 비즈니스 경영처럼 관리와 운영이 필요하다. 그러니 부동산 투자도 경영에 대한 인식이 있어야 한다. 그래서 경영은 얼마나 많은 물고기를 잡았는가보다는 얼마나 많은 물고기를 ‘요리했는가’로 그날 낚시의 성공 여부를 판단한다고 하는 말이 있다. 결국 중요한 것은 ‘잡은 물고기의 양’보다 ‘요리한 양’이라는 얘기이다.

즉 보통은 손익계산서를 볼 때 총 매출이 많으면 사업이 잘되고 있다고 생각하기 쉽지만, 그것보다 중요한 것은 여러 가지 비용을 빼고 남는 순이익이다. 그리고 더 나아가 이익보다 중요한 것이 현금의 흐름을 파악하는 것이다.

현금 흐름의 좋은 예로 SBA 융자로 비즈니스와 건물을 함께 산 경우가 있다. 스몰 비즈니스를활성화하기 위한 SBA 융자는 연방 중소기업청이 보증하여 적은 다운으로 장기 대출이 가능한 융자이다. 예를 들어 어느 분이 작은 아파트를 팔아 남은 80만 달러를 가지고 월 수익이 1만 달러인 매니저 운영이 쉬운 커피숍이 포함된 300만 달러짜리 빌딩을 매입했다고 가정해보자. 빌딩 중의 일부는 렌트를 주어 비용을 제한 후의 월 5000달러 정도의 수입이 있다. 운영하는 비즈니스가 전체 면적의 반 이상을 사용하고 있어 SBA 융자가 가능하였다.

보통 SBA 융자의 경우 비즈니스를 살 때는 33%의 다운이 필요하고 건물구매는 10%만 다운을 해도 된다. 그래서 80만 달러 가지고 300만 달러 건물과 비즈니스를 살 수 있게 된 것이다. 커피숍에서 나온 순익과 렌트를 합하니 일 년 수입이 18만 달러나 된다. 이때 페이먼트를 하고 남은 실수입과 페이먼트 속에 포함된 원금으로 인해 순 자산이 늘어나고 지금 앞으로 건물의 가격이 올라갈 것을 기대할 수 있으므로 아주 좋은 투자의 예가 된다.

▶문의: [phone]


미셸 원 / BEE부동산 부사장