[부동산 가이드] 양도소득세와 1031 교환

주거용 매매 시 부부 50만불 공제 가능
투자용 매각 시 180일 내로 재구매해야

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 건물주가 가장 궁금해하는 것이 바로 부동산을 매매하는 과정에서 발생하는 양도소득세 일 것이며 이는 부동산을 매각 후 처음 샀을 때보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 사무실, 창고 등이 이에 포함된다.

현재 IRS에서 제공하는 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 되는데 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하여 주거용 부동산으로 규정 할 수 있으며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 발생한 양도소득에 대해서 50만불까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만불까지 받을 수 있다.

예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 주택을 공동명의로 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만불까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만불에 사서 100만불에 팔았다면 이 부부는 40만불의 소득에 대해서 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다.

하지만 내가 거주하고 있지 않는 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다.

그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 IRS 관련 1031조항인 1031 교환(Exchange)인데 이는 투자용 부동산의 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이럴 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 하는데 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 최고 3개까지 정할 수 있으며 경우에 따라 3개 이상을 정할 수도 있지만 팔았던 물건에서 나온 전액이 새로 산 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다.

만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약에 융자가 100만불이 남아있는 아파트를 300만불에 팔고 280만불짜리 가격이 싼 다른 아파트를 구매해서 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만불을 갚고 나면 200만불이 남게 된다. 여기서 남은 200만불이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 이럴 경우 새로 구매한 매물의 융자액수가 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만은 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다.

필자가 생각하기엔 상대적으로 안전한 것이 부동산 투자일 것이며 이에 따른 현명한 투자와 매매가 바쁜 이민 생활에서 목돈을 마련하는 가장 효율적인 방법이다. 한 편의 칼럼에 다 담기에는 셀러의 재무구조가 각자 다르므로 자세한 내용은 세금 관련 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다.

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케네스 정 / 드림부동산 대표