[부동산 가이드] 모기지 납부 유예 만료

지불 유예 혜택 가구 160만, 전체 3%
주택 가격도 급등 시장에 영향 적어

보통 가을 새 학기가 시작되기 전에 이사하기 때문에 가을은 비수기로 들어가는 길목이라고 볼 수 있다.

그래서 그런지 요즘 전에 없던 오픈 하우스가 부쩍 늘었다. 모기지 신청 건수도 지난 두 달 동안 줄었다고 한다. 내놓자마자 빨리 팔려나갔던 여름의 뜨거운 시장에서 약간의 변화가 생겼다. 모기지 페이먼트 지불 유예(Forbearance) 기간이 만료되자 부동산 시장에 악영향이 끼칠 것이란 소식이 들려온다.

지난해 초 팬데믹으로 직장을 잃고 비즈니스가 어려워진 주택소유주들을 대상으로 은행들이 모기지 페이먼트를 1년이나 1년 6개월 동안 지불을 연기해줬다. 거의 모든 모기지 은행이 적극적으로 앞다투어 지불 유예 프로그램을 내놓았다. 지난해 5월에는 약 500만 가구가 모기지를 내지 못해 이 프로그램을 신청했고 팬데믹으로 인해 부동산 시장에 큰 충격을 줄 것으로 예상했다.

지불 유예 프로그램의 만기가 8월에 대거 몰리면서 차압이 늘고 부동산 가격 폭락이 이어질 것이란 예상이 있었다. 사실일까? 그래서 팩트를 확인하고 모기지 지불 유예 만료가 얼마나 시장에 영향을 미칠지 알아봤다.

첫째 모기지 지불 유예 프로그램을 이용하는 가구 수는 현재 약 160만이다. 정점이었던 지난해 5월과 비교해 보면 이 프로그램을 이용하는 가구 수는 현격히 줄어들었다. 이는 전체 모기지의 약 3% 내외가 된다. 즉 전체 모기지 대비 비율이 높지 않다. 18개월 유예 기간이 지난달과 이번 달에 만료가 되기 때문에 상당한 수의 주택이 차압될 것이라는 예상이 있지만 많은 모기지 은행들이 지불 유예를 연장하고 있기 때문에 시장에 큰 무리를 주지 않을 것이다.

캘리포니아 경우 63만 가구 중 40만 가구가 지불 유예 만료 심사 중에 있다고 한다. 하지만 많은 경우 지불 유예연장이 안 된다 하더라도 모기지를 다시 내기 시작하기 때문에 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이다.

둘째 지난해 1년 동안 주택 가격이 너무 많이 올라서 지불 유예 프로그램에 있는 주택들의 에퀴티가 평균 10% 이상 되기 때문에 차압으로 가는 수는 미미할 것으로 본다. 즉 급작스러운 주택 가격 폭락이 없다면 정상적인 매매가 가능하기 때문에 지불 유예 만료로 인한 대규모 주택 차압 사태는 없을 것으로 예상한다.

셋째 다만 아직 통계상으로 알 수 없지만 은행들이 당장 지불 유예를 연장하지 않는다면 차압을 피할 수 없는 가구가 늘어날 것이다. 하지만 팬데믹 이전의 차압 수준과 비슷하거나 오히려 낮을 것으로 예상하고 있어서 차압 매물 쇄도가 일어나지 않고 전체 시장에 큰 영향을 끼치지 않을 것이라고 한다.

부동산 시장을 우려 깊은 시각으로 보는 눈이 많다. 지난해 갑자기 오른 가격 지불 유예 만료 임박 차압 매물 상승 등이 그 이유다. 하지만 역대 최저 이자율과 수요와 공급의 불균형은 적어도 내년 중반까지는 셀러에게 유리한 시장으로 작용할 것이다. 그러므로 주택을 구입하거나 파는 당사자들은 주의 깊게 요즘 변화된 시장에 맞게 계획하길 조언한다.

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이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장