[부동산 이야기] 부동산 거래 분쟁 요소

실제 면적 확인은 시·카운티 사무실 이용
문서화되지 않은 공동 소유권 주의 필요

부동산 거래 시 흔하게 발생하는 매매 당사자 간의 분쟁에 대해서 말씀드리는 시간을 준비했습니다. 부동산 거래를 하면서 많은 분이 걱정하는 것은 내가 구매하는 부동산이 내가 알지 못하는 어떠한 문제가 있을 수 있지는 않을까일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈런스라는 제도를 운용하고 있지만 그런데도 몇몇 문제는 주의가 필요합니다.

가장 흔하고 많이 접하는 분쟁은 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 여러 가지 경우의 수가 있을 수 있지만, 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분의 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분의 경우입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 건물이 등록된 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 빌딩 앤 세이프티 부서에서 관련 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 가장 정확하게 건물의 면적을 확인하는 방법입니다.

건물의 면적을 등록하는 방법은 빌딩 앤 세이프티에서 관련 인허가 서류를 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신청하는 것으로 이루어지는데 건물주 확인과 정확한 빌딩 퍼밋이 준비되어 있다면 신청 후 바로 정정된 정보로 등록될 수 있습니다.

이즈먼트(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 이즈먼트는 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻하는데, 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 디드(Deed)에 명시하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 어떠한 경우 이즈먼트가 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다 소유주가 바뀌는 경우 분쟁의 소지가 생기는 경우가 있습니다. 위에서 예를 들어 드린 것 이외에도 이즈먼트는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 될 대상입니다.

상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 하게 되고 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임을 요구받기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다.

부동산 매매 절차가 끝난 이후 갑자기 부동산에 담보 설정 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는 문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다.

이외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법적인 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등등 여러 셀 수 없는 종류의 소유권 이전 문제가 나타날 수 있습니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈런스를 통해 보상받을 수는 있지만, 그 기간 동안 많은 노력과 수고를 하여야 하므로 가장 빠르고 확실한 방법은 문제가 일어나기 전에 미연에 방지할 수 있도록 거래 시 모든 서류를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하다고 말씀드릴 수 있습니다.

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조진욱 / 드림부동산 부사장