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렌탈이 아닌 자동차처럼 주택도 리스가 가능할까?

대부분의 한인들은 주택을 소유하는 것에 대한 삶의 목표와 꿈을 가지고 있다. 하지만 주택 소유의 목표와 꿈을 이루기 위해서는 많은 조건을 갖추어야 한다. 이민자로 사는 한인들은 미국이라는 땅에서 삶의 조건을 갖추기 위해 끊임없이 신용을 쌓고 자산을 축적하고 있다. 하지만 끝이 어딘줄 모르고 높아가는 부동산 시세의 상승으로 내 집 마련의 꿈은 언제쯤 실현 가능한지 불확실 하기만 하다.

최근 지금까지의 거주주택의 개념을 깨고 새로운 내 집 마련의 프로그램이 이목을 집중시키고 있다. 일반적인 사고의 주택 개념은 크게 두 가지였다.

Rental 과 Buying !

첫번째,렌트 하우스 혹은 렌트 아파트의 개념이다.



일정 기간동안 매월 계약된 금액을 지불하고 계약기간이 끝이나면 계약(거주) 기간을 연장 하거나 그 계약된 집을 떠나는 방식이다.

-Rental 의 개념은 내 집이 아닌 계약기간 동안 빌리는 개념의 주거 형태로써 거주자에게는 그 집에 대한 어떠한 재산상의 책임과 의무도 존재하지 않는다.즉 주택 소유에 대한 세금과 그에 따르는 비용 및 세금 혜택 또한 신경 쓸 필요가 없다.

-Rental 은 내가 살고 있는 주택의 가격이 오르거나 내린다고 하여 어떤 이익 창출도 없다.

-Rental 로 매달 사용하는 비용은 순수 비용으로 세금 감면이나 거주자의 비용 처리에 크게 영향을 주지 못 하며 흔히 말하는 없어 지는 돈이다.

두번째, 주택 소유!

주택 구매할 때는 크게 현금 구매와 주택 융자를 통해 펀딩을 조성하여 셀러에게 주택의 소유권을 양도 받는 형태다

-주택소유는 property에 대한 세금과 그에 따른 모든 권한과 책임을 소유주가 가지게 된다.

-주택의 소유권 (Title) 을 주택 구매자가 보유하고 있으며, 은행 등의 Loan 을 이용하는 경우 은행에서 담보설정을 한다. 소유 권한을 100% 행사하기 위해서는 은행에서 빌린 금액을 전액 채무 이행해야 권한을 행사할 수 있다.

하지만 주택 구매에 대한 노력이 이미 오를 때로 오른 주택 가격을 따라 잡기에는 수입과 현금 보유량, 신용 등급 등이 선제 조건으로 해결되어야만 한다.

REAL ( Real Estate Acquisition Lease) 프로그램

-REAL은 주택 소유에 대한 새로운 개념이다. 투자 자본을 활용하여 원하는 주택을 REAL의 Trust(은행) 가 구매하고 주택 거주자와 리스 계약을 하는 것이다. 주택 거주자는 언제든 원하는 시점에 구매 혹은 판매를 결정할 수 있는 옵션을 제공할 수 있는 최초의 부동산 취득 리스 프로그램이다.

-자동차 혹은 전자제품 등의 리스 프로그램은 시간이 지남에 따라 그 가치가 감소한다.만일 자동차나 전자제품이 리스 계약 이후에도 가격이 상승해 있다면 소유주는 이익을 보게된다. 하지만 앞서 말한 것 처럼 자동차나 전자제품은 가격이 상승하는 일은 없다. REAL 프로그램 주택들은 시간이 지남에 따라 주택 가격이 상승하는데 그 혜택은 리스 계약을 통해 소유 권한을 가진 주택거주자의 몫이다. 주택거주자가 거주 하느냐 하지 않느냐와 상관없이 주택거주자가 원하는 시점에 제 3자에게 주택 판매를 할 권한이 있으며, 주택 판매에서 이루어지는 이익 차액은 100% 구 주택거주자의 수익이다. 혹은 현 주택거주자가 그 주택의 소유를 원하면 언제든 REAL에 주택 구매에 사용되었던 금액을 돌려 주면 홈오너가 된다.


REAL의 월 Payment 와 주택 이자율 비교

-REAL 프로그램은 주택거주자의 크레딧에 따라 3.8% - 6.8% 정도의 이자율을 정한다. 현재 일반적 주택 이자율을 3% 전후라고 보았을 때 다소 높아 보이는데 은행의 론과 전혀 다른 개념의 Payment다. 또한 주택 융자를 위해 요구하는 W2 에 대한 인컴 내용 및 크레딧에 따른 이자율의 큰 변동이나 융자 금액 조정과 같은 주택구매에 있어 불안한 프로세싱이 없다.

-질문으로 알아본 REAL 프로그램

REAL 프로그램으로 주택을 구매할 경우 Title 은 누가 보유하나?

-REAL 프로그램을 진행하면 Title 은 투자회사Seashine Property Services (Trust)가 보유하며, 주택거주자는 Seashine Property Services 와 리스계약을 하게 된다.

REAL 프로그램의 업무 진행 순서

1,온라인으로 프로그램 신청이 가능하다.

•크레딧과 간단한 백그라운드 확인
•인컴 혹은 W2 등은 요구 하지 않는다.

2,원하는 주택 선택

•주택거주자가 사고, 팔고 혹은 영구 소유에 대한 가치를 염두에 두고 주택을 선택할 수 있다.
•주택거주자가 선택한 주택을 프로그램 기준에 적합한지 확인한 후 구조 파악 및 다른 지역의 주택과 크기, 가격을 비교한다.
•마지막으로 평가와 주택 실사를 시행한다.

Finalize the terms

•모든 계약은 주택거주자가 주도하고 진행한다. 부동산 에이전트를 통해 주택을 고른다.

•주택거주자는 주택을 구매 하기 위한 전체 금액에 10%-20% 정도의 확정금액을 REAL 프로그램의 Trust 에 제공한다.

•REAL 의 Trust 에서 현금으로 주택을 구매하고 주택거주자와 리스 계약을 통해 오너십을 갖게 된다.

REAL 프로그램은 투자회사 Seashine Property Service 가 제공하는 프로그램이다.
Seashine Capital Management는 REAL 주택 소유를 가능하게 하는 투자 자본을 관리하는 국제 투자 회사로 프로그램을 지원하기 위해 50억 달러의 미국 부동산 투자 신탁(“REIT")을 보유하고 있다. 헤드쿼터 사무실은 어바인에 위치하고 있다

문의 :Seashin Capital 한국인 담당 Charlie Jo,charlie.jo@seashinecapital.com
(949)230 -5280

https://realhomeownership.com/






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