[부동산 이야기] LA 커머셜 시장 동향

퀵서비스 레스토랑 매물 투자용 거래 활발
웨어하우스는 세일·리스 수요 모두 증가세

거주용 부동산 시장에서의 단독 주택의 인기가 아직도 식을 줄 모르고 질주하고 있지만, 가격이 너무 올라간 탓에 조금씩 시장에서 물러나시는 분들도 많이 계신다. 타운 내에 6월 판매를 시작한 944 세라노 신축 콘도 분양에는 수많은 분들이 관심을 가지시는 등 코리아 타운 내 부동산 경기도 본격적으로 활기를 더하고 있다.

LA 지역의 아파트, 상가, 비즈니용 상업용 부동산 시장에 바이어들의 매물 수요는 꾸준히 있어서 활발히 매물을 찾으시는 분들이 많이 계시지만 코로나에 영향을 거의 받지 않았거나 렌트가 이미 조정이 되었거나 하는 변동성이 적은 테넌트가 있는 상가나 장기계약과 스타벅스와 같은 내셔널 테넌트가 있는 리테일 상가를 표적으로 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다.

월 렌트 계약으로 사는 미국인들 중에서 2000만명이 월세가 밀렸다고 한다. 주거용 유닛에 대출을 해주었던 은행들도 부담이 커지고 있다. 10월 15일부터 코로나 기간 동안 세를 전혀 지불하지 않았던 테넌트들에 대해서 퇴거 소송을 파일 할 수 있도록 가이드가 나왔고 밀린 렌트에 대해서 시 정부에서 적극적으로 해결책을 찾고 있는 과정에 있기 때문에 주거용 투자 매물의 경우 올 하반기에 불확실성이 제거된 매물들이 많이 시장에 나올 것으로 기대하고 있다.

투자용 부동산 시장은 NNNQSR 퀵서비스 레스토랑 매물이 활발히 거래되고 있다. 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 커피숍은 코로나 동안에도 훨씬 나은 상태를 증명해 보였기 때문이다. 스타벅스는 300여개의 새 가게를 픽업, 케리아웃 전용 매장으로 바꾸어서 재오픈하고 있고 전에 많은 사람이 몰렸던 쇼핑몰 내부에 있었던 식당들보다는 잭인더박스, 치폴레, 웬디스와 타코벨 등과 같이 단독 건물로 매우 잘 보이는곳에 있고 편리하게 음식을 픽업할 수 있는 곳이 코로나를 지내면서 훨씬 더 유리하다는 것을 보여주고 있다.

이를 반영하듯이 2020년 건축되고 20년간 NNN 리스 계약된 엘뽀요로코는 CAP 3.62%로 프리웨이 인접 토미햄버거 단독건물은 CAP 4%에 팔렸다. 가격이 높은 이유는 이런 매물이 아주 아주 잘 팔려 나가고 찾기 어려워졌기 때문이다.

웨어하우스는 여전히 남가주 전반적으로 스퀘어피트 당 350달러 넘게 거래가 된 건물들이 점차로 많아지고 있고 여전히 매물 찾기가 힘든 상황이 이어지는 가운데 구글이 데이터센터와 오피스 공간으로 넓은 웨어하우스 건물을 사고 있다는 뉴스까지 전해지고 있다. 온라인 전자상가, 캐나비스 등 분야에서 충분한 수요가 다운타운 LA로 유입해 들어 오고 있었기 때문에 웨어하우스의 수요는 리스와 세일 모두 폭발적인 상승세를 타고 있다. 아마존은 코로나 기간 동안 38개 딜, 2000만스퀘어피트 공간을 더 확보했다고 한다.

매물 부족, 가격 상승과 더불어 CAP이 낮아졌기 때문에 다른 인컴이 없이 은퇴 후 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 바이어의 경우 50% 또는 그 이상의 다운페이를 해야 하는 상황이므로 살 수 있는 레버리지를 이용해서 살 수 있는 건물 가격이 이전만 못 해졌다. 좋은 매물이 워낙 없기 때문에 일부 투자자분들은 타주 특히 주 정부 인컴택스가 없는 텍사스 지역의 NNN 내셔널 프랜차이즈 가게가 테넌트로 10년 이상 장기로 계약된 매물에 투자 대상을 물색하시는 분들도 많다.

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해리 정 / 드림부동산 브로커