[부동산 가이드] 시니어와 재산증식

1031 교환으로 절세·복리 재산 증식 가능
에스크로 마감 45일 이내 매입 자산 결정

부동산을 소유하고 있는 시니어들의 고민 중의 하나는 어렵게 장만한 부동산을 어떻게 하면 계속해서 증식시키고 자식들에게 면세 혹은 절세를 하면서 물려줄 수 있을지에 관한 것이다. 지난주에 필자가 만난 손님은 연세가 있지만, 남가주에 렌트를 주고 있는 집이 하나 있는데, 뉴욕에 집 혹은 아파트를 사서 렌트를 주고 싶다는 것이었다. 이의 경우에 부동산을 팔고 발생하는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세의무를 연기해주는 연방 세법 1031 익스체인지(Exchange)를 이용할 수 있다. 최대 40% 정도나 되는 양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리로 재산을 증식할 수 있다. 사실상 세금에 해당하는 금액만큼 정부가 무기한으로 무이자 대출을 해 준다고 보면 된다.

부동산 투자에서 기대할 수 있는 수익은 임대수입과 부동산 소유주가 부동산을 팔고 나면 매매차익으로 인해 발생하는 자본이득 두 가지로 볼 수가 있다. 오늘은 부동산 투자를 통한 자본이득에 대한 세금 혜택 중의 하나인 1031 교환제도에 대해 알아보려 한다.

납부해야 할 세금을 연기하여 대체 부동산에 투자할 수 있는 자금을 더 많이 확보할 수 있게 하는 1031 익스체인지 세법은 1920년대 미국의 대공황 때 정부 차원에서 부동산 경기 활성을 위한 투자장려의 목적으로 100년 전에 만들어져서 오늘에 이르고 있다. 1031 익스체인지는 연방 세법이라서 지역 제한도 없다. 그러면 1031 익스체인지를 사용할 수 있는 필요한 조건들에는 어떤 것이 있는지 알아보자.

첫째, 현재 가지고 있거나 새로 사려고 하는 자산이 모두 투자용이거나 업무용이어야 한다. 토지, 상가, 임대 목적의 주거 건물, 업무용 창고 등이 해당한다. 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 작은 것을 여럿 팔아서 큰 것을 하나 살 수 있다. 상가건물을 팔아서 작은 아파트 몇 채를 살 수도 있고 뉴욕의 임대주택을 팔아 캘리포니아 공장 건물을 사도 된다.

둘째, 팔려고 하는 자산과 동일한 종류의 자산을 사야 한다. 일반적으로 개인의 주거 주택을 제외한 부동산과 교환 전체가 해당한다.

셋째, 정해진 기간 안에 매매가 이루어져야 한다. 현재 보유하고 있는 자산 매각을 위한 에스크로 마감으로부터 45일 안에 새로 사고자 하는 자산을 지정해야 하며 180일 이내에 새로 사는 자산의 에스크로가 종료되어야 한다.

넷째, 새로 사는 자산의 가격이 매각하는 자산의 가격과 같거나 높아야 한다. 현재 보유자산의 매각금액에 돈을 더해서 새 자산을 사는 것은 무방하나 새 자산의 가격이 더 낮아 차액을 현금으로 받게 되면 그 만큼에 대한 매매차익에 대한 납세를 해야 하므로 세금혜택의 효과가 줄어든다. 융자 또한 교환 대상에 대한 융자 금액이 현재 소유한 건물의 잔여 융자금보다 같거나 높아야 한다.

1031 익스체인지 적용에는 여러 매매조건과 세법 규정 준수가 중요하므로 반드시 경험 있는 부동산 중개인, 변호사와 회계사의 도움을 받기를 권한다.

▶문의: [phone]


좌쉬아 김/뉴스타부동산 가든그로브명예부사장