[보험 상식] 임대차 계약과 보험 처리

상대방 책임 ISO 표준 증권·계약서 등 검토해야
임대인 요구 시 기타 보험 필요, 전문 상담 필요

건물의 임대차 계약에는 임대인과 임차인 간의 기본적인 책임과 권리에 더하여 항상 보험에 관한 조건이 추가되어 있다. 이는 건물의 사용에 따라 발생할 수 있는 사고에 대비한 복잡한 법적 권리와 책임을 보험으로 처리할 수 있도록 하기 위한 장치일 뿐만 아니라, 서로 간의 신속한 재물 복구를 통하여 리스 관계를 지속시키기 위한 재정적 대책의 역할로서도 보험을 활용할 수 있게 한다.

이에 따라, 모든 임대차 계약에는 건물주와 임차인이 가입해야 하는 보험 요구조건들이 명시되어 있어 계약서 사본을 가지고 계약 이전에 보험 전문인과 상의를 해야만 사후에 보험 담보상 미비점이 발견되어 보험 내용을 조정하거나 새로이 계약해야 하는 등의 시간 낭비나 불필요한 비용의 발생을 줄일 수 있다.

상대방 배상책임의 부분에서는 ISO 표준 증권에서 제공하지 않는 내용이 계약서에 포함이 되어있는지, 보험가입 한도가 현재 가입하고 있는 내용과 상이한 부분이 있는지, 보험회사의 자격 요건(AM Best Rating Requirement) 등의 내용이 검토되어야 한다. 가끔, 보험으로 처리할 수 없는 내용이 포함될 수밖에 없는 상황이 있기도 한데 이러한 경우에는 사전 조율을 통하여 사고 시 자가 비용으로 처리해야 하는 경우가 발생하지 않도록 해야 한다.

재물에 대한 내용에서도 서로의 소유권과 사용권에 상반하는 내용이 포함되어 있지 않은가 검토되어야 한다.

특히 리스 계약의 조건으로 인해 임차인이 건물에 대한 보험에 가입하여야 하는 경우, 계약에서 요구하는 보험조건이 임차인이 가입하게 되는 보험에 정확하게 반영되어 있는지 확인하여야 하며 담보에 누락이 발생하면 뜻하지 않은 손해를 부담할 수 있다.

일반적으로 임차인이 가입하는 재물보험은 임차인이 소유한 동산이지만 이외에 건물에 해당하는 부분 일부를 더불어 가입하게 되는 경우가 있다. 이에 해당하는 사항 중 가장 자주 접하는 내용 중에는 사업을 위하여 임차인이 건물에 설치하거나 추가하는 부분을 들 수가 있다.

이 부분을 보험에서는 임차인 추가 물(Tenant‘s Improvement and Betterment)로 정의하며 일반적으로 임차인이 동산을 보험에 가입하면 자동으로 증권에 포함되지만, 보상 금액을 결정하는 방식도 일반 재물 보험에 적용되는 내용과 일부 상이하게 적용된다. 또한 보험사에 따라 별도로 임차인 추가 물에 대한 보험 가입 금액을 보험 증권에 명시해야 보상되는 경우도 있어 각별한 주의가 요구된다.

임대차 계약에는 이외에도 임대인과는 크게 관련이 없는 것으로 여겨지는 기업 휴지(Business Interruption) 보험이나 종업원 상해보험, 상업용 자동차보험 등을 요구 조건으로 담고 있는 경우도 있고, 심지어 임대 계약 기간에 발생할 임대료에 대한 지불 보증을 위한 보증보험까지도 요구하는 경우도 있어 전문 보험인의 검토를 거쳐야 계약이행 상 발생할 문제를 최소화할 수 있다.

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진철희 / 캘코보험 대표