[상 법] LA카운티 퇴거 유예 조치

코로나19로 타격 입은 상업용 건물 세입자 보호
9인 이하 업체, 통보 외 별도 증명 필요치 않아

LA카운티 상업용 건물에 대한 퇴거 명령 중지 보호 정책 (2021년 7월 12일 기준)이 시행 중이다. 코로나19팬데믹 이후 경제적 어려움을 겪고 있는 비즈니스에 대한 다양한 대책이 그동안 시행됐다.

특히 상업용 건물 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄이 주정부와 지방정부 차원에서 발효되어 세입자에 대한 퇴거를 금지해 왔다. 국내에서 코로나19 백신이 집중적으로 접종되면서 비즈니스가 재개방하는 추세에서 세입자에 대한 퇴거금지 모라토리엄의 유효기간도 추가로 연장되지 않고 현존하는 프로그램도 자동 말소하는 것으로 보였다. 하지만 지난 6월 11일 개빈 뉴섬 캘리포니아 주지사는 행정명령(N-08-21)의 61조항에 의하여 지방정부가 상업용 건물 세입자에 대한 모라토리엄을 2021년 9월 30일까지 연장할 수 있는 권한을 주었다.

캘리포니아 주정부는행정명령을 통해서 2020년 5월 21일까지 유효한 퇴거금지 모라토리엄을 발동한 후 총 다섯번에 걸쳐서 모라토리엄을 연장했다. 행정명령은 상업용 건물 세입자에게만 해당한다. 그러나, 행정명령은 캘리포니아에 퇴거금지를 자동으로 발효되는 것이 아니다. 각각의 지방정부가 모라토리엄을 선포할 수 있는 권한을 주는 것이다. 따라서 상업용 건물이 소재한 시나 카운티 정부에서 모라토리엄을 자체적으로 선포해야만 효력이 생긴다.

LA카운티는 주정부의 행정명령에 근거하여 상업용 건물의 세입자를 대상으로 하는 모라토리엄을 2021년 9월 30일까지 연장했다. 상업용 부동산의 세입자에 대한 퇴거 중단 모라토리엄은 카운티 수퍼바이저 회의에서 연장 결정을 해오고 있다. 반면에 오렌지 카운티는 카운티 차원에 퇴거금지 모라토리엄은 현재 발효되어 있지 않다.

LA카운티가 진행하는 퇴거 중단 모라토리엄은 코로나19에 따른 경제적 어려움으로 렌트비를 내지 못할 경우에만 해당한다. 그렇다고 해서 렌트비 납부 책임에 대한 면책을 주는 것이 아니다. 직원이 9명 이하의 비즈니스의 경우에는 모라토리엄이 해소된 후 12개월 안에 지불하지 않은 렌트비를 내야 한다. 직원의 숫자가 10명 이상에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다.

이러한 모라토리엄의 혜택을 받기 위해서는 다음의 조치를 취해야 한다.

1. 세입자는 코로나19에 따른 경제적인 어려움으로 렌트비를 내지 못하고 있다는 통지를 건물주에게 줘야 한다. 이러한 통지서는 렌트비를 내야 하는 시점에서 7일 안에 통지해야 한다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자는 구체적인 증빙 서류 없이코로나19에 의해서 경제적인 어려움이 있다는 내용만 적어서 보내도 합당한 통지서로 받아들여진다. 건물주는 직원이 9명 이하의 세입자가 제출한 확인서를 반드시 받아들여 한다.

2. 10명 이상에서 100명 이하의 직원을 가진 세입자의 경우에는 경제적 어려움에 대한 구체적인 자료를 같이 제출해야 한다.

세입자로부터 코로나19에 인하여 렌트비를 내지 못한다는 통지를 받게 되면 건물주는 세입자에게 렌트비를 내지 못하는 것에 따른 어떠한 불이익을 주어서는 안 된다. 이러한 모라토리엄은 다국적 기업이나 100명 이상의 직원이 있거나 주식 공개가 되어 있는 회사는 적용이 되지 않는다. 예를 들면 한국에 본사를 두고 있는 미국의 자회사의 경우에는 모라토리엄에 해당이 되지 않는다.

이러한 모라토리엄이 발효됐음에도 불구하고 건물주가 퇴거 명령 소송을 제기할 경우에는 법원에서 모라토리엄이 기존의 법보다먼저 적용되기 때문에 퇴거 명령이 가능하지 않게 된다. 모라토리엄이 시효가 만기가 된 후에는 건물주는 세입자를 상대로 퇴거명령 소송을 진행할 수 있으므로 이에 대한 사전 준비를 해야 한다.

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이승호 / 상법 변호사